Osnovne odredbe koje se odnose na rukovodioca društva za upravljanje sadržane su u opisu poslova i predstavljaju pravni osnov za utvrđivanje postupka imenovanja, uslova za vršioca dužnosti, kao i prava i obaveza.
Opis posla menadžera sadrži sljedeće osnovne odredbe:
Ove odredbe su obavezujuće.
Odgovornosti
uslovno, Odgovornosti menadžera mogu se podijeliti u 2 kategorije- informativni i materijalni. I jedno i drugo je podjednako važno.
Informativno:
- priprema i sinteza konstruktivnih prijedloga za reorganizaciju doma;
- informisanje o rezultatima vašeg rada;
- dostavljanje mjesečnih izvještaja za računovodstvo;
- izrada tromjesečnog plana rada;
- objašnjavajući stanarima kuće njihova prava i obaveze.
Materijal:
- nabavka materijala i opreme;
- vođenje dnevnika izvještavanja o materijalu;
- priprema pravilnika.
Prava
Prava direktora su srazmerna njegovim obavezama (pročitajte o direktoru). Direktor društva za upravljanje ima pravo:
Mnogi ljudi brkaju menadžera kompanije za upravljanje sa direktorom organizacije. Iako su obje pozicije rukovodeće pozicije, postoje određene razlike u njihovim opisima poslova. O njima saznajte u našem o pravima i odgovornostima direktora društva za upravljanje!
Odgovornost
Direktor društva za upravljanje odgovoran je za:
Karakteristike rada menadžera
Ova pozicija podrazumijeva pokrivanje različitih industrija uključenih u upravljanje stambenim zgradama. Menadžer mora biti spreman da riješi niz problema, uključujući:
- Tekuća kontrola doma, organizacija aktivnosti u sferama privrede i društva.
- Donošenje nezavisnih odluka u okviru vaše nadležnosti.
- Realizacija poslova poslovnog segmenta zajedno sa predsjedavajućim.
- Održavanje dnevnika i...
- Registracija akata preračunavanja.
- Organizacija čišćenja na teritoriji stambenog kompleksa i zajedničkih prostorija.
- Održavanje inženjerskih sistema u ispravnom stanju.
- Kontrola opskrbe toplinom i vodom.
- Uređenje okoliša uz kuću.
- Održavanje ispravnosti električne mreže, sistema ventilacije i kanalizacije.
- Organizujte popravke po potrebi.
- Prijem stanovnika i razmatranje njihovih zahtjeva uz njihovu naknadnu registraciju.
- Informisanje stanovnika o pitanjima stambeno-komunalnih usluga.
- Učešće na kolektivnim sastancima.
Stambeni zakonik Ruske Federacije također definira neke zahtjeve za menadžera kompanije za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama:
Upravitelj ima sve potrebne alate za konstruktivno upravljanje stambenom zgradom i prava da zaštiti svoje lične interese.
Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.
Zapravo, takvih kuća je vrlo malo. Za to su krivi i stanovnici, koji ne mogu uvijek održavati čistoću u mjestu gdje žive, kao ni wine UK, uostalom, ona je ta koja bi trebala stimulirati želju za održavanjem reda kod stanara, a i sama bi trebala biti zainteresirana da kuća ima pravilan izgled.
Opće informacije
Kao što znate, danas u našoj zemlji postoje dva organizaciono-pravna oblika upravljanja stambenom zgradom.
Prvi od njih je UK, organizacija sa jasno utvrđenom strukturom, pravima i odgovornostima u pogledu upravljanja.
Ali vlasnici prostorija u više kuća ne pribjegavaju uvijek ovom obliku. Opcija je mnogo atraktivnija. Postoji niz razloga za to.
Prvo, na čelu ove organizacije su vlasnici lokala, što znači da će čak i sam vrh organizacije zainteresovani za unapređenje zgrade.
Drugo, ova organizacijsko-pravna forma funkcionira mnogo skladnije, jednostavnije i podređena je vlasnicima kuće. Naravno, partnerstvo ima svoju hijerarhiju. U njemu su prisutni - aktivni vlasnici, kao i.
Predsjedavajući je taj koji je u velikoj mjeri odgovoran za provođenje određenih radnji oko uređenja zajedničke imovine.
Ali u novije vrijeme, prisustvo upravitelja udruženja vlasnika kuća postalo je uobičajena pojava u udruženju vlasnika kuća. Mnogi još uvijek ne znaju za njegovo prisustvo, a oni koji znaju ne mogu razumjeti kakvo je ovo lice i koje važne funkcije obavlja?.
Ako i vi ne znate odgovore na ova pitanja, pozivamo vas da pročitate tekst našeg članka i dobijete nove, i što je najvažnije, korisne informacije za sebe.
Koncept
Počnimo s tim što je udruženje vlasnika kuća. U suprotnom, rizikujete da se zbunite u terminologiji.
Dakle, udruženje vlasnika kuća je organizacija
Ova organizacija, uprkos činjenici da nosi nekomercijalne prirode, vodi račun koji su stanari formirali za potrebe kuće, a osnovna odgovornost ove organizacije je da ga održava u ispravnom stanju i redu. Hajde da objasnimo kako se to manifestuje.
Odgovornost partnerstva uključuje održavanje komunikacija u odgovarajućem kvalitetu, uređenje zajedničkog prostora, blagovremeno otklanjanje kvarova i tako dalje.
Općenito, udruženje vlasnika kuća upravlja stambenom zgradom. Upravni odbor ortačkog društva odlučuje gdje će utrošiti sredstva, šta prvenstveno popraviti i na šta obratiti pažnju.
Predsjedavajući odobrava ili odbija njihovu inicijativu. Također najviše upravno tijelo ortačkog društva- ovo je sastanak vlasnika stambene zgrade koji se sastaje ili na vlastitu inicijativu ili sazivanjem predsjedavajućeg radi rješavanja općih pitanja.
šta on radi?
Upravitelj je pojedinac koji također provodi aktivnosti poboljšanja u društvu vlasnika kuća. Ako vam odgovara, možete to razmotriti zaposlenik.
Štaviše, ovaj zaposlenik može imati čak i status individualnog preduzetnika i biti pozvan da obavlja određene poslove. Svoje aktivnosti može obavljati uz naknadu u nekoliko partnerstava odjednom vlasnici kuća.
Osim toga, važno je znati da se sa ovim građaninom mogu zaključiti dvije vrste ugovora.
Prvi je dobro poznat i popularan.
Zaključuje se između društva vlasnika stanova i upravnika. U njemu se navode glavne obaveze strana, prava, kao i neophodni uslovi za saradnju.
Često mogu da sklope sporazume sa njim građanski ugovor, koji takođe ima pravnu snagu.
Posebnost ovog akta je činjenica da zaposlenik postaje objekat pružanja usluga pod određenim uslovima na određeno vrijeme, a ne zaposleni na neodređeno vrijeme kao u slučaju ugovora o radu.
Koja je razlika od predsjedavajućeg?
Mnogi ljudi brkaju pozicije predsjednika ortačkog društva i menadžera. U stvari, dva su potpuno različite pozicije, koji se ni na koji način ne može ukrštati.
Predsjedavajući je čelnik HOA, koji se bavi organizacionim i pravnim pitanjima, kao i finansijskim pitanjima, analizira odluke i želje stanovnika, a također vrši vlastita prilagođavanja i inicijative. Njegove aktivnosti su administrativne.
Što se tiče menadžera, njegove aktivnosti su takođe vezane za administrativni posao Međutim, on radije vrši kontrolu nad aktivnostima najamnih radnika, ne uvodi nikakve inicijative, već pomaže u povećanju funkcionalnosti rada zaposlenih u ortaštvu.
Osim toga, on odgovara predsjedavajućem kao zaposlenik poslodavcu, preuzima pridržavati se unutrašnjeg režima i ne kršiti ga bez opravdanog razloga.
Možete pronaći uzorak opisa posla za menadžera HOA.
Zašto je to potrebno?
Takav unajmljeni radnik, kao što smo već rekli, povećava efikasnost obavljenog posla. On istovremeno igra ulogu kontrolora, menadžera i analitičara, koji odlučuje koga treba zamijeniti, na šta je najbolje da se koncentrišemo, a šta može čekati.
Takav vođa je posljednjih godina postao nezaobilazna figura, jer ima relevantno radno iskustvo, lako može odrediti glavne pravce djelovanja, a također prijaviti ako neko od zaposlenih loše radi svoj posao ili ga potpuno izbjegava.
Može li HOA raditi bez ovog unajmljenog radnika? Vrlo dugo su udruženja vlasnika kuća funkcionirala bez njih i to je svima dobro odgovaralo.
Ali danas, kada je cilj svih organizacija povećanje funkcionalnosti, ova pozicija je jednostavno neophodna da bismo imali maksimalnu kontrolu nad onim što se dešava i najefikasnije iskoristiti resurse.
Istina, mnogi vlasnici kuća u stambenim zgradama ne razumiju potrebu za takvim položajem. Ove osobe vjeruju da novac plaćaju kao nagradu osobi koja ih potpuno ne zaslužuje.
U stvari, to nije slučaj i funkcionira dobar zaposlenik će biti vidljiv nakon par mjeseci. Ako ne, onda uvijek možete pokrenuti pitanje na kućnom sastanku o njegovom otpuštanju i raskidu ugovora s takvom osobom.
Kako se propisuje?
Upravnik se imenuje podnošenjem svoje kandidature Skupštini. Sam predsjednik ne može zaposliti takvog građanina bez glasanja vlasnika.
Na sastanku se razgovara o potrebi rada takvog specijaliste i okarakterisani su njegovi kvaliteti. Glasanjem odlučuju vlasnici prostorija u stambenim zgradama da li je potreban takav radnik? danas ili ne.
Ako se većina slaže, tada se na sastanku sa tom osobom sastavlja ugovor o radu ili građanskopravni ugovor.
Klauzule ugovora se takođe pažljivo razgovaraju sa vlasnicima i ako dođe do nesporazuma, prihvata se jedna ili druga klauzula glasanjem.
Nakon toga, kada ugovor potpišu obje strane odjednom, unajmljeni menadžer se smatra punopravnim zaposlenim u partnerstvu i može započeti svoje dužnosti.
Pravni status zaposlenika mora biti navedeno u ugovoru sa njim.
Ako je zaposlenik predstavljen kao pojedinac, onda on ne može djelovati kao pružalac komunalnih usluga, zatim stiče organizaciono-pravni status kontrolora za sprovođenje javnih usluga. Ako je individualni preduzetnik, onda je sve mnogo jednostavnije.
šta je posao?
Ne treba misliti da se položaj šefa HOA svodi samo na kontrolu. Ispada da ako svi naporno rade i redovno provode radnje za održavanje kuće u ispravnom stanju, onda uzalud prima svoju platu?
Zapravo ne, menadžer ima mnoge druge funkcije, koje ćemo pokušati da vam navedemo u cijelosti:
Inače, pomaže u obavljanju poslova i uglavnom se bavi administrativnim i poslovnim aktivnostima.
Finansijska sfera je izvan kontrole menadžera, koja se može povjeriti samo skupštini vlasnika ili direktno predsjedavajućem.
Načini interakcije sa HOA-ima
Postoje dva modela interakcije između menadžera i udruženja vlasnika, i svaki je u jednom ili drugom stepenu zaživeo.
Prvi model se svodi na to da ovaj zaposlenik vrši kontrolu kada se aktivnost obavlja stalno zaposleni.
Ova šema je jednostavna za zaposlene, ali nije isplativa sa stanovišta budžetskih rashoda.
Drugi model se svodi na to da menadžer ponovo vrši kontrolu, a posao izvodi izvođač. Jednostavnost ove šeme je u tome što se izvođač angažuje jednokratno, a ne na stalnoj osnovi.
Ovo daje prilika za uštedu novca u vreme kada nema posla i nema potrebe da se radniku plaća zastoj.
Odgovornosti i prava
Takav zaposleni menadžer ima mnoga prava i odgovornosti.
Sa ovim poslednjim smo se upoznali u gornjem pasusu.
Što se tiče prava, onda ovaj vođa može računati za blagovremenu isplatu rada, za godišnji odmor, kao i za poštovanje radnih prava.
Niko nema pravo da ga bez razloga otpusti, osim ako ugovorom o radu ili građanskim zakonom nije drugačije određeno.
Odgovornost
Kao i svaki drugi službenik, i ovaj službenik ima kaznena i finansijska odgovornost za neizvršavanje bilo koje radnje ili kršenje klauzula ugovora.
Zakon ne predviđa konkretnu odgovornost, ali statut ortačkog društva definiše mogućnost povraćaja novca od zaposlenog kao deo prevencije od netačnih radnji.
Ako još uvijek ne znate da li u vašoj kući postoji menadžer koji se plaća, vrijeme je da saznate ovu činjenicu. Vjerovatno je da ova osoba već duže vrijeme pravilno obavlja svoju funkciju, a vi za to niste ni znali.
Upoznajte se sa njegovim aktivnostima jer samo vi, znajući u kakvom je stanju vaš dom, možete rad sudije ovaj zvaničnik.
Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.
Uprava stambene zgrade mora obezbijediti povoljne i bezbedne uslove za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rešavanje pitanja korišćenja te imovine, kao i komunalno obezbeđivanje građana koji žive u takvoj zgradi.
Prema tački 2. čl. 162 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su odabrati jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:
Direktno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi;
Upravljanje zadrugom vlasnika kuća ili stambenom zadrugom ili drugom specijaliziranom potrošačkom zadrugom;
Menadžment menadžment organizacije.
Trenutno sve češće vlasnici stambenih zgrada biraju oblik upravljanja svojim domom - HOA, dok mnogi od njih osjećaju potrebu za profesionalnim upravljanjem, ali nisu spremni da upravljanje prenesu u ruke komercijalne organizacije. Jedno rješenje za ovaj problem je privlačenje menadžera.
Menadžer HOA je osoba kojoj su povjerene sve tekuće administrativne funkcije za organizaciju rada partnerstva.
Kakav je pravni status upravitelja HOA i kakva je njegova procedura za interakciju sa udruženjem vlasnika kuća?
Danas se sve češće u praksi HOA pojavljuje lik menadžera HOA pored predsjednika odbora. Ovaj trend je sasvim prirodan, štoviše, vjerovatno će se razviti, potvrđujući ideju o potrebi kombiniranja samouprave stambene zgrade sa profesionalnim upravljanjem.
Sasvim je očigledno da se u svakoj zgradi ne može naći vlasnik (a predsjednik uprave HOA može biti samo vlasnik prostorija u stambenoj zgradi, koji je član ortačkog društva), koji bi imao dovoljnu količinu znanja i iskustva, i što je najvažnije, želju da napusti cijeli ili dio svog glavnog posla (budući da kvalitetan rad predsjednika uprave zahtijeva značajno vrijeme) i posveti se radu za opće dobro cijelu kuću. U međuvremenu, sasvim je moguće pronaći osobu koja je voljna i sposobna da odredi glavne pravce rada u upravljanju kućom i kontroliše izvršenje planova, dok će angažovani upravnik obaviti sve ostale poslove.
Menadžer: ko je on i zašto je potreban?
Menadžer je fizičko lice koje može, ali i ne mora imati status individualnog preduzetnika.
Praksa Nižnjeg Novgorodskog udruženja HOA pokazuje da su menadžeri HOA uglavnom iskusni predsednici odbora HOA i stambenih zadruga, koji su pozvani da rade u novostvorenim partnerstvima ili u partnerstvima koja iz ovih ili onih razloga ostaju bez predsednika odbora. Dalje ćemo govoriti o menadžeru kao pojedincu koji nema status individualnog preduzetnika.
HOA često odlučuju raditi s upraviteljem ako su u nedavnoj prošlosti promijenili metodu upravljanja stambenom zgradom preko upravljačke organizacije u upravljanje udruženjem vlasnika kuća. Istovremeno, vlasnici prostorija su vođeni gore navedenim razlozima: nedostatak nenaseljenog vlasnika koji je kompetentan za pitanja stambeno-komunalnih usluga, kao i želja da samostalno upravljaju kućom, bez ikakvog učešća upravljačku organizaciju. Osim toga, može postojati još jedan razlog - teška situacija HOA, kada je za rješavanje brojnih problema potrebna velika pažnja profesionalca, tzv. antikriznog menadžera. Još jedna prednost izbora menadžera HOA u odnosu na upravljačku organizaciju može biti finansijski problem, iako je vrijedno napomenuti da ponekad usluge upravljačke organizacije mogu biti jeftinije. Ne smijemo zaboraviti da je izbor upravljačkog modela za HOA uvijek striktno individualan i saradnja sa upravljačkom organizacijom i pojedinačnim menadžerom ima svoje prednosti i nedostatke.
FYI. U posljednje vrijeme se raširila praksa privlačenja takozvanog antikriznog menadžera u HOA na određeno vrijeme kako bi se organizirao rad partnerstva i prenijelo iskustvo u odbor.
Registracija pravnog statusa upravnika.
Sa menadžerom se mogu zaključiti dvije vrste ugovora: ugovor o radu, uključivanjem u HOA osoblje, ili građanskopravni ugovor, čiji je jedan od oblika ugovor o pružanju usluga. Članak je posvećen ovim pitanjima. 162 Zakon o stanovanju Ruske Federacije.
Ako je zaključen ugovor o radu, pozicija rukovodioca sa odgovarajućom platom mora biti uvrštena u kadrovski raspored HOA i odobrena na skupštini članova HOA u skladu sa st. 10 stav 2 čl. 145 Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Dakle, o pitanju privlačenja menadžera prilikom sklapanja ugovora o radu s njim odlučuje skupština članova HOA. Istovremeno, ovlašćenje za zapošljavanje radnika za servisiranje stambene zgrade i njihovo otpuštanje u skladu sa čl. 5. čl. 148 Zakona o stanovanju RF odnosi se na odgovornosti odbora HOA. Dakle, ugovor o radu sa direktorom moraju potpisati svi članovi uprave. Kao opcija, članovi odbora na sastanku mogu odlučiti da upute predsjedniku odbora HOA da zaključi ugovor o radu sa određenim menadžerom (u ovom slučaju ugovor potpisuje samo predsjednik). Što se tiče otkaza ugovora o radu, on je moguć samo po osnovu predviđenom čl. 81 Zakona o radu Ruske Federacije.
Mogućnost sklapanja građanskog ugovora sa upravnikom je zbog sljedećih okolnosti:
Načelo slobode ugovaranja (član 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije), prema kojem strane mogu sklopiti sporazum, kako je predviđeno tako i nije predviđeno zakonom ili drugim pravnim aktima;
Odredbe st. 1 klauzula 1 čl. 137 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, koji uz pravo HOA da zaključi ugovor o upravljanju stambenom zgradom, ugovore o održavanju i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi i ugovore o pružanju komunalnih usluga, predviđa pravo zaključivanja drugih ugovora u interesu članova ortačkog društva. Ovi “ostali” bi trebali uključivati ugovor sa menadžerom HOA za pružanje usluga.
U pogledu toga koji organ upravljanja HOA direktno odlučuje o pitanju privlačenja upravnika, treba napomenuti da je isključiva nadležnost skupštine članova HOA, čl. 145. Zakona o stanovanju Ruske Federacije se ne primjenjuje, ali klauzula 6. čl. 148. Zakona o stanovanju Ruske Federacije odnosi se na zaključivanje ugovora o uslugama. Zauzvrat, predsednik odbora, u skladu sa tačkom 2. čl. 149 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije mogu obavljati transakcije koje, u skladu sa zakonom i statutom partnerstva, ne zahtijevaju obavezno odobrenje odbora ili generalne skupštine članova partnerstva. Stoga, po našem mišljenju, o pitanju sklapanja ugovora sa menadžerom za pružanje usluga treba odlučiti UO HOA. Međutim, svrsishodnije je o tome unaprijed razgovarati u statutu društva, pripisujući takva ovlaštenja nadležnosti odbora ili generalne skupštine članova HOA. U međuvremenu, ne treba zaboraviti da se bilo koje pitanje može riješiti općim sastankom članova HOA (član 4. članka 145. Stambenog kodeksa Ruske Federacije).
Potpisivanje ugovora o pružanju usluga sa menadžerom je slično potpisivanju ugovora o radu. Raskid takvog ugovora vrši se prema pravilima poglavlja. 29 Građanskog zakonika Ruske Federacije, odnosno u slučaju bitne povrede uslova ugovora od strane jedne od strana iu drugim slučajevima utvrđenim Građanskim zakonikom, drugim zakonima ili ugovorom. Ugovorom je, po pravilu, predviđena mogućnost jednostranog raskida ugovora od strane jedne od strana tako što će drugu stranu o tome obavijestiti u roku navedenom u ugovoru.
Dakle, za HOA je sklapanje i raskid ugovora o pružanju usluga nešto jednostavnije od sklapanja i raskida ugovora o radu, međutim, kandidat za poziciju menadžera može postaviti kao uslov za rad sa HOA za sklapanje radnog odnosa. ugovor sa njim.
U odnosima sa trećim licima, Upravitelj HOA djeluje u ime partnerstva na osnovu punomoći izdatog u skladu s Poglavljem 10. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Prema stavu 2 čl. 149 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, punomoćje izdaje predsjednik uprave ortačkog društva kao lice koje ima pravo da djeluje u ime HOA na osnovu povelje, tj. bez dodatnog odobrenja. U ovom slučaju, sadržaj punomoći (lista ovlašćenja koja se prenose na menadžera) mora biti zasnovana na uslovima ugovora. Ovo je važno, budući da se na menadžera preko punomoćnika mogu prenijeti, recimo, ovlasti za sklapanje ugovora o održavanju i popravkama, koje su u početku pripadale upravnom odboru HOA, a ne njegovom predsjedniku. Ako ovaj uslov nije predviđen ugovorom, ali je predsjedavajući ipak uključio navedeno ovlaštenje u punomoćje, tada, prema čl. 174 Građanskog zakonika Ruske Federacije, transakcija može biti proglašena nevažećom od strane suda.
Pravni status HOA menadžera.
Pravni status rukovodioca, odnosno njegova prava i obaveze, moraju biti precizirani ili u samom ugovoru prilikom sklapanja građanskog ugovora, ili u ugovoru o radu i opisu posla.
Jasno je da rukovodilac koji je pojedinac ne može biti izvršilac javnih usluga. Prilikom sklapanja gore navedenih ugovora, pružatelj komunalnih usluga ostaje HOA, stoga opseg prava i odgovornosti upravitelja leži u području administrativnog upravljanja HOA-om, kao iu području održavanja, održavanja i popravka zajedničke imovine stambene zgrade.
Osim ako statutom HOA nije drugačije određeno, obim ovlasti prenesenih na menadžera utvrđuje odbor HOA, bez obzira na vrstu sporazuma.
Ovisno o stepenu povjerenja, HOA menadžeru se mogu dodijeliti, na primjer, sljedeće funkcije:
Odabir izvođača radova za održavanje i popravke na zajedničkoj imovini stambene zgrade (u ovom slučaju odbor HOA može zadržati ovlasti za sklapanje ugovora, ili ga može povjeriti i upravniku);
Zaključivanje ugovora o pružanju komunalnih usluga;
Zaključivanje drugih ugovora u ime HOA;
Zapošljavanje i otpuštanje radnika;
Praćenje izvođenja radova na održavanju, održavanju i popravci stambene zgrade;
Zastupanje interesa HOA u državnim organima i jedinicama lokalne samouprave;
Izrada procjena prihoda i rashoda HOA za godinu;
Priprema finansijskog izvještaja uprave HOA vlasnicima za godišnju skupštinu članova HOA;
Interakcija sa vlasnicima i članovima HOA po pitanjima vezanim za rad HOA;
Naplata duga prema HOA od vlasnika prostorija u kući itd.
Po želji, upravitelju se može dati i pravo raspolaganja sredstvima HOA (propisno formalizovanjem ovog ovlaštenja u punomoći i bankovnoj dokumentaciji). U međuvremenu, odbor HOA i predsjednik odbora mogu za sebe rezervirati tako važna ovlaštenja.
Metode interakcije između HOA i menadžera.
U zaključku ćemo razmotriti moguće modele interakcije između HOA i HOA menadžera.
Unutar prvi model upravljanje vrši upravnik, a održavanje i popravke angažovano osoblje ortačkog društva. Glavni nedostatak ove šeme je potreba za održavanjem velikog broja radnika sa stalnim plaćama. Glavna prednost modela je veća nezavisnost HOA od trećih organizacija. Ova šema se nalazi i opravdava u velikim partnerstvima koja objedinjuju nekoliko stambenih zgrada (stambenih kompleksa).
Drugi model: upravljanje vrši upravitelj, a održavanje i popravke izvode izvođači po ugovorima sa HOA. Naravno, pozitivna strana ovog modela je nepostojanje potrebe za održavanjem sopstvene materijalno-tehničke baze i mogućnost izbora izvođača koji obavljaju ovu ili onu vrstu posla kvalifikovanije od angažovanog osoblja ortaštva.
Bez obzira na izabrani model, rad HOA sa upravnikom pretpostavlja prisustvo osobe odgovorne za upravljanje stambenom zgradom, koja profesionalno obavlja upravljanje, i stalnog organa HOA - odbora, koji izražava interese stambene zgrade. vlasnika i praćenje aktivnosti menadžera. Glavni problem u odabiru menadžera, po našem mišljenju, je to što jedna HOA ne može uvijek ponuditi kvalifikovanom menadžeru naknadu prema njegovom zahtjevu, zbog čega većina poznatih menadžera kombinuje posao u više HOA.
Zato je od davnina zakonodavac pretpostavljao da upravljanje stambenom zgradom trebaju obavljati određene organizacije. Najčešći od toga su društvo za upravljanje.
Kompanija za upravljanje nije toliko popularna u našoj zemlji.
Glavni razlog za to je upravljanje stambenom zgradom od strane osoba koje imaju za cilj sticanje prihoda iz ove aktivnosti.
Stanari bi željeli da na mjestu upravnika vide osobu koja iskreno želi da svoj dom poboljša, a ko može tako misliti ako ne sam stanovnik ove kuće?
Zato je takav pravni oblik organizacije kao što je partnerstvo legalnih vlasnika kuća i postao prioritet za građane, a popularan među vlasnicima. U ovoj organizaciji, naravno, ne vlada haotični nered, već strogo uređeni poredak upravljanja.
Pročitajte o prednostima i nedostacima HOA.
Njime rukovodi predsjednik koji rukovodi aktivnostima ove organizacije i odgovoran je za druga pitanja. Udruženje vlasnika kuća također ima svoje.
Nedavno su se mnogi ljudi zainteresovali za uvedena nova pozicija, koji se počeo pojavljivati u partnerstvu - ovo je. Mnogi vlasnici nisu uspjeli dokučiti o kakvom se licu radi i koju funkciju obavlja. Pokušajmo to shvatiti.
Ugovor o radu sa direktorom HOA.
Građanski ugovor sa upravnikom HOA.
Da li je potrebno zaključiti ugovor o radu sa predsjednikom HOA možete saznati od. Dostupni su uzorci opisa poslova HOA.
Koncept i neophodnost
Hajde da razgovaramo o tome odakle dolazi ova pozicija.
Svako ko pomno prati promjene u stambenom zakonu vjerovatno će primijetiti da je pozicija nova i pojavio se u svakodnevnom životu naše zemlje sasvim nedavno- prije nekih pet godina. A mnogi vlasnici čak i ne shvaćaju da postoji neko drugi koji radi na osoblju njihove organizacije.
Direktor udruženja legalnih vlasnika kuća je službena osoba. Osim toga, ovaj službenik je fizičko lice, a ne individualni preduzetnik ili ga zastupa organizacija kao pravno lice.
Od ove osobe se traži da obavlja niz funkcija koje se odnose na administrativne aktivnosti održavanje stambene zgrade. Glavni zadatak je pravilno i kompetentno organizirati funkcioniranje i provođenje radova na stambenoj zgradi.
Čini se zašto je to organizaciji potrebno, ali u stvari, to je tako pomaže u rješavanju mnogih problema i održava red.
Naravno, za svoje aktivnosti treba da dobije nagrada.
Ali da bi ugovor o tome sa stanarima zaista imao pravnu snagu, potrebno je sastaviti ugovor.
Dakle, ako postoji ugovor o radu između udruženja vlasnika stanova i upravnika, onda on ne reguliše samo pitanje plate ovog radnika, ali i njegovog funkcije koje se sprovode u okviru partnerstva, kao i mjere odgovornost zbog njihovog nepoštivanja.
Stoga je sklapanje ugovora o radu pametan potez kako biste se zaštitili od problema u budućnosti.
Posljedice nestanka dokumenta
Kontrola ne može tražiti plaćanje za svoj rad bez postojećeg ugovora, inače kako stanari mogu biti sigurni da je ova osoba izvršila sve potrebne radnje.
Na ovaj ili onaj način, ali po zakonu ima pravo stupiti u odnose sa stanarima i vlasnicima stambene zgrade u sljedećem vrste odnosa– radno i građansko pravo.
Bez činjenice o sklapanju odnosa koji je fiksiran na papiru, stanovnici imaju svako pravo da ne plaćaju posao.
Ako ugovor nije zaključen, onda menadžer možda neće biti plaćeno, ako stanovnici smatraju da ova osoba nije izvršila svoje direktne funkcije, a pošto nema dokumenta, niko ne može tačno znati koje su mu funkcije dodijeljene.
Izdavanje i odobrenje
Ko sastavlja, izdaje i odobrava? Ugovor o radu sastavljaju strane, odnosno udruženje vlasnika kuća i istovremeno upravnik udruženja. Stranke predlažu koje tačke mogu biti uključene u dokument.
Prije zaključivanja ugovora o radu morate koordinirati ovu akciju sa nekoliko službi.
Prvo obavijestite smještaj.
Drugo, takva akcija mora biti sprovedena kroz poreska uprava.
Tek po odobrenju ova dva organa može se sastaviti ugovor o radu.
O tome, kao io tome što HOA ima pravo otkriti vlasnicima, možete saznati iz naših članaka. kod vlasnika, možete preuzeti na našoj web stranici.
Pravljenje promjena
Da li je moguće i ko ima pravo mijenjati odobreni ugovor o radu? u to podložan promjenama Međutim, za to je potrebno ispuniti neke uslove.
Da bi promjene bile u skladu sa pravilima i zakonom, potrebno je da to bude obostrano želja obe strane odjednom. Ako jedna od stranaka odbije da izvrši izmjene, neće biti moguće izvršiti izmjene samo na zahtjev jedne od stranaka.
Direktor Udruženja vlasnika kuća važna osoba, čime se povećava funkcionalnost rada u stambenoj zgradi.
Zahvaljujući njegovom trudu, vaša zgrada može postati ili najuređenija i najugodnija za život ili brzo propasti.
U svakom slučaju, bez obzira da li vam je potreban upravitelj udruženja vlasnika kuća ili ne, odlučuje skupština vlasnika– najviše zakonodavno tijelo u organizaciji upravljanja.
Želimo Vam da donesete jedinu istinitu i ispravnu odluku, koja bi se kasnije najbolje odrazila na Vašu stambenu zgradu.
Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.
Trenutno, u stambenim zgradama u kojima su stvorene HOA, poslovima upravlja ne samo predsjednik, već i upravnik. S tim u vezi, potrebno je razumjeti ko je rukovodilac, kao i koje poslove on mora obavljati u skladu sa kojim uputstvima.
Menadžer i predsjedavajući HOA, utvrđujući u čemu je razlika
Pravni status menadžera i predsjednika HOA je različit. Zatim će biti istaknute glavne karakteristike pravnog statusa svakog od njih.
Predsjednik HOA je osoba koja se bira iz reda učesnika HOA. Predsjedavajućeg može birati odbor ili svi članovi društva glasanjem.
Menadžer u HOA- lice koje se prima na službu na osnovu ugovora o radu ili ugovora o pružanju relevantnih usluga za rješavanje određenih problema u cilju povećanja efikasnosti rada ortačkog društva.
Stambeno zakonodavstvo nameće niz zahtjeva menadžeru, uključujući:
- Dostupnost ruskog državljanstva;
- Nema kaznenog dosijea za privredni kriminal;
- Posjeduje znanja iz oblasti stambenog zakonodavstva, tehničkih zahtjeva za kuće i drugih regulatornih dokumenata koji sadrže odredbe koje regulišu njegovu djelatnost.
Predsjedavajući ima svoja ovlaštenja stambenim zakonodavstvom, kao i Poveljom koju je izradilo udruženje vlasnika. Predsjedavajući vrši svoja ovlaštenja u ime društva.
Rad HOA menadžera obavlja se u ime ortačkog društva, ali samo uz punomoć, koja ukazuje na niz radnji koje osoba može izvršiti.
Poslovna zaduženja menadžera HOA utvrđeno sporazumom zaključenim između njega i predsjedavajućeg. Morate znati da je upravnik u obavljanju svojih dužnosti podređen predsjedavajućem, budući da je ovaj njegov poslodavac.
Menadžer nije obavezan da bude učesnik u partnerstvu. Zauzvrat, predsjedavajući može biti izabran samo među članovima partnerstva.
Upravnik se, po pravilu, bavi poslovima sa statusom individualnog preduzetnika i može imati takvu funkciju u nekoliko HOA.
Predsjedavajući je odgovoran za nezavršene poslove ili za odluke koje su u suprotnosti sa interesima vlasnika. Predsjedavajući odgovara svim vlasnicima kuće. Unajmljeni menadžer je odgovoran samo predsjedavajućem.
Ko sastavlja, izdaje i odobrava opise poslova
Opis poslova je dokument na osnovu kojeg lice izabrano na funkciju rukovodioca obavlja svoje poslove.
Pravo na određivanje sadržaj opisa poslova dostavlja se predsjedavajućem ortačkog društva. On je taj koji razvija njegove glavne odredbe.
Prilikom sastavljanja dokumenta sadrži podatke o HOA-u koji zapošljava menadžera. Informacija o tome koji se zahtjevi postavljaju pred lice koje zauzima radno mjesto, njegove glavne odgovornosti, prava i mjere odgovornosti koje se mogu primijeniti na osobu koja obavlja funkciju.
Nakon što je dokument izrađen, mora biti odobren.
Odbor HOA ima pravo da odobri ovaj dokument.
Nakon što osoba sklopi ugovor o radu, mora biti upoznata sa opisom posla. Činjenica upoznavanja potvrđuje prisustvo liste upravnika zgrade u dokumentu.
Koje usluge moraju biti usklađene sa opisom posla?
Osim sa odborom, dokument se mora usaglasiti i sa državnim organima koji vrše različita ovlaštenja u sektoru stambeno-komunalnih usluga.
Takav organ je Stambena inspekcija. Ona mora provjeriti usklađenost sastavljenog dokumenta sa normama stambenog i radnog zakonodavstva. Ako je sa dokumentom sve u redu, on ga odobrava starješina organa i može se naknadno izvršiti.
Valjanost i rok čuvanja uputstva
U kreiranom dokumentu može biti naznačen rok važenja ili bez navođenja istog. U slučaju kada uputstvo ima vremenski period tokom kojeg ima pravnu snagu, taj period mora biti naznačen u samom dokumentu.
Kada takav vremenski period nije utvrđen, to znači da važi do trenutka kada određeni rukovodilac zauzme poziciju.
Zakon utvrđuje uslove za čuvanje dokumenata.
Dokument se čuva u prostorijama u kojima se ortačko društvo nalazi.
Imajte na umu da vas zakon obavezuje da podnesete dokument bilo kojem članu HOA kako biste provjerili zakonitost radnji angažirane osobe.
Opis posla se mora čuvati tri godine nakon što je prestao da važi.
Kako promijeniti opis posla
Stambeno zakonodavstvo dozvoljava izmjene uputstava.
Za promjenu ovog dokumenta neophodan je sastanak odbora ortaštva koji će odlučiti o potrebi unosa novih podataka u dokument. U raspravi učestvuje i predsjedavajući.
Promjene uputstava odlukom jedne osobe nisu dozvoljene. Nakon izmjene uputstva, rukovodilac je dužan da se sa njim upozna. Činjenicu upoznavanja potvrđuje i njegov potpis.
Poslovna zaduženja upravnika HOA u stambenoj zgradi
Upravnik kuće radi sljedeće: odgovornosti:
- Zaključiti ugovore sa izvođačima ili uslugama za nabavku resursa.
- Pratite radove koje obavljaju izvođači.
- Upravljanje imovinom i praćenje obavljanja dužnosti zaposlenih u HOA.
- Primanje podataka od kontrolnih uređaja.
- Učestvuje u proceduri izrade predračuna prihoda i rashoda ortačkog društva.
- Izvršite preglede stanja opreme kako biste spriječili hitan slučaj.
- Pratite stanje i proces čišćenja prostora u blizini stambene zgrade.
- Primite stanovnike, razmotrite i izvršite njihove zahtjeve ili prijave.
- Upoznajte sadržaj zahtjeva za stambenu zgradu sadržanih u različitim SNiPA-ima i tehničkim zahtjevima.
- Po potrebi učestvovati u sudskim raspravama.
Treba napomenuti da je upravnik zgrade odgovoran za:
- Za kršenje zakona u toku obavljanja djelatnosti.
- U slučaju neispunjenja obaveza iz ugovora sa trećim licima.
- U slučaju nepoštenog korištenja materijalnih sredstava HOA.
- U slučaju nepoštenog ispunjavanja dužnosti primati i razmatrati zahtjeve i molbe stanara koji žive u kući.
Opis posla menadžera HOA, uzorak
Uputstvo za obavljanje službenih poslova za upravno društvo vlasnika kuća sastavlja se u pisanom obliku.
Kao i svaka druga instrukcija, ima sljedeću strukturu:
- Opće odredbe. Ovo bi trebalo da uključuje informacije o HOA-u, lokaciji ortakluka, ko deluje u ime ortaštva, kao i kome angažovani menadžer treba da bude direktno podređen, koji zahtevi se nameću kandidatu, rok važenja dokumenta ( ako ih ima), podatke o trajanju radnog vremena.
- Odgovornosti upravnika kuće. Ova tačka uputstva je najdetaljnije objašnjena.
- Prava menadžera.
- Potpis osobe imenovane na poziciju, kojom se potvrđuje da je upoznat sa dokumentom.
Možete preuzeti upute upravitelja zgrade.
Ugovor o radu sa upravnikom HOA, uzorak
Kao što je već spomenuto, odnosi sa upravnikom zgrade mogu se formalizirati na nekoliko načina:
- Korištenje ugovora o radu;
- Uz pomoć sporazuma o pružanju usluga njima.
Ugovor o radu sa direktorom HOA moraju biti sastavljene u skladu sa zahtjevima radnog zakonodavstva. Takav dokument zajednički sastavljaju predsjednik i članovi odbora ortaštva.
Prije podnošenja na potpisivanje, takav dokument mora biti odobren od strane poreske službe.
Kao i u redovnom ugovoru sa zaposlenim, on mora odražavati sljedeće podatke:
- O zabavama. Dokument odražava ko djeluje kao poslodavac, kao i lične podatke upravnika zgrade. Podaci se navode u skladu sa konstitutivnim dokumentima i pasošem osobe.
- O pravima i odgovornostima. Koje se prenose na lice u toku njegove radne aktivnosti.
- Otprilike koliko dugo dokument važi.
- O postupku izmjene teksta ugovora.
- O postupku raskida zaključenog ugovora.
Ugovor se može zaključiti kako sa naznakom roka važenja (na određeno vrijeme), tako i bez navođenja trajanja ovog važenja. Ako nakon isteka roka navedenog u dokumentu poslodavac, kojeg zastupa predsjedavajući, ne raskine ugovor, to znači da je ugovor ponovo zaključen bez navođenja roka važenja.
Dostupan je uzorak ugovora o radu sa upravnikom zgrade.
Zaključak
Dakle, stambena zgrada, koju predstavljaju članovi HOA, može pozvati bilo koga da popuni poziciju upravnika
Trenutno, u stambenim zgradama u kojima su formirane HOA, poslovima upravlja ne samo predsjednik, već i upravnik. S tim u vezi, potrebno je razumjeti ko je menadžer, kao i koje poslove treba da obavlja.
