Koordinacija rezultata vrednovanja nekretnina dobijenih različitim metodama. Koordinacija rezultata procjene nekretnina

Različite metode evaluacije kada se koriste različiti pristupi može dati različite rezultate u određivanju vrijednosti poslovanja. Na idealnom tržištu, sva tri pristupa bi trebala dovesti do iste vrijednosti, ali u praksi vrijednosti dobijene različitim metodama mogu se značajno razlikovati (od 5 do 50% ili čak više, posebno kada se vrednuje posao). S tim u vezi, Federalni standardi vrednovanja Rusije i Međunarodni standardi postavljaju zahteve za kombinovanjem različitih rezultata u okviru „konačne vrednosti vrednosti predmeta vrednovanja“.

Konačna vrijednost objekta procjene- vrijednost vrijednosti objekta procjene, dobijena kao rezultat generalizacije rezultata obračuna vrijednosti objekta procjene, koju je opravdao procjenitelj, koristeći različite pristupe vrednovanju i metode vrednovanja. Da bi se objedinile različite vrijednosti troškova dobijene klasičnim pristupima vrednovanju, rezultati su usklađeni.

Usklađivanje rezultata vrednovanja je proces dobijanja konačne procene vrednosti imovine vaganjem i upoređivanjem rezultata dobijenih korišćenjem različitih pristupa proceni.

Za usaglašavanje rezultata potrebno je odrediti „pondere“, prema kojima će pojedinačne prethodno dobijene vrijednosti formirati konačnu tržišnu vrijednost nekretnine, uzimajući u obzir sve bitne parametre na osnovu stručnog mišljenja procjenitelja. Usklađivanje rezultata dobijenih različitim pristupima ocjenjivanju vrši se prema formuli:

gdje je C total konačni trošak objekta procjene;

Sa platom, Sa zajedničkim ulaganjem, Sa dp - vrednosti određene troškovnim, uporednim i prihodovnim pristupom;

K zp, K sp, K dp - odgovarajući težinski koeficijenti odabrani za svaki pristup ocjenjivanju.

U odnosu na ove koeficijente vrijedi jednakost:

Prilikom dogovora o određivanju težine svakog pristupa, uzimaju se u obzir (stručno): potpunost i pouzdanost informacija; prikladnost za svrhu; prednosti i mane pristupa u konkretnoj situaciji itd.

Ponderi odabrani za svaki pristup procjeni zaokružuju se na najbližih 10% (rijetko 5%) u svrhu korištenja ovih pondera za pomirenje. Na osnovu zaokruženih pondera izračunava se ugovorena vrijednost nekretnine koja se procjenjuje. Rezultirajuća vrijednost je zaokružena.

Tabela 1.2 daje komparativnu analizu tradicionalnih pristupa procjeni vrijednosti preduzeća.

Tabela 1.2

Komparativna analiza pristupa procjeni vrijednosti preduzeća

	Prednosti	Nedostaci
Skupo	Uzima u obzir uticaj proizvodnih i ekonomskih faktora na promene vrednosti imovine. Daje ocjenu stepena razvoja tehnologije uzimajući u obzir stepen istrošenosti sredstava. Proračuni su zasnovani na finansijskim i računovodstvene isprave, tj. rezultati procjene su opravdaniji	Odražava prošlu vrijednost. Ne uzima u obzir tržišnu situaciju na datum procjene vrijednosti. Ne uzima u obzir razvojne izglede preduzeća. Ne uzima u obzir rizike. Statički. Nema veze sa sadašnjim i budućim rezultatima poslovanja preduzeća
Profitabilno	Uzima u obzir buduće promjene prihoda i rashoda. Uzima u obzir nivo rizika (kroz diskontnu stopu). Vodi računa o interesima investitora	Poteškoće u predviđanju budućih rezultata i troškova. Mogu se koristiti višestruke stope povrata, što otežava donošenje odluka. Ne uzima u obzir tržišne uslove. Intenzitet rada proračuna
komparativna (tržišna)	Na osnovu stvarnih tržišnih podataka Reflects aktuelna praksa prodaja i kupovina Uzima u obzir uticaj industrijskih (regionalnih) faktora na cijenu dionica kompanije	Ne karakteriše dovoljno jasno karakteristike organizacione, tehničke, finansijske pripreme preduzeća. U obzir se uzimaju samo retrospektivne informacije. Zahtijeva mnogo amandmana na analizirane informacije.

Ne uzima u obzir buduća očekivanja investitora

Iz ovih podataka možemo zaključiti da se nijedan od njih ne može koristiti kao glavni. Stoga, da bi se odredila konačna vrijednost tržišne vrijednosti kompanije, analiziraju se prednosti i nedostaci korišćenih pristupa i kvalitet dobijenih informacija, pri čemu se svakom pristupu dodeljuje ponderisani koeficijent. Prema istraživačima u oblasti vrednovanja poslovanja Esipova V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakova A.N., direktna primena klasičnih metoda u Rusiji je teška zbog :

objektivni razlozi

1. Nerazvijenost ruskog tržišta hartija od vrijednosti.

2. Informaciona tajnost, što dovodi do poteškoća u korištenju, prije svega, komparativnog pristupa.

3. Potreba da se izvrši veliki broj korekcija vezanih za neprozirnost finansijskih izvještaja. Za evaluaciju, menadžment treba da koristi podatke upravljačkog računovodstva, koje treba prilagoditi za potrebe evaluacije. 4. Neizvjesnost s dugoročnim planiranjem u(po pravilu se u Rusiji aktivnosti planiraju na godinu dana) dovodi do poteškoća u primjeni metoda vrednovanja prihoda.

Uglavnom se koriste istorijski podaci.

5. Računovodstvena procjena imovine je značajno potcijenjena u odnosu na tržišnu vrijednost, što dovodi do potcjenjivanja vrijednosti neto imovine. Potrebna je tržišna revalorizacija svih osnovnih sredstava i nematerijalne imovine.

6. Tradicionalne metode procjene obezbjeđuju „spot“ rezultat u vremenu, koji se ne može koristiti za operativno ili strateško upravljanje preduzećem. Nijedna situacija potrebna za procjenu ne ukazuje na mogućnost daljeg praćenja.

7. Poteškoće u pronalaženju informacija i glomazni proračuni. Redovno korištenje poslovnih procjena treba da bude što jednostavnije, a rezultati jasni. Dakle, od postojećih pristupa vrednovanju, metod prihoda najtačnije odražava vrednost preduzeća kao biznisa, odnosno radnog mehanizma koji stvara profit. Međutim, korištenje prognoznih podataka dovodi u sumnju tačnost proračuna. Izvori informacija za korištenje komparativne metode su vrlo ograničeni. Rusko tržište korporativna kontrola (stečaj i spajanja i akvizicije) uglavnom funkcioniše van organizovanih tržišta akcija, a obim preraspodele udela u ruskoj privredi (industriji) koja se odvija van organizovanih tržišta je, u principu, teško proceniti. Kao rezultat toga, u ruskim uslovima imovinski pristup vrednovanju preduzeća je često najrelevantniji. To je prvenstveno zbog dostupnosti pouzdanih i pristupačnih početnih informacija za proračune (budući da je glavna informaciona baza imovinskog pristupa bilans stanja preduzeća), kao i korištenje, u određenoj mjeri, dobro poznatih troškova. -zasnovani pristupi proceni vrednosti preduzeća, tradicionalni za domaću privredu. Ali glavni nedostatak imovinskog pristupa je to što on ne uzima u obzir buduće mogućnosti preduzeća u stvaranju neto prihoda. Osim toga, obračun troškova na osnovu troškovni pristup

Stoga većina stručnjaka iz oblasti vrednovanja dolazi do zaključka da je metodološka osnova za procenu vrednosti poslovanja nesavršena. “Metode koje nude jednu ponderisanu procjenu vrijednosti poslovanja mogu se koristiti isključivo u svrhu prodaje poslovanja u ovom ili onom obliku.” Ali šta ako menadžerima nije potrebna poslovna vrednost za prodaju, već za formulisanje strategije i donošenje upravljačkih odluka koje imaju za cilj implementaciju troškovnog pristupa menadžmentu? Istovremeno, metode poslovne procjene za donošenje upravljačkih odluka, koje predlažu zapadni ekonomisti Modigliani, Damodaran, Copeland, ne nalaze svoju primjenu u Rusiji, kao ni u drugim zemljama sa tržištima u usponu i neefikasnim tržištima, koje karakterizira niz sličnih problema, kao što su visok stepen zavisnosti od stranih ulaganja i zaduživanja u uslovima, po pravilu, značajnog unutrašnjeg i/ili spoljnog duga, slabosti i nestabilnosti finansijskog sektora zbog opterećenja banaka značajnim lošim dugovanjima preduzeća, nerazvijena infrastruktura, nesavršenost regulatornog okvira, nerazvijen sistem finansijski izvještaji emitenata ili neusklađenost sa međunarodnim standardima i njima povezana informaciona neprozirnost i visok nivo rizika, informaciona neprozirnost, gde nema razvijeno tržište akcija, pa samim tim ni nema tržišno vrednovanje sama preduzeća. A zbog niskog stepena tržišne efikasnosti, domaće kompanije nemaju potpuno prilagođene metode za procjenu poslovanja.

Procjena vrijednosti imovine je metodološki zasnovano stručno mišljenje o vrijednosti nekretnine, odnosno postupak utvrđivanja vrijednosti.

Koordinacija rezultata procjene se provodi korištenjem 3 različita pristupa: uporedni, skupi i profitabilni.

Uporedni pristup vrednovanju nekretnina zasniva se na informacijama o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama na tržištu i poređenju imovine koja se vrednuje sa analognim.

Prednosti komparativnog pristupa su:

najjednostavniji pristup;

statistički validno;

predlaže metode prilagođavanja;

pruža podatke za druge pristupe evaluaciji.

Nedostaci komparativnog pristupa su:

zahtijeva aktivno tržište;

uporedni podaci nisu uvijek dostupni;

zahtijeva izmjene, od kojih veliki broj utiče na pouzdanost rezultata;

na osnovu prošlih događaja, ne uzima u obzir buduća očekivanja.

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine na osnovu utvrđivanja troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu nekretnine, uzimajući u obzir njeno habanje. Troškovni pristup zasniva se na principu supstitucije, koji pretpostavlja da razuman kupac ne bi platio više za nekretninu od troškova izgradnje nekretnine slične korisnosti kao imovina koja se procjenjuje.

Prednosti troškovnog pristupa:

Prilikom procjene novih objekata, troškovni pristup je najpouzdaniji.

Ovaj pristup je prikladan ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:

tehničko-ekonomska analiza troškova novogradnje;

obrazloženje potrebe ažuriranja postojećeg objekta;

procjena objekata posebne namjene;

prilikom procene objekata u „pasivnim“ sektorima tržišta;

analiza efikasnosti korištenja zemljišta;

rješavanje problema osiguranja objekata;

rješavanje poreskih problema;

pri koordinaciji vrijednosti svojstva dobivene drugim metodama.

Nedostaci troškovnog pristupa:

Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.

Pokušaji postizanja preciznijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.

Nesklad između troškova kupovine nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer se tokom procesa procjene akumulirana amortizacija oduzima od cijene izgradnje.

Problem izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.

Teškoća određivanja količine akumuliranog habanja starih zgrada i objekata.

Odvojena procjena zemljište od zgrada.

Problematična procjena zemljišne parcele u Rusiji.

Prihodovni pristup vrednovanju nekretnina odražava motivaciju tipičnog kupca prihodovne nekretnine: očekivani budući prihod sa traženim karakteristikama. S obzirom da postoji direktna veza između veličine investicije i koristi od komercijalne upotrebe investicionog objekta, vrijednost nekretnine se definiše kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda koje ostvaruje.

Osnovna prednost koju prihodovni pristup vrednovanju nekretnina ima u odnosu na tržišni i troškovni pristup je što bolje odražava ideju investitora o nekretninama kao izvoru prihoda, tj. Ovaj kvalitet nekretnine uzima se u obzir kao glavni faktor cijene. Prihodovni pristup vrednovanju usko je povezan sa tržišnim i troškovnim metodama.

Prosečna ponderisana vrednost imovine (V) uzima se kao njena tržišna vrednost.

Koeficijenti značajnosti za procjenu vrijednosti imovine dobijene troškovnim, uporednim i prihodovnim pristupom, respektivno - ukupni trošak procijenjene imovine po troškovnom pristupu, hiljada rubalja; rubalja - ukupni trošak nekretnine prema pristupu prihoda, hiljada rubalja;

Ovi koeficijenti moraju biti jednaki:

Dakle, ponderisana prosečna vrednost svojstva (V) je:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21 hiljada rubalja.

ZAKLJUČAK

Ponuda na tržištu usluga
tržište ponude Stambeno pitanje je, možda, bilo i ostaje aktuelno u svakom trenutku, međutim, za razliku od običnog stambenog pitanja, pitanje privremenog smeštaja u stranom gradu je donekle...

Dom otvorenog akcionarskog društva
Poslovni plan je dokument koji sadrži glavne aspekte budućeg poslovnog poduhvata. Analizira probleme sa kojima se preduzetnik može susresti i takođe identifikuje načine...

Ekonomski proračun rada hidrauličkog lomljenja
Hidrauličko frakturiranje je najčešća metoda utjecaja na zonu dna. Suština ovog procesa je ubrizgavanje tečnosti u propusnu formaciju pod pritiskom...

Završna faza utvrđivanja vrijednosti imovine koja se procjenjuje je postupak usklađivanja rezultata koje procjenitelj dobije primjenom različitih pristupa i metoda (utvrđenih međunarodnim i ruskim standardima aktivnosti procjene) u odnosu na jedan objekt unutar jednog procesa (zadatak procjene).

Potreba za provođenjem ovog postupka je zbog činjenice da u većini slučajeva primjena različitih pristupa i metoda daje nejednake rezultate troškova (ponekad razlika u obračunu tržišne cijene doseže i do
50%). Razlog za to je što je većina tržišta nesavršena, potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informisani, a proizvođači neefikasni.

Koordinacija rezultata ocjenjivanja- ovo je dobijanje konačne vrijednosti objekta procjene objekta vaganjem i poređenjem rezultata dobijenih korištenjem različitih pristupa ocjenjivanju.

Konačna vrijednost objekta procjene– ovo je najverovatnija vrednost vrednosti predmeta procene, dobijena kao rezultat generalizacije rezultata obračuna vrednosti predmeta procene, koju je opravdao procenjivač, koristeći različite pristupe i metode vrednovanja. Može se predstaviti u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspona najvjerovatnijih vrijednosti vrijednosti.

U pravilu, jedan od pristupa koji se koristi kao rezultat procjene smatra se osnovnim, druga dva su neophodna za prilagođavanje dobijenih rezultata. Ovo uzima u obzir značaj i primjenjivost svakog pristupa u konkretnoj situaciji. Zbog nerazvijenosti tržišta, specifičnosti objekta ili nedostatka dostupnih informacija, dešava se da se neki od pristupa ne mogu primijeniti u određenoj situaciji.

Usklađivanje rezultata dobijenih različitim pristupima ocjenjivanju vrši se prema formuli (27):

Gdje Sa rezultatom.– ukupni trošak objekta procjene;

Sa zajedničkim ulaganjem– trošak utvrđen uporednim pristupom;

Sa platom– trošak određen troškovnim pristupom;

Sa DP– trošak utvrđen prihodovnim pristupom;

k 1, k 2, k 3– odgovarajući faktori težine odabrani za svaki pristup procjeni.

U odnosu na težinske koeficijente, mora biti zadovoljena sljedeća jednakost:

Ponderski koeficijenti za usaglašavanje dobijenih rezultata u konačni trošak zaokružuju se sa tačnošću od 10% (rjeđe do 5%). Zaokruživanje je neophodno zbog činjenice da nezaokruženi ponderi daju korisniku izveštaja pogrešnu ideju o tačnosti dobijenog rezultata.

Na osnovu zaokruženih pondera, ugovorena vrijednost predmetne imovine izračunava se množenjem rezultata vrijednosti dobivenog korištenjem svakog pristupa sa zaokruženom težinom pristupa. Dobivena vrijednost u novčanim jedinicama je zaokružena.

Prilikom dogovora morate uzeti u obzir:

Potpunost i pouzdanost informacija;

Usklađenost postupka ocjenjivanja sa ciljevima procjene;

Prednosti i nedostaci pristupa u konkretnoj situaciji.

Dakle, konačna vrijednost je samo najvjerovatnija cijena nekretnine koja se procjenjuje.

Među brojnim metodama za određivanje težinskih koeficijenata i usklađivanje dobijenih rezultata su sljedeće:

Metoda logičke analize;

Metoda analize hijerarhije;

Način koordinacije na osnovu kriterijuma itd.

Metoda logičke analize sastoji se u odabiru težinskih koeficijenata prilikom stručnog dogovaranja rezultata procjene, na osnovu logičke analize koju je izvršio procjenitelj, uzimajući u obzir sve značajne parametre. Ova metoda je najčešća u praksi vrednovanja.

Na primjer, potrebno je odrediti vrijednost nekretnine ako je prilikom utvrđivanja vrijednosti procjenitelj dobio sljedeće rezultate (tabela 23).

Komentar rezultata: u ovom slučaju najveća „težina“ (70%) se pripisuje prihodovnom pristupu, budući da je objekt procene industrijska zgrada koja dovodi stabilan prihod. Troškovnom pristupu daje se manja „težina“ (30%) zbog činjenice da troškovi reprodukcije ne odgovaraju uvijek tržišnoj vrijednosti. Uporedni pristup nije korišten jer procjenitelj nije pronašao slične objekte.

Tabela 23

Implementacija metode logičke analize

Metoda analize hijerarhije razvijena početkom 70-ih godina XX veka. Američki matematičar Thomas Saaty kao postupak za podršku odlučivanju, koji je nazvao „proces analitičke hijerarhije“. Autori ruskog izdanja preveli su ovaj naslov kao „Metoda analize hijerarhija“.

Ova metoda pripada klasi kriterijuma i trenutno se aktivno koristi, uključujući i aktivnosti ocjenjivanja. Metoda se zasniva na hijerarhijskoj proceduri za evaluaciju alternativa. Zamislimo to na sljedeći način:

Nivo 0: Cilj je procijeniti težinu pristupa ocjenjivanju;

Nivo 1: kriterijumi – pouzdanost dobijenih rezultata; usklađenost sa ciljevima procjene;

Nivo 2: kriterijumi – pouzdanost zbog pouzdanosti informacija; pouzdanost zbog ogromne količine informacija.

Broj nivoa ne može biti ograničen. Međutim, mora biti ispunjen sljedeći uvjet: svaki nivo mora biti otkriven od strane nivoa koji ga slijedi. Tako se, na primjer, kriterij 1. nivoa „pouzdanost dobijenih rezultata“ može objelodaniti na nivou 2, a nivo 2 na nivou 3, itd. U praksi su često ograničeni na prvi nivo. Sledeća faza implementacije metode analize hijerarhije je dobijanje ocene svake alternative za svaki kriterijum.

Na primjer, potrebno je odrediti težinske koeficijente za izračunavanje vrijednosti objekta koji se procjenjuje metodom analize hijerarhije. Da bi se zabilježio rezultat poređenja para alternativa, može se koristiti skala ocjenjivanja (Tabela 24).

Rezultati parnog poređenja i izračunavanja težinskih koeficijenata bilježe se u tabelarnom obliku (Tablica 25).

Objašnjenja za tabelu. 25: na raskrsnici linije “Trošak” i kolone “Dobit” upisuje se razlomak 3/1. Ovo izražava mišljenje procjenitelja da je troškovni pristup u ovoj situaciji umjereno superiorniji u odnosu na prihodovni, tj. važnost troškovnog pristupa u konačnom odobrenju je tri puta veća od prihoda. Sljedeće rezonovanje je slično.

Na osnovu rezultata proračuna, normalizirana vrijednost u svrhu harmonizacije rezultata se zaokružuje i pretvara u procente (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

Prilikom utvrđivanja težinskih koeficijenata za rezultate troškova dobijenih drugim pristupima, algoritam je isti.

Tabela 24

Skala za ocjenjivanje rezultata poređenja alternativa

Tabela 25

Izračunavanje težinskih koeficijenata metodom analize hijerarhije na osnovu
rezultati parnih poređenja alternativa

Metoda “koordinacije po kriterijumima”. Za određivanje težinskih koeficijenata različitih pristupa, ova metoda koristi četiri objektivna kriterija, odabrana po nahođenju procjenitelja, koji opisuju pojedinačne prednosti ili nedostatke primijenjene metode proračuna, uzimajući u obzir posebnosti procjene određenog objekta.

Izračun "težina" korištenih metoda provodi se u nekoliko faza:

1) konstruiše se matrica faktora u kojoj se svakom pristupu dodeljuju četiri vrste bodova u skladu sa četiri kriterijuma (kriterijuma je više, dakle, više bodova);

2) utvrđuje se zbir bodova svakog pristupa, zatim - korišćeni pristupi;

3) u odnosu na broj bodova ovaj pristup izračunata težina pristupa, u procentima, određena je zbirom bodova svih korišćenih pristupa;

4) izračunate težine pristupa su zaokružene sa tačnošću od 10%, ređe - 5%.

Na primjer, potrebno je odrediti konačnu vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja koristeći metodu podudaranja zasnovanog na kriterijumu. Rezultati procjene objekta, dobijeni prihodovnim, uporednim i troškovnim pristupom, kao i mišljenje procjenitelja prema utvrđenim kriterijima, prikazani su u tabeli. 26.

Tabela 26

Metode za koordinaciju rezultata procjene troškova

Svrha usaglašavanja rezultata dobijenih primjenom korištenih metoda je da se u okviru problema koji se rješava identifikuju prednosti i nedostaci svakog od njih i na taj način odredi jedinstvena procjena troškova. Prednosti (nedostaci) svake metode u procjeni vrijednosti objekta određuju se prema sljedećim kriterijima:

1. Sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijalnog kupca ili prodavca.
2. Kvalitet i širina početnih informacija na osnovu kojih se vrši analiza.
3. Sposobnost korištenih metoda da uzmu u obzir tržišne fluktuacije i trošak sredstava.
4. Sposobnost uzimanja u obzir specifičnih karakteristika objekta procjene.

Proces kombinovanja rezultata dobijenih različitim pristupima, uzimajući u obzir dodatna prilagođavanja, dovodi do utvrđivanja konačnog troška, čime se postiže svrha procjene.

Ponderirani prosječni ukupni trošak se izračunava korištenjem formule

S n = V Wed S Wed + V zat S zat + V dox S dox , Gdje

S avg, S zat, S ex - trošak objekta - dobijen korišćenjem komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa, respektivno;

V cf, V zat, V ex je koeficijent težine rezultata dobijenog korišćenjem komparativnog pristupa, pristupa troškova i prihoda, respektivno, i

V av + V nazad + V ex =1

Ovaj rad koristi proceduru rangiranja (metoda analize hijerarhije). Rangiranje je slaganje rezultata ocjenjivanja dobijenih korištenjem različitih pristupa (metoda) u cilju povećanja kvaliteta. Za rangiranje, prije svega, potrebno je formulisati kriterije kvaliteta po kojima će se upoređivati rezultati procjene korištenjem različitih pristupa (metoda).

Štaviše, nisu predmeti poređenja pristupi (metode) kao takvi, već rezultati korišćenja ovih pristupa (metoda).

Kriterijumi kvaliteta su formulisani za sva tri pristupa.

Važno je napomenuti da je jednostavno nemoguće izbjeći subjektivnost prilikom dogovaranja rezultata, kao i tokom cijelog procesa ocjenjivanja. Možete pokušati smanjiti stepen subjektivnosti samo uz pomoć nekih metoda, tehnika i postupaka, uključujući i dogovor o rezultatima.

Evaluator je izabrao sistem od četiri faktora. Za svaki faktor, svaka od korištenih metoda je dodijeljena:

0 bodova - ako ova metoda uopšte ne zadovoljava kriterijume ovog faktora;
1 bod - ako ova metoda zadovoljava kriterijume ovog faktora do stepena koji Procjenitelj može smatrati nedovoljnim, ispod prosjeka, lošijim od uobičajenog ili nedostatnim za normalno povjerenje u rezultat ove metode;
2 boda - ako ova metoda zadovoljava kriterijume ovog faktora u mjeri u kojoj Procjenitelj može smatrati rezultat ove metode potpuno prihvatljivim, prosječnim, uobičajenim i dovoljnim za uobičajeno povjerenje;
3 boda - ako ova metoda u potpunosti zadovoljava kriterije ovog faktora.
1. Usklađenost sa vrstom obračunatog troška:

Pretpostavlja se da uporedni pristup uvijek odgovara tržišnoj vrijednosti - 3 boda.

Pristup zasnovan na troškovima na tržištima gdje nema izgradnje nije realna alternativa kupovini postojećih nekretnina u dovoljnim količinama.

Težina troškovnog pristupa prema ovom kriteriju je 2 boda.

2. Pouzdanost i dovoljnost:

U uporednom pristupu, Procjenitelj je analizirao dovoljnu količinu tržišnih podataka. Ovi podaci, na osnovu izvora do kojih su dobijeni, bili su prilično pouzdani. Uzimajući ovo u obzir, rezultati za ovaj faktor su dobili 3 boda.

Troškovni pristup za objekte u uslovima prevlasti ponude nad potražnjom je znatno manje pouzdan u odnosu na druga dva pristupa.

Kao rezultat toga, težina pristupa troškova prema ovom kriteriju iznosi 3 boda.

3. Sposobnost uzimanja u obzir faktora cijena:

U teoriji vrednovanja smatra se da komparativni pristup u potpunosti odražava strukturu faktora cijena. S obzirom da smo ranije procjenjivali pouzdanost samih tržišnih podataka, u okviru ovog faktora potrebno je ocijeniti samo temeljno svojstvo pristupa da odražava tržište. Stoga je komparativnom pristupu dodijeljena težina od 3 boda.

U periodu prevlasti ponude nad potražnjom, troškovni pristup u mnogo manjoj meri odražava strukturu faktora tržišnih cena, težine 2 boda.

4. Sposobnost uzimanja u obzir motivacije:

Uporedni pristup je pretežno najočitija smjernica za učesnike na tržištu - 3 boda.

Referenca troškova u ograničenom obimu stvarno u toku izgradnje nije u potpunosti adekvatna u smislu uzimanja u obzir motivacije za cijenu objekata -2 boda.

Tabela 5

REZULTATI SAŽETKA UKUPNIH TROŠKOVA OBJEKTA VREDNOVANJA I KOORDINACIJA REZULTATA PRORAČUNA

	Uporedni	Skupo	Profitabilno
Rezultat izračuna, rub.			Nije korišteno
Primjena pristupa u proračunima
Pouzdanost i dovoljnost informacija na osnovu kojih su izvršene analize i proračuni
Sposobnost pristupa da uzme u obzir strukturu faktora cena specifičnih za objekat
Sposobnost pristupa da odražava motivaciju, stvarne namjere tipičnog kupca/prodavca
Usklađenost pristupa sa vrstom obračunatog troška
Total rank
Faktor težine, %
Težina rezultata proračuna odgovarajuće metode procjene, rub.
Ugovorena vrijednost tržišne vrijednosti objekta procjene, rub., uklj. PDV

Kao rezultat analize i proračuna korištenjem postojećih metoda vrednovanja, Procjenitelj je utvrdio konačnu vrijednost tržišne vrijednosti automobila VAZ 21213, koja je nakon zaokruživanja bila:

58.000 (pedeset osam hiljada) rubalja

Zaključak: konačni trošak je unutar tržišnog raspona specificiranog za objekt procjene u dijelu za analizu tržišta.

Procjeniteljev sud o mogućim granicama intervala u kojem bi, po njegovom mišljenju, mogla ležati tržišna vrijednost.

Procjena tržišne vrijednosti, ma koliko tačnim i pouzdanim metodama bila dobijena, uvijek sadrži određenu nesigurnost (zamućenost, nejasnoću) i ne može se smatrati tačnom vrijednošću tržišne vrijednosti. U većini slučajeva, u praksi, procjenitelj radi sa određenim uzorkom tržišne cijene, bez podataka o cjelokupnom obimu ponuda (posebno transakcija). U tim slučajevima, "prava" vrijednost tržišne vrijednosti (to jest, vrijednost naše odabrane statistike stanovništva) ne može se utvrditi, jer opća populacija cijena nije dostupna za analizu. Upravo u takvim situacijama nastaje zadatak procjene vrijednosti statistike opće populacije na uzorku njenih predstavnika (odnosno dijela ove populacije). A ovaj problem nema tačno rješenje. Nemoguće je odrediti „tačnu“ vrijednost matematičkog očekivanja kao prosječnu vrijednost za cijelu populaciju bez analize ove populacije. U tom smislu tržišna vrijednost u većini praktičnih problema nije vidljiva na tržištu.

Sa stanovišta matematičke statistike, trošak se, kao slučajna varijabla, izračunava na osnovu vrijednosti cijena analognih objekata xi, i=1,...,n, shvaćenih kao n njegovih nezavisnih opservacija. Cijene svih objekata u tržišnom segmentu koji se razmatraju djeluju kao opća populacija, a vrijednost objekta procjene se dobija kao rezultat obrade uzorka vrijednosti iz opće populacije koja je dostupna procjenitelju.

Teorija i praksa ocjenjivanja u većini slučajeva koristi svoje matematičko očekivanje kao indikator RS, čija procjena se dobija izračunavanjem prosjeka uzorka, uz njega, po pravilu, procjenu tačnosti u obliku granica. interval poverenja. Međutim, gore pomenuta definicija RS govori o najvjerovatnijoj vrijednosti, koja u opštem slučaju odgovara drugoj statistici slučajne varijable - modu. I samo za simetrične unimodalne distribucije slučajnih varijabli, a to je, posebno, normalna distribucija, vrijednosti matematičkog očekivanja i moda se poklapaju.

Istovremeno, postupak odabira analoga ocjenjivanog objekta za procjenitelja nije, striktno govoreći, postupak za slučajni odabir iz opšte populacije i ne može garantovati homogenost uzorka. Ne možemo isključiti ni mogućnost greške procjenitelja pri formiranju uzorka tržišnih podataka o cijenama analognih objekata. Uzimajući ovo u obzir, treba priznati da se hipoteza normalne distribucije uzorka tržišnih podataka ne može smatrati automatski prihvaćenom, te je stoga potrebno testirati.

Potvrda hipoteze o normalnoj distribuciji podataka uzorka o cijenama analoga potrebna je i za ispravnu primjenu korelacijskih i regresijskih metoda u određivanju vrijednosti objekta procjene, uzimajući u obzir njegove razlike od analoga u jednom ili više utjecaja. karakteristike. Poznato je da je prisustvo optimalnih svojstava u metodi najmanjih kvadrata koja se koristi za konstruisanje regresijskih zavisnosti usko povezano sa normalnošću distribucije rezultujućeg parametra (uzorak tržišnih cena) i odsustvom grubih grešaka u uzorku. Drugi uslov za osiguranje ispravnosti konstruisane regresije je normalnost distribucije greške, koja se mora provjeriti u završnoj fazi regresione analize.

Za provjeru usklađenosti uzorka analoga sa uslovima normalne distribucije i homogenosti, izračunati su koeficijenti varijacije i oscilacije, koeficijent asimetrije, koeficijent kurtozisa, standardna greška asimetrije i standardna greška kurtozisa, a uzorak je također provjeren na odsustvo izvanrednih vrijednosti.

Koeficijent varijacije V karakterizira relativnu mjeru odstupanja izmjerenih vrijednosti od aritmetičke sredine:

V = H 100%, pri čemu je

V - koeficijent varijacije;

y - standardna devijacija (funkcija STANDARD DEVIATION);

a je aritmetička sredina (prosjek funkcija).

Što je veća vrijednost koeficijenta varijacije, to je relativno veći raspršivanje i manja uniformnost proučavanih vrijednosti. Ako je koeficijent varijacije manji od 10%, tada se varijabilnost serije varijacije smatra beznačajnom, od 10% do 20% se smatra prosječnom, više od 20% i manje od 33% se smatra značajnom, a ako koeficijent varijacije prelazi 33%, onda to ukazuje na heterogenost informacija i potrebu isključivanja najveće i najmanje vrijednosti.

Uzorak je provjeren za vanredne vrijednosti tokom procesa procjene. Prema rezultatima proračuna primjenom uporednog pristupa, koeficijent varijacije je unutar 24,69%

Zaključak: Moguće granice intervala u kojem se može nalaziti tržišna vrijednost mogu biti unutar +- 24,69% tržišne vrijednosti utvrđene obračunom.

tekst članka.

1. Uvod

Dana 20. maja 2015. godine, naredbama Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije odobrena su nova izdanja tri osnovna federalna standarda ocjenjivanja - FSO br. 1-3. NP "SROO" Stručni savjet» detaljno pokrio proces izrade ovih dokumenata, skrećući pažnju stručne zajednice za ocjenjivanje na njihove problematične odredbe.

Nažalost, zbog niske aktivnosti zajednice, nije bilo moguće otkloniti sve problematične odredbe. Ovaj članak je posvećen analizi neupadljivog, na prvi pogled, paragrafa 25 FSO br. 1, svojevrsnog „ uskršnje jaje» nova serija federalnih standarda ocjenjivanja. Bukvalno zvuči ovako:

“U slučaju korištenja više pristupa ocjenjivanju, kao i korištenja više metoda ocjenjivanja u okviru bilo kojeg od pristupa ocjenjivanju, vrši se preliminarno odobravanje njihovih rezultata kako bi se dobio međurezultat ocjenjivanja predmeta ocjenjivanja ovim pristupom. . Prilikom usaglašavanja značajno različitih rezultata privremene procjene dobijenih različitim pristupima ili metodama, izvještaj mora odražavati obavljenu analizu i utvrđeni razlog odstupanja. Razlika se smatra značajnom kada je rezultat dobijen primjenom jednog pristupa (metoda) izvan raspona vrijednosti koje je odredio procjenitelj koji je dobio primjenom drugog pristupa (metoda) (ako postoji).“

Napominjemo da se ova odredba pojavila „niotkuda“, nakon završetka rada Radne grupe pri Ministarstvu za ekonomski razvoj Rusije, u kojoj je razvijeno novo izdanje FSO br. 1.

Hajde da rekonstruišemo značenje ove klauzule standarda:

Izvještaj o procjeni treba da pokaže određenu analizu i razloge za neslaganje u rezultatima dobijenim iz različitih pristupa i metoda procjene.
To treba učiniti samo ako postoji značajna razlika u navedenim rezultatima – iz izvještaja o procjeni treba biti jasno da li se rezultati značajno razlikuju ili ne.
Kriterijum za materijalnost odstupanja u rezultatima vezan je za „ granice raspona troškova“, dobiven primjenom drugog pristupa (metoda).
Stoga, u izvještaju o procjeni granice ovih opsega moraju biti naznačene, jer bez toga neće biti jasno da li je neslaganje značajno ili ne (naravno, to važi za situaciju kada se u izveštaju o proceni koristi više pristupa).

Uzimajući u obzir zahtjev uveden klauzulom 30 Federalnog standarda br. 7 da se donese sud o mogućim granicama intervala u kojem se može nalaziti konačna vrijednost vrijednosti objekta procjene, dobija se trostepena struktura: rasponi (metode) → opsezi (pristupi) → interval (konačne vrijednosti vrijednosti objekta vrednovanja).

S tim u vezi, praktičan procjenitelj bi trebao imati sljedeća pitanja:

Šta je "domet"? Kako se „opseg“ od FSO br. 1 razlikuje od „intervala“ od FSO br. 7?
Koji je sadržaj specificiranja raspona u pristupima (metodama)?
Kako odrediti i kako u izvještaju procjene navesti raspon troškova po pristupu (metodu)?

Razmotrimo sva ova pitanja na primjeru pristupa ocjenjivanju, dok se svi rezultati analize mogu koristiti i za metode ocjenjivanja.

2. Šta je "domet"

U tabeli 1 prikazuje najčešće definicije pojma „opseg“.

Tabela 1.

Uobičajene definicije pojma "domet"

br. str/ n	Izvor	Definicija
	S.I. Ozhegov, N.Yu. Shvedova	1. Interval između najnižeg i najvišeg zvuka pjevačkog glasa, melodije ili muzičkog instrumenta (posebno). 2. Područje u okviru kojeg se obavljaju određene djelatnosti. mjerenja(specijalista.). Raspon fluktuacija. Mjerni opseg. Radio frekvencijski opseg. 3. transfer Obim, veličina znanja, interesovanja (knjige). Naučnik širokog spektra.
	„Objašnjavajući rečnik živog velikoruskog jezika“
	"Objašnjavajući rečnik ruskog jezika" edited by D.N. Ushakova	1. Ukupnost svih zvukova od najniže do najviše granice koje reprodukuje dati glas ili muzički instrument(muzika). Opseg ljudskog glasa je u prosjeku dvije oktave. Bariton sa velikim rasponom. 2. transfer Obuhvat, obim, dimenzije (interesovanja, znanja, aktivnosti itd.; knjiga).
	“Novi rečnik ruskog jezika. Objašnjenje i tvorbe riječi" T.F. Efremova	2. Promijenite područje neka vrsta količine. 3. transfer Granice distribucije, obim nečega (o znanju, sposobnostima, itd.).

Možemo zaključiti da su pojmovi „domet“ i „interval“ općenito sinonimi, a to je posebno potvrđeno. Međutim, njihov opseg upotrebe je nešto drugačiji:

“interval” - češće se koristi u odnosu na matematičke probleme;
"raspon" - za opisivanje talasnih vibracija (glas, muzika, radio frekvencije), a takođe se češće koristi figurativno u svakodnevnom govoru.

3. Koji je sadržaj specificiranja raspona u pristupima?

U nekim izvještajima o vrednovanju, procjene vrijednosti dobijene iz različitih pristupa i/ili metoda vrednovanja značajno se razlikuju.

Razlog za pojavu takve razlike u većini slučajeva su greške u izvještaju o procjeni, rjeđe objektivni razlozi u vidu nemogućnosti uzimanja u obzir faktora cijene ili visok stepen nesigurnost izvornih podataka. Stoga značajna odstupanja u rezultatima prije svega signaliziraju potrebu za pažljivom analizom i verifikacijom izvršenih proračuna. Pitanja identifikacije grešaka (instrumenata distorzije troškova) su detaljno razmotrena u.

S tim u vezi nameću se sljedeća pitanja:

Da li je moguće pomiriti objektivno dobijene značajno različite rezultate proračuna?
Šta se smatra značajnom razlikom?

Odgovor na ovo pitanje može se dobiti samo na osnovu kvalitativna analiza specifična situacija (kvalitet početnih podataka, korištena metodologija, karakteristike objekta procjene i tržišta).

U uslovima u kojima je nemoguće pravno utvrditi granice takvog širenja, bilo je prilično problematično boriti se protiv takvog instrumenta iskrivljavanja vrijednosti.

U stavu 25 novo izdanje FSO br. 1 utvrđuje jedan od mogućih kriterijuma za značajnost razlike – vezuje se za granice intervala – a takođe postavlja i zahtev za analizu razloga značajne razlike u rezultatima.

Preporučljivost da se od procjenitelja zahtijeva da navede toliki broj raspona i intervala je prilično kontroverzna. Uzimajući ovaj trend do krajnosti, može se predvidjeti da će u budućnosti biti potrebno naznačiti i opravdati raspone za svaki od parametara cijena u izvještaju o procjeni. U ovom dijelu autori smatraju da bi bilo ispravno ograničiti se samo na navođenje intervala za konačni troškovni rezultat, a značaj razlika ocijeniti na osnovu kvalitativne analize navedenih kriterija. Istovremeno, s obzirom da se ova klauzula već pojavila u FSO-u, potrebne su jednostavne praktične preporuke za njenu implementaciju.

4. Kako odrediti raspon troškova pristupa?

Ekonomsko-matematička suština raspona vrijednosti dobijenog primjenom različitih pristupa (metoda) identična je suštini intervala u kojem se može nalaziti konačna vrijednost vrijednosti objekta procjene. Hajde da objasnimo ovu tezu.

Prvo, moguća je situacija kada se vrijednost objekta vrednovanja određuje jednom metodom u okviru jednog pristupa vrednovanju. Očigledno je da će se u ovom slučaju „raspon“ poklopiti sa „intervalom“.

Drugo, detaljno su opisani razlozi cjenovne disperzije (tržišni i objektni aspekti, računske greške), koji su isti za sve opcije ponašanja tržišnog subjekta čije se ponašanje modelira prilikom određivanja vrijednosti. na primjer:

Prilikom vrednovanja zgrade, nestabilnost tržišta povezana sa nedostatkom svesti prodavca će se manifestovati u svim pristupima vrednovanju: skupo - cene za građevinski materijali i rad, dobit preduzetnika; uporedni - cijene analognih objekata, iznosi usklađivanja; isplativo - cijene zakupa za slične nekretnine, prognoze, veličina rizika;
Razlozi gomilanja računskih grešaka nisu specifični u zavisnosti od konkretnog proračunskog modela (pristupa procjeni).

Dakle, s obzirom na granice raspona vrijednosti dobijenih pristupom (metodom) vrednovanja, važe sve odredbe utvrđene u odnosu na interval u kojem može ležati konačna vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja. To znači da se može koristiti modifikovana 3D matrica intervala vrednosti (opsega), čiji je primer u odnosu na procenu vrednosti nekretnina predložen u na osnovu analize značajnog niza izveštaja o proceni vrednosti završenih 2002 - 2015, sl. 1.

Rice. 1. Izmijenjeno 3D-matrica troškovnih intervala (opsega), %

Karakteristike razvoja tržišta:

nisko - depresivna područja; objekti na znatnoj udaljenosti od regionalnih centara;
srednje - regionalni centri;
visoki - milionski gradovi, velike urbane aglomeracije.

Karakteristike prometa objekata:

niske - velike komercijalne nekretnine, objekti jedinstvenih karakteristika;
prosjek - komercijalne nekretnine srednji razmjer;
stanovi visokog standarda i manje komercijalne nekretnine.

Kvaliteta modela je integralni pokazatelj koji ovisi o sljedećim glavnim aspektima:

kvaliteta početnih informacija o parametrima izračuna - informacije mogu biti stvarne (na primjer, površina objekta prema tehničkoj računovodstvenoj dokumentaciji), procijenjene (na primjer, prosječna vrijednost operativnih troškova prema analitičkim podacima za objekte sličnog tipa klasa) i prognoza.

Podsjetimo, izvještaji o procjeni mogu biti u skladu sa zahtjevima zakonodavstva o aktivnostima ocjenjivanja i biti zasnovani na informacijama različitog kvaliteta (detalji), naravno, uzimajući u obzir osnovni princip materijalnosti. Na primjer, u jednom izvještaju o procjeni - u prihodovnom pristupu, iznos operativnih troškova tipično poslovni prostor definiran kao sredina relevantnog tržišnog raspona (40 - 60 jedinica →50 jedinica). U drugom izvještaju o procjeni, na osnovu detaljnih informacija o radnim parametrima imovine koju procjenjuje trenutni vlasnik, procjenitelj razumno navodi iznos operativnih troškova u tržišnom rasponu od oko 55 jedinica. (vrijednost je uzrokovana, na primjer, povećanim gubicima topline zbog posebnosti punjenja prozorskih otvora, što se može pratiti pomoću brojila sistema grijanja).

broj parametara u proračunskom modelu - tabela. 2;
priroda međusobnog uticaja parametara proračuna u proračunskom modelu (aditivni, multiplikativni uticaj, itd.).

Vrijednost ovog pokazatelja utvrđuje Procjenitelj stručno na osnovu analize navedenih pokazatelja kvaliteta. Analiza pokazuje da se u većini slučajeva vrijednost pokazatelja “kvaliteta modela” nalazi u rasponu od 0,8 - 1,2.

Tabela 2.

Primjeri projektnih parametara

Pristup procjeni	Parametar
skupo	zemljište - cijene analognih objekata, prilagođavanja; troškovi zamjene (reprodukcija) - jedinični troškovi za izgradnju analognog objekta, prilagođavanja, dobit preduzetnika; habanje i zastarelost.
komparativna	cijene analognih objekata; prilagođavanja.
profitabilan	cijene zakupa za slične nekretnine; prilagođavanja; komponente troškova ( javna komunalna preduzeća, porezi, upravljanje itd.); stopa promjene indikatora tokom vremena; diskontna stopa i stopa kapitalizacije.

Konačni raspon se određuje pomoću sljedećih formula:

Konačni algoritam za određivanje granica raspona:

Korak 1. Određivanje raspona troškova u zavisnosti od razvoja tržišta i prometa objekta koji se vrednuje (Sl. 1).
Korak 2. Određivanje indikatora kvaliteta modela (slika 1).
Korak 3. Određivanje raspona pomoću formule (1).
Korak 4. Određivanje granica opsega pomoću formule (2).
Korak 5. Analiza i identifikacija razloga za neslaganje (ako je potrebno).

Algoritam predložen u ovim preporukama može se koristiti i za opravdavanje ponderiranih koeficijenata prilikom usklađivanja rezultata procjene dobijenih pojedinačnim pristupima. Ponderi koeficijenti mogu se odrediti na osnovu indikatora kvaliteta modela (recipročni):

Imajte na umu da predloženi model u opšti pogled može se koristiti ne samo za određivanje granica raspona prilikom vrednovanja nekretnina, već i kod vrednovanja drugih vrsta objekata vrednovanja. U ove svrhe, ukoliko je potrebno, treba da prilagodite predloženu skalu karakteristikama tržišta za određenu vrstu objekta vrednovanja ili predložite sopstvenu skalu na osnovu relevantnih statističkih podataka. U ovom slučaju, prilagođavanje skale treba da se zasniva na analizi sledećih aspekata:

jedinstvenost objekta i dostupnost „zamjenske robe“ na tržištu;
karakteristike komponenti predmeta procene (na primer, prilikom procene paketa akcija i udela - karakteristike glavne imovine i obaveza);
dinamiku razvoja ciljne segmente tržište (industrije).

5. Pretvaranje raspona pristupa u raspon ukupnih troškova

Vrijednost dobijena iz pojedinačnih pristupa vrednovanju može biti unutar ili izvan raspona vrijednosti dobijenih iz drugih pristupa vrednovanju.

5.1. Ako vrijednosti dobijene korištenjem pojedinačnih pristupa vrednovanju padaju u granice raspona troškova dobijenih drugim pristupima vrednovanja, granice intervala u kojem se može nalaziti konačna vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja (klauzula 30 FSO br. 7) može se odrediti na sljedeći način:

Opcija 1 - kao ekstremne granice raspona troškova pristupa (u ovom slučaju, interval će biti širi i vjerovatnoća pada troškova u rezultujući interval je veća);
Opcija 2 - na osnovu prosječne vrijednosti raspona pristupa. Konačni interval troškova dobiva se pomoću sljedeće formule:

5.2. Razlozi zbog kojih vrijednosti dobivene korištenjem pojedinačnih pristupa vrednovanju ne spadaju u raspon vrijednosti dobivenih korištenjem drugih pristupa vrednovanju mogu biti sljedeći:

prilikom primjene pristupa ocjenjivanju, napravljene su greške tehničke ili metodološke prirode;
napravljena je greška pri određivanju granica raspona;
dostupne informacije ne dozvoljavaju da se jedan ili više parametara vrednovanja uzmu u obzir u okviru određenog pristupa vrednovanja (metoda vrednovanja) ili je takvo razmatranje nepraktično jer dovodi do degeneracije pristupa vrednovanju ili se karakteriše velikom greškom.

Treća opcija zahtijeva dodatni komentar.

Moguća je situacija kada razlika u troškovima (koja ne spada u raspon troškova dobijenih korištenjem drugih pristupa) može biti objektivne prirode i dogovor moguć takve vrijednosti za utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti nakon odgovarajuće analize uz utvrđivanje razloga za odstupanja (prema klauzuli 25 FSO br. 1). U takvim situacijama preporučljivo je obratiti pažnju ne samo na to da li dobijeni međurezultati spadaju u raspon troškova koji se dobijaju drugim pristupima, već i za ukrštanje ili ne presecanje samih opsega. Preporučljivo je podijeliti slučajeve u kojima trošak pristupa ne spada u raspon drugih pristupa na slučajeve gdje je raspon troškova dobiven pojedinačnim pristupima:

presijecati;
ne seku.

U prvom slučaju, uprkos značajnim odstupanjima između međurezultata, oni se mogu uskladiti nakon odgovarajuće analize.

Moguća je situacija kada su odstupanja kritična za usaglašavanje međurezultata. Na primjer, objekt procjene je visoko specijaliziran imovinski kompleks(skup nepokretnosti) hemijskog preduzeća, koje karakteriše prisustvo značajne ekonomske zastarelosti, usled niskog opterećenja preduzeća slične specijalizacije (zastarele tehnologije, ekonomska kriza itd.), kao i ekonomske nesvrsishodnost njegove prenamjene. Na primjer, u izvještaju o vrednovanju koriste se dva pristupa vrednovanju – trošak i prihod. Dostupne informacije omogućavaju određivanje visine ekonomske zastarelosti samo na osnovu metoda prihoda (razlika u troškovima na „normalnom“ i postojećem nivou opterećenja) - Sl. 2. Korišćenje rezultata dohodovnog pristupa za određivanje visine ekonomske zastarelosti u troškovnom pristupu će dovesti do degeneracije pristupa – njihovi rezultati će se poklopiti.

Rice. 2. Rasponi troškova se ne preklapaju

U takvoj situaciji, savjetuje se da procjenitelj:

analizirajući razloge neslaganja u rasponima rezultata dobijenih iz različitih pristupa ocjenjivanju, ukazati da troškovni pristup procjeni nije uzeo u obzir značajnu ekonomsku zastarjelost;
u konačnom sporazumu odbiti da uzme u obzir rezultate dobijene na osnovu troškovnog pristupa procjeni.

6. Primjer opravdanja granica raspona

Predmet procjene je tipična poslovna zgrada koja se nalazi u regionalni centar. Implementirana su tri pristupa ocjenjivanju, u okviru kojih je korištena jedna metoda. Dobijeni su sljedeći rezultati: 3,2 miliona rubalja. (skupo), 3,3 miliona rubalja. (uporedno), 3,6 miliona rubalja. (profitabilno).

Prema sl. 1. Raspon troškova je određen prema dva kriterijuma (razvijenost tržišta i promet sredstava) - iznosio je ± 10%.

Analiza indikatora kvaliteta modela data je u tabeli. 3.

Tabela 3.

Analiza kvaliteta modela

Parametar	Pristup procjeni
Parametar	skupo	komparativna	profitabilan
Kvalitet početnih informacija o proračunskim parametrima	stvarni i indikatori evaluacije	stvarni i indikatori evaluacije	evaluativni i indikatori prognoze
Broj parametara u modelu proračuna
Priroda međusobnog uticaja parametara proračuna u proračunskom modelu	specifičnost nije identifikovano	specifičnost nije identifikovano	multiplikativni efekat je jasno izražen u metodi diskontiranja
Kvalitet modela

Konačna analiza raspona, određivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti i njenog intervala može se prikazati u obliku prikazanom u tabeli. 4 i na sl. 3.

Tabela 4.

Analiza raspona troškova

Parametar	Pristup procjeni
Parametar	skupo	komparativna	profitabilan
Rezultat izračuna, rub.			3 600 000
Raspon troškova na osnovu dva kriterijuma, ± %
Indikator kvaliteta modela, jedinice.
Raspon troškova, ±%
Donja granica raspona troškova (S min), rub.
Gornja granica raspona troškova (C max), rub.	3 520 000
Značaj razlika	Razlike značajan: rezultat prihodovnog pristupa je izvan raspona vrijednosti dobijenih troškovnim pristupom
Analiza i identifikacija razloga odstupanja	... [analiza razloga neslaganja] ... Imajući u vidu navedeno, Procjenitelj je smatrao mogućim usaglasiti rezultate sva tri pristupa procjeni kako bi se utvrdila konačna vrijednost vrijednosti predmeta procjene.

Rice. 3. Grafički prikaz raspona troškova

Tabela 5.

Konačno odobrenje rezultata ocjenjivanja

Na kraju članka, prisjetimo se bakropisa Francisca Goye “San razuma rađa čudovišta”. Neučestvovanje većine predstavnika stručne zajednice u izradi dokumenata profesionalnom nivou, njihovo distanciranje od donošenja važnih odluka za industriju, prećutni pristanak na prenos relevantnih ovlasti na druge i dalje će dovesti do potrebe za „ritualnim plesovima“ sličnim onima o kojima se raspravljalo. Izrazite svoje mišljenje o dokumentima relevantnim za vas u fazi njihove pripreme, na primjer, na web stranici Regulation.gov.ru.

Moskva, jun 2015

Spisak izvora

U pripremi je prva sjednica Savjeta za poslove vrednovanja - [Elektronski izvor] // web stranica: web stranica NP „SROO „Stručni savjet“.
Federalni standard ocjenjivanja „Opšti koncepti ocjenjivanja, pristupi i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1)” odobren je naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 20. maja 2015. godine br. 297.
Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 25. septembra 2014. godine, br. 611, odobren je Federalni standard vrednovanja „Procena nekretnina (FSO br. 7)“.
Iljin M.O., Lebedinski V.I. Praktične preporuke utvrditi moguće granice konačnog troškovnog intervala - [Elektronski izvor] // web stranica: web stranica NP “SROO “Stručno vijeće”..pdf.
Rječnik sinonima ruskog jezika. Praktični vodič. — M.: Ruski jezik. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Korišćenje koncepta „materijalnosti“ za karakterizaciju kvalitativnih parametara socio-ekonomskih sistema tokom ispitivanja izveštaja o proceni // VESTNIK Rossiiskogo Ekonomski fakultet nazvan po G.V. Plekhanov, br. 5(47) 2012. - M: FSBEI HPE “REU im. G.V. Plekhanova, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Kaminski A.V., Iljin M.O., Lebedinski V.I. i dr. Ispitivanje izvještaja o ocjenjivanju: Udžbenik - M.: Knizhnaya Liniya, 2014.