Teorijska osnova procesa vrednovanja preduzeća je skup međusobno povezanih principa evaluacije formulisanih kao rezultat dugogodišnjeg iskustva procenitelja. Ovi principi su diferencirani u četiri grupe:
Principi zasnovani na percepciji korisnika o preduzeću.
Principi koji se odnose na procjenu zemljišta, zgrada, objekata i druge imovine koja čini jedinstven imovinski kompleks preduzeća.
Principi vezani za tržišno okruženje.
Princip najboljeg i najefikasnijeg korišćenja imovinskog kompleksa preduzeća.
Principi prve grupe uključuju principe korisnosti, supstitucije i očekivanja.
Princip korisnosti. Preduzeće ima vrijednost samo ako je korisno potencijalnom vlasniku, tj. ima sposobnost da zadovolji specifične potrebe korisnika. Konačno, zadovoljenje potreba se može izraziti u obliku toka gotovinskog prihoda koji prima vlasnik datog preduzeća.
Princip supstitucije. Racionalan kupac neće platiti više za nekretninu od minimalne cijene za drugu nekretninu jednake korisnosti. Princip supstitucije znači da je maksimalna vrijednost imovine koja se procjenjuje određena najnižom cijenom ili vrijednošću po kojoj bi se mogla kupiti druga imovina s ekvivalentnom korisnošću.
Princip očekivanja. Očekivanje je utvrđivanje sadašnje vrijednosti prihoda ili drugih koristi koje se mogu dobiti u budućnosti od upotrebe preduzeća koje se vrednuje. Korisnost preduzeća je uvek povezana sa očekivanjem budućeg profita.
Za određivanje vrijednosti poslovanja preduzeća važno je odrediti veličinu, trajanje i rizik ostvarivanja projektovane dobiti (prihoda). U ovom slučaju potrebno je uzeti u obzir sadašnju i buduću vrijednost novčanih prihoda i rashoda preduzeća. Govorimo o vremenskoj vrijednosti novca. Proces svođenja budućih iznosa novca na njihovu sadašnju vrijednost naziva se diskontovanje.
Principi druge grupe kombinuju principe rezidualne produktivnosti zemljišne parcele, doprinosa, ravnoteže, optimalne veličine, povećanja ili smanjenja prinosa.
Princip rezidualne produktivnosti. Preostala produktivnost se definiše kao neto prihod koji se dodjeljuje zemljištu nakon što su plaćeni troškovi preostalih faktora proizvodnje koji su „vezani” za zemlju: rad, kapital i upravljanje.
Princip doprinosa. Doprinos je iznos povećanja ili smanjenja vrijednosti preduzeća zbog prisustva ili odsustva bilo koje dodatne imovine preduzeća (ili promjene postojeće). Uključivanje dodatne imovine u imovinski kompleks preduzeća preporučljivo je samo kada rezultirajuće povećanje vrednosti preduzeća premašuje troškove sticanja ovih sredstava.
Princip ravnoteže (proporcionalnosti). Pojedinačna sredstva preduzeća moraju biti međusobno usklađena u pogledu proizvodnih kapaciteta i drugih karakteristika. Povećanje imovine preduzeća u suprotnosti sa ovim principom ne dovodi do povećanja vrednosti preduzeća. Princip ravnoteže znači da bilo kojoj vrsti proizvodnje odgovaraju optimalne kombinacije proizvodnih faktora kojima se postiže maksimalni profit, a samim tim i maksimalna vrijednost preduzeća.
Princip optimalne veličine. Optimalna veličina je veličina preduzeća ili njegovih pojedinačnih sredstava, pri kojoj preduzeće ostvaruje maksimalan profit u skladu sa uslovima tržišne konkurencije u datom regionu.
Princip povećanja ili smanjenja prinosa znači da kako se glavnim faktorima proizvodnje dodaju resursi (na primjer, zapošljavanje dodatne radne snage dok fiksni kapital preduzeća ostaje nepromijenjen), prihod preduzeća ima tendenciju povećanja, ali do određene tačke njihova stopa rasta raste i zatim počinje da se smanjuje. Ovo usporavanje se dešava sve dok povećanje vrijednosti ne postane manje od povećanja cijene dodatnih resursa.
U principe treće grupe spadaju princip zavisnosti od spoljašnjeg okruženja, princip korespondencije između ponude i potražnje, princip konkurencije i princip promene vrednosti.
Princip zavisnosti od spoljašnjeg okruženja. Vrijednost preduzeća zavisi od mnogih faktora koji karakterišu životnu sredinu, na primer, prirode privrednog okruženja na teritoriji koja je u blizini preduzeća, udaljenosti od transportnih mreža, izvora radne snage itd.
Princip korespondencije između ponude i potražnje. Odnos između ponude i potražnje ima veliki uticaj na vrednost preduzeća. Kada su ponuda i potražnja u ravnoteži, tržišne cijene preduzeća obično odražavaju njihovu vrijednost. S obzirom na nesavršenost tržišta prodaje preduzeća i nesklad između ponude i potražnje, treba imati u vidu da višak tražnje nad ponudom dovodi do povećanja cene preduzeća, a potom i cene preduzeća. će premašiti svoju vrijednost, i obrnuto. Osim toga, na kupoprodajnu cijenu preduzeća (pored ponude i potražnje) utiču sljedeći faktori: uslovi finansiranja transakcije (na primjer, hipotekarni kredit), umjetnost nadmetanja, vrijeme transakcije, i drugi. Tipično, potražnja ima veći utjecaj na cijenu poslovanja od ponude, budući da je potražnja nestabilnija od ponude. Promjene kamatnih stopa, inflacije, poslovne aktivnosti, ponude novca, poslovnog rizika, poreskih uslova i drugih faktora mogu uticati na prirodu potražnje u bilo kojem trenutku.
Princip konkurencije. Privrednici teže ostvarivanju maksimalne dobiti i, u tom smislu, svoj kapital usmjeravaju u područje djelovanja koje im omogućava ostvarivanje viška ili monopolskog profita. Profit veći od uobičajenog podstiče veću konkurenciju. Povećanje konkurencije dovodi do povećanja ponude ovog posla i, ako se potražnja ne povećava, onda se smanjuje prosječna profitabilnost ovog posla. Ako je konkurencija prevelika, profitabilnost poslovanja može pasti ispod normalne ili, u nekim slučajevima, potpuno nestati. Ovaj princip je važan za analitičara kada procjenjuje vrijednost toka prihoda koji premašuje tržišnu stopu. Korišćenje viška profita prilikom procene vrednosti preduzeća može da iskrivi rezultat.
Princip promjene vrijednosti. Vrijednost preduzeća obično ne ostaje konstantna ona se mijenja tokom vremena pod uticajem više faktora:
Preduzeće, kao i svaki proizvod, karakteriše razvojni životni ciklus na tržištu i prolazi kroz faze rođenja, rasta, stabilizacije i opadanja;
Vrijednost preduzeća će se mijenjati od faze do faze, na primjer, u fazi rasta vrijednost će biti veća nego u fazi pada;
Pojava novih, naprednijih tehnologija;
Promjene kamatnih stopa, novčane mase, stopa inflacije, deviznih kurseva itd.;
Promjene u potražnji na tržištima roba, usluga i nekretnina.
Princip promene vrednosti znači: vrednost preduzeća se stalno menja pod uticajem unutrašnjih faktora, okruženja i tržišnog okruženja. U tom smislu, procjenitelji procjenjuju vrijednost preduzeća na određeni datum.
Princip najbolje i najbolje upotrebe je sinteza principa sve tri grupe koje su ranije date. Ovaj princip znači da se od razumnih, mogućih i zakonitih alternativnih načina korišćenja imovinskog kompleksa preduzeća bira opcija korišćenja koja će mu obezbediti najveću trenutnu vrednost na dan procene i koja vodi do najveće vrednosti zemljišne parcele na kojoj se preduzeće nalazi. se nalazi. Ovaj princip povezuje druge principe evaluacije: korisnost, supstitucija, očekivanje, rezidualna produktivnost, doprinos, ravnoteža, povećanje i smanjenje prihoda i dr.
Prilikom analize rezultata finansijsko-ekonomskih aktivnosti i procene vrednosti preduzeća moraju se koristiti svi principi, ali stepen značaja svakog od njih i njihov praktični sadržaj određen je specifičnom situacijom koja nastaje prilikom procene određenog preduzeća. Osim toga, u praksi se mogu primijeniti i drugi principi koji odražavaju specifičnosti objekta koji se procjenjuje.
Plafoni u hodniku Plafoni u hodniku Prilikom odabira plafona za sobu, kupatilo, kuhinju ili hodnik, kupac mora imati na umu da je svaka prostorija u stanu namenjena određenoj namjeni. Na primjer, ne možete staviti tapete na plafon u kupatilu jer je velika vlažnost, i obrnuto... 11993 / Jan. 12, 2011, ponoć
Tenderi za popravke i građevinske radove u Jekaterinburgu Tenderi za popravke i građevinske radove u Jekaterinburgu Savremeni komunikacioni sistemi zahtevaju aktivno učešće u svakodnevnom životu. Uključujući i sektor domaćinstava. Na internetu ne samo da možete pronaći najjeftiniju i najpovoljniju ponudu za kupovinu robe, već... 1003513 / avg. 8, 2008, ponoć
Prednosti i nedostaci rastezljivih stropova Prednosti i nedostaci rastezljivih stropova Popularnost rastezljivih stropova svake godine raste. Ova vrsta unutrašnjeg uređenja odavno je čvrsto uspostavljena u modi interijera, i to nije slučajno. Prvo, spušteni plafoni se vrlo lako postavljaju, a drugo, izdržljivi su i ne zahtevaju popravke... 28565/Dec. 28, 2010, ponoć
Kako pravilno postaviti linoleum Kako sami postaviti linoleum bez praktičnog iskustva i posebnog znanja? Linoleum je lijepa i praktična podna obloga. Osim toga, linoleum možete jednostavno postaviti sami, bez ikakvih servisera. U ovom slučaju, rezultati vašeg rada neće biti ništa lošiji od... 26646 / 9. juna 2009. u ponoć
Struktura katastarskog broja zemljišne parcele Glavni zakonodavni dokumenti koji definišu strukturu i postupak formiranja katastarskog broja zemljišne parcele: Pravila za katastarsku podjelu teritorije Ruske Federacije, Pravila za dodjelu katastarskih brojeva zemljištu parcele, odobrene uredbom Vlade Ruske Federacije i Federalnim zakonom „O državnom katastru zemljišta“. Katastarski broj je individualni... 18598/okt. 18, 2011, ponoć
Specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta SPECIFIČNI POKAZATELJI KATASTARSKE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA Rezultat rada na državnoj katastarskoj procjeni zemljišta u naseljima bili su specifični pokazatelji katastarske vrijednosti zemljišta u kontekstu katastarskih četvrti naselja po vrstama. funkcionalne upotrebe. Poređenje pokazatelja katastarske vrednosti zemljišta različitih vrsta namena u okviru jednog katastarskog... 16952 / Sep. 17, 2011, ponoć
Ciljevi i zadaci katastarske podjele teritorije CILJEVI I CILJEVI KATASTARSKOG PODJELA TERITORIJE Katastarska podjela teritorije Ruske Federacije u skladu sa čl. 18. Federalnog zakona „O državnom katastru zemljišta“ primjenjuje se u cilju dodjele katastarskih brojeva zemljišnim parcelama. Postupak katastarske podjele teritorije Ruske Federacije, kao i postupak dodjele... 15624/okt. 18, 2011, ponoć
Mehanički ventilacijski sistem Tradicionalna metoda ventilacije stanova i seoskih kuća kroz infiltraciju zraka pretpostavlja da će svježi zrak prodirati u prostorije kroz pukotine u građevinskim konstrukcijama. Međutim, u modernim zgradama ova opcija je neučinkovita. Dovoljna količina svježeg pripremljenog zraka (norm 3... 12719/Nov. 21, 2010, ponoć
Vrste opeke i njihova primjena Vrste opeke i njihova primjena Nekoliko milenijuma cigla je možda najčešći građevinski materijal. Opeka se odnosi na proizvode koji se razlikuju po sastavu mješavine sirovina, tehnologiji proizvodnje i ravnomjernom obliku. Pogledajmo vrste i svojstva cigle. Keramička cigla Tradicionalno ispod cigle... 12200/Feb. 2, 2011, ponoć
Lan ili juta? interventna izolacija od jute za drvene kuće Drvena kuća stvara posebnu atmosferu udobnosti. Lako se udiše, a optimalni režim vlažnosti se "automatski" održava. Ako se odlučite za izgradnju vlastite kuće od drveta, tada ćete, naravno, pristupiti tom pitanju sa svom odgovornošću, nakon što ste se u početnoj fazi dogovorili o projektu i procjeni. Međutim, sve... 12160 / 1. juna 2009. u ponoć
Šta su ulja za sušenje i čemu služe Čemu služe i čemu služe? Ulja za sušenje su sredstva za stvaranje filma na bazi biljnih ulja koja su podvrgnuta posebnom tretmanu (oksidacija ili produženo zagrijavanje na visokim temperaturama), uz dodatak sušača i otapala, koji se koriste u proizvodnji uljanih boja i razrjeđivanju gusto utrljanih boja, pripremanju.. . 11981 / Jan. 31, 2011, ponoć
Jednostavan temelj za sjenicu, šupu, gospodarsku zgradu ili šupu. Temelj je osnova za prenošenje opterećenja koje stvara kuća. Za privatnu nisku kuću potreban je temelj tako da se, na primjer, okvirna kuća ne pomiče u odnosu na mjesto na kojem je izgrađena i da se ne sruši (pukne) pod utjecajem... 11658/Nov. 10, 2008, ponoć
Vrste cigle Vrste cigle Prije svega, potrebno je reći nekoliko riječi o malterima za zidanje. Miješanjem (održavanjem omjera 3:10) cementa ili vapna sa 100 litara pijeska, dobit ćete pouzdano rješenje koje se može koristiti za pričvršćivanje različitih materijala: kamena, cigle, građevinskih blokova. sada... 11628 / feb. 2, 2011, ponoć
Objekti katastarske evidencije OBJEKTI KATASTARSKE EVIDENCIJE Objekti katastarske evidencije obuhvataju: zemljišne parcele; izolirana vodna tijela; šumske površine; građevine, definisane kao građevine koje se sastoje od nosivih i ogradnih ili kombinovanih konstrukcija, sa prostorijama za stanovanje i (ili) delatnost ljudi, mestom proizvodnje, skladištenja... 11051/okt. 13, 2011, ponoć
Povezanost zemljišnog prava sa drugim granama prava KORELACIJA ZEMLJIŠNOG PRAVA SA DRUGIM GRANAMA PRAVA Ustavno pravo je temelj zemljišnog prava. U nizu slučajeva, ustavno pravo reguliše odnose koji nastaju u vezi sa zemljištem i zemljišnim teritorijama, ali to su odnosi prema državnom i društvenom ustrojstvu Ruske Federacije, a predmetno... 10458 / 7. juna 2011. u ponoć
Popravka drvenog poda Popravka drvenog poda Ako drveni pod škripi, možete izbušiti rupe i zašrafiti odstojne igle na mjestima gdje je škripanje najveće. Umjesto klinova, u rupe možete ugurati poliuretansku pjenu. Da podne ploče ne bi škripale, između njih se izbuši rupa prečnika 68 mm... 10344/okt. 18, 2010, ponoć
Rad sa pleksiglasom Rad sa pleksiglasom Pleksiglas možete savijati i polirati samo zagrijavanjem u vrućoj vodi. Kada se koriste druge metode, u tijelu dijela nastaju mjehurići i zamućenost materijala ili mutni „moire“ na površini. Da biste napravili šablon ili trn, morate koristiti drvo. Dobri rezultati... 10339/okt. 19, 2010, ponoć
Načelo preostale produktivnosti PRINCIP REZIDUALNE PRODUKTIVNOSTI, DOPRINOS PROCJENE ZEMLJIŠTA I DRUGIH NEKRETNINA Načelom preostale produktivnosti smatra se vrijednost zemljišne parcele u zavisnosti od neto prihoda koji se zemljištu pripisuje nakon cijene rada, kapitala. a poslovne aktivnosti su plaćene. Prema ovome... 9613 / Sep. 10, 2011, ponoć
Kako opremiti dnevnu sobu Kako opremiti dnevnu sobu Želite da pravilno opremite dnevni boravak? Dnevni boravak treba da bude najveća prostorija u kući, jer se u njoj okupljaju članovi porodice i gosti. Stoga je važno ovdje stvoriti atmosferu udobnosti za cijelu porodicu. Ako je stan jednosoban onda je ujedno i dnevni boravak... 9595/jan. 12, 2011, ponoć
Tržište tekućih tapeta za završne materijale pruža neograničene mogućnosti za promjenu interijera doma, ureda i drugih prostorija, omogućavajući vam da pokažete vlastite dizajnerske kvalitete i oživite svoje fantazije. Ali pitanje je: kako odrediti svoj izbor? Papirna tapeta, kao i samoljepljiva folija, zahtijeva idealnu površinu... 9537/Nov. 17, 2010, ponoć
Principi zasnovani na percepciji korisnika o korisnosti objekta
Principi zasnovani na korisniku uključuju principe korisnosti, zamjene i očekivanja (slika 3.2).
Rice. 3.2. Principi zasnovani na korisnicima
Ono što je zajedničko svim pomoćnim principima je njihov eksplicitni ili implicitni uticaj na stepen korisnosti i produktivnosti imovine o kojoj je reč. Shodno tome, može se tvrditi da korisnost imovine izražava ukupni efekat svih tržišnih faktora koji utiču na vrijednost imovine koja se procjenjuje.
Korisnost je sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika na datom mjestu iu određenom vremenskom periodu.
Nekretnine imaju različite pogodnosti za stanare, vlasnika i zakupca. Stambene nekretnine u ličnom vlasništvu zadovoljavaju potrebe vlasnika za životnim prostorom sa različitim stepenom pogodnosti. Kvaliteta sadržaja utječe na korisnost nekretnine za vlasnika ili zakupca. U ovom slučaju, korisnost ima oblik novčanih tokova koje generiše imovina. Utjecaj korisnosti na vrijednost ovisi o potrošačkim karakteristikama nekretnine, koje uključuju površinu, lokaciju, kvalitet popravke i druge korisne osobine koje značajno utiču na vrijednost nekretnine.
Princip korisnosti je da svaki komad nekretnine ima vrijednost samo ako je koristan nekom investitoru i može se koristiti za realizaciju određenih funkcija ili ličnih potreba, na primjer, korištenje nekretnine kao industrijskog poduzeća, hotela, kafića, ured, muzej i sl. U slučajevima kada se radi o prometu nekretninama, zadovoljavanju potreba korisnika,
na kraju se može izraziti kao tok prihoda.
Princip korisnosti zasniva se na činjenici da imovina, uz veću korisnost za korisnika, ima i veću vrijednost na tržištu. Dakle, prodajne cijene stanova
u kućama od cigle veći je nego u panelnim kućama, jer imaju veću zvučnu i toplinsku izolaciju, a zidovi "dišu".
Korisnost nekretnina namijenjenih stvaranju prihoda izražava se kao tok prihoda. Prihod se može ostvariti kao rezultat korištenja nekretnine za trgovinu, skladište, parking itd.
Profesionalni procjenitelji naširoko koriste ovaj princip u svom praktičnom radu.
Na primjer, prilikom procjene prava ograničenog korištenja na tuđoj zemljišnoj parceli, procjenitelj mora proučiti u čemu se sastoji služnost tako što će analizirati pravo ograničenog korištenja na zemljištu (u naravi) i proučiti relevantne dokumente u kojima se to odražava ili će se odraziti, šta je njegova potreba.
Utvrđivanje vrijednosti nekretnine je složen analitički proces koji pokriva čitav niz eksternih i unutrašnjih ekonomskih odnosa nekretnine koja se procjenjuje. Za rad sa ogromnim protokom informacija, zasnovan na praktičnom iskustvu, razvijen je sistematski pristup koji omogućava da se analiza sprovede u obliku niza uzastopnih koraka. Teorijska osnova sistematskog pristupa ocjenjivanju su principi koji formulišu najvažnije eksterne i unutrašnje odnose.
Prilikom procene vrednosti potrebno je pridržavati se principa sistematizovanih u tri grupe koje se odnose na:
zastupanje vlasnika nekretnine (korisnika);
tržišno okruženje;
eksploatacije imovine
Na osnovu reflektiranja položaja gledište vlasnika (korisnik ) su sljedeći principi:
princip korisnosti. Utility je sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika na datom mjestu iu datom vremenskom periodu. Objekat svojine ima vrednost samo kada je koristan potencijalnom vlasniku za ostvarivanje njegovih potreba – ekonomskih, ličnih itd.
princip zamjene- maksimalna vrijednost nekretnine određena je minimalnom cijenom ili troškom za koji se može kupiti drugi objekat jednake korisnosti. Tipičan razborit kupac neće platiti više za artikal od cijene sličnog predmeta jednake korisnosti na lokalnom tržištu ili više od cijene njegove restauracije. Ovaj princip omogućava postavljanje gornje granice vrijednosti imovine.
princip očekivanja Očekivanje - Utvrđivanje sadašnje vrijednosti prihoda ili drugih koristi koje se mogu dobiti u budućnosti od vlasništva nad imovinom. Princip očekivanja zasniva se na teoriji promjene vrijednosti novca tokom vremena. Investitor danas ulaže u nekretninu jer očekuje da će ona ostvariti prihod u budućnosti.
Povezani principisa tržišnim okruženjem :
princip zavisnosti- vrijednost nekretnine koja se procjenjuje zavisi od prirode i vrijednosti okolnog dobra (situs - ekonomska lokacija nekretnine) i sama utiče na prirodu i vrijednost drugih objekata na području gdje se nalazi;
princip korespondencije- max. vrijednost nastaje kada nivo arhitekture, pogodnosti i korištenja nekretnine zadovoljavaju potrebe i očekivanja lokalnog tržišta;
princip ponude i potražnje- cijena imovine je određena interakcijom ponude i potražnje za sličnom imovinom na datom tržištu. Ponuda je količina robe dostupna na tržištu po određenim cijenama; Potražnja je željena količina robe po određenim cijenama. Cijena je stabilna kada se uspostavi ravnoteža između ponude i potražnje. Iako, zbog nesavršenosti tržišta nekretnina, cijene nisu uvijek određene isključivo ponudom i potražnjom. Ovaj princip ima određenu inerciju na tržištu nekretnina;
princip konkurencije- kada profiti na tržištu premašuju nivo neophodan za plaćanje faktora proizvodnje, konkurencija na ovom tržištu se povećava, što dovodi do smanjenja prosječnog nivoa neto prihoda.
Profit stvara konkurenciju, a višak profita stimuliše destruktivnu konkurenciju. princip promene
Povezani principi- odražava činjenicu da je vrijednost nekretnina nestabilna tokom vremena. Promjena vrijednosti nastaje kako kao rezultat promjena na samoj nekretnini (fizičko i funkcionalno habanje, rekonstrukcija), tako i kao rezultat promjena vanjskih uslova. :
Princip promjene objašnjava profesionalni standard ocjenjivanja - fiksiranje određenog datuma ocjenjivanja. sa eksploatacijom imovine
princip rezidualne produktivnosti, koji se definiše kao neto prihod koji se može pripisati zemljištu, nakon plaćanja troškova rada, kapitala i upravljanja. Svaka vrsta ekonomske aktivnosti zahtijeva prisustvo četiri faktora proizvodnje (rad, kapital, upravljanje i zemljište). Svaki faktor se mora platiti iz neto prihoda ostvarenog od aktivnosti.
Pošto je zemljište fizički nepokretno, na njega se moraju privući rad, kapital i preduzetništvo. To znači da se ova tri faktora prvo moraju platiti, a zatim se ostatak prihoda isplati vlasniku zemljišta kao renta. Zemljište ima bilo kakvu vrijednost kada postoji ostatak nakon plaćanja svih ostalih faktora proizvodnje.
princip doprinosa.
IN
blago je iznos za koji se mijenja vrijednost imovine zbog prisustva ili odsustva bilo kojeg elementa faktora proizvodnje, a ne stvarni troškovi samog ovog faktora.
princip povećanja i smanjenja prinosa je da kako se resursi dodaju osnovnim faktorima proizvodnje, neto prihod će rasti po rastućoj stopi, do tačke od koje ukupan prihod, iako raste, već usporava. Ovo usporavanje se dešava sve dok povećanje vrednosti ne postane manje od cene dodatnih resursa;
princip ravnoteže je da bilo kojoj vrsti imovine odgovara optimalna kombinacija faktora proizvodnje, čime se postiže maksimalna vrijednost imovine. Ukoliko se prekrši ovaj princip (previše ili nedovoljno poboljšana imovina), zemljište gubi vrijednost zbog neefikasnog korištenja, a povećava se rizik transakcija sa takvom imovinom;
princip ekonomske veličine- na svakom tržištu postoji optimalna količina zemljišta potrebna za najefikasnije korišćenje različitih vrsta imovine. Na primjer: nedostatak parking mjesta može smanjiti vrijednost velike robne kuće, i obrnuto, prevelika parcela neće donijeti dodatni prihod;
princip ekonomske podjele- imovinska prava na imovini treba podijeliti i spojiti na način da se vrijednost imovine poveća. Do razdvajanja može doći na različite načine.
Npr:
fizička podjela - podjela prava na vazdušni prostor, na površinu zemlje i njeno podzemlje, podjela kopnene mase na posebne oblasti.
podjela po vremenu vlasništva - razne vrste zakupa, doživotno vlasništvo, buduća imovinska prava
podjela po pravu korištenja - ograničeno pravo korištenja tuđe imovine, licence, ograničenja korištenja imovine
podjela po vrsti imovinskih prava - zajednički zakup, partnerstva, trustovi, korporacije, opcije, ugovori sa određenim uvjetima prodaje
podjela po založnim pravima - prve hipoteke, “junior” hipoteke, sudska založna prava, učešće u kapitalu. Princip najefikasniji koristiti
svojina je sinteza sve tri grupe principa koji su razmatrani. Zasniva se na činjenici da u svakom trenutnom trenutku maksimalna vrijednost nekretnine odgovara njenoj najučinkovitijoj upotrebi, što je opet određeno trenutnim stanjem na tržištu.- ovo je vjerovatna i zakonom dozvoljena upotreba imovine, koja je fizički moguća, ekonomski izvodljiva i koja dovodi do njene najveće vrijednosti.
Sve dok je vrijednost imovine sa poboljšanjima veća od vrijednosti lokacije bez poboljšanja, najbolje i najefikasnije će se koristiti nekretnina sa poboljšanjima. Kada vrijednost slobodne parcele premašuje vrijednost imovine sa poboljšanjima, najbolje i najefikasnije korištenje će biti korištenje zemljišta kao praznog.
Upotreba, treća grupa se zasniva na vrednosti razmene. Osnova za određivanje cijene korištenja je princip korisnosti – što određeni komad nekretnine više zadovoljava potrebe vlasnika, to je njegova vrijednost veća. U tom slučaju procijenjena cijena objekta ne smije biti veća od minimalne cijene sličnog objekta i ne može premašiti troškove izrade novog objekta (vidi tabelu 51)
Predlaže se da se princip korisnosti za donošenje odluka može proširiti kako bi se uzeli u obzir interesi onih koji žele da prate i kontrolišu javnu stranu korporacije. Većina radova na odlučivanju uzima u obzir, međutim, samo potrebe dioničara i povjerilaca. Funkcija
Najgori primjer koliko se preduzeće može udaljiti od principa korisnosti
Načelo korisnosti - svaka nekretnina ima vrijednost samo ako je korisna za investitora i može se koristiti za obavljanje bilo koje funkcije ili za lične interese. Na primjer, korištenje nekretnina kao stanovanja, ureda, trgovačkog centra itd. Korisnost je sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika na datoj lokaciji iu određenom vremenskom periodu.
Iz principa korisnosti slijedi još jedan princip vrednovanja – očekivanja, pošto
Načelo korisnosti kaže da svaki predmet vrednovanja ima vrijednost samo u onoj mjeri u kojoj
Prema Walrasu, čista ekonomska teorija ne iscrpljuje cjelokupnu ekonomsku nauku, već predstavlja samo njen temelj – modernim jezikom rečeno, pozitivnu teoriju tržišne ekonomije, koja treba da otkrije objektivne zakone koji upravljaju proizvodnjom u sistemu kojim dominira princip korisnost. Poput mnogih ekonomista tog vremena, Walras se nije ograničio na ovaj dio ekonomske nauke, već je istakao i njen društveni dio, koji bi se trebao baviti pitanjima distribucije vodeći računa o pravdi. Ovoj temi je posvećen rad Eseji iz socijalne ekonomije. Teorija raspodjele društvenog bogatstva (1896).38
Zapravo, u ovom je Walras slijedio koncept J. St. Mill, prema kojem su zakoni proizvodnje objektivni i djeluju isto u svakom društvu, a zakoni distribucije zavise od institucionalne strukture društva, koja je u svakom društvu različita. Valja napomenuti da je Walras sebe svjesno nazivao sljedbenikom ovog engleskog ekonomiste i socijalnog filozofa. U Walrasovoj teoriji, to je značilo da ako princip korisnosti upravlja proizvodnjom, onda u distribuciji ovaj princip mora ustupiti mjesto principu pravde. Vratit ćemo se na ovo pitanje u predavanju 43.
Pojavila se bogata literatura i učinjeni su pokušaji da se statistički pristup proširi na oblast mehanike. Naravno, sve što olakšava detaljnije proučavanje dizajna je u principu korisno, ali je previđena suštinska razlika između elektronskih i mehaničkih sistema. Zaista, ići u ekstreme u korištenju statistike je u svakom slučaju pogrešno.
Princip korisnosti je da preduzeće sa većom korisnošću za korisnika ima veću vrednost na tržištu. Posao ima vrijednost ako može biti koristan stvarnom ili potencijalnom vlasniku. Korisnost za svakog potrošača je individualna. Korisnost stanovanja je udoban život, korisnost poslovanja je njegova sposobnost ostvarivanja prihoda na određenom mjestu iu datom periodu. Korisnost se može ogledati u sposobnosti da se zadovolje psihološke potrebe, kao što je osjećaj ponosa zbog posjedovanja (čak i privremenog) objekta.
Princip korisnosti. Nekretnina ima vrijednost samo ako je korisna potencijalnom vlasniku.
Tokom društveno-ekonomskih transformacija u posljednjih deset godina, sasvim otvoreno se vodimo principima korisnosti i profitabilnosti. Iako sociolozi i psiholozi, analizirajući rezultate masovnih istraživanja stanovništva, primjećuju iracionalan odnos prema uslovima njihovog života, uključujući i ekonomski život, ova iracionalnost se može u potpunosti objasniti. Prvo, prošlo je vrlo malo vremena od „otkrića“ našeg društva i otvorenog prisvajanja ovog motiva. Drugo, oblasti u kojima većina može manifestovati ovaj motiv sužene su trajnim odnosima lične zavisnosti, u njihovim različitim oblicima, i dubokom ekonomskom krizom.
Evgenij Evgenijevič Slutski (1880. - 1948.) obrazložio je stav prema kojem se korisnost i potražnja potrošača formiraju pod utjecajem realnih ekonomskih parametara - promjena cijena i dohotka. Oni određuju sistem preferencija potrošača. Kao rezultat toga, princip korisnosti dobija objektivnu ocjenu.
Principi zasnovani na korisniku uključuju principe korisnosti, zamjene i očekivanja.
Korisnost je sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika na datoj lokaciji iu određenom vremenskom periodu. Princip korisnosti je da bilo koja nekretnina ima vrijednost samo ako je korisna nekom investitoru i može se koristiti za realizaciju određenih funkcija ili ličnih potreba, na primjer, korištenje nekretnine kao industrijskog poduzeća, hotela, kafića, ureda, muzej, itd. U slučajevima nekretnina koje donose prihod, zadovoljenje potreba korisnika u konačnici se može izraziti u obliku toka prihoda.
Takođe možete konvertovati iz decimalnog brojevnog sistema u bilo koji drugi pozicioni sistem koristeći pozicijski princip. Koristan koncept u ovom slučaju će biti osnova brojnog sistema, tj. niz takozvanih ključnih brojeva, od kojih svaki specificira vrijednost cifre prema svom mjestu u zapisu brojeva.
Princip korisnosti je da što je preduzeće više u stanju da zadovolji potrebe vlasnika, to je njegova vrednost veća.
Iz principa korisnosti slijedi još jedan princip vrednovanja - princip očekivanja ili anticipacije. Naravno, prošlost i sadašnjost poslovanja su važne, ali njegova ekonomska vrijednost je određena njegovom budućnošću. Prošlost i sadašnjost poslovanja samo su početna osnova, ključ za razumijevanje budućnosti. Korisnost bilo kog posla ili preduzeća određuje se koliko se danas procjenjuju predviđene buduće koristi (prihodi). Na vrednovanje preduzeća direktno utiče ideja o neto prinosu od poslovanja preduzeća i očekivanom prihodu od njegove preprodaje. U ovom slučaju, veličina, kvalitet i trajanje očekivanog budućeg prihoda su veoma važni. Međutim, očekivanja prihoda se mogu promijeniti. Princip očekivanja je da se odredi sadašnja vrijednost prihoda ili drugih koristi koje se mogu dobiti u budućnosti od posjedovanja datog preduzeća.
Ako bolje pogledamo ponašanje potrošača, analizirajući principe koji ga vode pri donošenju odluka o kupovini određenog proizvoda, ciljeve kojima teži, odluku o broju jedinica kupljenog proizvoda pod određenim uvjetima, možemo zaključiti da je osnova racionalnog ponašanja potrošača princip korisnosti . Termin korisnost kao opšta osnova za poređenje potrošačkih dobara uveden je krajem 19. veka. na predlog engleskog naučnika Džeremija Bentama. Načelo koristi ovdje se odnosi na određene radnje koje odražavaju želju da se poveća ili smanji zadovoljstvo potrošača. Prema Bentamu, maksimizacija korisnosti je glavni vodeći psihološki princip ljudskog ponašanja u njihovoj želji da izbjegnu patnju i postignu blagostanje u životu.
Princip korisnosti. Preduzeće ima vrijednost samo ako može biti korisno potencijalnom vlasniku. Preduzeće može biti korisno samo onoliko koliko je neophodno za implementaciju
