Pitanja koja se javljaju kada organ lokalne samouprave raspiše konkurs za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom (Bogolyubova E.V., Batagova E.K.). Postupak za održavanje izbora društva za upravljanje u sektoru stambeno-komunalnih usluga: prema

Na postupak organizovanja i sprovođenja konkursa za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom ne primenjuju se odredbe zakona o nabavci dobara, radova i usluga za državne i opštinske potrebe.

ok

Neobjavljivanje obavještenja o tenderu i tenderske dokumentacije na službenoj web stranici za nadmetanje.

Neuvrštavanje podataka o predmetu konkursa predviđenog Pravilima u oglasu o konkursu ili konkursnoj dokumentaciji.

Uvrštavanje u konkursnu dokumentaciju zahtjeva da kandidati dostave dokumente koji nisu predviđeni Pravilima.

Kod

Na osnovu stava 17. ovog pravilnika, provjeru usaglašenosti kandidata sa zahtjevima iz stava 15. ovog pravilnika vrši konkursna komisija. Istovremeno, konkursna komisija nema pravo da nalaže podnosiocu prijave obavezu da potvrdi ispunjenost ovih uslova.

Korišćenje PDV-a prilikom obračuna iznosa obezbeđenja za ispunjenje obaveza je nezakonito.

Odbijanje održavanja takmičenja dozvoljeno je isključivo na osnovu utvrđenih Pravilima.

Konkursna komisija je dužna da otvori i razmotri sve prijave pristigle za učešće na konkursu.

Učešće na konkursu za organizacije koje primenjuju pojednostavljeni sistem oporezivanja.

Konkursna komisija nema pravo da radove i usluge isključi iz dodatnih radova i usluga upravljanja stambenom zgradom koje predlože učesnici konkursa.

lista po rezoluciji

skrolujte

podstav 5 stava 41 Pravila.

lista .

Kršenje uslova utvrđenih Pravilima za objavljivanje protokola sastavljenih tokom konkursa na zvaničnoj internet stranici za nadmetanje.

Na postupak organizovanja i sprovođenja konkursa za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom ne primenjuju se odredbe zakona o nabavci dobara, radova i usluga za državne i opštinske potrebe.

Prilikom organizovanja i sprovođenja konkursa za izbor upravljačke organizacije od strane organa lokalne samouprave, dozvoljeni su slučajevi primene na takve konkurse pojedinih odredaba zakona o nabavci roba, radova, usluga za državne i opštinske potrebe, što je nedopustivo na osnovu na sledećem.

Prema dijelu 4. člana 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, organ lokalne uprave, na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, raspisuje javni konkurs za izbor upravljačke organizacije u slučajevima utvrđenim ovim kod.

Uredbom Vlade Ruske Federacije od 6. februara 2006. godine broj 75 usvojena su Pravila za održavanje javnog konkursa organa lokalne samouprave za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenim zgradama (u daljem tekstu Pravila).

Na osnovu stava 2. ovih Pravila, pod konkursom se podrazumeva oblik nadmetanja čiji je pobednik učesnik konkursa koji je ponudio iznos plaćanja za održavanje i popravku stambenog prostora koji je naveo organizator. konkursom u konkursnoj dokumentaciji, da izvrši najveći obim poslova i usluga na održavanju i popravci zajedničkih prostorija u određenom roku imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za pravo upravljanja kojim je raspisan konkurs se održava.

Zauzvrat, iznos plaćanja za održavanje i popravak stambenog prostora je naknada koja uključuje plaćanje radova i usluga za upravljanje stambenom zgradom, održavanje, tekuće i glavne popravke zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. , utvrđeno po stopi od 1 sq. metara ukupne stambene površine. Iznos plaćanja za održavanje i popravku stambenog prostora jednak je za vlasnike stambenih i nestambenih prostorija u stambenoj zgradi

Predmet konkursa je pravo na zaključivanje ugovora o upravljanju višestambenom zgradom u odnosu na predmet konkursa, predmet konkursa je zajednička imovina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za pravo upravljanja kojim održava se takmičenje.

Na osnovu rezultata konkursa sa pobjednikom se zaključuje ugovor o upravljanju stambenom zgradom (odjeljak IX Pravila).

Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom jedna strana (upravljačka organizacija), po nalogu druge strane (vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, organa upravljanja stambenog društva i dr.), u ugovorenom roku uz naknadu, obavezuje se da će pružati usluge i izvoditi radove na pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u takvoj kući, pružati komunalne usluge vlasnicima prostorija u takvoj kući i licima koja koriste prostorije u ovoj kući, druge aktivnosti usmjerene na postizanje ciljeva upravljanja stambenom zgradom (2. dio člana 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije).

Iz navedenih normi proizilazi da konkurs koji sprovodi organ lokalne samouprave u skladu sa članom 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije nije usmjeren na zadovoljavanje općinskih potreba i ne uključuje trošenje sredstava lokalnog budžeta. Primaoci usluga prema ugovoru o upravljanju su vlasnici prostora, a ne lokalne samouprave, te je stoga postupak natječaja reguliran isključivo normama Građanskog zakonika Ruske Federacije, Kodeksa stanovanja Ruske Federacije i Pravila . Na ove odnose se ne primenjuju odredbe kojima se uređuju nabavke dobara, radova i usluga za državne i opštinske potrebe.

Neobjavljivanje obavještenja o tenderu i tenderske dokumentacije na službenoj web stranici za nadmetanje.

U skladu sa stavom 32. Pravila, informacije o sprovođenju takmičenja objavljuje organizator takmičenja ili, u njegovo ime, specijalizovana organizacija na službenoj web stranici Ruske Federacije na Internet informaciono-telekomunikacionoj mreži za objavljivanje informacija o aukciji na www.torgi.gov.ru.

Ovaj zahtjev uveden je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 10. septembra 2012. godine broj 909, koja je stupila na snagu 1. januara 2013. godine.

Organizator takmičenja ili, u njegovo ime, specijalizovana organizacija takođe ima pravo da informacije o konkursu objavi u bilo kom mediju, uključujući i elektronske medije. Osim toga, takvo objavljivanje i plasiranje ne može zamijeniti postavljanje informacija na službenu web stranicu (član 36. Pravila).

Navedene norme, iako dozvoljavaju pravo organa lokalne samouprave da objavi informaciju o konkursu koji je u toku u bilo kom mediju, ne isključuju obavezu objavljivanja na službenoj web stranici aukcije, a samim tim i nepoštivanje procedure za davanje informacija Konkurs predstavlja povredu Pravila i osnov za sudsko proglašenje konkursa nevažećim ok.

Neuvrštavanje podataka o predmetu konkursa predviđenog Pravilima u oglasu o konkursu ili konkursnoj dokumentaciji.

Stavovi 38, 41 Pravila utvrđuju obim informacija i informacija koje treba da budu prikazane u oglasu o konkursu, konkursnoj dokumentaciji, a posebno o karakteristikama konkursnog predmeta, nazivu obaveznih radova i usluga za održavanje i popravku. predmet konkursa, njihov procijenjeni trošak i učestalost izvršenja, iznos plaćanja za održavanje i popravak stambenih prostorija, spisak komunalnih usluga koje pruža organizacija za upravljanje na način utvrđen zakonodavstvom Ruske Federacije, akt pod uslovom zajedničke imovine, postupak vršenja inspekcijskog nadzora na konkursnom objektu i raspored tih pregleda i dr.

Često oglas o konkursu i konkursna dokumentacija ne sadrže podatke o karakteristikama konkursnog objekta (površina stambenih i nestambenih prostorija, površina zajedničke imovine, zemljišna parcela, tehničko stanje konkursnog objekta, spratnost, broj stanova i sl.), o spisku obaveznih uslova radova i usluga koje treba ispuniti, učestalosti njihove realizacije, ceni svakog rada i usluge, obračunu visine obezbeđenja za ispunjenje obaveza pod upravom sporazum itd.

Istovremeno, uvrštavanje ovih podataka u konkursnu dokumentaciju je odgovornost organizatora tendera, čije će nepoštivanje predstavljati kršenje utvrđene procedure za sprovođenje tendera.

Uvrštavanje u konkursnu dokumentaciju zahtjeva da kandidati dostave dokumente koji nisu predviđeni Pravilima.

U skladu sa stavom 52. Pravila, za učešće na konkursu, zainteresovano lice podnosi prijavu za učešće na konkursu uz prilaganje dokumenata iz stava 53. Pravila.

Spisak dokumenata i podataka utvrđenih Pravilima koji su deo prijave za učešće na Konkursu, na osnovu stava 54. Pravila, je iscrpan, te je stoga uvrštavanje u konkursnu dokumentaciju uslova za obezbeđivanje dokumenata od strane podnosioca zahteva. a podaci koji nisu navedeni u stavu 52. Pravila su nezakoniti (na primjer, potvrde o državnoj registraciji pravnog lica ili individualnog preduzetnika, konstitutivni dokumenti podnosioca zahtjeva, itd.).

Da bi učestvovao na konkursu za izbor organizacije za upravljanje, podnosilac prijave mora ispuniti obavezne uslove utvrđene stavom 15. Pravila.

Takvi zahtjevi uključuju: - usklađenost podnosioca zahtjeva sa zahtjevima utvrđenim saveznim zakonima za lica koja obavljaju poslove i pružanje usluga predviđenih ugovorom o upravljanju stambenom zgradom; - nad podnosiocem zahtjeva se ne sprovodi stečajni postupak ili se nad podnosiocem - pravnim licem ne vodi postupak likvidacije; - djelatnost podnosioca zahtjeva nije obustavljena na način propisan Zakonom o upravnim prekršajima Ruske Federacije; - podnosilac zahtjeva nema dugovanja po osnovu poreza, taksi i drugih obaveznih plaćanja prema budžetima bilo kojeg nivoa ili državnim vanbudžetskim fondovima za posljednji izvještajni period u iznosu većem od 25 odsto knjigovodstvene vrijednosti imovine podnosioca po osnovu finansijski izvještaji za posljednji završeni izvještajni period; - podnosilac zahtjeva nema dugovanja za posljednji završeni izvještajni period u iznosu većem od 70 odsto knjigovodstvene vrijednosti imovine podnosioca prema finansijskim izvještajima za posljednji završeni izvještajni period; - podnosilac prijave uplaćuje sredstva na račun naveden u konkursnoj dokumentaciji kao obezbjeđenje prijave za učešće na konkursu.

Uspostavljena lista uslova je iscrpna i ne podliježe širokom tumačenju na osnovu stava 16. Pravilnika.

Na osnovu stava 17. ovih Pravila, provjeru ispunjavanja kandidata sa zahtjevima iz stava 15. tač. 2 - 6. ovog pravilnika vrši konkursna komisija. Istovremeno, konkursna komisija nema pravo da nalaže podnosiocu prijave obavezu da potvrdi ispunjenost ovih uslova.

S tim u vezi, neprihvatljivo je uključiti u konkursnu dokumentaciju zahtjeve da podnosioci prijava za učešće na konkursu dostave dokumente koji potvrđuju njihovu usklađenost sa obaveznim zahtjevima (potvrde o nepostojanju duga za plaćanje poreza i plaćanja državnim vanbudžetskim fondovima, neobustava aktivnosti i sl.), osim uslova utvrđenog podstavom 1. stava 15. Pravila.

Korišćenje PDV-a prilikom obračuna iznosa obezbeđenja za ispunjenje obaveza je nezakonito.

Iz stava 42. Pravila proizilazi da visinu obezbeđenja za ispunjenje obaveza utvrđuje organizator konkursa i ne može biti manji od jedne polovine i veći od tri četvrtine cene ugovora o upravljanju stanom. zgrada koju plaćaju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi i lica koja su prihvatila prostor u roku od mjesec dana. Iznos obezbeđenja za ispunjenje obaveza izračunava se po formuli: , gde je: - iznos obezbeđenja za ispunjenje obaveza; K - koeficijent koji utvrđuje organizator takmičenja u rasponu od 0,5 do 0,75; - iznos mjesečne naknade za održavanje i popravku zajedničke imovine, naveden u oglasu o konkursu, pomnožen sa ukupnom površinom stambenih i nestambenih prostorija (osim zajedničkih) u stambenoj zgradi; - iznos mjesečne naknade za komunalije, obračunat na osnovu prosječne mjesečne potrošnje resursa (hladna i topla voda, mrežni plin, električna energija i toplina) za prethodnu kalendarsku godinu, a u nedostatku tih podataka - na osnovu potrošnje standarde za relevantne komunalne usluge odobrene na način utvrđen Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, područje stambenih prostorija i tarife za robu i usluge javnih komunalnih organizacija, odobrene u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Prilikom obračuna iznosa osiguranja za ispunjenje obaveza, organizator aukcije je uzeo u obzir iznos mjesečne naknade za održavanje i popravak zajedničke imovine pomnožen sa ukupnom površinom stambenih i nestambenih prostorija (osim zajedničkih površine) u stambenoj zgradi, iznos mjesečne naknade za komunalije, koeficijent 0,75. U koeficijent Roi uključen je i iznos PDV-a (1,18).

Budući da ova formula ne podrazumijeva nikakve dodatne komponente, korištenje PDV-a pri obračunu iznosa obezbjeđenja za ispunjenje obaveza je nezakonito.

Odbijanje održavanja takmičenja dozvoljeno je isključivo na osnovu utvrđenih Pravilima.

U skladu sa stavom 39. Pravilnika, ako su vlasnici prostorija u stambenoj zgradi prije dana konkursa izabrali način upravljanja stambenom zgradom ili su izvršili odluku o izboru načina upravljanja ovom zgradom, konkurs se smatra nije održano. Odbijanje održavanja takmičenja iz drugih razloga nije dozvoljeno.

Odlukom Vrhovnog suda Ruske Federacije od 10. avgusta 2009. godine br. GKPI 09-830, stav 39. Pravila je proglašen nevažećim u dijelu koji dozvoljava neodržavanje konkursa za izbor upravljačke organizacije ako: do dana održavanja, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi su odabrali način upravljanja ovom zgradom, ali nisu izvršili odluku o izboru načina upravljanja stambenom zgradom.

Osnov za odbijanje raspisivanja konkursa biće donošenje od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi odluke o načinu upravljanja kućom i provođenje odluke donesene sklapanjem ugovora o upravljanju kućom, stvaranjem HOA i sl. . U slučaju da su vlasnici doneli odluku o načinu upravljanja kućom, ali je nisu sproveli na propisan način, organ lokalne samouprave nema pravo da odbije raspisivanje konkursa.

Konkursna komisija je dužna da otvori i razmotri sve prijave pristigle za učešće na konkursu.

Za učešće na konkursu zainteresovano lice podnosi prijavu za učešće na konkursu. Rok za prijavu mora biti najmanje 25 dana. Prijem prijava za učešće na konkursu prestaje neposredno prije početka postupka otvaranja koverti sa prijavama za učešće na konkursu (tačka 52. Pravila).

Svaku prijavu za učešće na konkursu, pristiglu u propisanom roku, registruje organizator konkursa. Na zahtjev podnosioca prijave, organizator takmičenja izdaje potvrdu o prijemu takve prijave (tačka 56. Pravila).

Ako se nakon isteka roka za podnošenje prijava za učešće na konkursu podnese samo jedna prijava, ona se razmatra na način propisan ovim Pravilima (tačka 58. Pravila).

Neposredno pre otvaranja koverti sa prijavama za učešće na konkursu, ali ne ranije od vremena navedenog u oglasu o konkursu i konkursnoj dokumentaciji, konkursna komisija je dužna da obavesti lica koja su prisutna otvaranju ovih koverti o mogućnost podnošenja prijave za učešće na konkursu, izmjene ili povlačenja dostavljenih prijava prije početka postupka otvaranja koverte (tačka 60. Pravila).

Konkursna komisija otvara sve koverte sa prijavama za učešće na konkursu koje su organizatoru konkursa pristigle prije početka postupka otvaranja (tačka 61. Pravila).

U skladu sa stavom 70. Pravilnika, na osnovu rezultata razmatranja prijava za učešće na konkursu, konkursna komisija donosi odluku o priznavanju podnosioca prijave kao učesnika na konkursu ili odbijanju prijema za učešće na konkursu. konkursna komisija sačinjava protokol o razmatranju prijava za učešće na konkursu. Podnosiocima prijava kojima nije dozvoljeno učešće na konkursu dostavljaju se obavještenja o odlukama konkursne komisije.

Ukoliko je samo jedan podnosilac priznat kao učesnik na konkursu, organizator konkursa ovom podnosiocu dostavlja nacrt ugovora o upravljanju stambenom zgradom, koji se zaključuje pod uslovima obavljanja obaveznih poslova i usluga navedenim u oglasu o konkursu. i konkursne dokumentacije, uz naknadu za održavanje i popravku stambenih prostorija, čiji je iznos naveden u oglasu o konkursu. Takav učesnik nema pravo odbiti sklapanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom (član 71. Pravila).

Iz navedenih pravila proizilazi da, bez obzira na broj pristiglih prijava za učešće na konkursu, svaka prijava mora biti otvorena i razmatrana od strane komisije. Ukoliko se na osnovu rezultata razmatranja prijava jednom učesniku dozvoli učešće na konkursu, konkurs se mora proglasiti nevažećim i sa tim učesnikom zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom.

Učešće na konkursu za organizacije koje primenjuju pojednostavljeni sistem oporezivanja.

Jedan od dokumenata koje podnosilac dostavlja kao deo prijave za učešće na konkursu u skladu sa tačkom 2. stav 53. Pravila je kopija odobrenog bilansa stanja za poslednji izveštajni period.

U skladu sa stavom 4. Uredbe Vlade Ruske Federacije od 02.06.2006. br. 75, pojašnjenja o primjeni Pravila daje Ministarstvo regionalnog razvoja Ruske Federacije.

Dopis Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 9. oktobra 2009. godine broj 33144-MS/14 pojašnjava da prilikom podnošenja dokumentacije za učešće na konkursu, organizacije koje primenjuju pojednostavljeni sistem oporezivanja treba da podnesu poresku prijavu za plaćeni jedinstveni porez. u vezi sa primjenom pojednostavljenog sistema oporezivanja za posljednji izvještajni period i kopiju potvrde o mogućnosti primjene pojednostavljenog sistema oporezivanja. Pozitivna finansijska aktivnost će biti potvrđena poreskom prijavom koju je odobrila poreska uprava.

Prisustvo u konkurentskoj prijavi potvrde o mogućnosti primjene pojednostavljenog sistema oporezivanja i poreske prijave odobrene od strane poreskog organa će ukazivati ​​na to da podnosilac zahtjeva ispunjava uslove iz stava 4. podstava 2. stava 53. Pravila.

Konkursna komisija nema pravo da radove i usluge isključi iz dodatnih radova i usluga upravljanja stambenom zgradom koje predlože učesnici konkursa.

U skladu sa stavom 3. Pravila, upravljanje se vrši u odnosu na svaku pojedinačnu stambenu zgradu kao samostalan objekat upravljanja, uzimajući u obzir sastav, konstrukcijske karakteristike, stepen fizičkog dotrajalosti i tehničko stanje zajedničke imovine, ovisno o geodetskim i klimatskim uvjetima lokacije stambene zgrade, kao i na osnovu minimalne liste usluga i radova potrebnih za osiguranje pravilnog održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, odobrene Uredbom Vlade Ruske Federacije Federacije od 03.04.2013.godine br.290.

Spisak usluga i radova može uključivati ​​usluge i radove koji nisu obuhvaćeni minimalnom listom (tačka 7). Spisak usluga i radova mora sadržavati obim, trošak, učestalost i (ili) raspored (vreme) pružanja usluga i izvođenja radova na održavanju i popravci zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi ( klauzula 8).

Prema stavu 76. Pravila, učesnici konkursa podnose predloge ukupne cene dodatnih radova i usluga u skladu sa cenom radova i usluga navedenim u konkursnoj dokumentaciji iz tačke 5. stava 41. Pravila.

Ako nakon tri puta objavljivanja posljednjeg prijedloga za najvišu cijenu navedenih dodatnih radova i usluga niko od učesnika konkursa nije ponudio veći trošak, konkursna komisija objavljuje ime učesnika konkursa koji je dao ponudu za najvišu cijenu. dodatne radove i usluge.

Dodatni poslovi i usluge koje nudi učesnik konkursa moraju se formirati uzimajući u obzir određene karakteristike i karakteristike konkursnog objekta i osigurati pravilno održavanje i popravku zajedničke imovine, u svrhu upravljanja stambenom zgradom. U ovom slučaju, učesnik konkursa ima pravo da ponudi radove i usluge koji su uključeni i nisu navedeni na navedenoj minimalnoj listi.

Postupkom sprovođenja konkursa, vrednovanja i upoređivanja konkursnih predloga utvrđenih ovim Pravilima, nije predviđeno pravo konkursne komisije da iz predloga učesnika isključi određene vrste poslova i usluga.

Učesnik konkursa prihvata obaveze obavljanja obaveznih i dodatnih poslova i usluga koje je predložio uz naknadu za održavanje i popravku stambenih prostorija, čiji je iznos naveden u oglasu o konkursu i konkursnoj dokumentaciji, da obezbedi komunalije, kao i za ispunjavanje drugih obaveza navedenih u nacrtu ugovora o upravljanju stambenom zgradom (tačka 80. Pravila).

U skladu sa članom 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stav 41. Pravila, dodatni radovi i usluge koje je predložio učesnik na tenderu, njihov obim, učestalost uključeni su u ugovor o upravljanju stambenom zgradom, koji mora sadržati proceduru. za praćenje njihove implementacije, mjere za osiguranje obaveza i odgovornost za kršenje uslova iz sporazuma.

Kršenje uslova utvrđenih Pravilima za objavljivanje protokola sastavljenih tokom konkursa na zvaničnoj internet stranici za nadmetanje.

Stavovima 63., 65. Pravila utvrđeno je da konkursna komisija prilikom otvaranja koverti sa prijavama za učešće na konkursu vodi protokol u kojem se navode podaci o imenu (za pravno lice), prezimenu, imenu, patronimu (za fizičkog preduzetnika). ) svakog podnosioca prijave otvara se koverta sa prijavom za učešće na konkursu o kojoj se otvaraju podaci i podaci o dostupnosti dokumenata predviđenih konkursnom dokumentacijom. Protokol o otvaranju koverti potpisuju svi prisutni članovi konkursne komisije odmah po otvaranju svih koverti i objavljuje se na službenoj internet stranici na dan potpisivanja.

Prema stavu 70. Pravilnika, na osnovu rezultata razmatranja prijava za učešće na konkursu, konkursna komisija donosi odluku o priznavanju podnosioca prijave kao učesnika na konkursu ili odbijanju da se podnosiocu prijave dozvoli učešće na konkursu. , što je dokumentovano protokolom o razmatranju prijava za učešće na konkursu, koji potpisuju članovi konkursne komisije prisutni na sjednici komisije na dan završetka razmatranja prijava za učešće na konkursu.

Tekst navedenog protokola na dan završetka razmatranja prijava za učešće na konkursu objavljuje na službenoj internet stranici organizator konkursa ili, u njegovo ime, specijalizovana organizacija.

U fazi takmičenja, stavom 82. Pravila predviđeno je i vođenje protokola, koji se potpisuje na dan takmičenja i, u skladu sa stavom 84. Pravila, postavlja na službenu internet stranicu od strane organizatora. konkursa ili u njegovo ime od strane specijalizovane organizacije u roku od 1 radnog dana od dana njegovog odobrenja.

Nepoštovanje od strane organizatora takmičenja utvrđenih rokova za objavljivanje protokola sastavljenih tokom takmičenja predstavlja kršenje informativne podrške konkursa.

Upravljanje stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije jedan je od najčešćih metoda upravljanja. U ovom slučaju organizaciju upravljanja mogu izabrati ili neposredno vlasnici prostorija u stambenoj zgradi, ili organ lokalne samouprave na osnovu rezultata javnog konkursa.
Slučajevi kada organ lokalne samouprave raspisuje konkurs za izbor upravljačke organizacije definisani su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije (u daljem tekstu: Kodeks stanovanja Ruske Federacije).
Prema dijelu 4. člana 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, organ lokalne uprave, na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, raspisuje javni konkurs za izbor upravljačke organizacije ako u roku od godinu dana prije do dana raspisivanja navedenog konkursa, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja ovom zgradom ili ako je donesena odluka nije proveden izbor načina upravljanja ovom kućom. Javni konkurs se raspisuje i ako prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zaključenog na osnovu javnog konkursa, nije izabran način upravljanja ovom zgradom ili ako je donesena odluka o izboru načina upravljanja. ovaj objekat nije realizovan.
Postupak održavanja konkursa u oblasti izbora upravljačkih organizacija regulisan je Pravilima za održavanje javnog konkursa organa lokalne samouprave za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom, odobrenim Uredbom Vlade Ruske Federacije. Federacije od 06.02.2006. N 75 (u daljem tekstu Pravila N 75).
Prema stavu 3 Pravila br. 75, takmičenje se održava ako:
1) vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu odabrali način upravljanja ovom zgradom, uključujući u sljedećim slučajevima:
- vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu održali skupštinu po pitanju izbora načina upravljanja stambenom zgradom ili nije donesena odluka o izboru načina upravljanja stambenom zgradom;
- nakon dva mjeseca od stupanja na snagu sudske odluke kojom se proglašava nevažećim skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi po pitanju izbora načina upravljanja stambenom zgradom, nije održana ponovljena skupština ili donesena odluka o nije izvršen izbor načina upravljanja stambenom zgradom;
2) nije izvršena odluka vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru načina upravljanja kućom i to u sljedećim slučajevima:
- većina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi nije zaključila ugovore predviđene članom 164. Zakona o stanovanju Ruske Federacije;
- vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu dostavili nadležnom saveznom organu izvršne vlasti dokumente potrebne za državnu registraciju udruženja vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge;
- nisu zaključeni ugovori o upravljanju stambenom zgradom, predviđeni članom 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije;
3) pre isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zaključenog na osnovu rezultata konkursa, nije izabran način upravljanja ovom kućom ili nije sprovedena odluka o izboru načina upravljanja ovom kućom;
4) u skladu sa procedurom utvrđenom zakonodavstvom Ruske Federacije o poslovima urbanizma, izdata je dozvola za puštanje u rad stambene zgrade.
U skladu sa stavom 87 Pravila br. 75, učesnik takmičenja ima pravo žalbe na rezultate takmičenja na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.
Slično pravilo sadržano je u članu 449. Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije). Na osnovu ovog člana, aukcije koje su sprovedene protivno zakonom utvrđenim pravilima sud može proglasiti nevažećim na zahtev zainteresovanog lica. Priznanje licitacije nevažećom povlači ništavost ugovora zaključenog sa licem koje je pobijedilo na aukciji.
Analizom sudske prakse Arbitražnog suda Severozapadnog okruga u ovoj kategoriji predmeta utvrđeno je da je tokom deset godina koliko je na snazi ​​Pravilo br. u slučajevima povrede postupka organizovanja ili sprovođenja konkursa predviđenog Pravilom br. 75.
Sporovi po drugim osnovama bili su prilično rijetki i bili su predmet sudske revizije uglavnom u posljednje dvije godine.
Razlog za povećanje broja sporova vezanih za izbor organizacija za upravljanje stambenim zgradama je, između ostalog, uvođenje izmjena i dopuna Kodeksa stanovanja Ruske Federacije.
Na osnovu dijela 4. člana 7. Federalnog zakona od 21. jula 2014. N 255-FZ „O izmjenama i dopunama Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, određenih zakonskih akata Ruske Federacije i priznavanja određenih odredbi zakonskih akata Ruske Federacije Federacija kao nevažeći” (sa izmjenama i dopunama na snazi ​​do 29. juna 2015. godine; u daljem tekstu: Zakon N 255-FZ) ako je pravno lice ili samostalni preduzetnik prije 1. aprila 2015. godine obavljao djelatnost upravljanja stambenim zgradama na dan Stupanje na snagu navedenog Federalnog zakona nije se odnosilo na organ izvršne vlasti Ruske Federacije, koji vrši regionalni državni stambeni nadzor, sa zahtjevom za izdavanje dozvole za obavljanje ove djelatnosti, odnosno takvo pravno lice ili takvo fizičko lice. ako je odbijeno njegovo izdavanje, organ lokalne uprave, na način utvrđen članom 197. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, dužan je da o tome obavijesti vlasnike prostorija u stambenoj zgradi čijom preduzetničkom djelatnošću upravlja takva osoba. Organ lokalne samouprave dužan je u roku od petnaest dana sazvati i sastanak vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi odlučivanja o izboru načina upravljanja, a ako odluka o izboru načina upravljanja nije donesena i (ili) implementiran ili se ovaj sastanak ne održi, dužan je da raspiše održavanje javnog konkursa za izbor upravljačke organizacije i sprovede ovaj konkurs na način koji utvrdi Vlada Ruske Federacije, u skladu sa delom 4. člana 161. Zakona o stanovanju RF u roku od mjesec dana od dana objavljivanja ovog konkursa.
Ove promjene dovele su do toga da su lokalne samouprave počele masovno raspisivati ​​konkurse za izbor upravljačkih organizacija, a zainteresovani su počeli da osporavaju kako akte koje su donosili o organizaciji i sprovođenju konkursa, tako i proceduru njihovog sprovođenja i rezultate.
Osim toga, treba napomenuti da prvobitna verzija ove pravne države nije riješila pitanje do kog trenutka upravljačka organizacija koju su vlasnici odabrali, a nije dobila dozvolu zadržava status organizacije upravljanja stambenom zgradom. Ovo je dovelo i do brojnih sporova, jer su lokalne samouprave, izdavanjem nenormativnih akata bez raspisivanja konkursa, počele da u upravljanje stambenim zgradama za period prije sprovođenja odgovarajućih konkursnih postupaka uključuju organizacije sa odgovarajućim licencama.
Međutim, posljednje pitanje nije izazvalo ozbiljne poteškoće u sudskoj praksi provedbe zakona čak i prije nego što su relevantne izmjene unesene u dio 4. člana 7. Zakona br. 255-FZ.
Prema dijelu 3. člana 200. Kodeksa za stanovanje Ruske Federacije, korisnik licence čija je licenca ukinuta ili mu je licenca poništena u skladu sa članom 199. navedenog Kodeksa dužan je da pravilno obavlja poslove upravljanja stambenom zgradom. , pružanje usluga i (ili) izvođenje radova na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije.
Pozivajući se na ovu normu, sudovi su odbacili argumente stranaka o nezakonitom upravljanju stambenim zgradama od strane prethodne upravljačke organizacije prije zaključenja ugovora o upravljanju na osnovu rezultata relevantnog konkursa, a počeli su i da priznaju navedene akte lokalne samouprave. vlade kao nevažeće, kao u suprotnosti sa normama stambenog zakonodavstva koje uređuju sporne pravne odnose (predmet br. A42 -5522/2015, A56-62542/2015).
Nakon toga, dio 4. člana 7. Zakona N 255-FZ dopunjen je odredbom da pravno lice ili individualni preduzetnik, koji je naznačen u ovom dijelu, obavlja poduzetničke aktivnosti u upravljanju stambenim zgradama na dan Zakon br. 255-FZ stupio na snagu, nije se obratio Izvršnom organu konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, koji vrši regionalni državni stambeni nadzor, sa zahtjevom za izdavanje dozvole za obavljanje ove djelatnosti ili mu je odbijeno izdavanje, uredno su dužni da ispunjavati dužnosti upravljanja stambenom zgradom, pružanja usluga i (ili) obavljanja poslova na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije prije pojave događaja navedenih u dijelu 3 člana 200 Zakona o stanovanju Ruske Federacije.
Ponašanje stranaka tokom javnog konkursa za izbor upravljačke organizacije zbog nepostojanja licence prethodne upravljačke organizacije bilo je predmet sudskog postupka u predmetu broj A05-8216/2015, tokom kojeg su sudovi utvrdili da lokalna uprava je, otkrivši da upravljačke organizacije nemaju odgovarajuću dozvolu, raspisala konkurs za pravo upravljanja većim brojem kuća, uključujući i one kojima upravlja organizacija koja učestvuje u sporu.
Kako je navela upravljačka organizacija koja je podnijela tužbu za proglašenje konkursa nevažećim, ona je u vrijeme održavanja konkursa već dobila licencu i uprava više nije imala osnova za održavanje konkursa.
Prvostepeni i apelacioni sudovi su udovoljili zahtevima ovog preduzeća, između ostalog i po osnovu toga što je pre konkursa dobila dozvolu za obavljanje delatnosti upravljanja stambenim zgradama, odnosno osnovama koje su nestao je razlog da uprava raspiše konkurs u odnosu na sporne kuće, na dan konkursa. Ovu okolnost je, smatraju sudovi, administracija trebala uzeti u obzir prilikom održavanja konkursa.
Kasacioni sud se nije složio sa ovim zaključkom. Predmet je upućen na ponovno suđenje prvostepenom sudu, uključujući i pojašnjenje sljedećeg pitanja: da li je uprava znala (trebalo je znati) u vrijeme raspisivanja konkursa da je kompanija dobila licencu?
Kao što je ranije navedeno, slučajevi u kojima je organ lokalne samouprave dužan da organizuje i sprovede konkurs za izbor organizacije za upravljanje stambenom zgradom navedeni su u stavu 3 Pravila br. 75.
Studija sudske prakse pokazala je da praktično nema sporova u vezi sa primenom podstava 1. stava 3. Pravila br. 75.
Prilikom razmatranja sudskih sporova, sporovi su se uglavnom ticali pitanja sprovođenja odluke vlasnika stambenih zgrada o izboru načina upravljanja stambenim zgradama (2. i 3. stav 3. Pravila br. 75), kao i saopštavanja informacija o ovo lokalnim samoupravama prije održavanja javnog konkursa.
Provođenje odluke vlasnika višestambenih zgrada o njihovom izboru načina upravljanja ovim zgradama, kao i dostavljanje informacija o tome lokalnoj samoupravi, imaju važnu ulogu u odlučivanju o raspisivanju javnog konkursa za izbor organizaciju za upravljanje, jer ova okolnost može poništiti konkursni postupak.
Tako, prema stavu 39 Pravila br. 75, ako su prije dana konkursa vlasnici prostorija u stambenoj zgradi izabrali način upravljanja stambenom zgradom ili su izvršili odluku o izboru načina upravljanja ovom zgradom, takmičenje se ne održava.
Odlukom Vrhovnog suda Ruske Federacije od 10. avgusta 2009. godine N GKPI09-830, stav 1. stava 39. Pravila br. 75 je proglašen nevažećim u dijelu koji dozvoljava neodržavanje konkursa za izbor rukovodstva. organizacije ako su vlasnici prostorija u stambenoj zgradi prije dana održavanja izabrali način upravljanja ovim domom, a nisu izvršili odluku o izboru načina upravljanja stambenom zgradom.
Drugim riječima, odbijanje raspisivanja javnog konkursa moguće je samo ako oni implementiraju način upravljanja stambenom zgradom po izboru vlasnika prostorija, što, u skladu sa stavom 3. Pravila br. 75, pretpostavlja zaključenje ugovori o upravljanju od strane većine vlasnika prostorija u zgradi.
U međuvremenu, prilikom razmatranja ovakvih sporova, potrebno je imati na umu da organ lokalne samouprave na dan konkursa mora imati dokumente koji potvrđuju legitimitet održavanja skupštine vlasnika, kao i dokaze o izvršenju odluke o izboru. metoda upravljanja.
Kako su sudovi utvrdili u predmetu broj A56-48132/2015, u vrijeme održavanja takmičenja organizator nije posjedovao takve dokaze, pa sudovi nisu vidjeli osnova za proglašenje konkursa nevažećim.
U predmetu br. A26-4869/2015, sudovi su odbili da udovolje zahtjevu za priznavanje rezultata konkursa nezakonitim, jer su utvrdili da, uprkos postojanju odluke vlasnika da izaberu organizaciju za upravljanje na glavnoj skupštini vlasnika prostorija kuće, tužilac nije dostavio dokaze o ostvarivanju ovog prava - zaključene ugovore o upravljanju koje je potpisala većina vlasnika.
Uzimajući u obzir slučaj broj A56-50298/2013, sudovi su smatrali da lokalna uprava nije imala osnova za raspisivanje konkursa zbog činjenice da su vlasnici prostorija u stambenoj zgradi u vreme raspisivanja konkursa izabrali način upravljanja kućom. i sklopili odgovarajuće sporazume.
Karakteristika predmeta br. A26-11472/2015, A56-36694/2015 i A56-68672/2015 bilo je pitanje koje su sudovi ispitivali ko ima pravo da bira način upravljanja stambenom zgradom.
Na primjer, prilikom razmatranja predmeta broj A56-68672/2015, utvrđeno je da je uprava izdala naredbu o raspisivanju javnog konkursa za izbor upravljačke organizacije za pravo zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom, a preduzeće nije saglasno sa održavanjem javnog konkursa i podnelo je sudu zahtev za priznavanje ovog naloga nevažećim, pozivajući se na odluku skupštine vlasnika prostorija stambene zgrade o izboru za organizaciju upravljanja.
Kako navode iz kompanije, u trenutku kada je uprava izdala spornu naredbu, vlasnici prostorija su već odredili način upravljanja stambenom zgradom - upravljanje od strane organizacije za upravljanje i odobrili bitne uslove ugovora o upravljanju sa upravljačkom organizacijom.
Prvostepeni sud je, smatrajući da je osporeni akt donesen u odnosu na stambenu zgradu koja je već pod upravljanjem privrednog društva koje ima odgovarajuću licencu i ugovore sa vlasnicima, priznao navedene uslove kao opravdane i tužbeni zahtjev udovoljio. Istovremeno, prvostepeni sud se pozvao i na ponovljenu odluku o izboru društva za upravljanje, čime je potvrđena prethodna odluka vlasnika. Apelacioni sud se saglasio sa ocjenom dokaza i zaključcima datim u odluci.
Kasacioni sud je ukinuo odluku i rešenje.
Sud je analizirao odredbe člana 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije i pravila br. 75 u vezi sa obavezom lokalnih samouprava da izaberu organizaciju za upravljanje koja će upravljati stambenom zgradom, uslove za nastanak takve obaveze, način izbora upravljačke organizacije (javni konkurs), kao i rokove za ispunjenje navedene obaveze. Posebno se kasacioni sud pozivao na obavezu lokalne samouprave da raspiše konkurs za izbor upravljačke organizacije koja će upravljati stambenom zgradom u odnosu na novoizgrađeni objekat.
Na osnovu odredaba članova 44, 45, 47 i 48 PK RF o postupku održavanja opšte skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao i delova 2 i 3 člana 161, članova 162 i 164 od PK RF, kasacioni sud je zaključio da je pravo na donošenje odluke Samo vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ovlašćeni da biraju način upravljanja stambenom zgradom i njeno sprovođenje.
Na osnovu člana 18. Zakona o stanovanju Ruske Federacije i člana 219. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i članova 4. i 23. Federalnog zakona od 21. jula 1997. N 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i promet sa njima” (u daljem tekstu: Zakon o državnoj registraciji), pravo svojine na prostoriji u stambenoj zgradi nastaje od trenutka državne registracije tih prava.
Prilikom razmatranja ovog predmeta, sudovi su utvrdili da je upis prava svojine na stambenim prostorima u stambenoj zgradi počeo 25.06.2015. organizacije izabrani, održana je 3. maja 2015. godine.
Tako je kasacioni sud zaključio da lica koja su učestvovala na skupštini, čija je odluka dokumentovana u zapisniku od 03.05.2015. godine, u vreme njenog održavanja nisu bili vlasnici ovih stambenih prostorija, te stoga odluka učesnika sastanka o izboru načina upravljanja, sačinjena gore navedenim protokolom, ne može se priznati kao odluka vlasnika prostorija stambene zgrade u smislu koji joj je dat odredbama člana 161. Stambeni kod Ruske Federacije.
Slijedom navedenog, u vrijeme donošenja osporenog naloga za održavanje konkursa za izbor upravljačke organizacije, vlasnici prostorija nisu ni birali način upravljanja stambenom zgradom na zakonom propisan način, te, shodno tome, nisu ni izvršili izbor načina upravljanja stambenom zgradom. izvršio odluku o izboru načina upravljanja ovom kućom, te sudovi nisu imali zakonske osnove da priznaju naredbu uprave o raspisivanju konkursa nevažećim.
Navedeni slučajevi su zanimljivi i zbog toga što po pitanju toga ko ima pravo da bira upravljačku organizaciju, u kasacionim arbitražnim sudovima postoje i slična i različita sudska praksa.
Sličan stav izneli su arbitražni sudovi Volškog okruga u predmetu br. A57-11883/2014, Centralnog okruga u predmetu br. A48-3347/2015 i istočnosibirskog okruga u predmetu br. A33-7096/2014 .
Arbitražni sudovi Zapadnog Sibira i Volga-Vjatskog okruga zauzimaju drugačiji stav.
Tako je Arbitražni sud Zapadnosibirskog okruga u Rezoluciji u predmetu br. A70-14024/2014 zaključio da je, na osnovu značenja i sadržaja člana 18. Zakona o stanovanju RF, člana 8. dela 1., 2. člana 16. , dio 1. člana 12. Federalnog zakona od 30. decembra 2004. N 214-FZ "O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije", dio 3. člana 13. i dijela 1. člana 16. Zakona o državnoj registraciji, od momenta potpisivanja prijenosa akta, učesnik u zajedničkoj izgradnji posjeduje i koristi izgrađenu imovinu, odnosno stvarno ostvaruje prava vlasnika.
S tim u vezi, volja nosilaca prava na prostorima u stambenoj zgradi je prioritet pri izboru načina upravljanja svojom imovinom, pa je potreba za raspisivanjem konkursa utvrđena nepostojanjem odluke nosilaca prava na prostoriji o izboru. način upravljanja stambenom zgradom ili nesprovođenje ove odluke.
Istovremeno, sud je uzeo u obzir da je izabrana upravljačka organizacija počela da upravlja stambenom zgradom, odluka skupštine na kojoj je izabran način upravljanja i organizacija upravljanja nije osporena i nije proglašena nevažećom. U takvim okolnostima, Okružni sud je proglasio zakonitim odluku i rješenje prvostepenih i apelacionih sudova, koji su proglasili nezakonitim postupanje organa lokalne samouprave u raspisivanju konkursa i izboru upravljačke organizacije.
Sličan stav izražen je u Rezoluciji Arbitražnog suda Zapadnosibirskog okruga u predmetu br. A70-13362/2014 i u Rezoluciji Arbitražnog suda Volško-Vjatskog okruga u predmetu br. A79-4150/2013.
Treba napomenuti da je nakon Uredbe Vrhovnog suda Ruske Federacije od 16. novembra 2015. godine N 304-ES15-14035 u predmetu N A70-13362/2014 odbijeno da se kasaciona žalba prenese na razmatranje u sudskoj sednici. Sudskog kolegijuma za ekonomske sporove Vrhovnog suda Ruske Federacije, počela je da se menja praksa okruga, kao i arbitražnih sudova Severozapadnog okruga.
Kako je navedeno u navedenoj Odluci, pravilno su sudovi konstatovali da je normama važećeg stambenog zakonodavstva utvrđena prednost volje vlasnika prostorija u stambenoj zgradi pri odlučivanju o izboru načina upravljanja stambenom zgradom. Argument podnosioca da se odluke skupštine, dokumentovane u zapisniku od 11. aprila 2014. godine, ne mogu priznati kao odluke vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, budući da su prava svojine učesnika zajedničke gradnje u trenutku osnivanja sastanak nije registrovan na zakonom propisan način, bio je predmet sudskog razmatranja i obrazloženo je odbijen.
Praksa pokazuje da su okružni sudovi nakon donošenja ove Odluke zauzeli stav da pravo odlučivanja o izboru načina upravljanja ovom zgradom imaju ne samo vlasnici, već i zakoniti vlasnici stambenih prostorija u stambenoj zgradi.
Tako su Arbitražni sud Volškog okruga u Rezoluciji od 31. oktobra 2016. godine u predmetu br. A49-1329/2016 i Arbitražni sud Uralskog okruga u Rezoluciji od 7. novembra 2016. godine u predmetu br. A60-57452/ 2015. godine i Rešenjem od 21. novembra 2016. godine u predmetu br. A76-1708/2016, pozivajući se na pomenutu Odluku Vrhovnog suda Ruske Federacije, zakonitim su priznate odluke nosilaca autorskih prava na prostorima stambene zgrade na izbor načina upravljanja stambenom zgradom. Stav sudova i/ili osoba koje učestvuju u predmetu je da nepostojanje državne registracije vlasništva nad stambenim prostorom ukazuje na to da učesnici u zajedničkoj izgradnji koji su prihvatili prostor od investitora na osnovu potvrde o prijemu i prijemu nemaju pravo na odlučiti o izboru metode upravljanja stambenom zgradom, koja se naziva pogrešna.
Arbitražni sud Sjeverozapadnog okruga ostao je na prethodnim pozicijama.
Rješenjem od 11.07.2016.godine u predmetu broj A56-68672/2015, u kojem je kasaciona instanca istakla da samo vlasnici prostorija u stambenoj zgradi imaju pravo odlučivanja o izboru načina upravljanja stambenom zgradom. i njegovu implementaciju, uložena je žalba Vrhovnom sudu Ruske Federacije.
Rešenjem Vrhovnog suda Ruske Federacije od 30. decembra 2016. godine broj 307-ES16-14405 odbijeno je ustupanje kasacione žalbe u predmetu A56-68672/2015 na ročištu Sudskog kolegijuma. za ekonomske sporove Vrhovnog suda Ruske Federacije.
U sudskoj praksi Arbitražnog suda Sjeverozapadnog okruga pronađeno je nekoliko predmeta sa značajnim stavom o pitanjima koja se odnose na ocjenu zakonitosti postupanja u postupku nadmetanja.
Tako su u predmetima br. A56-21612/2014, A56-14892/2014 i A56-7839/2015 konkurse koje je organizovao organ lokalne samouprave osporavali njihovi učesnici koji nisu postali pobednici, zbog činjenice da su, kako je I sami tužioci su verovali da su ponudili najbolju cenu. Sudovi se nisu složili sa ovim mišljenjem, ističući da, u smislu stava 83. Pravila br. 75, najbolja ponuda konkursa mora istovremeno biti ne samo najveća po obimu usluga, već i takođe srazmerno plaćanju za održavanje i popravku stambenih prostorija, čiju visinu utvrđuje organizator takmičenja, što je, ako je u skladu sa stavovima 77. - 79. Pravila br. 75, osnov za priznavanje učesnik koji je dao takvu ponudu kao pobjednik aukcije.
Ranije, u predmetu broj A56-43834/2009, sudovi su smatrali da je opravdano odbiti podnosioca prijave da učestvuje na konkursu, budući da u trenutku podnošenja prijave postupak eksternog upravljanja koji je uveden u odnosu na njega nije bio prekinut, tj. je, takav kandidat nije ispunjavao uslove iz stavova 52 - 53 Pravila br. 75 .
Zbog značajnog neslaganja između ukupne cene radova i usluga koju je objavio predstavnik učesnika konkursa i predloga koji je on dostavio u zatvorenim kovertama za aukcijske lotove, takav učesnik nije priznat kao pobednik konkursa, što sudovi saglasan prilikom razmatranja predmeta br. A21-10376/2008.
Takođe, u vezi sa pitanjem povrede od strane organizatora konkursa postupka za njegovo sprovođenje, potrebno je istaći predmet br. A56-28097/2015. Tužilac (preduzeće) je, podnoseći tužbu arbitražnom sudu, naveo da je tuženi (uprava) na konkurs dostavio lažne informacije, koje ne odgovaraju projektnoj deklaraciji objavljenoj na web stranici projektanta; naručene dionice su dijelovi nezavršene izgradnje stambene zgrade i ne mogu biti predmet javnog konkursa za izbor društva za upravljanje; Osim toga, uprava je pogrešno navela površinu zemljišne parcele, površinu same kuće, ukupan broj stanova u njoj i podatke o nestambenim prostorijama. Istovremeno, kompanija, na osnovu ugovora sa investitorom i ugovora sa vlasnicima, upravlja kućom. Puštanje u rad narednih faza izgradnje može dovesti do toga da će jednom kućom upravljati različite kompanije za upravljanje.
Prvostepeni i drugostepeni sudovi su, razmatrajući navedeni slučaj, došli do zaključka da kuća (za pravo upravljanja za koju je lokalna uprava raspisala konkurs) spada u objekte nedovršene izgradnje, tj. U budućnosti je moguća situacija kada će upravljanje jednom kućom obavljati različite menadžerske organizacije. Sudovi su smatrali da odluka o održavanju konkursa predstavlja kršenje zahtjeva iz dijela 9. člana 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, prema kojem samo jedno društvo za upravljanje može upravljati stambenom zgradom.
Kasacioni sud je predmet uputio na ponovno suđenje prvostepenom sudu, jer je smatrao da okolnosti slučaja nisu u potpunosti istražene: sudovi nisu proveravali tačnost podataka sadržanih u konkursnoj dokumentaciji i podataka o objektu. navedeno u dozvoli za puštanje u rad. Sud je u svom rješenju obrazložio da s obzirom da je osnov za raspisivanje konkursa izdavanje dozvole za puštanje objekta u funkciju, uprava je dužna da prilikom izrade konkursne dokumentacije koristi podatke navedene u izdatoj dozvoli, kao i kao iu drugim dokumentima utvrđenim zakonom. Informacije s web stranice programera ne mogu biti izvor relevantnih informacija za organizatora takmičenja.
Tužilac se u navedenom slučaju pozivao i na činjenicu da je kućom upravljao na osnovu ugovora sa investitorom i ugovora sa vlasnicima. U međuvremenu, sudovi su utvrdili da u vrijeme raspisivanja konkursa vlasnici prostorija zgrade nisu izabrali niti iskoristili svoje pravo izbora organizacije upravljanja.
Drugo važno pitanje koje zahtijeva pažnju prilikom rješavanja sporova u vezi sa poništenjem ponuda je pitanje vraćanja prava lica koja su podnijela relevantne zahtjeve sudu.
Predmeti br. A56-28097/2015 i A05-8216/2015 pomenuti u ovom članku su takođe interesantni jer prvostepeni i apelacioni sudovi nisu razmatrali koja su prava tužioca povređena i koja se mogu vratiti u vezi sa priznanje odluke o održavanju konkursa nevažećim (i pored toga što tužioci u navedenim predmetima nisu učestvovali na konkursu).
Ukidanjem sudskih akata i upućivanjem predmeta br. A56-53647/2015 prvostepenom sudu na ponovno suđenje, kasaciona instanca je istakla da zahtev za proglašenje aukcije nevažećom razmatra arbitražni sud na način tužbenog postupka sa učešće ne samo organizatora aukcije kao tuženog u predmetu, već i njihovog pobjednika (Rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. jula 2010. N 2814/10, Odluka Vrhovnog suda Ruske Federacije od 28. januara 2016. N 301-ES15-12618).
U navedenom slučaju, navedeni tužbeni zahtjev, kako je sud naveo, bio je predmet razmatranja ne u skladu sa Poglavljem 24 Arbitražnog procesnog zakonika Ruske Federacije, već na način tužbenog postupka uz učešće u predmetu kao tuženih ne. samo lokalne uprave, već i pobjednika konkursa.
Prepoznavanje nezakonitih radnji za sprovođenje tendera bez revizije samih ponuda i njihovih rezultata ne samo da neće vratiti prava tužioca, već će dovesti i do pravne nesigurnosti, jer pobednik tendera ima pravo da zahteva zaključivanje sporazuma sa njega.
Odnosno, prilikom razmatranja predmeta koji se odnose na osporavanje ponuda, sudovi moraju uzeti u obzir da lice koje podnosi zahtjev za poništavanje ponude mora dokazati postojanje zaštićenog prava ili interesa. Povrede postupka provođenja aukcije ne mogu biti osnov za proglašavanje aukcije nevažećom na zahtjev lica čija imovinska prava i interesi ovim povredama nisu zahvaćeni i ne mogu se vratiti primjenom posljedica ništavosti posla zaključenog na aukciji. .
Osim toga, priznanje ponude kao nevažeće moguće je samo ako, imajući u vidu specifične okolnosti slučaja, dovede do vraćanja povređenih prava i legitimnih interesa tužioca.
Studija prakse razmatranja sporova u vezi sa rješavanjem pitanja koja nastaju kada organ lokalne samouprave raspisuje konkurs za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom pokazala je da Arbitražni sud Sjeverozapadnog okruga ima jedinstven pristup svim određenim pozicijama.
Okružni sud polazi od činjenice da su razlozi zbog kojih je lokalna uprava postala obavezna da održi konkurs za odabir upravljačke organizacije koja će upravljati stambenom zgradom navedeni u članu 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije i stavu 3. Pravila br. 75.
Razlozi za neprovođenje ili poništenje konkursnog postupka su: donesena odluka o izboru načina upravljanja stambenom zgradom i njenom sprovođenju, pri čemu odluku moraju biti legitimni i doneseni od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, čija prava su dokumentovani (vlasništvo je registrovano), organizacija izabrana za upravljanje mora imati licencu za obavljanje ove djelatnosti. Ako je odluka o izboru načina upravljanja stambenom zgradom i organizacijom za upravljanje, kao i provedba ove odluke, donesena nakon što je lokalna samouprava raspisala konkursni postupak, navedenu odluku i dokumente koji potvrđuju njeno provođenje moraju dostaviti zainteresovani. stranke u lokalnoj samoupravi prije održavanja javnog konkursa.

Koji utvrđuje pravila procedure za izbor organizacije za upravljanje.

U stavu 3 Rezolucije Vlade broj 75 navodi se da ako vlasnici u roku od 30 dana ne izaberu način upravljanja svojom stambenom zgradom, onda ovo pitanje automatski spada u nadležnost organa lokalne samouprave. U skladu s tim, ovo tijelo će izabrati preduzeće koje će postati zajedničko vlasništvo. Svaka opština ima svoje propise koji se primenjuju na lokalnom nivou.

Da biste se upoznali sa aktuelnim aktima određenog subjekta, morate posjetiti službenu web stranicu lokalne uprave. Nedavno su se inovacije često uvodile u zakonodavstvo Ruske Federacije, što je uticalo i na Zakon o stanovanju. Federalni zakon br. 38 od 5. aprila 2013. reguliše sve promjene koje su napravljene u Zakonu o stanovanju Ruske Federacije.

Kada se održavaju izbori za društvo za upravljanje u novim zgradama i zgradama koje su dugo nastanjene?

Kada se kuća pripremi za puštanje u rad, potrebno je odabrati vrstu kontrole. S tim u vezi, potrebno je održati konkurs. Kada se sve faze izgradnje privedu kraju, a vlasnici kompletiraju svu potrebnu dokumentaciju i dobiju ključeve svojih stanova, po zakonu u roku od mjesec dana vlasnici su dužni da izaberu način upravljanja stambena zgrada.

Takođe, osnov za raspisivanje konkursa je i činjenica da se vlasnici nisu u predviđenom roku odlučili o obliku upravljanja. Organ lokalne uprave preuzima odgovornost i samostalno bira organizaciju upravljanja stambenom zgradom.

Inicijator prekida poslovnih odnosa je samo društvo za upravljanje. I to se također smatra osnovom za.

Konkurs za izbor organizacije upravljanja stambenom zgradom

To navodi Zakon o stanovanju Ruske Federacije Samo dvije strane mogu pokrenuti takmičenje. Jedna strana su stanari stambene zgrade, koji nakon dobijanja dokumenata i ključeva svojih stanova, pristupaju odabiru firme, a druga strana je lokalna samouprava.

Lokalna uprava mora u roku od 30 kalendarskih dana dobiti informaciju o odabranoj upravljačkoj organizaciji za stambenu zgradu.

U nedostatku informacija u utvrđenom roku, uprava počinje samostalno da traži društvo za upravljanje, raspisuje konkurs za izbor organizacije za upravljanje. Sama kompanija za upravljanje nema ovlašćenja da organizuje sastanke za stanovnike.

Učesnici

Učesnici su vlasnici stanova u stambenim zgradama, lokalne vlasti, kao i potencijalni podnosioci zahtjeva. U isto vreme broj kandidata za rukovodstvo može biti neograničen. Glavna stvar je blagovremeno obavijestiti stanovnike stambenih zgrada o njihovom učešću.

Predmet konkursne selekcije

Predmet konkursa u ovom slučaju biće samo pravo upravljanja stambenom zgradom i svom imovinom koja joj pripada. Ovo pravo se obezbjeđuje sastavljanjem ugovora na određeni period.

Referenca! Uslovi ugovora se dogovaraju odvojeno i mogu, ali i ne moraju biti ograničeni.

Predmet konkursa uključuje i finansijsku stranu pitanja. Predmetom konkursa smatraju se sva sredstva koja budu na raspolaganju novom društvu za upravljanje.

Predmet aukcije

Naknada koju će organizacija za upravljanje dobiti za svoj rad naziva se predmetom pregovaranja. dakle, vlasnici imaju pravo da biraju firmu, koja im je cjenovno najisplativija, ako nudi ekvivalentne usluge među svojim konkurentima.

Na primjer, među podnosiocima zahtjeva postoje dvije kompanije sa istom listom usluga. Međutim, jedna organizacija cijeni svoj rad upola manje od druge. Tokom aukcije, kandidati govore stanarima zgrade o svojim zaslugama u drugim stambenim objektima, kao io izgledima i planovima za budućnost.

Kako se utvrđuje pobjednik otvorenog takmičarskog izbora?

Ako su stanari kuće samostalno odlučili da održe izborno takmičenje, tada će pobjednik biti određen općim glasanjem. Što više glasova kompanija dobije, to bolje.

1. Otvorena metoda uključuje podizanje ruke ili neki drugi određeni gest.
2. Pismeno glasanje popunjavanjem posebnog glasačkog listića naziva se zatvoreno glasanje.

Svi glasovi dobijeni ovim metodama se na kraju zbrajaju. I tada se donosi odluka o imenovanju izabranog društva za upravljanje. Međutim, postoji jedno upozorenje. Ako je zbir prebrojanih glasova vodeće kompanije manji od 50%, tada se glas smatra nevažećim. Bitna stvar je pristanak većine stanara kuće, koji se može otkriti samo glasanjem.

Ako je inicijator organ lokalne samouprave, on samostalno imenuje društvo za upravljanje (u slučaju odsustva i nespremnosti stanovnika da glasaju), ili svoj glas dodaje mišljenju vlasnika. Vrijedi zapamtiti da većina stanara kuće, najmanje 2/3 stanovništva stambene zgrade, mora biti prisutna na opštem glasanju (tokom takmičenja).

Ako se ovaj broj nije mogao prikupiti, konkurs se smatra neobjektivnim. U takvoj situaciji kompanija ne može biti izabrana. Sve vlasnici moraju biti u istoj prostoriji prilikom glasanja. Prolazak kroz vrata i uznemiravanje građana je zabranjeno.

Kako odabrati društvo za upravljanje stambenom zgradom?

Razmotrimo proceduru odabira društva za upravljanje stambenom zgradom. Prvo, svaki stanovnik stambene zgrade mora se lično upoznati sa svim vrstama aktivnosti svakog podnosioca zahtjeva. Ovo se mora uraditi prije početka glasanja. Nakon utvrđivanja datuma i vremena održavanja skupštine svi podaci se objavljuju na informativnom štandu. Oglasna tabla je slobodno dostupna svim stanarima. Takođe je moguće lično pozvati svaku osobu da prisustvuje sastanku.

Pažnja! Svi kandidati za menadžment MKD-a imaju pravo da predstave sebe i svoje aktivnosti na svaki mogući način.

Popularne metode su:

Na zakazani dan konkursa moraju biti prisutne sve organizacije koje se prijavljuju, kao i većina stanara kuće. Kandidati ponovo upoznaju ljude sa uslovima ugovora i njihovim aktivnostima. Nakon toga počinje glasanje. Na kraju procesa identifikuje se vođa. Ukoliko nema dovoljno glasova za izbor pobjednika, postupak se odgađa za drugi dan.

Ako je inicijator lokalna samouprava, tada se informacije o sastanku saopštavaju i građanima. U isto vreme Sastanku su prisutni i predstavnici opštine. U nedostatku jednoglasne odluke tokom procesa glasanja, predstavnik lokalne samouprave samostalno bira društvo za upravljanje.

Akti koji uređuju postupak

Ako među prisutnima na skupu i konkursnoj selekciji ima predstavnika lokalne samouprave, onda se cijela operacija odvija na osnovu lokalnih propisa. Svaki opštinski entitet ima svoje propise, ali svi nisu u suprotnosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Štaviše, tokom takmičenja vođeni su sljedećim zakonodavnim dokumentima:

• Stambeni kompleks Ruske Federacije;
• pravila za sprovođenje konkursa u Uredbi Vlade br.75.

Izbor metoda upravljanja MKD-om jasno je reguliran članom 161. stavka 4. Zakona o stanovanju RF.

Kako obavijestiti vlasnike?

Svaki vlasnik mora biti obaviješten o predstojećem događaju.

Stanovnici apartmanskog naselja mogu se obavijestiti na sljedeće načine:

O rokovima

Važno je to zapamtiti izbor organizacije za upravljanje mora se izvršiti najkasnije u roku od 30 kalendarskih dana od trenutka puštanja stambenog objekta u funkciju. Ako se to ne dogodi, u proces se uključuje i lokalna samouprava koja u roku od 30 kalendarskih dana može pomoći vlasnicima u izboru. Proces imenovanja preduzeća za upravljanje stambenom zgradom ne može trajati duže od dva mjeseca.

Prijava za učešće

Prijava za učešće mora sadržavati sljedeće podatke:

• naziv društva za upravljanje;
• prezime, ime i patronim odgovornog lica;
• kontakt podaci;
• uslovi saradnje;
• plan saradnje.

Referenca! Sve prijave šalju se upravniku (šefu stambene zgrade).

Međutim, broj prijava za učešće na konkursu nije ograničen. Ako je inicijator opština okruga, prijave za učešće u konkursnoj selekciji se šalju ovom organu. Lokalne vlasti pažljivije ispituju kandidate.

Procedura za razmatranje prijava

Svaka primljena prijava se vrlo pažljivo razmatra. Sve informacije se analiziraju. Zatim se formira lista najprikladnijih i najdostojnijih kandidata. Zapisnik sa sastanka evidentira proces otvaranja koverti. Stanovnici apartmanskog naselja imaju pravo postavljati sva pitanja koja imaju.

Pravila i protokol glasanja

Nakon što su sve prijave kandidata razmotrene, počinje konkurs za izbor menadžera. Na kraju glasanja, jedan od stanara kome je povjereno ovo pitanje mora sabrati sve glasove. Nakon toga se svi podaci o broju glasova upisuju u protokol.

Da li je moguće uložiti žalbu na rezultate?

Ako se bilo koji od vlasnika ne slaže sa rezultatima takmičenja, ili konkurenti sumnjaju da nešto nije u redu, onda ovi učesnici imaju pravo na ovu tačku uložiti žalbu sudu. Da biste to uradili, potrebno je da napišete reklamaciju, obezbijediti paket dokaza i svjedočenja prisutnih osoba (svjedoka).

Važno! Ako se dokažu okolnosti, sud može odlučiti da ukine Krivični zakonik i naloži ponovno glasanje u prisustvu ovlašćenih lica.

Ako sumnje nemaju dokaza i osnova, onda će ostati bez nadzora.

Proces sklapanja ugovora sa društvom za upravljanje

Završetak procesa je formiranje i potpisivanje sporazuma od strane obe strane. U isto vreme sve nijanse i detalji se dodatno raspravljaju, kao i uslove saradnje i moguće okolnosti prekida poslovnih odnosa.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

"Stambeno-komunalne usluge: računovodstvo i oporezivanje", 2009, N 12
AKO POSTOJI OTVOREN KONKURS ZA IZBOR UPRAVLJAČKIH ORGANIZACIJA
NIJE SE DESILO...
Pravo izbora načina upravljanja stambenom zgradom imaju vlasnici prostorija u ovoj zgradi. Ipak, vlasnici često ostavljaju odluku o upravljanju kućom za bolja vremena. Kako bi se spriječilo uništavanje stambenog fonda u takvoj situaciji, organ lokalne samouprave (JLS) mora djelovati. U skladu sa stambenim zakonodavstvom, organi lokalne samouprave dužni su da raspišu konkurs za izbor organizacije za upravljanje. Razmotrimo kakve posljedice nastaju ako se konkurs proglasi nevažećim.
Opšte odredbe o javnom konkursu za izbor
menadžment organizacije
U skladu sa stavom 4. čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, organ lokalne samouprave raspisuje javni konkurs za izbor organizacije za upravljanje ako u roku od godinu dana pre dana navedenog konkursa vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu odabrao način upravljanja ovom kućom ili nije provedena odluka o izboru načina upravljanja kućom. Kako proizilazi iz stava 1. čl. 18 Federalnog zakona od 29. decembra 2004. N 189-FZ „O implementaciji Kodeksa stanovanja Ruske Federacije“, krajnji rok za otvorene konkurse je 1. maj 2008. Vlasnici prostorija u kući moraju ući u ugovor o upravljanju sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata javnog konkursa.
Rok važenja ugovora o upravljanju koji su zaključili vlasnici prostora u skladu sa tačkom 5. čl. 162 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, kreće se od jedne do tri godine. Po isteku ugovora o upravljanju, organ lokalne samouprave je dužan da sazove skupštinu vlasnika prostorija na kojoj će samostalno odlučiti o izboru načina upravljanja stambenom zgradom. Na osnovu tačke 3 čl. 161 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, sljedeći sastanak vlasnika ima pravo izabrati bilo koji način upravljanja. Ako se vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ponovo ne odluče o izboru načina upravljanja kućom ili ne provedu odluku koju su donijeli, onda u skladu sa odredbama st. 4. - 8. čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, organi lokalne samouprave dužni su još jednom održati konkurs za izbor upravnika. Time se ponavlja postupak zaključivanja obaveznog ugovora o upravljanju sa izabranom upravljačkom organizacijom.
Na osnovu tačke 8 čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, dozvoljeno je zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom bez održavanja javnog konkursa iz stava 4. ovog člana, ako se navedeni konkurs proglasi nevažećim u skladu sa zakonom.
Došli smo do glavnog pitanja ovog članka. Ispostavlja se da rusko zakonodavstvo nema jasna pravila koja regulišu proceduru i osnov za priznavanje predmetnog konkursa nevažećim.
Pregled zakonskih odredbi koje se odnose na priznavanje
takmičenje nije uspelo
Prema stavu 5 čl. 447 Građanskog zakonika Ruske Federacije, konkurs se priznaje nevažećim ako je u njemu učestvovao samo jedan učesnik. Savezni zakon br. 94-FZ od 21. jula 2005. „O davanju naloga za isporuku dobara, obavljanje poslova i pružanje usluga za državne i opštinske potrebe” ne sadrži druge osnove za proglašavanje konkursa nevažećim. Međutim, čini se neprihvatljivom primjena ovih propisa na razmatrane stambene pravne odnose. Činjenica je da se tradicionalno na aukciji (kroz konkurs) sklapa ugovor između pobjednika konkursa i osobe koja je pokrenula takmičenje. U slučaju izbora upravljačke organizacije, organ lokalne samouprave raspisuje konkurs ne u svom interesu (ne radi nabavke za opštinske potrebe), već na osnovu zakona za vlasnike prostorija.
Pravila održavanja javnog konkursa utvrđena su Uredbom Vlade Ruske Federacije od 02.06.2006. N 75 „O postupku održavanja javnog konkursa od strane organa lokalne samouprave za izbor upravljačke organizacije za upravljanje stambena zgrada” (u daljem tekstu Pravila za sprovođenje javnog konkursa). I mora se reći da ova Pravila dozvoljavaju učešće na konkursu samo jednog kandidata. Tako, u skladu sa tačkom 58. Pravila otvorenog tendera, ako se nakon isteka roka za podnošenje prijava za učešće na konkursu podnese samo jedna prijava, ona se razmatra na opšti način. Ako je podnosilac prijave koji je podnio ovu prijavu priznat kao učesnik na konkursu (odnosno ispunjava uslove za podnosioce prijava), sa njim se naknadno zaključuje ugovor o upravljanju stambenom zgradom. Takav učesnik na tenderu nema pravo da odbije zaključivanje ugovora o upravljanju (član 71. Pravila otvorenog tendera).
Sistematsko tumačenje Pravilnika o sprovođenju javnog konkursa omogućava da se zaključi da su razlozi za priznavanje javnog konkursa za izbor upravljačke organizacije za upravljanje kućom nevažećim:
- nedostatak prijava dostavljenih na konkurs;
- odbijanje prijema za učešće na konkursu svim podnosiocima prijava.
Trijumf logike: na takmičenju nema učesnika - konkurs se proglašava nevažećim! Međutim, nije sve tako jednostavno. Kako proizilazi iz tačke 59. Pravila otvorenog tendera, ako prije otvaranja koverti sa prijavama za učešće na konkursu nije podneta prijava za učešće na konkursu, organizator konkursa raspisuje novi konkurs u roku od tri mjeseca od rok za podnošenje prijava. Istovremeno, organizator takmičenja ima pravo da promeni uslove njegovog održavanja i dužan je da poveća procenjeni iznos plaćanja za održavanje i popravku stambenih prostorija za najmanje 10%.
Slična odredba je sadržana i u klauzuli 73. Pravila javnog konkursa, prema kojoj se, ako se na osnovu rezultata razmatranja prijava za učešće na konkursu, donese odluka o odbijanju prijema za učešće na konkursu svim podnosiocima prijava. , zatim organizator takmičenja održava novi konkurs u roku od tri mjeseca u skladu sa ovim Pravilima. Istovremeno, organizator takmičenja ima pravo da promeni uslove njegovog održavanja.
Dakle, iz Pravilnika o sprovođenju javnog konkursa proizilazi da je organ lokalne samouprave dužan da u slučaju neuspeha konkursa raspiše novi konkurs. Štaviše, konkurs se može proglasiti nevažećim neograničen broj puta (zakon ne postavlja ograničenje za održavanje sve većeg broja novih takmičenja ako nisu održana sva prethodna takmičenja). Kako se ova odredba odnosi na tačku 8. čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, prema kojem je u slučaju neuspjelog konkursa dopušteno zaključiti ugovor o upravljanju bez održavanja konkursa?
Tumačimo i komentarišemo zakone
U pogledu održavanja otvorenog konkursa za izbor upravljačke organizacije, Zakon o stanovanju nas upućuje na proceduru koju je utvrdila Vlada Ruske Federacije (član 4. člana 161. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije). Istovremeno, Pravila za sprovođenje otvorenog konkursa odobrena od strane Vlade Ruske Federacije moraju se smatrati posebnim normama u odnosu na opšte odredbe Kodeksa stanovanja. Shodno tome, ukoliko se konkurs proglasi nevažećim, organ lokalne samouprave raspisuje novi konkurs u utvrđenom roku, a pobednik konkursa sklapa ugovor o upravljanju sa svakim vlasnikom prostora u stambenoj zgradi.
U suprotnom, sama ideja o izboru upravljačke organizacije na konkurentskoj osnovi ostala bi lijepa pravna norma koja se nikako ne može implementirati. Čini se da je samo društvo za upravljanje odabrano na javnom konkursu sposobno da građanima obezbijedi povoljne i sigurne uslove za život, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rješavanje pitanja u vezi sa korištenjem te imovine, kao i komunalne usluge. građani koji žive u takvoj zgradi (klauzula 1 čl. 161 Zakona o stanovanju Ruske Federacije).
Organi lokalne samouprave ne mogu nametati bilo kakvu organizaciju upravljanja vlasnicima objekata. U situaciji kada stanari kuće u određenom roku nisu samostalno riješili pitanje upravljanja svojom kućom, organ lokalne samouprave, koji obavlja isključivo organizacione funkcije, raspisuje konkurs za izbor upravnika. Istovremeno, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi imaju pravo da izaberu i provedu način upravljanja zgradom na skupštini do dana konkursa. Tako, prema tački 39. Pravila za održavanje javnog konkursa, ako su vlasnici prostorija u stambenoj zgradi prije dana održavanja konkursa izabrali način upravljanja stambenom zgradom ili su izvršili odluku o izboru načina upravljanja. ovoj zgradi, konkurs se ne održava.
Vratimo se na situaciju kada je konkurs proglašen nevažećim. Kao što je već navedeno, organ lokalne samouprave u ovom slučaju ima obavezu da raspiše novi konkurs. Pročitajmo ponovo i pažljivije stav 8 čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije: zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom bez održavanja javnog konkursa iz dijela 4. ovog člana dopušteno je ako se navedeni konkurs proglasi nevažećim u skladu sa zakonom.
Dozvolimo sebi prilično slobodno tumačenje ove norme, simulirajmo situaciju i pretpostavimo tijek njenog razvoja. Organ lokalne samouprave raspisao je konkurs za izbor upravljačke organizacije. Konkurs je proglašen nevažećim. U tom slučaju, rukovodeći se Pravilima o održavanju javnog konkursa, organ lokalne samouprave je dužan da raspiše novi konkurs. Međutim, procedura održavanja konkursa, uključujući njegovu pripremu, traje neko vrijeme. Istovremeno, upravljanje stambenom zgradom mora se odvijati kontinuirano samo pod ovim uslovom mogu se ostvariti ciljevi navedeni u stavu 1. čl. 161 Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Zato organi lokalne samouprave, koristeći tačku 8. čl. 161 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, ima pravo pozvati vlasnike da zaključe ugovor o upravljanju s određenom organizacijom za upravljanje odabranom po vlastitom nahođenju. Ovaj sporazum mora važiti do izbora upravljačke organizacije na konkurentnoj osnovi, a vlasnici se ne mogu prisiliti da zaključe takav ugovor, jer to nije predviđeno zakonom (član 5. člana 161. Zakona o stanovanju RF odnosi se samo na na obavezu zaključivanja ugovora sa kompanijom izabranom na osnovu rezultata javnog konkursa).
Dodatno, napominjemo da se ovakav ugovor ne može zaključiti ako konkurs za izbor upravljačke organizacije uopće nije održan. To potvrđuju i materijali iz sudske prakse. Uredbom Federalne antimonopolske službe Ruske Federacije od 25. decembra 2007. N F03-A51/07-1/5799, ugovor o upravljanju stambenim zgradama, pružanju usluga održavanja, sanitarnom održavanju, popravci stambenog fonda i susjednih područja proglašena nevažećim na osnovu čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije, budući da je zaključen bez održavanja javnog konkursa za izbor organizacije za upravljanje.
Skrećemo pažnju na razlike između ove dvije situacije: u jednoj nije održano takmičenje; u drugom je konkurs održan, ali je proglašen nevažećim.
Organi lokalne samouprave nemaju pravo da odbiju održavanje javnog konkursa. Štaviše, svaki vlasnik prostorija u stambenoj zgradi može se obratiti sudu sa zahtjevom da obaveže organ lokalne samouprave da izabere organizaciju upravljanja u skladu sa tačkom 4. čl. 161 ZK RF (klauzula 7, član 161 ZK RF).
Odabir privremenog upravljanja
Ostaje pitanje po kojim kriterijumima organ lokalne samouprave treba da bira privremenu organizaciju upravljanja. Čini se da se ovaj problem javlja samo u teoriji. U praksi se ne javljaju poteškoće između organa lokalne samouprave i upravljačke organizacije. A to je posebno zbog činjenice da su mnoga društva za upravljanje bivša općinska unitarna preduzeća. Osim toga, u nedostatku odluke vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru načina upravljanja kućom, po pravilu, prethodni upravitelj nastavlja da upravlja (član 2. člana 18. Federalnog zakona). od 29. decembra 2004. N 189-FZ "O provedbi Kodeksa stanovanja Ruske Federacije").
Treba napomenuti da organ lokalne samouprave ne bi trebalo da preuzima dodatne obaveze, odnosno da posebno formira jedinstveno preduzeće, budžetsku ili samostalnu instituciju za upravljanje stambenim fondom. Još jednom skrećemo pažnju na činjenicu da je zaključivanje ugovora o upravljanju bez održavanja konkursa dozvoljeno, ali nije obavezno. Ako komercijalne organizacije koje posluju na određenom području odbiju da zaključe ugovor o upravljanju kućom, organ lokalne samouprave dužan je da preduzme sve mjere iz svoje nadležnosti da što prije raspiše novi konkurs. Osim toga, potrebno je organizirati objašnjavajući rad s vlasnicima prostorija u kući s ciljem samostalnog odlučivanja o pitanju izbora načina upravljanja.
* * *
U zaključku, treba napomenuti da izbor upravljačke organizacije putem javnog konkursa treba uzeti kao krajnje sredstvo. Prema stavu 2 čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, određivanje načina upravljanja kućom odgovornost je vlasnika ove kuće. Očuvanje i unapređenje stambenog fonda je u rukama odgovornih vlasnika, ali ne i opštinskih vlasti.
G.Yu
Pravni savjetnik
NP "Nižnji Novgorod HOA Association"
Potpisano za pečat
04.12.2009

Potreba, postupak i vrijeme javnog konkursa za izbor društva za upravljanje za upravljanje stambenim zgradama regulisani su Uredbom Vlade Ruske Federacije od 02.06.2006. br. 75. Hajde da razgovaramo o pravilima i postupku takmičenje.

Opće odredbe

Osnov za održavanje javnog konkursa je čl. 162 Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Treba imati na umu da vlasnici prostorija u stambenoj zgradi imaju pravo da održe sastanak na kojem će izabrati način upravljanja svojim domom prije i tokom javnog konkursa do proglašenja pobjednika.

Učesnik konkursa može biti individualni preduzetnik ili pravno lice. Predmet konkursa je pravo zaključivanja Ugovor o upravljanju MKD-om. Predmet licitacije su troškovi obaveznih i dodatnih radova na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Pobjednik javnog konkursa biće društvo za upravljanje koje uz naknadu koju odredi organizator, ponudi najveći obim radova na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Ovdje treba napomenuti da prema posljednjim promjenama Pravila za sprovođenje javnog konkursa za izbor društava za upravljanje, sadržanim u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 4. marta 2015. godine broj 191, tenderska dokumentacija mora sadrži spisak dodatnih radova i usluga održavanja i popravke sa zahtjevima za obimom, kvalitetom i učestalošću njihovog izvođenja. Organizator konkursa samostalno utvrđuje procijenjenu cijenu svakog dodatnog rada i usluge.

Osnovi za održavanje javnog konkursa

Javni konkurs za izbor društva za upravljanje za upravljanje stambenim zgradama raspisuje se ako:

• vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu odabrali način upravljanja svojim domom zbog činjenice da:

1. Nije bilo sastanka građana o ovom pitanju.
2. Sastanak je održan i odluka stanara je doneta, ali nije sprovedena.
3. Nakon što su protekla 2 mjeseca od dana stupanja na snagu sudske odluke o proglašenju nevažećim zbora stanara, drugi sastanak nije održan niti je održan, ali odluka nije donesena.

• Odluka stanara o načinu upravljanja stambenom zgradom nije sprovedena zbog činjenice da:

1. Većina stanara višestambenih zgrada nije sklopila ugovore iz čl. 164 Zakon o stanovanju Ruske Federacije.
2. Stanovnici nisu nadležnim organima poslali dokumente potrebne za državnu registraciju posebne potrošačke zadruge.
3. Nisu zaključeni ugovori o upravljanju prema čl. 162 Zakon o stanovanju Ruske Federacije.
4. Izgrađena je nova stambena zgrada i izdata dozvola za njeno puštanje u funkciju.

Procedura za održavanje javnog konkursa

Ako se raspisuje javni konkurs u vezi sa novom zgradom, onda, u skladu sa čl. 13. čl. 161 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, u roku od 20 dana od dana izdavanja dozvole za puštanje u rad, organ lokalne uprave objavljuje informacije o njegovoj primjeni na službenoj web stranici. U roku od 40 dana od dana obavještenja o aukciji, organizator raspisuje konkurs.

U roku od 10 dana od dana raspisivanja javnog konkursa, organ lokalne samouprave obaveštava sve stanovnike o rezultatima i uslovima ugovora o upravljanju stanom. Stanovnici moraju sklopiti ovaj ugovor sa odabranom kompanijom za upravljanje. Ugovor o upravljanju se zaključuje pojedinačno sa svakim zakupcem. Vlasnici prostorija su strana zaključenog ugovora ako čine više od 50% ukupnog broja stanovnika stambene zgrade.

Takođe, raspisuje se javni konkurs za izbor društva za upravljanje ako je dosadašnjoj licenci društva za upravljanje oduzeta licenca odlukom suda na osnovu razmatranja zahtjeva Državne stambene uprave. Prema dijelu 4 čl. 200. Zakona o stanovanju, u roku od 15 dana od dana prijema obavještenja Državne stambene uprave o oduzimanju dozvole, organ lokalne samouprave saziva sastanak stanara stambene zgrade radi odlučivanja o izboru načina upravljanja. Ako se na skupštini ne donese odluka, ili se ne održi, ili nije postignut kvorum, raspisuje se javni konkurs.

Organizacija otvorenog konkursa

Organizator javnog konkursa, 5 radnih dana prije obavještavanja o njegovom održavanju, dužan je utvrditi sastav i postupak rada konkursne komisije, formirati je i imenovati predsjednika, kao i odobriti protokol. Organizator takmičenja može istovremeno formirati više stalnih komisija, kojima se daju ovlašćenja na period od 2 godine.

Obaveštenje o konkursu sadrži:

• osnova u odnosu na regulatorne pravne akte;
• naziv i podatke o organizatoru;
• karakteristike predmeta takmičenja;
• spisak obaveznih i dodatnih radova i usluga za održavanje i popravku;
• iznos plaćanja za održavanje i popravku zajedničke imovine;
• spisak komunalnih usluga koje obezbeđuje društvo za upravljanje;
• adresa službene web stranice;
• rok, mjesto i postupak za podnošenje konkursne dokumentacije i prijava za učešće;
• mjesto, datum i vrijeme razmatranja prijava i otvaranja koverti sa prijavama;
• mjesto, datum i vrijeme održavanja takmičenja;
• iznos osiguranja za prijavu za učešće na konkursu.

Najkasnije 25 dana prije otvaranja koverti sa prijavama učesnika, organizator javnog konkursa mora obavijestiti o datumu njegovog održavanja:

• svi vlasnici i zakupci prostorija u stambenoj zgradi;
• svi oni koji su prihvatili prostor od investitora nakon izdavanja dozvole za puštanje stambene zgrade u funkciju prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu.

Da biste postali učesnik javnog konkursa, potrebno je da podnesete prijavu putem obrasca. Rok za podnošenje prijave je 25 dana. Prijem prijava se zaustavlja neposredno prije otvaranja koverti.

Prijava za učešće na konkursu sadrži:

• informacije i dokumenti o učesniku:

1. Naziv, organizacioni i pravni oblik, pravna i poštanska adresa, izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica - za pravno lice.
2. Puno ime, podaci o pasošu, mjesto registracije, izvod iz Jedinstvenog državnog registra individualnih preduzetnika - za individualne preduzetnike.

• broj telefona;
• dokument kojim se potvrđuje osposobljenost učesnika za obavljanje radnji u ime pravnog lica ili individualnog preduzetnika;
• detalji bankovnog računa;
• dokumenti (ovjerene kopije) koji potvrđuju da je učesnik u skladu sa utvrđenim zahtjevima konkursa:

1. O polaganju sredstava kao obezbeđenja prijave za učešće na konkursu.
2. O usklađenosti učesnika sa zahtjevom utvrđenim st. 1. tačka 15. ovog pravilnika.
3. Bilans stanja za posljednji izvještajni period.

• podatke o bankovnom računu za plaćanje vlasnika i zakupaca prostorija u stambenoj zgradi za održavanje i popravku zajedničke imovine i javna komunalna preduzeća.

Zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Pobjednik javnog konkursa, u roku od 10 radnih dana od dana davanja saglasnosti na protokol konkursa, dostavlja organizatoru potpisani nacrt ugovora za upravljanje stambenom zgradom. I u roku od 20 dana od istog trenutka, mora da prenese nacrt ugovora o upravljanju stanom koji je potpisao stanarima radi potpisivanja navedenih dokumenata sa njihove strane. Ukoliko dobitnik ne implementira ovaj algoritam radnji u navedenom roku, smatraće se da je izbjegao sklapanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom.

U ovom slučaju, šansa da postane pobjednik se daje drugom učesniku konkursa sa najvećim obimom pruženih usluga nakon pobjednika za održavanje i popravku zajedničke imovine stambene zgrade uz naknadu koju odredi organizator. Ukoliko ovaj učesnik ne dostavi potpisan ugovor o upravljanju u navedenom roku, organizator ima pravo da ga putem suda prinudi da ispuni svoje obaveze. Ako je pobjednik jedini učesnik takmičenja, onda ako izbjegne svoje direktne dužnosti, organizator ima pravo putem suda da ga prisili da zaključi Ugovor o upravljanju MKD-om ili, u suprotnom, nadoknaditi štetu od njega.