Metoda množitelja bruto rente. Ukupna stopa kapitalizacije
Kao dio tržišnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnine, za poređenje sličnih nekretnina i imovine koja se procjenjuje često se koristi ili bruto multiplikator zakupnine ili koeficijent kapitalizacije.
Bruto množitelj najma (GRM) je omjer prodajne cijene nekretnine i prihoda od te imovine. Podrazumijeva se da ako postoje razlike u sadržajima ili lokaciji između predmetne nekretnine i uporedivih nekretnina, one se već odražavaju u prodajnim cijenama i cijenama zakupa.
Izračun ukupnog koeficijenta kapitalizacije (R) zasniva se na direktnoj kapitalizaciji prihoda dobijenog od rada uporedive imovine dijeljenjem sa prodajnom cijenom uporedive imovine. Upotreba ove metode za procjenu nekretnina nam omogućava da eliminišemo nedostatke svojstvene metodi bruto množitelja najma, jer u ovom slučaju se biraju uporedivi objekti koje karakteriše tok prihoda sličan po riziku i trajanju kao i prihod procijenjenog objekta.
Procjenitelji obično procjenjuju imovinu koristeći sve tri razmatrane metode (trošak, prihod i tržište). Konačna cijena nekretnine utvrđuje se kao rezultat odobrenja, tj. analiza alternativnih zaključaka o vrijednosti objekta procjene, dobijenih na osnovu različitih pristupa u cilju utvrđivanja konačne procjene vrijednosti.
Kriterijumi za odobrenje su:
Relevantnost svakog pristupa za svrhu korištenja procjene;
Tačnost informacija i kalkulacija izvršenih za svaki pristup;
Valjanost i konzistentnost dokaza izvedenih tokom primjene svakog pristupa.
Na osnovu analize, evaluator daje težinu svakom pristupu. Dakle, konačna procjena troškova je ponderisani prosjek troškova.
Rezultati rada na procjeni obično se predstavljaju u obliku izvještaja. U isto vreme međunarodnim standardima zahtijevaju da se takav izvještaj nazove “Izvještaj o vrednovanju” ili “Potvrda o vrednovanju”.
Jedinstvena klasifikacija izvještaja o ocjenjivanju na nivou međunarodne organizacije još nije razvijena. Međutim, postoje različite klasifikacije izvještaja na nacionalnom nivou i na nivou pojedinih vladinih odjela i privrednih društava.
Najbrojnije su klasifikacije izvještaja prema dubini proučenosti materijala i stepenu detaljnosti u izlaganju glavnih činjenica i zaključaka. Kao primjer, razmotrite sljedeću klasifikaciju koju koristi Institut za procjenu (SAD): usmeni izvještaj; izvještaj u obliku pisma; kratki izvještaj; puni izvještaj.
Usmeni izvještaji o procjeni se obično koriste ako je klijent zadovoljan najpovršnijim i nepotkrijepljenim preliminarnim informacijama. Usmeni izvještaj o procjeni može se koristiti u slučajevima kada će naknadno upućivanje na njega biti isključeno. Prenos rezultata ocjenjivanja kupcu se može dogoditi lično ili telefonom. Usmenim izvještajem o procjeni smatra se i objava stručnog mišljenja procjenitelja na sudu. Svaki usmeni izvještaj mora uključivati opis imovine koja se procjenjuje, činjenične informacije, napravljene pretpostavke i obrazloženje za zaključak o vrijednosti.
Izvještaj u formi pisma sadrži opšte karakteristike imovinu koja se procjenjuje i vrijednost dobijenu kao rezultat analize. U ovom slučaju moguće su dvije situacije: procjena je izvršena u skraćenoj verziji i procjena je izvršena u punoj verziji.
U prvoj opciji, u pismu se moraju navesti sva ograničenja u okviru kojih je procjena izvršena, kao i da je dati rezultat preliminaran. U drugoj opciji, u pismu se mora naznačiti da je procjena izvršena u cijelosti, a mora se napraviti i link do lokacije pune verzije izvještaja. U praksi se ovakva pisma najčešće koriste u formi obavještenja klijenta o završetku rada ocjenjivanja.
Kratka forma Izvještaj je široko distribuiran u specijalizovanim organizacijama koje se bave osiguranjem i hipotekarnim kreditima. Kao i pismeni izvještaj, sažeti izvještaj može odražavati ili rezultate ograničene procjene ili rezultate potpune procjene. Ako je procjena izvršena u skladu sa projektnim zadatkom za ocjenu u skraćenoj verziji ili uz prisustvo značajnih ograničenja, takve činjenice moraju biti naznačene i u izvještaju i u svim referencama na njega. Ako sažeti izvještaj odražava rezultate dobijene u punom izvještaju, tada se treba uputiti na kompletnost studije i lokaciju punog izvještaja.
Kratki izvještaji mogu biti napravljeni u narativnom obliku ili u obliku posebno dizajniranih obrazaca i tabela.
Konačno, posljednja vrsta izvještaja o procjeni u klasifikaciji koja se razmatra je potpuni izvještaj, tj puni opis početne informacije, njihove analize i zaključci o vrijednosti troška.
Pogledajmo bliže tipičan sadržaj izvještaja o potpunoj procjeni tržišne vrijednosti.
U svojoj osnovi, potpuni izvještaj o procjeni je dokument slobodnog oblika. Međutim, iskustvo praktične aktivnosti pokazuje da određeno strukturiranje i standardizacija prezentacije materijala značajno pojednostavljuje i pisanje i proučavanje takvog dokumenta. Preporučeno standardni obrazac Potpuni izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti sadrži sljedeće glavne dijelove.
Naslovna strana
On naslovna strana naznačeni su naziv i adresa objekta procene, datum procene, ime naručioca i procenitelja.
Propratno pismo upućeno klijentu prethodi izvještaju. Potvrđuje završetak radova na proceni, daje glavne karakteristike objekta procene i vrednost imovine dobijene kao rezultat procene.
Sažetak ključnih činjenica i zaključaka
IN ovaj odeljak U izvještaju su navedene sljedeće stavke:
Osnovne odredbe projektni zadatak za evaluaciju;
Dodatne informacije koje se značajno odnose na vrijednost;
Glavni rezultati dobijeni analizom i obradom početnih informacija.
Materijal u ovom odjeljku namijenjen je brzom upoznavanju klijenta s glavnim točkama obavljenog posla.
Osnovne premise, pretpostavke i ograničenja
Popis premisa, pretpostavki i ograničenja koje koristi procjenitelj je obavezan element izvještaja. Pri tome su posebno naglašene pozicije koje je klijent odredio i koje se ne poklapaju sa standardnim pristupima ocjenjivanju.
Okvirna lista preduslova, pretpostavki i ograničenja prilikom procene tržišne vrednosti sadrži sledeće stavke.
Izveštaj o proceni je pouzdan samo u celini. Upotreba pojedinačnih odredbi i zaključaka izvan konteksta cjelokupnog izvještaja je netačna i može dovesti do iskrivljavanja rezultata istraživanja.
Rezultati i sadržaj izvještaja su pouzdani samo za potrebe procjene navedene u tehničkim specifikacijama.
Kako bi se izbjegla pogrešna interpretacija rezultata procjene, bilo koje reference na materijale izvještaja, kao i prijevod izvještaja na stranim jezicima bez odgovarajućeg izdanja i dozvole procjenitelja nisu dozvoljeni.
Radovi na tehničkom pregledu objekta procjene završeni su u obimu koji je dogovoren sa naručiocem. (Ako je, po mišljenju procjenitelja, dubina studije nedovoljna, što može uticati na dobijeni rezultat, potrebno je naznačiti ovu činjenicu). Procjenitelj ne preuzima odgovornost za prisustvo skrivenih nedostataka koji se ne mogu otkriti vizualnim ili nedestruktivnim metodama.
Projektni zadaci za procjenu ne predviđaju posebne studije stanja životne sredine. (Ako je obezbeđeno, u kojoj meri.)
Nije obavljeno ispitivanje pravnih aspekata imovinskih prava. Imovina koja se procjenjuje smatra se oslobođenom svih potraživanja trećih lica, osim kako je navedeno u izvještaju.
Mišljenje procjenitelja o dobivenoj vrijednosti vrijedi samo na dan procjene. Procjenitelj ne preuzima odgovornost za promjene stanja nakon datuma procjene koje mogu uticati na vrijednost procijenjene imovine.
Ishod procjene u potpunosti zavisi od adekvatnosti i tačnosti korištenih informacija i napravljenih pretpostavki. Kao rezultat toga, rezultirajuća vrijednost tržišne vrijednosti je vjerovatnoće po prirodi sa određenim disperzijskim parametrima, bez obzira da li je izražena kao jedan broj ili kao raspon.
Izvještaj o procjeni sadrži stručno mišljenje procjenitelja o vrijednosti objekta za potrebe procjene navedene u tehničkim specifikacijama i nije garancija da će se predmet procjene prodati na slobodnom tržištu po cijeni jednakoj dobivenoj vrijednosti. u ovom izvještaju.
Uz opšte stavove, u ovu listu treba uključiti dodatne stavke, koji, po mišljenju procjenitelja, značajno utiču na rezultat. Na primjer: ako je procjena obavljena bez dovoljne količine potrebnih informacija, ako klijent nije otkrio svrhu procjene itd. U takvim slučajevima, procjenitelj mora jasno naznačiti da li dodatne informacije i istraživanje kako bi se finalizirali troškovi. Posebna uputstva klijenta za procenu treba posebno navesti.
Spisak uslova koji dozvoljavaju objavljivanje rezultata ocjenjivanja ili upućivanje na njih
Ako je, u skladu sa ugovorom o procjeni, predviđeno objavljivanje rezultata ocjenjivanja ili otvorene veze na njih, tada istovremeno sa podnošenjem izvještaja ocjenjivač mora dati nacrt materijala za objavljivanje ili link. Ovaj projekat mora sadržavati minimum potrebne informacije, čime će se izbjeći pogrešna interpretacija rezultata procjene. Osim toga, ocjenjivač mora u pisanoj formi navesti da ocjenjivač mora pročitati i pregledati nacrt forme i sadržaja predložene publikacije prije davanja saglasnosti. Procjenitelj mora primiti kopiju unaprijed prije štampanja i potpisivanja.
Ime, kvalifikacije i status procjenitelja;
Datum i osnova procjene;
Indikacija standarda prema kojima je izvršena procjena;
Posebne pretpostavke i odstupanja od standarda usvojenih tokom ocjenjivanja;
Ograničenja i instrukcije klijenta do kojih je došlo tokom ove procjene.
Datum i obim tehničkog pregleda
Navodi se datum ili period u kojem je obavljen tehnički pregled, imena i kvalifikacije stručnjaka ili procjenitelja, obim i dubina obavljenog posla. Ukoliko se tokom procesa procjene otkriju činjenice koje ukazuju na potrebu dublje tehničke ekspertize, daje se mišljenje stručnjaka o uticaju dodatnih podataka na vrijednost objekta.
Ako je iz nekog razloga pristup lokaciji ili pojedinim elementima strukture bio otežan, ova činjenica mora biti naznačena.
Određivanje osnove vrednovanja
Pod uslovom puna definicija i odgovarajući komentari na osnovu procjene dogovorene u projektnom zadatku.
Analiza socio-ekonomske situacije u regionu
Ovaj dio izvještaja provodi studiju tržišne situacije u sljedećim oblastima:
Kratak opis prirodne i klimatske karakteristike regiona;
Glavni makroekonomski pokazatelji;
Ključni indikatori po privrednim sektorima, dinamika njihove promjene i uticaj na pozicioniranje subjekta procjene na tržištu;
Ključni indikatori društveni razvoj, dinamiku njihove promjene i utjecaj na pozicioniranje predmeta vrednovanja na tržištu;
Glavne karakteristike tržišta nekretnina;
Zaključci o sekciji opravdavaju sadašnje i buduće pozicioniranje subjekta vrednovanja na tržištu, identifikujući najverovatnije tipičnog kupca i njegovu investicionu motivaciju.
Kao ilustracija, data je karta regije koja ukazuje na lokaciju objekta procjene.
Analiza lokacije objekta procjene
Na osnovu specifičnih karakteristika lokacije identifikuju se pozitivni i negativni faktori koji značajno utiču na cenu:
Priroda okolnog tipa korištenja zemljišta;
Transportna dostupnost;
Inženjerske mreže i komunalije;
Socijalna infrastruktura;
Ekonomska lokacija;
Ekološko stanje područja;
Društvena reputacija;
Kriminalistička situacija.
Kao ilustracija, data je mapa područja koja ukazuje na lokaciju objekta procjene.
Opis objekta vrednovanja
Dat je detaljan opis zemljišta, zgrada i objekata. Detaljno su razrađena prostorno-planska i dizajnerska rješenja, inženjerska podrška za objekat. Kao ilustracije daju se planovi, kartogrami i fotografski materijali.
Prilog izvještaju sadrži akt tehničkog pregleda objekta sa neispravnim izjavama.
Analiza najboljih i najviše efektivna upotreba
U zavisnosti od sastava tehničke specifikacije, vrši se analiza najboljeg i najefikasnijeg korišćenja zemljišne parcele kao slobodnog i/ili imovine sa postojećim poboljšanjima.
“Određivanje troškova metodom troškova”,
„Određivanje troškova tržišna metoda»,
“Određivanje vrijednosti metodom prihoda”
Koordinacija rezultata ocjenjivanja
Na osnovu izvršene analize i izvršenih proračuna, a uzimajući u obzir sve dobijene zaključke, formuliše se mišljenje procjenitelja u pogledu tržišne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.
Certifikat o procjeni
U ovom dijelu izvještaja, procjenitelj:
Obavještava o profesionalni standardi, na osnovu kojih je obavljen posao;
Potvrđuje usklađenost prilikom ocjenjivanja standarda profesionalna etika;
Izjavljuje svoj status prilikom obavljanja posla, odnosno da li je interni, eksterni ili nezavisni ocjenjivač;
Daje vrijednost dobijenu kao rezultat procjene, navodeći datum procjene;
Stavlja svoj potpis i pečat.
Spisak korišćene literature
Dat je spisak normativne, tehničke, specijalne literature i štampanih izvora korištenih u ocjenjivanju.
Opće informacije o procenitelju
Indicirano obrazovne institucije, uključujući stručne, datume njihovog završetka, nazive specijalnosti i stečenih kvalifikacija, akademske diplome te titule, članstvo i kvalifikacije u stručnim društvima, spisak obavljenih poslova ocjenjivanja i druge informacije koje omogućavaju klijentu da dobije mišljenje o profesionalnosti i iskustvu procjenitelja.
Prijave
Aplikacija uključuje:
Informacije o analognim objektima koji ukazuju na izvore informacija;
Proračuni i informacije koje su korištene za izvođenje radova, sa naznakom izvora;
Grafički i fotografski materijali koji ilustruju predmet vrednovanja.
Razvijene kompetencije:
znam
- koji je postupak usklađivanja rezultata ocjenjivanja tehničkih objekata dobijenih korištenjem metoda različitih pristupa (posebno troškovnih i komparativnih);
- koji je sistem kriterijuma za izbor težinskih koeficijenata;
biti u mogućnosti
- opravdati izabrane koeficijente za vaganje, dovoljnost niza podataka koji se koriste za procjenu;
- identifikuju i analiziraju kontradikcije u analitičkim zaključcima na kojima se zasnivaju odluke o evaluaciji;
vlastiti
- metode stručnih procjena;
- metodom analize hijerarhije da se sprovede postupak usklađivanja rezultata ocjenjivanja.
Procedura odobravanja kao završna faza izvještaja o procjeni
Završna faza procjene je koordinacija rezultata dobijenih različitim metodama u okviru korištenih pristupa. Svrha takvog odobrenja je da se dobije konačni ukupni trošak. Konačni trošak procijenjenog automobila predstavlja stručnu, nepristrasnu i informisanu prosudbu kvalifikovanog, profesionalnog procjenitelja o jednoj ili drugoj vrsti procijenjene vrijednosti procijenjenog objekta, evidentirane u zadatku procjene. U skladu sa zahtjevima Federalne službe bezbjednosti za izvještaj, vrijednost procijenjene vrijednosti se daje u obliku jednog iznosa u rublji, koji predstavlja bodovnu vrijednost procjene.
koordinacija – analiza alternativnih zaključaka dobijenih korišćenjem tri različita pristupa vrednovanju u cilju utvrđivanja jedinstvene (dogovorene) vrednosti procenjene vrednosti.
Procjenitelj ne bi trebao jednostavno procijeniti tri vrijednosti. Konačna procijenjena vrijednost se nikada ne priznaje kao rezultat usrednjavanja, tj. ne može se dobiti zbrajanjem svih procijenjenih troškova, a zatim dijeljenjem ove sume sa brojem korištenih pristupa. Usrednjavanje rezultata različitih metoda ne garantuje ispravan zaključak o procjeni, jer se u ovom slučaju pretpostavlja da je pri izvođenju procjene svaki pristup dao jednako pouzdan rezultat, što je u praksi izuzetno rijetko.
On idealan Na (otvorenom i konkurentnom) tržištu, sva tri klasična pristupa trebala bi dovesti do iste vrijednosti. Međutim, većina tržišta je nesavršena; ponuda i potražnja nisu u ravnoteži. Potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informisani, a proizvođači neefikasni. Iz ovih i drugih razloga, ovi pristupi mogu dati različite indikatore vrijednosti, koje procjenitelj međusobno upoređuje tokom postupka odobravanja.
Procjenitelj mora uzeti u obzir da kupac, po pravilu, zahtijeva objašnjenje razloga za neslaganje rezultata i opravdanje procesa usaglašavanja. Profesionalni procjenitelji u Sjedinjenim Državama smatraju da je širenje vrijednosti dobivenih korištenjem različitih pristupa 10% prihvatljivo. Ako se nakon odobrenja neki od indikatora vrijednosti značajno razlikuje od ostalih, onda procjenitelj mora otkriti zašto. Ako razlog nije zbog matematičkih ili drugih grešaka koje se mogu ispraviti, onda u izvještaju o procjeni treba navesti šta je dovelo do neslaganja i možda se manje oslanjati na rezultat dobijen ovim pristupom prilikom usaglašavanja.
Smatra se najpoželjnija opcija za provođenje postupka usklađivanja dobijenih rezultata kako bi se dobila konačna vrijednost troška ponderisano usrednjavanje. Procjenitelj mjeri u kojoj mjeri ovaj ili onaj pristup odgovara svrsi procjene predmetnog objekta, da li su izvršene kalkulacije potkrijepljene tržišnim podacima i da li su im u suprotnosti. U donošenju konačnog zaključka on se u većoj mjeri oslanja na pokazatelj troškova koji se dobija na osnovu pristupa koji je najadekvatniji zadatku. Odlučivanje o pitanju kojim procjenama troškova dati veću težinu i kako rezultate jednog ili drugog pristupa treba odvagati u odnosu na rezultate drugih pristupa ključno je u završnoj fazi procjene.
Procjenitelj mora dokazati da je korišteni skup podataka dovoljan za provođenje procjene sa stanovišta svih učesnika na tržištu.
Obračunu konačne vrijednosti mora prethoditi sveobuhvatna kontrola postupka vrednovanja. Procjenitelj mora osigurati da su korištene informacije analitičke metode, pretpostavke i logika opravdanja omogućili su dobijanje adekvatnih i uporedivih rezultata za cenu mašine (oprema, vozilo). Tehnike analize moraju odgovarati svrsi procjene, vrsti utvrđenog troška, načinu i fazi obračuna troškova.
Procjenitelj je dužan da identifikuje i analizira nedosljednosti u analitičkim zaključcima na kojima se zasnivaju odluke o vrednovanju i proračuni u različitim pristupima vrednovanja, kako bi se eliminisale nedoslednosti. Odrediti specifična težina(u procentima ili dijelovima jedinice) za svaki rezultat primjene bilo kojeg pristupa, kvantitativno i kvalitativna analiza, uzimajući u obzir sledeći faktori:
- svrha procjene i namjeravana upotreba njenih rezultata:
- tip (standard) vrijednosti (na primjer, razumna tržišna vrijednost ili trošak ulaganja);
- prirodu imovinskog udjela koji se procjenjuje;
- kvantitet i kvalitet podataka koji podržavaju ovaj pristup;
- nivo kontrole predmetnog vlasničkog udjela;
- njen nivo likvidnosti.
Uzimanje u obzir svih faktora omogućava vam da odmjerite i na kraju donesete konačan zaključak.
Procjenitelji obično procjenjuju imovinu koristeći sve metode o kojima se raspravlja. U zavisnosti od svrhe procene i dostupnih informacija, svaka od tri metode procene je u većoj ili manjoj meri primenljiva i daje manje ili više pouzdan rezultat. Ove razlike se moraju uzeti u obzir prilikom kombinovanja zaključaka dobijenih ovim metodama u jedinstvenu integrisanu procjenu imovine.
Na razvijenim tržištima blizu ravnoteže ponude i potražnje, dobijene su sve tri procjene različite metode treba da budu blizu jedno drugom. Na takvim tržištima blizina dobijenih procjena služi kao indirektna potvrda njihove ispravnosti i pouzdanosti. Ali u uslovima nerazvijenog i/ili neuravnoteženog tržišta nekretnina, koji su tipični za moderna Rusija, procjene dobivene različitim metodama mogu se značajno razlikovati jedna od druge. Ali kao rezultat, trebalo bi dobiti jedinstvenu procjenu objekta.
Završna faza evaluacije uključuje donošenje odluke o neskladu u rezultatima tri različita pristupa.
Dovršavanje ovog zadatka obično uključuje:
Indikacija vrijednosti objekta izračunate korištenjem svakog od tri pristupa;
Kratak opis postupka za izvođenje proračuna, količina i kvaliteta korištenih informacija, prihvaćeno
pretpostavke i ograničenja i njihova usklađenost sa tipičnim tržišnim uslovima;
Utvrđivanje relativnih snaga i slabosti svakog od pristupa koji se koristi u odnosu na datu vrstu nekretnine i na konkretan objekat;
Donošenje presude na osnovu toga koliko težine treba dati ishodu svakog korištenog pristupa.
Model dogovora rezultata izražava se sljedećom formulom:
C= (C1* K1+ C2 * K2+ S3*K3)/(K1+K2+K3),
WITH- konačnu vrijednost procjene objekta;
C1- procjena metodom poređenja prodaje;
C2- procjena metodom kapitalizacije prihoda;
C3- vrednovanje troškovnom metodom;
K1;K2 i K3 odgovarajući faktori težine
(obično u procentima: Kl+K2+ K3 = 100 ).
U ovom slučaju, posebna pažnja se poklanja faktorima koji utiču na određivanje specifične težine svake metode (pristupa). Dodavanje pondera ili stepena pouzdanosti svakoj metodi, procenitelji određuju na osnovu količine i kvaliteta informacija dobijenih ovim metodom. metode, nivo likvidnosti objekta i svrhu procjene.
Takođe se vrši poređenje dobijenih vrednosti uzimajući u obzir faktore unutrašnjeg i spoljni uticaj o trošku objekta, fizičkom i funkcionalnom habanju objekta, standardnoj cijeni, vrstama troška, podjelu troškova po elementima i uzimajući u obzir maksimalno odstupanje nivo procjene objekta u skladu sa „Standardom analize relativni indikatori vrijednost" koju je usvojio IAAO.
Tada se izbor konačne vrijednosti vrijednosti objekta može izvršiti na tri načina: kao aritmetička srednja vrijednost, matematičkim vaganjem i subjektivnim vaganjem rezultata procjene.
Matematičko vaganje rezultata procjene sastoji se od dodjele određenih pondera (u procentima) svakom rezultatu procjene vrijednosti objekta i izračunavanja ponderisane prosječne vrijednosti, koja će biti konačna vrijednost objekta. Subjektivno vaganje rezultata vrednovanja sastoji se od intuitivnog vaganja korišćenih metoda vrednovanja analizirajući njihove prednosti i nedostatke, davanja određenih pondera rezultatima vrednovanja dobijenim različitim metodama, i na osnovu toga birajući konačnu vrednost nekretnine. Tačnost i pouzdanost rezultata procjene u ovom slučaju ovisi o kvalifikacijama i iskustvu stručnog procjenitelja.
U ovom slučaju se po pravilu ne izvodi aritmetička sredina tri rezultata ocjenjivanja i jedan od njih se ne bira kao konačni (ovo su prihvatljivi, ali rijetki posebni slučajevi općeg modela za uparivanje ocjena po tri metode) . Tipično, prema ovom modelu, konačna vrijednost vrednovanja se bira negdje između njih.
Općenito, najbolju aproksimaciju uvjetima neuravnoteženog tržišta daje metoda poređenja prodaje, budući da informacije koje koristi automatski uzimaju u obzir ravnotežu ponude i potražnje za objektima sličnim objektu koji se cijeni, kao i cjelokupnu skup faktora koji na njih utiču tržišne cijene. Ako postoji dovoljna količina za njegovu upotrebu pouzdane informacije, a tržište kupovine i prodaje je razvijenije od tržišta iznajmljivanja (na primjer, kao za tržište stanova u Moskvi), onda mu treba dati prednost u odnosu na druge metode.
Za one vrste objekata na kojima prevladava tržište iznajmljivanja (na primjer, skladišta u Moskvi), a postoje odgovarajuće informacije o zakupu, ali su pri kupovini i prodaji ograničene, najveću težinu treba dati metodi kapitalizacije prihoda "(u U ova dva slučaja, u nedostatku (kao u Moskvi) razvijenog tržišta zemljišta i uz neravnotežu potražnje i ponude nekretnina tipičnog za modernu Rusiju, preporučljivo je dati malu težinu cijeni). metoda.
Ako tržište za ovu vrstu objekata nije razvijeno ni za kupoprodaju ili za iznajmljivanje, a odgovarajuće tržišne informacije su gotovo nedostupne, onda, nužno, metod troška dobija veliku težinu, a druga dva imaju manje težine. Ali treba shvatiti da rezultirajuća procjena možda ne odgovara efektivnoj potražnji, a cijena transakcije na tržištu može se značajno razlikovati od one dobijene metodom skupe procjene.
Uopšteno govoreći, što je tržište razvijenije, što je veća njegova stabilnost i uravnoteženost, to će transakcijska cijena biti bliža tržišnoj vrijednosti nekretnine.
Koordinacija rezultata dobijenih na osnovu različitih pristupa i metoda je posljednja faza u određivanju vrijednosti imovine koja se procjenjuje. Konačni rezultat procjene može se prikazati u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspon najvjerovatnijih vrijednosti vrijednosti, predstavljen minimalnim i maksimalnim vrijednostima.
On u ovoj fazi procjene, prije svega, potrebno je provjeriti dobijene rezultate kako bi se identifikovale matematičke i logičke greške koje povećavaju stepen neslaganja između rezultata prihoda, troškova i uporednog pristupa.
Procedura za usaglašavanje verifikovanih rezultata određena je sadržajem zadatka ocjenjivanja, korišćenim pristupima i metodama ocjenjivanja, potpunošću i pouzdanošću korištenih informacija, te identifikacijom prednosti i nedostataka korištenih metoda.
Određujući kriterijum za hijerarhiju svakog rezultata je sposobnost da se odraze stvarne namjere potencijalnog prodavca ili kupca, kvalitet informacija na osnovu kojih se vrši analiza, te sposobnost svake metode i pristupa da uzimajući u obzir tržišne fluktuacije. tržišne i specifične cjenovne karakteristike objekta, kao što su lokacija, veličina, potencijalna isplativost.
Uzimajući u obzir navedeno, procjenitelj prihvata težinske koeficijente međurezultata dobijenih korištenjem različitih pristupa. Vrijednost težine svakog pristupa može se izračunati korištenjem stručnih i matematičkih metoda.
KONAČNI DOGOVOR REZULTATA
Završni element procesa procjene je upoređivanje rezultata dobivenih različitim pristupima i njihovo svođenje na jednu vrijednost. Proces smanjenja uzima u obzir slabe i snage svaki pristup određuje koliko značajno utiču na procjenu objektivnog odraza tržišta. Proces poređenja rezultata primjene pristupa dovodi do utvrđivanja konačnog troška, čime se postiže svrha procjene. Konačni trošak je profesionalna prosudba procjenitelja o vrijednosti imovine koja se procjenjuje.
Posljednja faza utvrđivanja vrijednosti posla koji se procjenjuje je postupak usklađivanja rezultata koje procjenitelj postiže primjenom različitih pristupa i metoda (utvrđenih međunarodnim i ruskim standardima aktivnosti procjene) u odnosu na jedan objekt unutar jednog procesa (zadatak procjene). Konačna vrijednost je profesionalna prosudba procjenitelja o vrijednosti imovine koja se procjenjuje.
Potreba za provođenjem ovog postupka je zbog činjenice da u većini slučajeva primjena različitih pristupa i metoda daje nejednake rezultate troškova (ponekad razlika doseže i do 50%). Razlog za to je što je većina tržišta nesavršena, potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informisani, a proizvođači neefikasni. Zbog ovih i niza drugih razloga, korištenje različitih pristupa daje različite vrijednosti troškova.
Koordinacija rezultata ocjenjivanja– dobijanje konačne procene objekta vaganjem i upoređivanjem rezultata dobijenih korišćenjem različitih pristupa proceni.
Konačna vrijednost objekta procjene– ovo je najverovatnija vrednost vrednosti predmeta procene, dobijena kao rezultat generalizacije rezultata obračuna vrednosti predmeta procene, koju je opravdao procenjivač, koristeći različite pristupe i metode vrednovanja. Može se predstaviti u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspona najvjerovatnijih vrijednosti vrijednosti.
po pravilu, jedan od pristupa se smatra osnovnim, druga dva su neophodna za korekciju dobijenih rezultata. Ovo uzima u obzir značaj i primjenjivost svakog pristupa u konkretnoj situaciji. Zbog nerazvijenosti tržišta, specifičnosti objekta ili nedostatka dostupnih informacija, dešava se da se neki od pristupa ne mogu primijeniti u određenoj situaciji.
OPŠTA FORMULA ZA KONAČNI DOGOVOR REZULTATA PROCJENE
gdje je ukupna cijena objekta procjene, rub.; – vrijednosti određene prema prihodovnom, uporednom i troškovnom pristupu, rublje; – odgovarajući faktori težine odabrani za svaki pristup ocjenjivanju,
Ponderski koeficijenti za usaglašavanje dobijenih rezultata u konačni trošak zaokružuju se sa tačnošću od 10% (rjeđe do 5%). Zaokruživanje je neophodno zbog činjenice da nezaokruženi ponderi daju korisniku izveštaja pogrešnu ideju o tačnosti dobijenog rezultata.
Prilikom dogovora morate uzeti u obzir:
1) potpunost i pouzdanost informacija;
2) usklađenost postupka ocenjivanja sa ciljevima ocenjivanja;
3) prednosti i mane pristupa u konkretnoj situaciji.
Dakle, konačna vrijednost je samo najvjerovatnija cijena poslovanja koji se procjenjuje.
METODE ZA ODREĐIVANJE TEŽINSKIH KOEFICIJENATA I KOORDINACIJU REZULTATA PROCJENE
Metode se razlikuju u korištenju u konačnom usklađivanju podataka nejednakih metoda za odabir težinskih koeficijenata koji se pripisuju rezultatima procjene dobivenim različitim pristupima. Ako se u prvoj metodi koristi samo logička analiza, onda u ostatku - logičko-matematička, odnosno procjenitelj svoje logičko razmišljanje primjenjuje na neku ljestvicu ocjenjivanja, tada se na osnovu odabrane metode izračunavanja utvrđuje preliminarna vrijednost težinskih koeficijenata ; rezultirajuće vrijednosti su zaokružene.
METODA LOGIČKE ANALIZE
Metoda logičke analize sastoji se u izboru težinskih koeficijenata prilikom dogovaranja rezultata ocjenjivanja stručno , na osnovu logičke analize koju je izvršio procjenitelj, uzimajući u obzir sve relevantne parametre. Ova metoda je najčešća u praksi vrednovanja.
PRIMJER PRIMJENE METODE LOGIČKE ANALIZE
1. Utvrditi konačnu vrijednost procjene vrijednosti Samara Plant OJSC, izvršene u svrhu dalje kupovine poslovanja.
2. Odrediti konačnu vrijednost troškovnika imovinski kompleks AD Samara Fabrika.
METODA KORESPONDENCIJE PO KRITERIJUMIMA
Za određivanje težinskih koeficijenata različitih pristupa koristi se ova metoda četiri objektivna kriterijuma , odabrane po nahođenju procjenitelja, koje opisuju pojedinačne prednosti ili nedostatke primijenjene metode obračuna, uzimajući u obzir posebnosti vrednovanja određenog posla.
Izračunavanje "težina" ovom metodom vrši se u nekoliko faza:
1) konstruiše se matrica faktora u kojoj se svakom pristupu dodeljuju četiri vrste bodova u skladu sa četiri kriterijuma (kriterijuma je više, dakle, više bodova);
2) utvrđuje se zbir bodova svakog pristupa, zatim - korišćeni pristupi;
3) na osnovu odnosa zbira bodova ovog pristupa prema zbiru bodova svih korišćenih pristupa utvrđuje se izračunata težina pristupa, u procentima;
4) izračunate težine pristupa zaokružuju se sa tačnošću od 10%, rjeđe - 5%.
PRIMJER PRIMJENE METODE USPOREĐIVANJA ZASNOVAN NA KRITERIJUMIMA
Odredite konačnu vrijednost vrijednosti objekta vrednovanja koristeći metodu podudaranja zasnovane na kriterijima.
| Pristup | Profitabilno | Uporedni | Skupo |
| Procijenjeni trošak, rub. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Kriterijum | Poeni | ||
| 1. Sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijalni investitor i prodavac | |||
| 2. Pouzdanost i dovoljnost informacija na osnovu kojih su izvršene analize i proračuni | |||
| 3. Sposobnost parametara korištenih metoda da uzmu u obzir tržišne fluktuacije | |||
| 4. Sposobnost uzimanja u obzir specifičnih karakteristika objekta koje utiču na njegovu vrijednost | |||
| UKUPAN ZBIR BODOVA ZA PRILAZ | |||
| Pristup je zauzet | Da | Da | Da |
| Zbir bodova | |||
| Prilazna težina, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Prilazna težina zaokružena, % | |||
| Količina pristupa uzimajući u obzir vaganje, utrljati. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| DOGOVORENA VRIJEDNOST TROŠKOVA, rub. | 3 500 000 | ||
| UKUPNA TRŽIŠNA VRIJEDNOST OBJEKTA PROCJENE ZAOKRUŽENA, rub. | 3 500 000 |
METODA ANALIZE HIJERARHIJA
Metoda analize hijerarhije(MAI) je sistematski postupak za hijerarhijsko predstavljanje elemenata koji određuju suštinu svakog problema. Sastoji se od raščlanjivanja (dekomponovanja) problema na jednostavnije komponente i dalje obrade sekvencijalnih sudova ocjenjivača na osnovu uparenih poređenja.
U MAI, glavni cilj studije i svi faktori koji u ovoj ili onoj mjeri utiču na postizanje cilja raspoređeni su na nivoe u zavisnosti od stepena i prirode uticaja. Na prvom nivou hijerarhije uvek postoji jedan vrh - cilj istraživanja koje se sprovodi. Drugi nivo hijerarhije čine faktori koji direktno utiču na postizanje cilja. U ovom slučaju, svaki faktor je predstavljen u hijerarhiji koja se gradi vrhom povezanim sa vrhom 1. nivoa. Treći nivo čine faktori od kojih zavise vrhovi 2. nivoa. I tako dalje. Ovaj proces izgradnje hijerarhije se nastavlja sve dok se svi glavni faktori ne uključe u hijerarhiju ili dok nije nemoguće direktno dobiti potrebne informacije za barem jedan od faktora posljednjeg nivoa. Po završetku izgradnje hijerarhije, za svaki matični vrh procjenjuju se težinski koeficijenti koji određuju stepen njegove zavisnosti od vrhova koji na njega utiču više od nizak nivo. U ovom slučaju se koristi metoda parnih poređenja.
Metoda parnih poređenja (verzija T. Saatyja).
U ovoj modifikaciji, kao iu klasičnoj verziji metode uparene usporedbe, faktori koji se proučavaju međusobno se uspoređuju. Štaviše, u ovoj metodi, faktori se upoređuju u parovima s obzirom na njihov uticaj („težina“ ili „intenzitet“) na zajedničku karakteristiku.
| A1 | A2 | … | An | Neka su A1, A2, ..., An glavni faktori koji određuju sastav objekta. Zatim, da bi se odredila struktura objekta, popunjava se matrica parnih poređenja. | |
| A1 | Ako udio faktora Ai označimo sa w i, tada je matrični element a ij = w i / w j. Dakle, u predloženoj primjeni metode parnih poređenja ne utvrđuje se veličina razlika u vrijednostima faktora, već njihov omjer. U ovom slučaju je očigledno da je a ij = 1/a ji . Stoga je matrica parnog poređenja u ovom slučaju pozitivno određena, inverzno simetrična matrica sa rangom jednakim 1. | … | a 12 | ||
| A2 | a 1n | … | a 21 | ||
| … | … | … | |||
| An | a 2n | a n1 | … |
a n2
Na idealnom tržištu, sva tri pristupa bi trebala dovesti do iste vrijednosti, ali u praksi vrijednosti dobijene različitim metodama mogu se značajno razlikovati (od 5 do 50% ili čak više, posebno kada se vrednuje posao). Na primjer, kada se analizira finansijski nestabilno preduzeće sa malim (ako ga ima) profitom, vrijednost dobijena primjenom dohodovnog pristupa je vrlo mala, ali preduzeće ima značajnu materijalnu imovinu i dobija se korištenjem troškovni pristup vrijednost može premašiti prethodnu vrijednost za desetine ili stotine puta.
U skladu sa zakonom, osim ako ugovorom o proceni nije drugačije određeno, konačna vrednost vrednosti predmeta procene mora biti izražena u rubljama kao jedinstvena vrednost.
Konačna vrijednost objekta procjene– vrijednost vrijednosti predmeta procjenjivanja, dobijena kao rezultat generalizacije rezultata obračuna vrijednosti objekta procjene, koju je opravdao procjenitelj, koristeći različite pristupe vrednovanju i metode vrednovanja.
Da bi se objedinile različite vrijednosti troškova dobijene klasičnim pristupima vrednovanju, rezultati su usklađeni.
Koordinacija rezultata ocjenjivanja- ovo je dobijanje konačne procjene imovine vaganjem i poređenjem rezultata dobijenih korištenjem različitih pristupa procjeni.
U pravilu se jedan od pristupa smatra osnovnim, a druga dva su neophodna za korekciju dobivenih rezultata. Ovo uzima u obzir značaj i primjenjivost svakog pristupa u konkretnoj situaciji. Zbog nerazvijenosti tržišta, specifičnosti objekta ili nedostatka dostupnih informacija, dešava se da se neki od pristupa ne mogu primijeniti u određenoj situaciji.
Za usaglašavanje rezultata potrebno je odrediti „pondere“, prema kojima će pojedinačne prethodno dobijene vrijednosti formirati konačnu tržišnu vrijednost nekretnine, uzimajući u obzir sve bitne parametre na osnovu stručnog mišljenja procjenitelja.
Rezultati dobijeni različitim pristupima ocjenjivanju usklađeni su pomoću formule
S IT = S ZP ×K 1 + S DP ×K 2 + S SP ×K 3, (4.3)
Gdje Sa IT– ukupni trošak objekta procjene;
S ZP, S DP, S SP– vrijednosti određene troškovnim, prihodovnim i uporednim pristupima;
K 1, K 2, K 3– odgovarajući faktori težine odabrani za svaki pristup procjeni.
U odnosu na ove koeficijente vrijedi jednakost:
K 1 + K 2 + K 3 = 1.
Ponderi odabrani za svaki pristup procjeni zaokružuju se na najbližih 10% (rijetko 5%) u svrhu korištenja ovih pondera za pomirenje. Zaokruživanje je neophodno jer nezaokruženi ponderi daju čitaocu izveštaja lažan utisak o tačnosti dobijenog rezultata. Konačni trošak je samo najvjerovatnija cijena.
Na osnovu zaokruženih pondera izračunava se ugovorena vrijednost procijenjene imovine množenjem rezultata dobivenog korištenjem svakog pristupa sa zaokruženom težinom pristupa izračunatog u svrhu usaglašavanja vrijednosti. Rezultirajuća vrijednost je zaokružena.
Prilikom dogovora uzima se u obzir sljedeće:
1) potpunost i pouzdanost informacija;
2) usklađenost sa ciljem;
3) prednosti i mane pristupa u konkretnoj situaciji.
Na primjer, prednosti metode diskontiranog novčanog toka su uzimanje u obzir očekivanja administracije preduzeća u pogledu budućih dobiti, troškova, kapitalne investicije. Ali ovo su samo prognoze koje se u stvarnosti mogu promijeniti. Ipak, ovaj metod pokazuje iznos koji je investitor spreman da plati, fokusirajući se na očekivanja u vezi sa performansama preduzeća, uzimajući u obzir traženi povrat ulaganja.
Uporedni pristup je jedini koji uzima u obzir situaciju na tržištu; Njegov glavni nedostatak je potreba prilagođavanja zatvorenosti preduzeća (metoda tržišta kapitala). Štaviše, sve, čak mala preduzeća, imaju značajne razlike, koje zahtijevaju složena prilagođavanja. Pored toga, ovaj pristup se zasniva na retrospektivnim informacijama koje ne uzimaju u obzir razvojne izglede preduzeća.
