Метод валового рентного мультипликатора. Общий коэффициент капитализации
В рамках рыночного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости часто для сопоставления объектов-аналогов и объекта оценки применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.
Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Подразумевается, что, если между объектом оценки и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то они уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.
Расчет общего коэффициента капитализации (R) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации сопоставимого объекта, путем деления его на продажную цену сопоставимого объекта. Использование данного метода оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. в данном случае отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоком доходов схожим по риску и продолжительности с потоком доходов оцениваемого объекта.
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми тремя рассмотренными методами (затратным, доходным и рыночным). Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.
Критериями согласования являются:
Соответствие каждого подхода цели использования оценки;
Точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;
Обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.
На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.
Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет «Отчет по оценке» (Valuation Report) или «Сертификат оценки» (Valuation Certificate).
Единой классификации отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.
Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для примера можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute (США): устный отчет; отчет в виде письма; краткий отчет; полный отчет.
Устная форма отчетов об оценке обычно используется, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены. Передача результатов оценки заказчику может происходить при личной встрече или по телефону. Оглашение экспертного заключения оценщика в суде также считается устным отчетом об оценке. Каждый устный отчет должен включать в себя описание оцениваемого имущества, фактическую информацию, сделанные допущения и обоснование заключения о стоимости.
Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.
В первом варианте в письме должны быть указаны все ограничения, в рамках которых проводилась оценка, а также сделано упоминание, что приведенный результат является предварительным. Во втором варианте в письме должно быть указано, что оценка выполнялась в полном объеме, а также должна быть сделана ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются в виде уведомления клиента об окончании работы по оценке.
Краткая форма отчета широко распространена в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может отражать либо результаты ограниченной оценки, либо результаты полной оценки. В случае, если оценка проводилась в соответствии с техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны как в отчете, так и во всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то должны быть сделаны ссылки на полноту исследования и местонахождение полного отчета.
Краткие отчеты могут быть выполнены либо в повествовательной форме, либо в форме специально разработанных бланков и таблиц.
Наконец, последним типом отчетов об оценке, в рассматриваемой классификации, является полный отчет, который представляет из себя полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.
Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости.
По своей сути полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Рекомендуемая типовая форма полного отчета об оценке рыночной стоимости содержит следующие основные разделы.
Титульный лист
На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.
Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.
Краткое содержание основных фактов и выводов
В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:
Основные положения технического задания на оценку;
Дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;
Основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.
Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.
Основные предпосылки, допущения и ограничения
Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.
Примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости содержит следующие позиции.
Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований.
Результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки.
Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.
Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом. (Если, по мнению оценщика, глубина исследования недостаточна, что может отразиться на полученном результате, необходимо указать данный факт). За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно, ответственность оценщиком не принимается.
Специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку не предусмотрены. (Если предусмотрены, то в каком объеме.)
Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете.
Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.
Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости.
Наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые, по мнению оценщика, существенно влияют на результат. Например: если оценка выполнялась без достаточного объема необходимой информации, если клиент не раскрыл цель оценки, и т.п. В подобных случаях оценщик должен ясно указать, нужна ли дополнительная информация и исследования для окончательного вывода о стоимости. Отдельно следует указать особые инструкции клиента на оценку.
Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них
Если в соответствии с договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки. Данный проект должен содержать минимально необходимую информацию, которая позволит избежать некорректного толкования результатов оценки. Кроме того, оценщик должен письменно заявить, что прежде чем дать согласие, ему необходимо ознакомиться и изучить проект формы и содержания предполагаемой публикации. Оценщик должен получить сигнальный экземпляр перед запуском в печать и подписать его.
Имя, квалификацию и статус оценщика;
Дату и базу оценки;
Указание стандартов, в соответствии с которыми выполнена оценка;
Особые допущения и отступления от стандартов, принятые при проведении оценки;
Ограничения и указания клиента, имевшие место при проведении данной оценки.
Дата и объем технического освидетельствования
Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта.
Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.
Определение базы оценки
Приводится полное определение и соответствующие комментарии базы оценки, согласованной в техническом задании.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:
Краткое описание природно-климатических особенностей региона;
Основные макроэкономические показатели;
Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке;
Основные характеристики рынка недвижимости;
Выводы по разделу обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.
В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.
Анализ местоположения объекта оценки
На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:
Характер окружающего типа землепользования;
Транспортная доступность;
Инженерные сети и коммунальное обслуживание;
Социальная инфраструктура;
Экономическое местоположение;
Экологическое состояние района;
Социальная репутация;
Криминогенная обстановка.
В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.
Описание объекта оценки
Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации.
В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В зависимости от состава технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.
«Определение стоимости затратным методом»,
«Определение стоимости рыночным методом»,
«Определение стоимости доходным методом»
Согласование результатов оценки
На основании выполненного анализа и проведенных расчетов и с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.
Сертификат оценки
В данном разделе отчета оценщик:
Информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
Подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;
Заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;
Приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
Ставит свою подпись и печать.
Список использованной литературы
Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при выполнении оценки.
Общие сведения об оценщике
Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненых работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.
Приложения
В приложении проводятся:
Сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации;
Расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников;
Графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.
Развиваемые компетенции:
знать
- в чем состоит процедура согласования результатов оценки технических объектов, полученных применением методов различных подходов (в частности, затратного и сравнительного);
- какова система критериев для выбора весовых коэффициентов;
уметь
- обосновывать выбираемые для взвешивания коэффициенты, достаточность используемого массива данных для проведения оценки;
- выявлять и анализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения;
владеть
- методами экспертных оценок;
- методом анализа иерархий для проведения процедуры согласования результатов оценки.
Процедура согласования как заключительный этап отчета об оценке
Завершающий этап оценки – согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой машины представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде оценочной стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями ФСО к отчету величина оцененной стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.
Согласование – анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.
Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не признается результатом усреднения, т.е. не может быть получена суммированием всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в данном случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.
На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители – неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или иных ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки.
Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.
Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованные информация, аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости машины (оборудования, транспортного средства). Приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемом)" виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.
Оценщик обязан выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ, учитывающий следующие факторы:
- цель оценки и предполагаемое использование ее результатов:
- вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
- характер оцениваемой доли собственности;
- количество и качество данных, подкрепляющих данный подход;
- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
- уровень ее ликвидности.
Учет всех факторов позволяет провести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.
На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением, их правильности и достоверности. Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая, оценка объекта.
Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.
Обычно выполнение этой задачи включает в себя:
Указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;
Краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых
допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;
Установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;
Вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.
Модель согласования результатов выражается следующей формулой:
С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3),
С - окончательная величина оценки объекта;
С1 - оценка методом сравнения продаж;
С2 - оценка методом капитализации дохода;
С3 - оценка затратным методом;
K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты
(обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100 ).
При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие" на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.
Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения уровня оценки объекта в соответствии со «Стандартом анализа относительных показателей стоимости», принятого IAAO.
Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.
Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта - оценщика.
При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.
В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.
Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода"(в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.
Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующе рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.
Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.
Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.
На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.
Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания. рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.
С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.
ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения подходов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки. Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Последним этапом определения стоимости оцениваемого бизнеса является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку). Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости.
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов . При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
ОБЩАЯ ФОРМУЛА ИТОГОВОГО СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
где – итоговая стоимость объекта оценки, р.; – стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами, р.; – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке,
Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.
При согласовании необходимо принимать во внимание:
1) полноту и достоверность информации;
2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого бизнеса.
МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, затем, на основе выбранного способа расчета, определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.
МЕТОД ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА
Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно , на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.
ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА
1. Определить итоговую величину оценки стоимости ОАО «Самарский завод», проведенной в целях дальнейшей покупки бизнеса.
2. Определить итоговую величину оценки стоимости имущественного комплекса ОАО «Самарский завод».
МЕТОД СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ
Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия , выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного бизнеса.
Расчет «весов» данным методом проводится в несколько этапов:
1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);
2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;
3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;
4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.
ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ
Определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям.
| Подход | Доходный | Сравнительный | Затратный |
| Рассчитанная стоимость, руб. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Критерий | Баллы | ||
| 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца | |||
| 2. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты | |||
| 3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания | |||
| 4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость | |||
| ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА | |||
| Подход применялся | да | да | да |
| Сумма баллов | |||
| Вес подхода, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Вес подхода округленно, % | |||
| Величина подхода с учетом взвешивания, руб. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| СОГЛАСОВАННАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ, руб. | 3 500 000 | ||
| ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, руб. | 3 500 000 |
МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ
Метод анализа иерархии (МАИ) - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
В МАИ основная цель исследования и все факторы, в той или иной степени влияющие на достижение цели, распределяются по уровням в зависимости от степени и характера влияния. На первом уровне иерархии всегда находится одна вершина – цель проводимого исследования. Второй уровень иерархии составляют факторы, непосредственно влияющие на достижение цели. При этом каждый фактор представляется в строящейся иерархии вершиной, соединенной с вершиной 1-го уровня. Третий уровень составляют факторы, от которых зависят вершины 2-го уровня. И так далее. Этот процесс построения иерархии продолжается до тех, пока в иерархию не включены все основные факторы или хотя бы для одного из факторов последнего уровня невозможно непосредственно получить необходимую информацию. По окончании построения иерархии для каждой материнской вершины проводится оценка весовых коэффициентов, определяющих степень ее зависимости от влияющих на нее вершин более низкого уровня. При этом используется метод попарных сравнений.
Метод парных сравнений (версия Т. Саати) .
В данной модификации, как и в классическом варианте метода парных сравнений, производится сравнение изучаемых факторов между собой. Причем в данном методе факторы сравниваются попарно по отношению к их воздействию («весу», или «интенсивности») на общую для них характеристику.
| А1 | А2 | … | Аn | Пусть A1, A2, ..., An основные факторы, определяющие состав объекта. Тогда для определения структуры объекта заполняется матрица парных сравнений. Если обозначить долю фактора Ai через w i , то элемент матрицы a ij = w i / w j . Таким образом, в предлагаемом варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. При этом очевидно a ij = 1/a ji . Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратносимметричной матрицей, имеющей ранг равный 1. | |
| А1 | a 12 | … | a 1n | ||
| А2 | a 21 | … | a 2n | ||
| … | … | … | |||
| Аn | a n1 | a n2 | … |
Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). Например, при анализе финансово-неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна (если вообще имеется), величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, но предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.
В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводятся по формуле
С ИТ = С ЗП ×К 1 + С ДП ×К 2 + С СП ×К 3 , (4.3)
где С ИТ – итоговая стоимость объекта оценки;
С ЗП, С ДП, С СП – стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;
К 1 , К 2 , К 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
К 1 + К 2 + К 3 = 1.
Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятная цена.
На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.
При согласовании учитываются:
1) полнота и достоверность информации;
2) соответствие цели;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Например, преимущества метода дисконтирования денежных потоков – учет ожиданий администрации предприятия относительно будущих прибылей, расходов, капитальных вложений. Но это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее данный метод показывает сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов деятельности предприятия с учетом требуемой доходности вложений.
Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о котировках акций и продажах аналогичных предприятий. Основным его недостатком является необходимость корректировки на закрытость компании (метод рынка капитала). К тому же все, даже небольшие предприятия, имеют существенные различия, что требует внесения сложных корректировок. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную информацию, не учитывающую перспективы развития предприятия.
