Термин «маркетинг» (по-английски «marketing») состоит из слова «market» означающего «рынок» и активного окончания «ing», что позволяет дословно перевести маркетинг, как «рыночную деятельность» или «деятельность в условиях рынка». В качестве одной из основополагающих функций маркетинга выступают маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования – это систематическое и объективное выявление, сбор, анализ, распространение и использование информации для повышения эффективности идентификации и решения маркетинговых проблем (возможностей) .
Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Исследования направлены на изучение внутренней и внешней среды организации. Основой классификации маркетинговых исследований внешней среды является их разделение по объектам исследования на целевые и рыночные. Целевые маркетинговые исследования (исследования потребителей, товара, конкурентов и т. д.) осуществляются для решения каких- либо определённых задач организации, например, для выделения целевого сегмента рынка. Рыночные исследования осуществляются с целью изучения основных параметров рынка, которые, в свою очередь, характеризуется через систему количественных и качественных показателей (таблица 1).
Таблица 1 – Основные направления рыночных исследований
Окончание таблицы 1
|
Изучение предложения |
исследование объема, структуры и динамики предложения; исследование производственного и сырьевого потенциала предложения; изучение эластичности предложения |
|
Изучение цен |
исследование уровня цен, сложившихся на рынке; изучение динамики цен за определённый период времени; исследование основных ценовых тенденций |
|
Изучение конъюнктуры рынка |
изучение ситуации, сложившейся на рынке под воздействием следующих конъюнктурообразующих факторов: предложения товаров, спросы на товары, сбалансированности рынка, масштаба рынка и т. д. |
Изучение процессов протекающих на рынке |
исследование характеристик рынка, тенденций деловой активности, ёмкости рынка и доли фирмы на нём, изучение конъюнктуры рынка и т. д. |
Повышенную актуальность в условиях восстановления после общемирового экономического кризиса приобретают вопросы, связанные с исследованием рынка недвижимости, как одного из наиболее пострадавших в результате сложившихся условий. При этом необходимо начать с определения недвижимости, как таковой, и рассмотреть особенности изучаемого рынка.
Рассмотрим современное понимание недвижимости в России, и особенности её толкования. В качестве первоосновы определения недвижимости выступает Гражданский Кодекс РФ, который относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты (таблица 2):
Таблица 2 – Состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ
|
Отдельные объекты |
Сложные объекты |
|
Земельные участки |
Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию, |
|
Участки недр и фонды недр |
|
|
Всё, что прочно связанно с землёй, в том числе: здания и сооружения, объекты незавершённого строительства |
|
|
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, |
Требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, |
Окончание таблицы 2
Составлено по
В данной работе мы рассматриваем недвижимость не с точки зрения законодательства, а по определению, принятому в профессиональной литературе по экономике и маркетингу – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без разрушения или утраты их функций не возможно . Исходя из этого определения, недвижимость, по признаку её происхождения, укрупнёно подразделяется на: искусственные объекты (постройки), к которым относят жилую, коммерческую и некоммерческую недвижимость; естественную (природную), к которой относят землю.
Рассмотрим данное разделение недвижимости (таблица 3).
Таблица 3 – Классификация объектов недвижимости
|
Недвижимость |
Объекты недвижимости |
|
Жилая недвижимость |
Многоквартирные дома; Квартиры и комнаты; Индивидуальные дома и коттеджи; Загородные дома, дачи и др. |
|
Коммерческая недвижимость |
Торговые помещения; Офисные помещения; Рестораны, гостиницы и т. д.; Производственные помещения; Складские помещения и др. |
|
Общественная недвижимость |
Школы, институты и т. д.; Театры, дома культуры; Больницы и поликлиники; Административные, спортивные задания и др. |
|
Земельные участки; Участки и фонды недр |
Составлено по
В практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости (рисунок 1).
Рисунок 1. Четыре концепции недвижимости
Недвижимость относится к категории товаров. Она может выступать как в качестве потребительского товара (квартиры, помещения, здания, сооружения не производственного назначения), так и в качестве товара производственного назначения (помещения, здания, сооружения производственного назначения). При этом объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров (таблица 4).
Таблица 4 – Общая характеристика объектов недвижимость
Окончание таблицы 4
|
Фиксированное местоположение |
Обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке |
|
Уникальность (неповторимость) |
Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других |
|
Двухкомпонентность |
Любой объект недвижимости состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений), для разных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение этих компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным |
|
Непотребляемость |
Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всей срока жизни |
|
Долговечность |
Земля теоретически имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны |
|
Фундаментальность |
Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях |
Составлено по
Обращение недвижимости, как и любого другого товара, осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Рассмотрим понимание рынка недвижимости различными авторами (таблица 5).
Таблица 5 – Понятие рынка недвижимости
Окончание таблицы 5
|
Н. Я. Колюжнова, А. Я. Якобсон |
Это система действий и механизмов по совершению сделок, или, иначе говоря, подсистема общехозяйственного рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. |
|
К. И. Сафонова, И. А. Андреева |
Это комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, с эксплуатацией уже существующих, а также отношений, возникающих в процессе различных операций, проводимых с недвижимостью. |
|
А. В. Севостьянов |
Это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). |
Составлено по
По нашему мнению, наиболее полно отражает сущность данного рынка и при этом является изложенным в доступной форме определение рынка недвижимости, данное А. В. Горемыкиным.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и, исходя из различных признаков, подразделяется на ряд более узких рынков (таблица 6).
Таблица 6 – Классификация рынков недвижимости
|
Признак классификации |
Виды рынков |
|
Вид объекта |
Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, вещных прав, иных объектов. |
|
Географический (территориальный) |
Местный, городской, региональный, национальный, мировой. |
|
Функциональное назначение |
Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений. |
|
Степень готовности к эксплуатации |
Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства. |
|
Тип участников |
Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций. |
Окончание таблицы 6
Составлено по
На рынке недвижимости осуществляются следующие операции с использованием рыночных механизмов: со сменой собственника – купля-продажа объектов недвижимости; наследование; дарение; мена; обеспечение исполнения обязательств (реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников - приватизация; национализация; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов с реализацией имущества собственников; без смены собственника – инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, реконструкция, новое строительство); залог; аренда; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, в доверительное управлении и др. .
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнедеятельности общества посредством ряда функций (рисунок 2).
К основным функциям, присущим для всех рынков - регулирующей, стимулирующей, ценообразующей, посреднической, информационной и санирующей на рынке недвижимости прибавились ещё три дополнительные функции – инвестиционная, коммерческая и социальная. Коммерческая функция состоит в формировании потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Инвестиционная функция позволяет сохранить и увеличить свой капитал, за счёт его вложения в недвижимое имущество. Социальная функция, заключается в стимулировании интенсивности работы граждан, стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.
 |
Рисунок 2. Основные функции рынка недвижимости
Функционирование рынка недвижимости осуществляется за счёт действий его субъектов, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (институциональные и неинституциональные) (рисунок 3).
|
1.Продавцы (арендодатели): собственники имущества (юридические и физические лица); застройщики (девелоперы); органы, уполномоченные местной властью и т. д. |
2. Покупатели (арендаторы): юридические и физические лица; инвесторы и дольщики; органы государственного управления и т. д. |
Субъекты (участники) рынка недвижимости |
|
Профессиональные участники |
|
|
3.Институциональные участники (представляющие интересы государства): суды и нотариальные конторы; органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними; федеральные и территориальные органы, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений и т. д. |
4. Неинституциональные участники (работающие на коммерческой основе): строительные подрядчики; риелторские агентства; агентства по оценке; юридические фирмы; банки; ипотечные агентства; страховые компании; СМИ и т. д. |
Рисунок 3. Субъекты (участники) рынка недвижимости
В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, отличающих его от других рынков, представленных в таблице 7.
Таблица 7 – Особенности рынка недвижимости
|
Характеристика |
|
| Локализация |
Абсолютная неподвижность; - большая зависимость цены от местоположения |
| Вид конкуренции |
Несовершенная, олигополия; - небольшое число покупателей и продавцов; - контроль над ценами ограничен; - вступление в рынок требует значительного капитала |
| Эластичностьпредложений |
Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается |
| Характер спроса |
Спрос индивидуализирован и не взаимозаменяем |
| Степеньоткрытости |
Сделки носят частный характер; - публичная информация часто неполная и неточная, что затрудняет оценку рыночной ситуации |
| Конкурентоспособность товара |
Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей |
| Условия зонирования |
Регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права; - большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Оформление сделок |
юридические сложности, ограничения и условия |
| Стоимость |
включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
Составлено по
Таким образом, было определено, что рынок недвижимости занимает особое место в экономике любой страны. Выступая в качестве сложной интегрированной категории, он объединяет в себе разнообразные интересы и формы деятельности его субъектов; различные сферы влияния - от экономической до социальной; ряд функций, оказывающих своё воздействие на экономику страны в целом. При этом повышенная актуальность маркетинговых исследований данного рынка характерна именно для региональных рынков недвижимости, особенностью которых является обязательная ориентация не только на местные условия, но и на общую ситуацию в стране.
Литература
1. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: Учебник / В. А, Горемыкин. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008.- 808 с.
2. Малхотра, Н.К. Маркетинговые исследования. Практическое руководство / Н.К. Малхотра. – 3-е изд. – М.: «Вильямс», 2002. – 960 с.
3. Маркетинг: общий курс: Учебное пособие / по ред. Н. Я. Колюжновой, А. Я. Якобсона – М.: Изд-во Омега-Л, 2006. – 476 с.
4. Райзберг, Б. А. Современный экономический словарь / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА – М, 2008. – 512 с.
5. Сафонова, К. И., Андреева, И. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ К. И. Сафонова, И. А. Андреева. – Владивосток.: ТГЭУ, 2007. - 128 с.
6. Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости / А. В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. - 276 с.: ил.
7. Шарощенко, И. В. Экономика недвижимости: Учебный материал/ И. В. Щарощенко - Владивосток: ДВГАЭУ, 2003. - 80 с.
8. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов [Электронный ресурс]: [Административно – управленческий портал AUP.ru] / А. Н. Асаул. – Электрон. дан. - СПб.: Питер, 2007. - Режим доступа: URL: http://www.aup. ru/books/m76/2_1.htm
9. Гражданский Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Официальный сайт компании «Консультант-Плюс»]– Электрон. дан. - 2009. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/
10. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. [Электронный ресурс]: [Административно – управленческий портал AUP.ru] / С. В. Гриненко. – Электрон. дан. - Таганрог: ТРТУ, 2004. – Режим доступа: URL: http:// www.aup.ru/books/m94/
Маркетинговые исследования
Маркетинговые исследования
Маркетинговые исследования – это необходимая составляющая деятельности компаний, ставящих перед собой цели увеличения объемов рынка, снижения затрат, и в, конечном итоге, увеличения прибыльности. При разработке бизнес-плана инвестиционного проекта именно на маркетинговых исследованиях строятся все предположения о будущих доходах и рыночных возможностях бизнеса. Грамотные маркетинговые исследования помогут уменьшить неопределенность в Вашем бизнесе, снизить риски при разработке бизнес-плана, и наиболее эффективно распределить экономический потенциал для достижения желаемых стратегических целей компании.
Для принятия взвешенных управленческих решений необходимы определенные знания о целевом рынке, без которых планируемые преобразования нельзя считать обоснованными.
Мы оказываем услуги по исследованию рынка во всех регионах Украины. В своей деятельности мы используем комплекс методов маркетинговых исследований, подходящий для решения различных задач компании
Квалифицированные специалисты нашей компании проведут для вас необходимые работы и окажут квалифицированные услуги с применением разнообразных методов маркетинга. В зависимости от рода потребности, возникшей у компании, выделяют следующие цели и задачи маркетинговых исследований:
· комплексное исследование рынка;
· оценка потенциала рынка;
· анализ сбыта;
· изучение товаров;
· исследование покупателей;
· исследование ценовой политики;
· краткосрочное и долгосрочное прогнозирование;
· исследование конкурентов;
· исследование системы стимулирования сбыта, исследование рекламы и т. д.
Маркетинговые исследования рынка недвижимости
Для того, чтобы проект стал максимально эффективен, нужно, чтобы идея развития определенной территории была подтверждена маркетинговыми, экономическими, экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного, а также физически осуществимого использования территории.
Правильно разработанная концепция развития объекта недвижимости играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. При вложении средств в проекты развития, инвесторы рассчитывают, что прибыль от реализации проекта в будущем значительно превысит средства, затраченные на него.
Разработку концепции следует начитать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на рассматриваемом участке. И для этого необходимо провести целый ряд маркетинговых исследований, которые проводятся по критериям соответствия экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
На базе профессиональных исследований разрабатывается концепция будущего развития территории, где сформулирована основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.
Экономическая концепция необходима для наиболее эффективного использования земельного участка , является «инструкцией» для инвесторов и собственников при принятии решений о дальнейшем развитии территорий.
Краткая структура маркетинговой концепции
1. Анализ земельного участка на микро и макроуровне
2. Транспортная и пешеходная доступность земельного участка
2.1 Подъездные пути, привязка к основным транспортным магистралям и вокзалам
2.2 Общественный транспорт,
2.3 Индивидуальный транспорт
2.4 Пешеходные потоки
3. Анализ конкурентного окружения земельного участка
4. Анализ макроэкономической ситуации в стране
5. Маркетинговый анализ соответствующих сегментов рынка недвижимости
6. Анализ потенциальных потребителей. Анализ спроса и потребительских предпочтений – проводится на основании результатов анкетирования либо глубинных интервью
7. SWOT -анализ земельного участка
8. Концепция развития земельного участка или объекта недвижимости
8.1 Описание проекта, его основное отличие от конкурентов
8.2 Портрет потенциального потребителя
8.3 Зонирование территории либо здания
8.7 Ценовая политика будущего бизнеса
8.8 Основные технико-экономические показатели по концепции развития объекта недвижимости
9. Идентификация и оценка рисков проекта, предложение путей их минимизации
10. Технико-экономические показатели проекта (ТЭПы)
Методики, используемые при проведении маркетинговых исследований:
1. Кабинетные исследования (Desk Research)
Основной смысл кабинетных исследований состоит в сборе и анализе вторичной информации, так называемых вторичных данных. Вторичные данные, как правило, составляют документы в том смысле, как этот термин используется в социологии. Бывает несколько видов документов: официальные и неофициальные, личные и безличные и др. В кабинетных исследованиях данные всегда являются нецелевыми, поскольку не создаются в ходе исследования, а берутся из других источников уже готовыми к анализу.
Возможности и эффективность метода:
Проведение кабинетных исследований, как правило, требует меньшего времени, чем анкетирование. Стоимость кабинетных исследований невелика. Преимущество также состоит в возможности получения информации о проблемах, недоступных прямому изучению посредством субъект-объектного взаимодействия, как это делается в маркетинговых исследованиях.
Кабинетные исследования могут применяться в качестве основного метода сбора данных, цель которого - ответить на программный (главный) вопрос исследования, проверить главную гипотезу. Кроме того, метод является неотъемлемой частью практически любого комплексного маркетингового исследования.
2. Полевые исследования:
2.1 Анкетирование потребителей
Главное достоинство методики, это то, что сбор и обработка данных происходит специально для конкретного маркетингового анализа. Анкетирование основывается на первичной информации, то есть на только что полученных данных для решения конкретной исследуемой проблемы. Преимущества первичной информации: данные собираются в соответствии с точными целями исследовательской задачи; методология сбора данных контролируется, все результаты доступны для компании и могут быть засекречены. Недостатки: значительные затраты материальных и трудовых ресурсов.
Следует отметить, что полевые и кабинетные исследования дополняют друг друга
Стоимость анкетирования, а также регион исследования и размер выборки определяются в индивидуальном порядке.
2.2 Глубинные интервью
Глубинные интервью – это индивидуальная беседа, проводимая по заранее разработанному сценарию. Глубинное интервью предполагает получение от респондента развернутых ответов на вопросы. Хотя интервьюер придерживается некого общего плана интервью, порядок вопросов и их формулировки могут существенно меняться, в зависимости от того, что говорит респондент. При использовании метода глубинных интервью на высказывания респондента не влияют окружающие (как это происходит, например, в фокус-группах).
Глубинные интервью базируются на использовании методик, побуждающих респондентов к продолжительным и обстоятельным рассуждениям по интересующему исследователя кругу вопросов. Это позволяет добраться до самых мелких деталей, выяснить все аспекты поведения и реакций респондентов, которые могут быть важны для решения задач исследования. Проведение глубинного интервью требует очень высокой квалификации интервьюера. Интервью проводится при личной встрече в отсутствие посторонних лиц, либо по телефону, если это допускается характером исследования.
Стоимость глубинных интервью, а также перечень респондентов определяются в индивидуальном порядке.
Бизнес-планирование
Бизнес-планирование - это универсальный инструмент прогнозирования будущего.
Бизнес-планирование способствует выработке целей организации, способов достижения этих целей, минимизации рисков бизнеса, мотивированию команды, получению кредита.
Наша специализация – составление бизнес-плана , ТЭО (технико-экономическое обоснование) проекта для получения кредита или привлечения инвесторов. Мы поможем Вам составить и написать бизнес-план, как в соответствии с международными стандартами ЮНИДО, так и в соответствии с требованиями украинских кредитных организаций, международных и украинских инвесторов и банков.
Бизнес-планирование особенно необходимо, если Ваша компания решает:
· расширить или модернизировать производство
· открыть новые направления деятельности
· принять участие в совместном предприятии
· освоить новые рынки или продукцию
· получить кредит или инвестиции
Для всех вышеперечисленных видов деятельности необходимы значительные финансовые вложения.
Универсальным средством оценки эффективности таких вложений является бизнес-план.
Методика ЮНИДО
В соответствии со стандартами UNIDO структура бизнес-плана должна включать в себя следующие разделы:
1. Резюме проекта
2. Описание предприятия и отрасли
3. Описание продукции (услуг)
4. Маркетинг и сбыт продукции (услуг)
5. Производственный план
6. Организационный план
7. Финансовый план
8. Направленность и эффективность проекта
9. Риски бизнеса
10. Приложения
Стоимость разработки бизнес-плана, при наличии у Заказчика всей необходимой информации – от 800 долларов США, срок – 12-16 рабочих дней.
Разработка финансовой концепции (ФК) для объектов коммерческой недвижимости
Назначение ФК .
Целями проведения финансово-экономических расчетов (далее Финансовая Концепция, или ФК) на этапе разработки КОНЦЕПЦИИ Объекта Девелопмента являются:
§ Определение инвестиционной привлекательности инвестиций в Объект Девелопмента для участников проекта – инвесторов и девелопера
§ Количественная оценка рисков инвестирования и запаса прочности проекта
§ Подготовка необходимых расчетных данных при оценке эффективности инвестированного капитала (без учета схемы финансирования) для принятия решений о целесообразности дальнейшей разработки проекта
§ Установление минимально необходимых требований к системе финансирования и расчет исходных данных для ведения переговоров с различными типами инвесторов
§ Расчет плана инвестиционных затрат для ведения переговоров с подрядными организациями
В результате разработки ФК формируется динамическая модель стратегических целей компании, учитывающая основные факторы внешней среды и внутренние особенности компании, которая используется для:
1. презентации генеральному инвестору видения относительно коммерческой эффективности его участия в Проекте с учетом всей совокупности технических, экономических и рыночных факторов
2. принятия решений по развитию Проекта строительства Объекта Девелопмента и оценке основных элементов затрат Проекта
3. расчета ориентировочных показателей для ведения переговоров с риэлтерскими фирмами по поводу продажи и сдачи в аренду объектов строительной продукции
ФК вместе с динамической моделью служит инвестору моделью бизнеса, по которой оценивается экономическая целесообразность проекта на этапе предпроектных проработок. Все прогнозы и обоснования в составе работ по разработке ФК выполняются с соблюдением установленного критерия степени достоверности усредненных оценок.
3. расчет коммерческой эффективности (жизнеспособности) Проекта в целом для инвестированного капитала по базисному варианту
4. анализ устойчивости Проекта и выявление факторов риска для последующего планирования задач риск-менеджмента
Результаты . Заказчик получает все необходимые данные для составления Декларации о намерениях, которая устанавливает для последующих этапов реализации Проекта (стадия «П», стадия «РД», инвестиционная фаза) следующие контрольные цифры:
§ прогнозные технико-экономические параметры объектов строительства
§ прогнозные сроки ввода в эксплуатацию объектов строительства
§ прогноз реализации строительной продукции
§ прогноз срока дисконтированной окупаемости Проекта
§ ожидаемую ставку доходности инвестора
§ оценку устойчивости Проекта в условиях неопределенности и рисков
§ запас финансовой прочности Проекта
План проведения маркетингового исследования рынка недвижимости
Курсовая работа >> МаркетингПоиска его составляющих, влияющих на управление маркетинговыми исследованиями , на исследование рынка недвижимости , в частности. Курсовая... ЗАКЛЮЧЕНИЕ Таким образом, проведение маркетинговых исследований на рынке недвижимости - это сложный многоступенчатый...
Рынок недвижимости (10)
Реферат >> ФинансыПредпринимателей на первичном рынке недвижимости . Снижение рисков на рынке , особенно при сделках с недвижимостью . Повышение роли маркетинговых исследований при...
Маркетинговое исследования потребителей рынка банковских услуг
Курсовая работа >> Маркетинг... на результаты маркетингового исследования потребительского рынка банковских услуг, а также проведя обзор позиции маркетинговой позиции банка на рынке ...
Виды мошенничества на рынке недвижимости и проблема обеспечения безопасности сделок
Реферат >> Экономика... на рынке недвижимости совершаются с попытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынке недвижимости ... мошенничества, связанные с приватизацией недвижимости . Данные маркетинговых исследований , проведенные Ассоциацией риелторов, показали...
Краткие маркетинговые исследования ресторанного рынка Москвы
Статья >> РекламаКраткие маркетинговые исследования ресторанного рынка Москвы Юрий Смирнов... мнению, не смотря на множество маркетинговых исследований данного рынка , мы можем... инвестировать именно в столичный рынок . Совмещая инвестиции в недвижимость с каким-то более...
В недвижимости можно выделить три основных направления исследования :
- Исследования/обзоры рынка в целом, либо отдельных его сегментов
- Исследование проектов строительства (объектов, территорий и т.д.) во всех сегментах рынка недвижимости
- Исследование и анализ существующих/действующих объектов недвижимости с каждом из сегментов
Исследования рынка недвижимости, в основном проводятся тремя разными методами :
1. Исследования рынка, путем классических методов desk research.
2. Исследование рынка путем проведения экспертных интервью.
3. Исследование потенциальных потребителей (обычно выполняется применительно к какому-либо конкретному объекту недвижимости с целью уточнения его потребительских характеристик или оценке его рыночной востребованности).
Компания АНТЕМА со своей работы ориентируется на комплексное применение всех трех методов исследования, применительно к каждому конкретному проекту или сегменту рынка недвижимости.
Анализ предстает в виде трех взаимозависимых исследований, которые подтверждают и дополняют друг друга, что даёт собственнику/инвестору наиболее полную картину рынка интересующего сегмента недвижимости и рыночных перспектив.
Основные исследовательские работы, выполняемые специалистами Компании Антема:
1. Определение и анализ зон влияния проектов/объектов недвижимости
- основные транспортные магистрали
- основные населенные пункты
- определение плотности и количества населения в зоне влияния
2. Анализ проектов/объектов недвижимости и местоположения
2.1 Анализ физических характеристик проектов/объектов недвижимости. Факторы, ограничивающие потенциальное использование Участка:
- рельеф участка местоположения
- форма участка, на котором расположен проект/объект недвижимости
- Наличие и характеристика подъездных путей
- наличие природных и техногенных объектов на участке/в составе проектов/объектов, ограничивающих использование
- обеспеченность коммуникациями
- градостроительные ограничения (высотность, красные линии, видовые линии и пр.)
2.2 Анализ существующих проектов/объектов недвижимости:
- определение основных потребительских характеристик
- определение основных качественных и технических характеристик
- определение класса проекта/объекта недвижимости
2.3 Анализ транспортной, пешеходной и визуальной доступности
2.4 Измерение автомобильного и пешеходного трафика по прилегающим трассам с целью определения объёма потенциальной целевой аудитории для объектов коммерческого строительства.
2.5 Анализ непосредственного окружения проектов/объектов недвижимости. Характеристика окружающей застройки:
- обследование и описание существующего окружения
- планируемое жилое и коммерческое строительство
- дорожное строительство
- анализ планов застройки и реконструкции объектов в ближайшем окружении по информации об имеющейся исходно-разрешительной документации, информации СМИ и других открытых источников, экспертные интервью
3. Анализ различных сегментов рынка недвижимости
3.1 Анализ всех сегментов рынка недвижимости района местоположения, тенденции развития:
- сбор и анализ информации о существующем предложении, характеристика и классификация предлагаемых объектов
- строящиеся объекты, проекты, представленные на открытом рынке
- уровень арендных ставок и цены продажи, вакантные площади (экспертная оценка)
4. Анализ наилучшего использования проектов/объектов недвижимости и разработка укрупнённой концепции развития анализируемой территории в целом
4.1 Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования Участка
4.2 Анализ сочетаемости различных вариантов использования Участка
4.3 Формирование концепции развития Участка исходя из наилучшего использования
4.5 Определение максимального выхода площадей различного функционального назначения, баланс территории
4.6 Характеристика потенциальных покупателей/арендаторов
4.7 Формирование прогнозных ставок аренды/цен продаж будущих площадей в соответствии с разработанной концепцией.
5. Экспертные интервью с ведущими игроками рынка недвижимости по исследуемым сегментам рынка
- классификация исследуемых сегментов рынка недвижимости района местоположения
- экспертная оценка объемов рынка по исследуемым сегментам
- перспективные районы нового строительства, районы массовой застройки
- крупные реализованные и планируемые проекты, заявленные на рынке
- экспертная оценка местоположения и типов недвижимости, рекомендуемых к строительству
- экспертная модель объекта - тип недвижимости по каждому из сегментов, объём
6. Проведение опросов потенциальных потребителей во всех исследуемых сегментах рынка
- Опрос потенциальных потребителей для определения потенциальной целевой аудитории исходя из концепции
- Опрос потенциальных потребителей для определения основных точек/мест концентрации целевой аудитории
- Подготовка и проведение массовых опросов потенциальной целевой аудитории
- Обработка и анализ полученных результатов
7. Проведение предброкериджа торговых и развлекательных площадей по коммерчсеким объектам недвижимости
- Формирование перечня якорных арендаторов
- Формирование перечня потенциальных арендаторов развлекательной зоны
- Формирование перечня арендаторов торговых площадей
- Определение интереса потенциальных арендаторов к проекту (тестирвоание концепции на потенциальных арендаторах, включая якорных)
- Формирование прогнозных ставок аренды и цен продаж, применительно к сформированному перечню арендаторов.
8. Проведение детального экономического анализа разработанной концепции и разработка экономической модели проекта/объекта недвижимости
9. Разработка проекта технического задания для разработки архитектурного проекта развития Участка
Введение
Приложения
Список литературы
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
В этой работе я также постараюсь рассмотреть различные аспекты выбора жилья и какие факторы являются приоритетными при выборе жилья, какова «справедливая цена» на жилье по мнению покупателей и некоторые другие вопросы.
Понятие недвижимости и ее виды
Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования
Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются:
· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
· низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
· несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
· разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:
· рынок земли (земельных участков),
· рынок жилья,
· рынок нежилых помещений,
· рынок промышленной недвижимости.
Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).
Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.
Размытость законодательной базы.
Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.
Низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).
Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Состояние рынка недвижимости Москвы в настоящее время
Анализируя динамику цен на новостройки Москвы за прошлый год, эксперты отмечают: в конце 2009-го стоимость квартир в новых домах значительно поднялась. В целом цены на московские новостройки за год выросли на 6,7% в долларовом эквиваленте и на 14,2% - в рублевом. К декабрю 2009-го цена предложения на многих объектах достигала 180 тысяч рублей за квадратный метр, и эта отметка стала самой высокой за последние несколько лет.
Первыми раскупались квартиры в новостройках эконом-класса; как показала практика, небольшие квартиры в современных новых домах в Москве пользуются высоким спросом, даже если речь идет не о центральных районах столицы. Квартиры в Марфино и Южном Тушино, которые предлагались к продаже по цене 75-100 тысяч рублей, находили своих владельцев еще на стадии строительства домов. Сегодня такие предложения, если и встречаются, то уже по цене выше 100 тысяч за квадрат. И именно с "вымыванием" самых ликвидных предложений по новостройкам специалисты риэлторской компании "НДВ-Недвижимость" связывают прошлогодний рост цен на жилье.
О грядущем дефиците жилья аналитики заявляли еще в конце 2008-го года. Сегодня становится понятно, что прогнозы подтвердились: в прошлом году застройщики не выходили на рынок с новыми проектами, а направляли все усилия на окончание строительства ранее начатых домов. Кроме того, около 80% новостроек Москвы было заморожено на предпроектной стадии, под влиянием сложной экономической ситуации.
Й: чего ждать покупателю от рынка?
Начало 2010 года ознаменовалось тем, что признаки дефицита жилья обозначились весьма четко. Объемы коммерческого и социального строительства резко снизились, и покупателям сегодня не так просто найти свободную квартиру в новостройке в Москве в подходящем районе. Кроме того, в Москве практически прекращена реконструкция кварталов старой застройки.
Экономическая ситуация внесла свои коррективы и в схему взаимодействия городской администрации и инвесторов. Если раньше строительство жилья для тех, кто стоит на очереди и для жителей сносимых домов частично финансировалось администрацией, а частично - передавалась инвесторами для реализации соцпрограмм, то теперь механизм изменился. В последние годы инвесторы предпочитают расплачиваться деньгами, и внебюджетный источник пополнения муниципального фонда, таким образом, скоро иссякнет. Финансы, которые поступают от инвесторов, не имеют целевого назначения, и уже совсем скоро городу придется взять на себя практически 100% социальных новостроек Москвы (тогда как раньше доля города составляла от 30% до 50% финансирования).
В наступившем году на капитальное строительство запланировано потратить 204 миллиарда рублей, и всего 17% этих средств будет направлено на жилищные программы. Столичные власти намерены профинансировать возведение 56 новых домов, и основную часть квартир в них предоставят льготникам и жителям "хрущевок", запланированных под снос.
Журналами Forbes и Эксперт были опубликованы рейтинги крупнейших компаний России, различающиеся как по объему выборки, так и по критериям отбора компаний. Если в рейтинг журнала Эксперт вошли ВСЕ крупнейшие компании России, то в журнал Forbes были включены только те компании, чьи акции не представлены на фондовом рынке. Прежде всего - это закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и группы компаний, ведущие общий бизнес и подконтрольные общему владельцу. В рамках представленного рейтинга журнала Forbes компании ранжировались по выручке, полученной в 2006 году. Данные о размере выручки предоставлялись самими компаниями.
Согласно рейтингу журнала Forbes, первое место в сфере промышленно-инфраструктурного строительства заняла компания Глобалстрой-инжиниринг, один из участников проекта Сахалин-2, в сфере жилищного строительства - в тройку лидеров вошли компании Дон-строй, СУ-155 и Главстрой (занявшие 2, 3, 4 места в рейтинге журнала Эксперт соответственно).
В рейтинг Эксперт-400 вошли 22 компании, занимающиеся строительством и одна риэлтерская компания - Миэль-Недвижимость. В рейтинг Forbes - 19 компаний и 3 риэлтерских компании - Миэль-Недвижимость, Инком и МИАН.
Результаты опросов Metrinfo.Ru
Народное мнение: цена важнее чем бренд
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru провел социологическое исследование на тему покупки жилья на первичном рынке.
Сперва москвичей спросили: «Представьте, пожалуйста, себе ситуацию, что Вы собираетесь купить квартиру. Скажите, Вы:
все сделали бы самостоятельно (нашли бы подходящее жилье, оформили документацию….);
воспользовались бы помощью знакомых или друзей;
воспользовались бы услугами частного маклера;
обратились бы в агентство недвижимости?»
6% опрошенных москвичей выбрали агентство недвижимости;
3% купили бы новостройку самостоятельно;
1% воспользовались бы помощью друзей и знакомых;
% доверился бы частному маклеру;
% пошло бы «другим путем».
Потом был задан следующий вопрос: «Представьте, что Вам пришлось выбирать: купить жилье у крупной компании с известным именем, но немного дороже или у неизвестной, но дешевле? Какую компанию Вы выберете?» При этом было уточнено, что обе компании гарантируют покупателю юридическую чистоту сделки.
4% выбрали неизвестную компанию;
3% остановились на известной компании;
2% поступили бы по-другому;
1% затруднились ответить на этот вопрос.
Народное мнение: 30-60 тыс.руб. - цена доступного метра
Какой должна быть цена «народного» жилья. Об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru расспрашивал непосредственно жителей Москвы. Было проведено социологическое исследование и начиналось оно с вопроса: «Какой должна быть стоимость квадратного метра в Москве, чтобы стать доступной для горожан?». Было предложено на выбор несколько вариантов этой стоимости.
Результаты опроса оказались такими:
До 30 тысяч рублей назвали 20% опрошенных;
60 тысяч рублей выбрали 44%;
80 тысяч рублей - 31%;
более 80 тысяч рублей - 5%.
Народное мнение: как влияют скидки на решение покупателя?
«Как Вы считаете, скидки - это реальная экономия или уловки продавцов? А может быть, они не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к покупке?», - вот такой витиеватый вопрос был задан людям. Ну, а что бы им не запутаться, были предложены варианты ответов:
Скидки - это реальная экономия;
Скидки - это уловки продавцов;
Скидки не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к совершению покупки.
% опрошенных (несколько меньше половины участников опроса) считают, что скидки - это уловки продавцов, всегда и везде извлекающих сплошную выгоду для себя;
% полагают, что скидки не имеют реальной экономической выгоды, но, действительно, могут стать стимулом для покупателя;
% уверены в том, что скидки - это реальная экономия;
% имеют другое мнение;
% затруднились ответить.
Народное мнение: 6 подмосковных соток лучше турецкого берега
Журнал Metrinfo.ru провел социологическое исследование на эту тему. Был задан вопрос: «Представьте себе, пожалуйста, ситуацию, - у Вас есть некая сумма денег и перед Вами стоит выбор - купить домик в Подмосковье или за те же деньги, но жильё за границей. Чему бы вы отдали предпочтение?».
2% опрошенных - купили бы домик в Подмосковье (разница с прошлогодним показателем всего 0,5%)
2% - купили бы домик за границей;
6% - затруднились с ответом.
Народное мнение: кто хочет жить на высоте?
«Хотели бы лично Вы жить в высотке?» - спросили у жителей Москвы.
Нет - ответили нам 58% опрошенных;
Да - заявили 42% респондентов.
Затем уже тех, кто хотел бы жить в высотном доме, спросили, на каком этаже они желали бы поселиться. Выяснилось, что:
3% импонирует высота от 1 до 9 этажа;
9% - остановились на цифрах от 10 до 19 этажа;
9% - предпочли рамки от 20 до 29 этажа;
9% опрошенных выбрали диапазон от 30 до 40 этажа;
4% - согласны жить на любом этаже.
Народное мнение: москвичи не готовы менять столицу на Подмосковье
Для начала задали общий вопрос «Удовлетворены ли Вы своими жилищными условиями?».
«Нет» - ответило 37,7% опрошенных горожан;
«Да» - считают 62,3% респондентов.
Затем следовал второй вопрос: «Согласились бы Вы обменять (без финансовых затрат) свою квартиру в Москве на квартиру площадью в два раза больше, но в Подмосковье? (от 15 до 30 км. от МКАД)». Объясним, почему выбрали именно такое расстояние от Москвы: в этой зоне цены примерно в два раза меньше московских. Ближе к Москве - стоимость возрастает, и предложенную операцию уже не проведешь.
Вот как ответили нам участники опроса на этот вопрос:
«Однозначно - да» - 1,8%;
«Скорее да, чем нет» - 5,3 %;
«Скорее нет, чем да» - 17,5%;
«Однозначно - нет» - 75,4%.
Народное мнение: недвижимость сбережет деньги
«Слышали ли вы о том, что в кризис, квартиры в Москве начали дешеветь?», - задали первый вопрос участникам опроса.
Нет, впервые об этом слышу - заявили нам 55% опрошенных.
Да, слышал(а) - подтвердили 45%.
Следующий вопрос звучал так: «Раньше (до кризиса) считалось очень выгодным вкладывать деньги в недвижимость, а сейчас? Как вы считаете?».
Да, выгодно, - так ответили 56% участников опроса;
нет, не выгодно - заявили 14%;
затруднились с ответом 30%.
рынок недвижимость
«Помимо недвижимости люди предпочитают сохранять от инфляции сбережения на банковских счетах, хранить наличные деньги, покупать драгоценности, покупать акции предприятии. Как Вы полагаете, а какой способ наилучший?» - расспрашивали москвичей и дальше. Вот какую раскладку получили:
на банковском счете - так сказали 27,1%;
в недвижимости - 25,7%;
в акциях предприятий - 14,3%
в драгоценных металлах, камнях - 11,4%;
у меня нет сбережений - 4,7%;
в наличных деньгах - 2,9%;
другое - 7,1%;
затруднились с ответом - 7,1%.
Результаты опросов студентов Финансовой Академии (17-19 лет)
Было опрошено 50 студентов. Задано 16 вопросов. И вот результат.
3.Какой должна быть стоимость квадратного метра в Москве, чтобы стать доступной для горожан?». Было предложено на выбор несколько вариантов этой стоимости.
·До 30 тысяч рублей
·31-60 тысяч рублей
·61-80 тысяч рублей
·более 80 тысяч рублей
7.Если да, то на каком этаже вы желали бы поселиться(ответы на вопрос давали только те, кто ответил на предыдущий положительно).
·высота от 1 до 9 этажа;
·от 10 до 19 этажа;
·от 20 до 29 этажа;
·от 30 до 40 этажа;
·«Однозначно - да»
·«Скорее да, чем нет»
·«Скорее нет, чем да»
·«Однозначно - нет»
·на банковском счете
·в недвижимости
·в акциях предприятий
·у меня нет сбережений
·в наличных деньгах
·другое
·затруднились с ответом
13.Ваш пол
14.Кол-во человек в семье
15.Что будет являться приоритетным для Вас при покупке квартиры
16.Назовите известные Вам строительные компании.
Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. К 2010 году клиенты стали постепенно возвращаться на рынок: застройщики стали регулировать рынок, снижая объемы строительства.
Также мы можем сделать вывод о том, какие факторы являются решающими при покупке жилья, особенно эконом класса.
Приложения
Уважаемый респондент!
Наша организация проводит маркетинговое исследование с целью выявлений предпочтений покупателей в выборе и покупке сотовых недвижимости. Просим Вас принять участие в опросе и ответить на поставленные в анкете вопросы. Анкета анонимная, фамилию, имя и отчество указывать не следует.
Заранее благодарим Вас за помощь!
1.«Представьте, пожалуйста, себе ситуацию, что Вы собираетесь купить квартиру. Скажите, Вы:
·все сделали бы самостоятельно (нашли бы подходящее жилье, оформили документацию….);
·воспользовались бы помощью знакомых или друзей;
·воспользовались бы услугами частного маклера;
·обратились бы в агентство недвижимости?»
2.Представьте, что Вам пришлось выбирать: купить жилье у крупной компании с известным именем, но немного дороже или у неизвестной, но дешевле? Какую компанию Вы выберете?» Обе компании гарантируют покупателю юридическую чистоту сделки.
3.Какой должна быть стоимость квадратного метра в Москве, чтобы стать доступной для горожан?».
·До 30 тысяч рублей
·31-60 тысяч рублей
·61-80 тысяч рублей
·более 80 тысяч рублей
4.«Как Вы считаете, скидки - это реальная экономия или уловки продавцов? А может быть, они не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к покупке?»
·Скидки - это реальная экономия;
·Скидки - это уловки продавцов;
·Скидки не имеют реальной экономической выгоды, но стимулируют к совершению покупки.
.Представьте себе, пожалуйста, ситуацию, - у Вас есть некая сумма денег и перед Вами стоит выбор - купить домик в Подмосковье или за те же деньги, но жильё за границей. Чему бы вы отдали предпочтение?
6.«Хотели бы лично Вы жить в высотке?»
.Если да, то на каком этаже вы желали бы поселиться.
·высота от 1 до 9 этажа;
·от 10 до 19 этажа;
·от 20 до 29 этажа;
·от 30 до 40 этажа;
·согласны жить на любом этаже.
8.Удовлетворены ли Вы своими жилищными условиями?
9.Согласились бы Вы обменять (без финансовых затрат) свою квартиру в Москве на квартиру площадью в два раза больше, но в Подмосковье? (от 15 до 30 км. от МКАД)
·«Однозначно - да»
·«Скорее да, чем нет»
·«Скорее нет, чем да»
·«Однозначно - нет»
10.Слышали ли вы о том, что в кризис, квартиры в Москве начали дешеветь?
11.Раньше (до кризиса) считалось очень выгодным вкладывать деньги в недвижимость, а сейчас? Как вы считаете?
.Помимо недвижимости люди предпочитают сохранять от инфляции сбережения на банковских счетах, хранить наличные деньги, покупать драгоценности, покупать акции предприятии. Как Вы полагаете, а какой способ наилучший?
·на банковском счете
·в недвижимости
·в акциях предприятий
·в драгоценных металлах, камнях
·у меня нет сбережений
·в наличных деньгах
·другое
·затруднились с ответом
13.Ваш пол
14.Кол-во человек в семье
15.Что будет являться приоритетным для Вас при покупке квартиры (расставьте цифры, исходя из значений 1-наиболее значимо, 8-наименее значимое):
·Цена (насколько низкая или наоборот высокая цена оправдывает все, к примеру, низкая оправдывает возможные недостатки)
·Сама квартира (планировка, ремонт, если есть, чисто психологические ощущения)
·Вид из окон (насколько он приоритетен, к примеру, если квартира устраивает, дом неплохой, а вид не фонтан или наоборот, квартира средняя, а вид-супер)
·Дом(сам дом, соседи, подъезд)
·Микрорайон (что вокруг дома, там всякие площадки или парки или магазины доступные)
·Район (инфраструктура, насколько важна близость садов и школ для детей, если вы уже определились, к примеру с садом и школой и они устраивают, готовы ради какого-то предложения сорваться на другой конец города, где все другое и вы там не ориентируетесь+ транспортная доступность центра и выездов из города)
·Близость метро (не важно есть машина или нет, но предположим вы без нее и есть вариант пешочком до метро минут 10-15 или же ехать на транспорте)
·Ликвидность квартиры (если, к примеру, возможно будете ее продавать, сейчас она вас устраивает как вариант для вас, но насколько она будет ликвидна лет через 5)
16.Назовите известные Вам компании в строительной области.
Социально - демографический портрет респондентов
пол% от общего числамуж66жен34кол-во человек в семье223364445126472
Список литературы
1.ГК РФ
2.
.
.
.
.
.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
