Koordinasi hasil penilaian real estat diperoleh dengan metode yang berbeda. Koordinasi hasil penilaian real estat

Metode penilaian yang berbeda saat digunakan pendekatan yang berbeda dapat memberikan hasil yang tidak seimbang dalam menentukan nilai suatu usaha. Di pasar yang ideal, ketiga pendekatan harus mengarah pada jumlah nilai yang sama, tetapi dalam praktiknya, nilai yang diperoleh dengan metode yang berbeda dapat berbeda secara signifikan (dari 5 hingga 50% atau bahkan lebih, terutama ketika mengevaluasi bisnis). Dalam hal ini, Standar Penilaian Federal Rusia dan Standar Internasional mengajukan persyaratan untuk pengurangan hasil yang berbeda dalam kerangka "nilai total nilai subjek penilaian".

Nilai total nilai objek penilaian- nilai nilai objek penilaian, diperoleh sebagai hasil generalisasi hasil perhitungan nilai objek penilaian oleh penilai dengan menggunakan berbagai pendekatan penilaian dan metode penilaian. Untuk menyatukan nilai-nilai yang berbeda dari nilai yang diperoleh dengan pendekatan klasik untuk penilaian, hasilnya direkonsiliasi.

Koordinasi hasil penilaian adalah memperoleh penilaian akhir properti dengan menimbang dan membandingkan hasil yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan penilaian yang berbeda.

Untuk menyepakati hasil, perlu untuk menentukan "bobot", yang dengannya nilai yang diperoleh individu sebelumnya akan membentuk nilai pasar akhir properti, dengan mempertimbangkan semua parameter signifikan berdasarkan pendapat ahli dari penilai . Rekonsiliasi hasil yang diperoleh dengan pendekatan penilaian yang berbeda dilakukan sesuai dengan rumus:

dimana C adalah total – total biaya objek penilaian;

C zp, C cn, C dp - biaya ditentukan oleh biaya, pendekatan komparatif dan menguntungkan;

K zp, K cn, K dp - faktor pembobotan yang sesuai yang dipilih untuk setiap pendekatan penilaian.

Sehubungan dengan koefisien ini, persamaan terpenuhi:

Ketika menyepakati penentuan bobot setiap pendekatan, hal-hal berikut dipertimbangkan (secara ahli): kelengkapan dan keandalan informasi; kesesuaian untuk tujuan; keuntungan dan kerugian dari pendekatan dalam situasi tertentu, dll.

Bobot yang dipilih untuk setiap pendekatan penilaian dibulatkan ke 10% terdekat (lebih jarang hingga 5%) untuk menggunakan bobot ini untuk rekonsiliasi. Bobot yang dibulatkan digunakan untuk menghitung nilai yang disepakati dari properti yang dinilai. Nilai yang dihasilkan dibulatkan.

Tabel 1.2 memberikan analisis komparatif dari pendekatan tradisional untuk menilai nilai perusahaan.

Tabel 1.2

Analisis komparatif pendekatan untuk menilai nilai perusahaan

	Keuntungan	Kekurangan
Mahal	Memperhatikan pengaruh faktor produksi dan ekonomi terhadap perubahan nilai aset. Memberikan penilaian tingkat perkembangan teknologi, dengan mempertimbangkan tingkat penyusutan aset. Perhitungan didasarkan pada dokumen keuangan dan akuntansi, mis. hasil penilaian lebih terbukti	mencerminkan nilai masa lalu. Tidak memperhitungkan situasi pasar pada tanggal penilaian. Tidak memperhitungkan prospek pengembangan perusahaan. Tidak memperhitungkan risiko. Statis. Tidak ada hubungan dengan hasil perusahaan saat ini dan masa depan
Menguntungkan	Memperhitungkan perubahan pendapatan di masa depan, biaya Memperhitungkan tingkat risiko (melalui tingkat diskonto). Mempertimbangkan kepentingan investor	Kesulitan memprediksi hasil dan biaya di masa depan. Dimungkinkan untuk menggunakan beberapa tingkat pengembalian, yang membuatnya sulit untuk membuat keputusan. Tidak memperhitungkan kondisi pasar. Kompleksitas perhitungan
Komparatif (pasar)	Berdasarkan data pasar nyata Mencerminkan praktik penjualan dan pembelian yang ada Mempertimbangkan pengaruh faktor industri (regional) terhadap harga saham suatu perusahaan	Itu tidak secara jelas mencirikan fitur-fitur pelatihan organisasi, teknis, keuangan perusahaan. Hanya informasi sejarah yang diperhitungkan. Membutuhkan banyak koreksi terhadap informasi yang dianalisis. Tidak memperhitungkan ekspektasi masa depan investor

Berdasarkan data tersebut, kita dapat menyimpulkan bahwa tidak satupun dari mereka dapat digunakan sebagai yang utama. Oleh karena itu, untuk menentukan nilai akhir dari nilai pasar perusahaan, kelebihan dan kekurangan dari pendekatan yang digunakan dan kualitas informasi yang diperoleh dianalisis dengan pemberian bobot koefisien untuk masing-masing pendekatan.

Menurut para peneliti di bidang penilaian bisnis V.E. Esipov, G.A. Makhovikova, V.V. Terekhova, A.N.Damshakova, penerapan langsung metode klasik di Rusia sulit karena alasan objektif :

1. Keterbelakangan pasar sekuritas Rusia.

2. Kerahasiaan informasi, yang mengarah pada kerumitan penggunaan, pertama-tama, pendekatan komparatif.

3. Perlunya melakukan banyak penyesuaian terkait kurangnya transparansi dalam laporan keuangan. Untuk penilaian, manajemen harus menggunakan data akuntansi manajemen, yang harus disesuaikan dengan tujuan penilaian.

4. Ketidakpastian dengan perencanaan jangka panjang dalam konteks Rusia (sebagai aturan, kegiatan di Rusia direncanakan selama satu tahun) menyebabkan kesulitan dalam menerapkan metode penilaian yang menguntungkan. Pada dasarnya, data historis dari periode sebelumnya digunakan.

5. Penilaian akuntansi aset secara signifikan diremehkan dibandingkan dengan nilai pasar, yang mengarah ke meremehkan nilai aset bersih. Sebuah revaluasi pasar dari semua aset tetap dan aset tidak berwujud diperlukan.

6. Metode penilaian tradisional memberikan hasil "titik" dalam waktu, yang tidak dapat digunakan untuk manajemen operasional atau strategis perusahaan. Tak satu pun dari situasi wajib untuk penilaian menyarankan kemungkinan pemantauan lebih lanjut.

7. Kesulitan dalam mencari informasi dan perhitungan yang rumit. Menggunakan penilaian bisnis secara teratur harus sesederhana mungkin dan hasilnya jelas.

Jadi, dari pendekatan penilaian yang ada, metode pendapatan paling akurat mencerminkan nilai perusahaan sebagai bisnis, yaitu mekanisme kerja yang menghasilkan keuntungan. Namun, penggunaan data perkiraan menimbulkan keraguan pada keakuratan perhitungan. Sumber informasi untuk menggunakan metode komparatif sangat terbatas. pasar Rusia kontrol perusahaan (kebangkrutan dan merger dan akuisisi) beroperasi terutama di luar pasar saham terorganisir dan volume redistribusi saham dalam ekonomi (industri) Rusia, yang terjadi di luar pasar terorganisir, pada prinsipnya, sulit untuk diperkirakan. Akibatnya, dalam kondisi Rusia, pendekatan properti untuk penilaian perusahaan seringkali paling relevan. Hal ini terutama disebabkan oleh ketersediaan sumber informasi yang andal dan dapat diakses untuk perhitungan (karena basis informasi utama dari pendekatan properti adalah neraca perusahaan), serta penggunaan, sampai batas tertentu, dari yang terkenal , tradisional untuk ekonomi domestik, pendekatan biaya untuk menilai nilai suatu perusahaan. Tetapi kelemahan utama dari pendekatan properti adalah tidak memperhitungkan kemungkinan masa depan perusahaan dalam memperoleh laba bersih. Juga, menghitung biaya berdasarkan pendekatan mahal tidak memungkinkan untuk mengidentifikasi sumber penciptaan nilai, dan, oleh karena itu, mengecualikan pengelolaannya.

Dengan demikian, sebagian besar ahli di bidang penilaian sampai pada kesimpulan bahwa dasar metodologis penilaian bisnis tidak sempurna. "Teknik yang menawarkan satu perkiraan tertimbang dari nilai bisnis dapat digunakan semata-mata untuk tujuan menjual bisnis dalam satu atau lain bentuk." Tetapi bagaimana jika manajer membutuhkan nilai bisnis bukan untuk penjualan, tetapi untuk membentuk strategi dan membuat keputusan manajemen yang bertujuan untuk menerapkan pendekatan nilai kepada manajemen? Pada saat yang sama, metode penilaian bisnis untuk membuat keputusan manajemen yang diusulkan oleh ekonom Barat Modigliani, Damodaran, Copeland tidak menemukan penerapannya di Rusia, serta di negara-negara lain dengan pasar yang muncul dan tidak efektif, yang dicirikan oleh sejumlah masalah serupa, seperti tingkat ketergantungan yang tinggi pada investasi asing dan pinjaman dengan latar belakang, sebagai aturan, utang internal dan / atau eksternal yang cukup besar, kelemahan dan ketidakstabilan sektor keuangan karena beban bank dengan kredit macet yang signifikan dari perusahaan, infrastruktur terbelakang, kerangka peraturan yang tidak sempurna, sistem terbelakang laporan keuangan emiten atau ketidakpatuhannya terhadap standar internasional dan opasitas informasi terkait dan risiko tingkat tinggi, opasitas informasi, di mana tidak ada pasar saham yang berkembang, dan, oleh karena itu, tidak ada penilaian pasar dari perusahaan itu sendiri. Dan karena tingkat efisiensi pasar yang rendah, tidak ada metode penilaian bisnis yang sepenuhnya disesuaikan di gudang perusahaan domestik.

Penilaian real estat adalah pendapat ahli yang didasarkan secara metodis tentang nilai objek real estat, atau proses penentuan nilainya.

Hasil penilaian dikoordinasikan menggunakan 3 pendekatan berbeda: komparatif, mahal, dan menguntungkan.

Pendekatan komparatif untuk penilaian real estat didasarkan pada informasi tentang transaksi terakhir dengan properti serupa di pasar dan perbandingan real estat yang dinilai dengan analog.

Keuntungan dari pendekatan komparatif adalah:

pendekatan paling sederhana;

sehat secara statistik;

menyarankan metode koreksi;

menyediakan data untuk pendekatan lain dalam penilaian.

Kelemahan dari pendekatan komparatif adalah:

membutuhkan pasar yang aktif;

data komparatif tidak selalu tersedia;

membutuhkan pengenalan amandemen, yang sebagian besar mempengaruhi keandalan hasil;

berdasarkan peristiwa masa lalu, tidak termasuk ekspektasi masa depan.

Pendekatan biaya adalah seperangkat metode untuk menilai nilai suatu objek real estat berdasarkan penentuan biaya yang diperlukan untuk memulihkan atau mengganti objek real estat, dengan mempertimbangkan penyusutannya. Pendekatan biaya didasarkan pada prinsip substitusi, yang dengannya diasumsikan bahwa pembeli yang wajar tidak akan membayar lebih untuk properti daripada biaya membangun properti dengan utilitas serupa dengan properti yang sedang dinilai.

Manfaat dari pendekatan biaya:

Saat mengevaluasi objek baru, pendekatan biaya adalah yang paling dapat diandalkan.

Pendekatan ini disarankan atau hanya mungkin dalam kasus berikut:

analisis teknis dan ekonomi dari biaya konstruksi baru;

justifikasi kebutuhan untuk memperbarui fasilitas yang ada;

penilaian bangunan khusus;

saat mengevaluasi objek di sektor pasar "pasif";

analisis efisiensi penggunaan lahan;

penyelesaian masalah obyek asuransi;

penyelesaian masalah perpajakan;

ketika menyetujui nilai objek real estat yang diperoleh dengan metode lain.

Kekurangan dari pendekatan biaya:

Biaya tidak selalu setara dengan nilai pasar.

Upaya untuk mencapai hasil penilaian yang lebih akurat disertai dengan peningkatan biaya tenaga kerja yang cepat.

Selisih antara biaya perolehan properti yang dinilai dan biaya konstruksi baru properti yang persis sama, karena akumulasi penyusutan dikurangkan dari biaya konstruksi selama proses penilaian.

Masalah dalam menghitung biaya reproduksi bangunan tua.

Kesulitan menentukan jumlah akumulasi keausan bangunan dan struktur tua.

Penilaian terpisah sebidang tanah dari bangunan.

Penilaian Bermasalah kavling tanah di Rusia.

Pendekatan berbasis pendapatan untuk penilaian real estat mencerminkan motivasi pembeli real estat yang menguntungkan: pendapatan masa depan yang diharapkan dengan karakteristik yang diperlukan. Mengingat bahwa ada hubungan langsung antara ukuran investasi dan manfaat dari penggunaan komersial dari investasi, nilai real estat didefinisikan sebagai nilai hak untuk menerima pendapatan yang dihasilkannya.

Keuntungan utama yang dimiliki pendekatan penilaian real estat yang menguntungkan dibandingkan dengan pasar dan biaya adalah lebih mencerminkan pandangan investor tentang real estat sebagai sumber pendapatan, mis. kualitas properti ini diperhitungkan sebagai faktor harga utama. Pendekatan penilaian pendapatan berkaitan erat dengan metode pasar dan biaya.

Nilai rata-rata tertimbang dari nilai properti (V) diambil sebagai nilai pasarnya.

Koefisien signifikansi perkiraan nilai objek real estat, yang diperoleh dengan pendekatan biaya, komparatif dan pendapatan, masing-masing; - nilai total estimasi real estat sesuai dengan pendekatan biaya, ribu rubel; - total nilai estimasi real estat menurut pendekatan komparatif, ribu rubel; - nilai total objek real estat dengan pendekatan pendapatan, ribu rubel

Sehubungan dengan koefisien-koefisien tersebut, persamaan harus dipenuhi:

Dengan demikian, nilai rata-rata tertimbang dari nilai properti (V) adalah:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, ribu rubel.

KESIMPULAN

Pasokan di pasar layanan
pasar pasokan Masalah perumahan, mungkin, telah dan tetap relevan setiap saat, namun, tidak seperti masalah perumahan biasa, pertanyaan tentang tempat tinggal sementara di kota asing agak ...

Buka Rumah Perusahaan Saham Gabungan
Sebuah rencana bisnis adalah dokumen yang berisi aspek-aspek utama dari usaha bisnis masa depan. Ini menganalisis tantangan yang mungkin dihadapi pengusaha dan juga mengidentifikasi cara untuk ...

Perhitungan ekonomi operasi rekahan hidrolik
Rekah hidrolik adalah metode stimulasi lubang bawah yang paling umum. Inti dari proses ini terletak pada injeksi cairan ke dalam formasi permeabel di bawah tekanan ...

Tahap terakhir dalam menentukan nilai objek real estat yang dinilai adalah prosedur untuk menyetujui hasil yang diperoleh oleh penilai ketika menerapkan berbagai pendekatan dan metode (diabadikan dalam standar internasional dan Rusia. kegiatan penilaian) dalam kaitannya dengan satu objek dalam satu proses (tugas untuk penilaian).

Perlunya melakukan prosedur ini karena dalam banyak kasus penerapan pendekatan dan metode yang berbeda memberikan hasil biaya yang tidak sama (kadang-kadang perbedaan perhitungan harga pasar mencapai hingga
50%). Alasan untuk ini adalah bahwa sebagian besar pasar tidak sempurna, pengguna potensial dapat salah informasi, dan produsen dapat menjadi tidak efektif.

Rekonsiliasi hasil penilaian- ini adalah memperoleh nilai akhir dari objek penilaian objek dengan menimbang dan membandingkan hasil yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan yang berbeda untuk penilaian.

Nilai total nilai objek penilaian- ini adalah nilai yang paling mungkin dari nilai objek penilaian, diperoleh sebagai hasil dari generalisasi hasil perhitungan nilai objek penilaian oleh penilai dengan menggunakan berbagai pendekatan dan metode penilaian. Ini dapat disajikan dalam bentuk nilai moneter tunggal, atau rentang nilai nilai yang paling mungkin.

Sebagai aturan, salah satu pendekatan yang digunakan sebagai hasil penilaian dianggap dasar, dua lainnya diperlukan untuk menyesuaikan hasil yang diperoleh. Ini memperhitungkan signifikansi dan penerapan setiap pendekatan dalam situasi tertentu. Karena keterbelakangan pasar, kekhususan objek atau kurangnya informasi yang tersedia, beberapa pendekatan dalam situasi tertentu tidak dapat diterapkan.

Untuk menyepakati hasil, perlu untuk menentukan "bobot", yang dengannya nilai yang diperoleh individu sebelumnya akan membentuk nilai pasar akhir properti, dengan mempertimbangkan semua parameter signifikan berdasarkan pendapat ahli dari penilai .

Kesepakatan hasil yang diperoleh dengan pendekatan penilaian yang berbeda dilakukan sesuai dengan rumus (27):

di mana Dengan hasil.- total biaya objek penilaian;

Dengan usaha patungan- biaya ditentukan oleh pendekatan komparatif;

Dengan gaji- biaya ditentukan oleh pendekatan biaya;

Dengan DP- biaya ditentukan oleh pendekatan pendapatan;

k 1, k 2, k 3- bobot yang sesuai dipilih untuk setiap pendekatan penilaian.

Sehubungan dengan koefisien pembobotan, persamaan harus dipenuhi:

Faktor pembobot untuk merekonsiliasi hasil yang diperoleh dalam biaya total dibulatkan ke 10% terdekat (lebih jarang sampai 5%). Pembulatan diperlukan karena fakta bahwa bobot yang tidak dibulatkan memberi pelanggan laporan gagasan yang salah tentang keakuratan hasil yang diperoleh.

Berdasarkan bobot yang dibulatkan, nilai yang disepakati dari properti yang dinilai dihitung dengan mengalikan nilai yang diperoleh dengan setiap pendekatan dengan bobot pendekatan yang dibulatkan. Nilai yang dihasilkan dalam unit moneter dibulatkan.

Saat menyetujui, perlu mempertimbangkan:

Kelengkapan dan keakuratan informasi;

Kesesuaian prosedur penilaian dengan tujuan penilaian;

Keuntungan dan kerugian dari pendekatan dalam situasi tertentu.

Dengan demikian, nilai total nilai hanyalah harga yang paling mungkin dari properti yang dinilai.

Di antara banyak metode untuk menentukan faktor pembobotan dan menyepakati hasil yang diperoleh adalah sebagai berikut:

metode analisis logis;

Metode analisis hierarki;

Metode pencocokan kriteria, dll.

Metode analisis logis terdiri dari pilihan koefisien bobot ketika menyetujui hasil penilaian secara ahli, berdasarkan analisis logis yang dilakukan oleh penilai, dengan mempertimbangkan semua parameter yang signifikan. Metode ini adalah yang paling umum dalam praktik penilaian.

Misalnya, perlu untuk menentukan nilai objek real estat jika hasil berikut diperoleh saat menentukan nilai oleh penilai (Tabel 23).

Komentar atas hasil: dalam hal ini, “bobot” terbesar (70%) diberikan pada pendekatan pendapatan, karena subjek penilaian adalah bangunan industri yang menghasilkan pendapatan yang stabil. Pendekatan biaya diberi “bobot” yang lebih rendah (30%) karena fakta bahwa biaya reproduksi tidak selalu sesuai dengan nilai pasar. Pendekatan komparatif tidak diterapkan, karena penilai tidak menemukan objek yang serupa.

Tabel 23

Implementasi metode analisis logis

Metode analisis hierarki berkembang pada awal 70-an abad XX. Matematikawan Amerika Thomas Saaty sebagai prosedur pendukung keputusan, yang disebutnya "Proses hierarki analitis". Penulis edisi Rusia telah menerjemahkan judul ini sebagai "Metode Analisis Hirarki".

Metode ini termasuk dalam kelas kriteria dan aktif digunakan pada saat ini, termasuk dalam kegiatan penilaian. Metode ini didasarkan pada prosedur hierarkis untuk mengevaluasi alternatif. Mari kita wakili sebagai berikut:

Level 0: tujuannya adalah untuk menilai bobot pendekatan penilaian;

Level 1: kriteria - keandalan hasil yang diperoleh; kesesuaian dengan tujuan penilaian;

Level 2: kriteria - keandalan berdasarkan keandalan informasi; keandalan karena luasnya informasi.

Jumlah level bisa tidak terbatas. Namun, dalam hal ini, kondisi berikut harus dipenuhi: setiap level harus diungkapkan oleh level yang mengikutinya. Jadi, misalnya, kriteria level 1 "keandalan hasil yang diperoleh" dapat diungkapkan oleh level 2, dan level 2 harus diungkapkan oleh level 3, dan seterusnya. Dalam praktiknya, mereka lebih sering terbatas pada tingkat pertama. Tahap selanjutnya dalam penerapan metode analisis hierarki adalah memperoleh penilaian dari setiap alternatif untuk setiap kriteria.

Misalnya, Anda perlu menentukan faktor pembobotan untuk menghitung nilai suatu objek penilaian menggunakan metode analisis hierarki. Untuk memperbaiki hasil membandingkan pasangan alternatif, dapat digunakan skala penilaian (Tabel 24).

Hasil perbandingan berpasangan dan perhitungan koefisien bobot dicatat dalam bentuk tabel (Tabel 25).

Penjelasan untuk tabel. 25: Pecahan 3/1 ditulis pada perpotongan garis "Biaya" dan kolom "Menguntungkan". Hal ini mengungkapkan pendapat penilai bahwa pendekatan "Biaya" dalam situasi ini memiliki keunggulan moderat atas pendekatan pendapatan, yaitu. signifikansi pendekatan biaya dalam kesepakatan akhir tiga kali lebih tinggi daripada pendekatan pendapatan. Alasan selanjutnya serupa.

Menurut hasil perhitungan, nilai yang dinormalisasi untuk tujuan penyelarasan hasil dibulatkan dan diubah menjadi persen (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

Algoritmenya sama ketika menetapkan faktor pembobotan untuk hasil biaya yang diperoleh dengan pendekatan lain.

Tabel 24

Skala untuk mengevaluasi hasil membandingkan alternatif

Tabel 25

Perhitungan koefisien bobot dengan metode analisis hierarki berdasarkan
hasil perbandingan berpasangan dari alternatif

Metode pencocokan kriteria. Untuk menentukan bobot dari berbagai pendekatan, metode ini menggunakan empat kriteria objektif, dipilih atas kebijaksanaan penilai, yang menggambarkan keuntungan atau kerugian individu dari metode perhitungan yang diterapkan, dengan mempertimbangkan karakteristik penilaian objek tertentu.

Perhitungan "bobot" dari metode yang digunakan dilakukan dalam beberapa tahap:

1) matriks faktor dibangun di mana setiap pendekatan diberikan empat jenis poin sesuai dengan empat kriteria (ada lebih banyak kriteria, oleh karena itu, ada lebih banyak poin);

2) jumlah poin dari setiap pendekatan ditentukan, kemudian - pendekatan yang digunakan;

3) sehubungan dengan jumlah poin pendekatan ini dengan jumlah poin dari semua pendekatan yang digunakan, bobot pendekatan yang dihitung ditentukan, sebagai persentase;

4) perkiraan bobot pendekatan dibulatkan ke 10% terdekat, lebih jarang - 5%.

Misalnya, perlu menentukan nilai total nilai objek penilaian menggunakan metode kriteria pencocokan. Hasil penilaian objek yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan pendapatan, komparatif dan biaya, serta pendapat penilai menurut kriteria yang telah ditetapkan disajikan dalam tabel. 26.

Tabel 26

Metode untuk merekonsiliasi hasil penilaian

Tujuan menyelaraskan hasil yang diperoleh dengan menggunakan metode yang digunakan adalah untuk mengidentifikasi, dalam kerangka masalah yang dipecahkan, kelebihan dan kekurangan masing-masing, dan dengan demikian, untuk menentukan perkiraan biaya tunggal. Kelebihan (kekurangan) masing-masing metode dalam menilai nilai suatu benda ditentukan dengan kriteria sebagai berikut:

• 1. Kemampuan untuk mencerminkan niat sebenarnya dari calon pembeli atau penjual.
• 2. Kualitas dan luasnya informasi awal yang menjadi dasar analisis dilakukan.
• 3. Kemampuan metode yang digunakan untuk memperhitungkan fluktuasi pasar dan biaya dana.
• 4. Kemampuan untuk mempertimbangkan karakteristik khusus dari subjek penilaian.

Proses konsolidasi hasil yang diperoleh dengan pendekatan yang berbeda mengarah, dengan mempertimbangkan penyesuaian tambahan, ke penetapan biaya akhir, yang mencapai tujuan penilaian.

Nilai total rata-rata tertimbang dihitung menggunakan rumus

S P = V menikahi S menikahi + V zat S zat + V dok S dok , di mana

S cf, S zat, S dox - biaya objek - diperoleh dengan menggunakan pendekatan komparatif, biaya dan pendapatan, masing-masing;

V cf, V zat, V dox adalah faktor pembobot dari hasil yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan komparatif, biaya dan pendapatan secara berturut-turut, dan

V cf + V zat + V tox = 1

Dalam pekerjaan ini, prosedur peringkat (metode analisis hierarki) digunakan. Pemeringkatan adalah susunan hasil penilaian yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan (metode) yang berbeda dalam rangka peningkatan mutu. Untuk pemeringkatan, pertama-tama perlu dirumuskan kriteria kualitas yang akan dibandingkan dengan hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan (metode) yang berbeda.

Selain itu, bukan pendekatan (metode) yang dijadikan bahan perbandingan, melainkan hasil dari penggunaan pendekatan (metode) tersebut.

Kriteria kualitas dirumuskan untuk ketiga pendekatan tersebut.

Penting untuk dicatat bahwa tidak mungkin menghindari subjektivitas dalam menyetujui hasil, seperti dalam keseluruhan proses penilaian. Hanya mungkin dengan bantuan beberapa metode, teknik, prosedur untuk mencoba mengurangi tingkat subjektivitas, termasuk ketika menyetujui hasil.

Evaluator telah memilih sistem empat faktor. Untuk setiap faktor, masing-masing metode yang digunakan ditetapkan:

• 0 poin - jika metode ini tidak memenuhi kriteria faktor ini sama sekali;
• 1 poin - jika metode ini memenuhi kriteria faktor ini sejauh Penilai dapat menganggap tidak cukup, di bawah rata-rata, lebih buruk dari biasanya, tidak cukup cukup untuk keyakinan biasa dengan hasil metode ini;
• 2 poin - jika metode ini memenuhi kriteria faktor ini sejauh Penilai dapat menganggapnya cukup dapat diterima, rata-rata, normal, cukup untuk keyakinan biasa dari hasil metode ini;
• 3 poin - jika metode yang diberikan memenuhi kriteria faktor ini dengan sempurna.
• 1. Kesesuaian dengan jenis biaya yang dihitung:

Diasumsikan bahwa pendekatan komparatif selalu sesuai dengan nilai pasar - 3 poin.

Pendekatan berbasis biaya di pasar di mana tidak ada konstruksi yang sedang berlangsung bukanlah alternatif yang layak untuk membeli aset yang ada dalam jumlah yang cukup.

Bobot pendekatan biaya menurut kriteria ini adalah 2 poin.

2. Keandalan dan kecukupan:

Dalam pendekatan komparatif, Penilai menganalisis data pasar dalam jumlah yang cukup. Data ini, berdasarkan sumbernya, cukup dapat diandalkan. Mempertimbangkan hal ini, 3 poin ditetapkan untuk hasil untuk faktor ini.

Pendekatan biaya untuk objek dalam kondisi prevalensi penawaran atas permintaan secara signifikan kurang dapat diandalkan dibandingkan dengan dua pendekatan lainnya.

Hasilnya, bobot pendekatan biaya menurut kriteria ini adalah 3 poin.

3. Kemampuan untuk mempertimbangkan faktor harga:

Dalam teori penetapan harga, diyakini bahwa pendekatan komparatif sepenuhnya mencerminkan struktur faktor penetapan harga. Mempertimbangkan bahwa kami telah memperkirakan keandalan data pasar itu sendiri sebelumnya, dalam kerangka faktor ini, perlu untuk menilai hanya properti fundamental dari pendekatan untuk mencerminkan pasar. Oleh karena itu, pendekatan komparatif diberi bobot 3 poin.

Pada periode ketika penawaran mendominasi atas permintaan, pendekatan biaya mencerminkan struktur faktor penetapan harga pasar yang jauh lebih rendah, dengan bobot 2 poin.

4. Kemampuan memperhitungkan motivasi:

Pendekatan komparatif sebagian besar merupakan titik referensi yang paling jelas untuk entitas pasar - 3 poin.

Patokan biaya dalam volume terbatas dari konstruksi yang sedang berlangsung sebenarnya tidak cukup memadai dalam hal akuntansi untuk motivasi harga objek - 2 poin.

Tabel 5

HASIL GENERALISASI TOTAL BIAYA OBJEK PENILAIAN DAN KONSISTENSI HASIL PERHITUNGAN

	Komparatif	Mahal	Menguntungkan
Hasil perhitungan, gosok.			Tidak digunakan
Penerapan pendekatan dalam perhitungan
Keandalan dan kecukupan informasi atas dasar analisis dan perhitungan yang dilakukan
Kemampuan pendekatan untuk memperhitungkan struktur faktor penetapan harga khusus untuk objek
Kemampuan pendekatan untuk mencerminkan motivasi, niat sebenarnya dari pembeli / penjual yang khas
Korespondensi pendekatan dengan jenis biaya yang dihitung
Jumlah peringkat
Koefisien berat,%
Bobot hasil perhitungan dari metode penilaian yang sesuai, rubel.
Nilai yang disepakati dari nilai pasar objek penilaian, rubel, termasuk. TONG

Dari hasil analisa dan perhitungan dengan menggunakan teknik penilaian yang ada, Penilai menetapkan nilai akhir dari nilai pasar mobil VAZ 21213, yang setelah dilakukan pembulatan adalah:

58000 (Lima puluh delapan ribu) rubel

Kesimpulan: total biaya berada dalam kisaran pasar yang ditentukan untuk objek penilaian di Bagian Analisis Pasar.

Penilaian penilai pada batas-batas yang mungkin dari interval di mana, menurut pendapatnya, nilai pasar mungkin.

Penilaian nilai pasar, tidak peduli seberapa akurat dan metode yang dapat diandalkan itu akan diperoleh, selalu mengandung beberapa ketidakpastian (ketidakjelasan, ambiguitas) dan tidak dapat dianggap sebagai nilai pasti dari nilai pasar. Dalam kebanyakan kasus, dalam praktiknya, penilai beroperasi dengan sampel harga pasar tertentu, tanpa memiliki informasi tentang seluruh volume penawaran (terutama transaksi). Dalam kasus ini, nilai "sebenarnya" dari nilai pasar (yaitu, nilai statistik yang telah kami pilih populasi umum) tidak dapat ditentukan, karena populasi umum harga tidak tersedia untuk analisis. Dalam situasi seperti itulah muncul masalah dalam menilai nilai statistik untuk populasi umum berdasarkan sampel dari perwakilannya (yaitu, bagian dari populasi ini). Dan masalah ini tidak memiliki solusi yang tepat. Tidak mungkin menentukan nilai "tepat" dari ekspektasi matematis sebagai nilai rata-rata untuk seluruh populasi umum tanpa menganalisis populasi ini. Dalam pengertian inilah nilai pasar tidak diamati di pasar dalam sebagian besar tugas praktis.

Dari sudut pandang statistik matematika, biaya, sebagai variabel acak, dihitung berdasarkan nilai harga objek analog xi, i = 1,…, n, dipahami sebagai n pengamatan independennya . Harga semua objek di segmen pasar yang dipertimbangkan bertindak sebagai populasi umum, dan nilai objek penilaian diperoleh sebagai hasil dari pemrosesan sampel nilai dari populasi umum yang tersedia untuk penilai.

Teori dan praktik estimasi dalam banyak kasus menggunakan ekspektasi matematisnya sebagai indikator RS, estimasi yang diperoleh dengan menghitung rata-rata sampel, yang menyertainya, sebagai suatu peraturan, dengan estimasi akurasi dalam bentuk batas. selang kepercayaan... Namun, definisi PC yang disebutkan di atas menunjukkan nilai yang paling mungkin, yang dalam kasus umum sesuai dengan statistik lain dari variabel acak - mode. Dan hanya untuk distribusi unimodal simetris dari variabel acak, yang, khususnya, adalah distribusi normal, nilai-nilai harapan matematis dan mode bertepatan.

Pada saat yang sama, prosedur penilai untuk memilih analog dari objek yang dinilai bukanlah prosedur untuk pemilihan acak dari populasi umum dan tidak dapat menjamin homogenitas sampel. Juga tidak mungkin untuk mengecualikan kemungkinan kesalahan penilai saat membentuk sampel data pasar tentang harga objek analog. Dengan mempertimbangkan hal ini, harus diakui bahwa hipotesis distribusi normal dari sampel data pasar tidak dapat dianggap diterima secara otomatis, dan oleh karena itu, perlu untuk mengujinya.

Konfirmasi hipotesis normalitas distribusi data sampel pada harga analog juga diperlukan untuk penerapan metode korelasi-regresi yang benar dalam menentukan nilai objek yang dinilai, dengan mempertimbangkan perbedaannya dari analog dalam satu atau beberapa. mempengaruhi tanda-tanda. Diketahui bahwa keberadaan sifat-sifat optimal dalam metode kuadrat terkecil yang digunakan untuk membangun ketergantungan regresi berkaitan erat dengan distribusi normal dari parameter yang dihasilkan (sampel harga pasar) dan tidak adanya kesalahan kotor dalam sampel. Kondisi lain untuk memastikan kebenaran regresi yang dibangun adalah normalitas distribusi kesalahan, yang harus diperiksa pada tahap akhir analisis regresi.

Untuk memeriksa sampel analog untuk memenuhi kondisi distribusi normal dan homogenitas, koefisien variasi dan osilasi, koefisien kemiringan, koefisien kurtosis, kesalahan standar asimetri dan kesalahan standar kurtosis dihitung, dan sampel diperiksa untuk tidak adanya outlier.

Koefisien variasi V mencirikan ukuran relatif penyimpangan nilai yang diukur dari rata-rata aritmatika:

V = H 100%, dimana

V adalah koefisien variasi;

y - standar deviasi (fungsi STDEV);

a - mean aritmatika (fungsi RATA-RATA).

Semakin besar nilai koefisien variasi, semakin besar penyebaran dan semakin kecil kemerataan nilai yang diteliti. Jika koefisien variasi kurang dari 10%, maka variabilitas deret variasi dianggap tidak signifikan, dari 10% hingga 20% mengacu pada rata-rata, lebih dari 20% dan kurang dari 33% dianggap signifikan, dan jika koefisien variasi melebihi 33%, maka ini menunjukkan heterogenitas informasi dan kebutuhan tidak termasuk nilai terbesar dan terkecil.

Sampel diperiksa untuk outlier selama proses penilaian. Menurut hasil perhitungan kampanye komparatif, koefisien variasi berada pada kisaran 24,69%.

Kesimpulan: Batas yang mungkin dari interval di mana nilai pasar dapat ditemukan mungkin berada dalam + - 24,69% dari nilai pasar yang dihitung.

teks artikel.

1. Perkenalan

Pada 20 Mei 2015, atas perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, edisi baru dari tiga standar penilaian federal dasar disetujui - FSO No. 1-3. NP "SROO" Saran ahli»Mencakup secara rinci proses pengembangan dokumen-dokumen ini, menarik perhatian komunitas penilai profesional untuk ketentuan bermasalah mereka.

Sayangnya, karena aktivitas masyarakat yang rendah, tidak mungkin menghilangkan semua ketentuan yang bermasalah. Artikel ini dikhususkan untuk analisis yang tidak mencolok, pada pandangan pertama, poin 25 dari FSO No. 1, semacam " telur Paskah»Seri baru standar penilaian federal. Secara harfiah terdengar seperti ini:

“Dalam hal menggunakan beberapa pendekatan penilaian, serta menggunakan beberapa metode penilaian dalam kerangka salah satu pendekatan penilaian, kesepakatan awal hasil mereka dilakukan untuk mendapatkan hasil antara penilaian subjek penilaian dengan pendekatan ini. Ketika merekonsiliasi hasil penilaian antara yang berbeda secara material yang diperoleh dengan pendekatan atau metode yang berbeda, laporan harus mencerminkan analisis yang dilakukan dan alasan yang ditetapkan untuk perbedaan tersebut. Perbedaan yang signifikan diakui ketika hasil yang diperoleh ketika menerapkan satu pendekatan (metode) berada di luar batas rentang nilai yang ditentukan oleh penilai, diperoleh ketika menerapkan pendekatan (metode) lain (jika ada).”

Perhatikan bahwa ketentuan ini muncul "entah dari mana", setelah berakhirnya kerja Kelompok Kerja di bawah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, di mana versi baru FSO No. 1 dikembangkan.

Kami merekonstruksi arti dari klausa yang ditentukan dari standar:

1. Laporan penilaian harus mencerminkan beberapa analisis dan alasan perbedaan antara hasil yang diperoleh baik untuk pendekatan dan metode penilaian yang berbeda.
2. Ini hanya boleh dilakukan jika ada perbedaan yang signifikan antara hasil yang ditunjukkan - harus jelas dari laporan penilaian apakah hasilnya berbeda secara signifikan atau tidak.
3. Kriteria untuk materialitas perbedaan antara hasil terkait dengan " batas kisaran biaya“Diperoleh dengan menerapkan pendekatan (metode) yang berbeda.
4. Oleh karena itu, dalam laporan penilaian batas-batas rentang ini harus ditentukan, karena tanpa ini tidak akan jelas apakah perbedaan itu signifikan atau tidak (tentu saja, ini berlaku untuk situasi ketika lebih dari satu pendekatan penilaian diterapkan dalam laporan penilaian).

Mempertimbangkan persyaratan yang diperkenalkan oleh klausa 30 FSO No. 7 untuk membuat penilaian tentang kemungkinan batas-batas interval di mana nilai akhir dari nilai objek yang dinilai dapat diperoleh, struktur tiga tingkat diperoleh: rentang (metode ) → rentang (pendekatan) → interval (nilai akhir dari nilai objek yang dinilai).

Dalam hal ini, Penilai yang berlatih harus memiliki pertanyaan-pertanyaan berikut:

• Apa itu "rentang"? Bagaimana perbedaan "rentang" dari FSO # 1 dari "interval" dari FSO # 7?
• Apa bagian yang berarti dari menentukan rentang dalam pendekatan (metode)?
• Bagaimana mendefinisikan dan bagaimana menunjukkan dalam laporan penilaian kisaran biaya dengan pendekatan (metode)?

Mari kita pertimbangkan semua masalah ini dengan menggunakan contoh pendekatan penilaian, sementara semua hasil analisis juga dapat digunakan untuk metode penilaian.

2. Apa itu "rentang"

Meja 1 menunjukkan definisi paling umum dari istilah "rentang".

Tabel 1.

Definisi umum untuk istilah "rentang"

tidak. p/ P	Sumber	Definisi
	S.I. Ozhegov, N.Yu. Shvedova	1. Selang antara suara terendah dan tertinggi dari suara nyanyian, melodi atau alat musik (khusus). 2. Area di mana beberapa dilakukan. pengukuran(spesialis.). Rentang osilasi. Jarak pengukuran. Rentang frekuensi radio. 3. pemindahan. Volume, ukuran pengetahuan, minat (buku). Ilmuwan dari berbagai macam.
	"Kamus Penjelasan Bahasa Rusia Hebat yang Hidup"
	"Kamus Penjelasan Bahasa Rusia" ed. D.N. Ushakova	1. Totalitas semua suara dari batas terendah hingga tertinggi yang direproduksi oleh suara tertentu atau alat musik(musik). Rentang suara manusia rata-rata dua oktaf. Bariton dengan jangkauan yang luas. 2. pemindahan. Cakupan, volume, ukuran (minat, pengetahuan, kegiatan, dll.; buku).
	“Kamus baru bahasa Rusia. Penjelasan dan turunan" T.F. Efremova	2. Ubah area beberapa besaran. 3. pemindahan. Batas distribusi, volume sesuatu (tentang pengetahuan, kemampuan, dll).

Dapat disimpulkan bahwa istilah "rentang" dan "interval" secara umum adalah sinonim, khususnya, ini dikonfirmasi. Selain itu, ruang lingkup penggunaannya agak berbeda:

• "Interval" - lebih sering digunakan dalam kaitannya dengan masalah matematika;
• "Rentang" - untuk menggambarkan getaran gelombang (suara, musik, frekuensi radio), dan juga lebih sering digunakan secara kiasan dalam percakapan sehari-hari.

3. Apa isi dari menentukan rentang dalam pendekatan?

Pada beberapa laporan penilaian, hasil penilaian yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan dan/atau metode penilaian yang berbeda berbeda secara signifikan.

Alasan munculnya perbedaan seperti itu dalam banyak kasus adalah kesalahan dalam laporan penilaian, lebih jarang alasan obyektif dalam bentuk ketidakmungkinan untuk mempertimbangkan faktor harga atau tingkat tinggi ketidakpastian data awal. Oleh karena itu, perbedaan yang signifikan dalam hasil terutama menandakan perlunya analisis dan verifikasi perhitungan yang cermat. Masalah mengidentifikasi kesalahan (instrumen distorsi nilai) dibahas secara rinci di.

Berkenaan dengan hal tersebut, timbul pertanyaan sebagai berikut:

• Apakah mungkin untuk merekonsiliasi hasil perhitungan yang berbeda secara signifikan yang diperoleh secara objektif?
• Apa perbedaan yang signifikan?

Jawaban atas pertanyaan ini hanya dapat diperoleh atas dasar analisis kualitatif situasi tertentu (kualitas data awal, metodologi yang digunakan, karakteristik subjek penilaian dan pasar).

Dalam kondisi ketika tidak mungkin untuk secara legal menetapkan batas-batas penyebaran seperti itu, cukup bermasalah untuk berurusan dengan alat seperti itu untuk mendistorsi nilai.

Dalam klausa 25 edisi baru FSO No. 1, salah satu kriteria yang mungkin untuk materialitas perbedaan ditetapkan - itu terikat pada batas-batas interval, dan persyaratan juga ditetapkan untuk menganalisis alasan signifikan perbedaan hasil.

Alasan untuk meminta Penilai untuk menentukan sejumlah rentang dan interval tersebut kontroversial. Mendorong tren ini ke titik absurditas, dapat diprediksi bahwa di masa depan akan diperlukan untuk menunjukkan dan membenarkan rentang untuk masing-masing parameter harga dalam laporan penilaian. Pada bagian ini, penulis percaya bahwa akan tepat untuk membatasi diri kita hanya untuk menunjukkan interval untuk hasil biaya akhir, dan untuk menilai materialitas perbedaan berdasarkan analisis kualitatif dari kriteria di atas. Pada saat yang sama, mengingat item ini telah muncul di FSO, rekomendasi praktis sederhana untuk implementasinya diperlukan.

4. Bagaimana menentukan kisaran biaya dengan pendekatan?

Esensi ekonomi dan matematis dari rentang nilai yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan (metode) yang berbeda identik dengan esensi interval di mana nilai total nilai objek yang dinilai dapat ditemukan. Mari kita jelaskan tesis ini.

Pertama, situasi dimungkinkan ketika nilai objek penilaian ditentukan dengan menggunakan metode tunggal dalam kerangka satu pendekatan penilaian. Jelas, dalam hal ini, "rentang" akan bertepatan dengan "interval".

Kedua, alasan penyebaran harga (aspek pasar dan objek, kesalahan perhitungan) dijelaskan secara rinci, yang sama untuk semua perilaku entitas pasar, yang perilakunya dimodelkan saat menentukan nilai. Misalnya:

• ketika mengevaluasi sebuah bangunan, volatilitas pasar yang terkait dengan kurangnya kesadaran penjual akan memanifestasikan dirinya dalam semua pendekatan penilaian: biaya - harga untuk Bahan bangunan dan pekerjaan, keuntungan pengusaha; komparatif - harga objek analog, jumlah penyesuaian; menguntungkan - tarif sewa untuk objek analog, perkiraan, besarnya risiko;
• alasan akumulasi kesalahan perhitungan tidak spesifik, tergantung pada model perhitungan tertentu (pendekatan penilaian).

Dengan demikian, sehubungan dengan batas-batas kisaran nilai yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan (metode) penilaian, semua ketentuan yang diatur dalam hubungan interval di mana nilai akhir dari objek penilaian dapat ditemukan adalah benar. Ini berarti bahwa matriks 3D yang dimodifikasi dari interval biaya (rentang) dapat digunakan, contoh yang terkait dengan penilaian real estat diusulkan berdasarkan analisis serangkaian laporan penilaian yang signifikan yang dilakukan pada tahun 2002 - 2015, Gambar. satu.

Beras. 1. Dimodifikasi 3D-matriks interval biaya (rentang),%

Karakteristik pengembangan pasar:

• rendah - daerah tertekan; objek pada jarak yang cukup jauh dari pusat regional;
• menengah - pusat regional;
• kota tinggi - juta-plus, aglomerasi perkotaan besar.

Karakteristik pergantian objek:

• objek real estat komersial rendah - besar, objek dengan karakteristik unik;
• rata-rata - properti Komersial skala menengah;
• apartemen berstandar tinggi dan properti komersial skala kecil.

Kualitas model merupakan indikator integral yang tergantung pada aspek-aspek utama berikut:

• kualitas informasi awal pada parameter perhitungan - informasinya bisa aktual (misalnya, luas objek sesuai dengan data dokumen akuntansi teknis), diperkirakan (misalnya, nilai rata-rata biaya operasi menurut data analitik untuk objek dari kelas yang sama) dan perkiraan.

Ingatlah bahwa laporan penilaian dapat memenuhi persyaratan undang-undang tentang kegiatan penilaian dan didasarkan pada informasi dengan berbagai kualitas (detail), tentu saja, dengan mempertimbangkan prinsip dasar materialitas. Misalnya, dalam satu laporan penilaian - dalam pendekatan pendapatan, jumlah biaya operasional yang khas ruang kantor didefinisikan sebagai bagian tengah dari kisaran pasar yang sesuai (40 - 60 unit →50 unit). Dalam laporan penilaian lain - berdasarkan informasi rinci tentang parameter objek penilaian oleh pemilik saat ini, Penilai cukup menjelaskan jumlah biaya operasional dalam kisaran pasar sekitar 55 unit. (nilainya disebabkan, misalnya, peningkatan kehilangan panas karena kekhasan pengisian bukaan jendela, yang dapat dipantau oleh meteran sistem pemanas).

• jumlah parameter dalam model desain - tab. 2;
• sifat saling pengaruh parameter perhitungan dalam model perhitungan (aditif, pengaruh perkalian, dll).

Nilai indikator ini ditentukan oleh Penilai secara ahli berdasarkan analisis terhadap indikator kualitas yang ditentukan. Analisis menunjukkan bahwa dalam kebanyakan kasus, nilai indikator "kualitas model" berada di kisaran 0,8 - 1,2.

Meja 2.

Contoh parameter desain

Pendekatan penilaian	Parameter
mahal	sebidang tanah - harga objek analog, penyesuaian; biaya penggantian (reproduksi) - biaya unit untuk pembangunan fasilitas analog, penyesuaian, keuntungan pengusaha; keausan dan keusangan.
komparatif	harga objek analog; penyesuaian.
menguntungkan	tarif sewa untuk objek analog; penyesuaian; komponen biaya (utilitas, pajak, manajemen, dll.); tingkat perubahan indikator dari waktu ke waktu; tingkat diskonto dan rasio kapitalisasi.

Rentang yang dihasilkan ditentukan menggunakan rumus berikut:

Algoritma terakhir untuk menentukan batas-batas rentang:

• Langkah 1. Penentuan kisaran biaya, tergantung pada perkembangan pasar dan omset objek penilaian (Gbr. 1).
• Langkah 2. Penentuan indikator kualitas model (Gbr. 1).
• Langkah 3. Penentuan rentang dengan rumus (1).
• Langkah 4. Penentuan batas jangkauan dengan rumus (2).
• Langkah 5. Analisis dan penentuan alasan perbedaan (jika perlu).

Algoritme yang diusulkan dalam rekomendasi ini juga dapat digunakan untuk membenarkan koefisien pembobotan ketika menyetujui hasil penilaian yang diperoleh dengan pendekatan terpisah. Faktor pembobotan dapat ditentukan berdasarkan indikator kualitas model (timbal balik):

Perhatikan bahwa model yang diusulkan dalam pandangan umum dapat digunakan tidak hanya untuk menentukan batas-batas rentang dalam penilaian real estat, tetapi juga ketika menilai jenis objek penilaian lainnya. Untuk tujuan ini, jika perlu, perlu untuk menyesuaikan skala yang diusulkan dengan karakteristik pasar dari jenis objek penilaian tertentu, atau untuk mengusulkan skalanya sendiri berdasarkan data statistik yang relevan. Dalam hal ini, adaptasi skala harus didasarkan pada analisis aspek-aspek berikut:

• keunikan objek dan ketersediaan “produk pengganti” di pasar;
• karakteristik bagian konstituen dari subjek penilaian (misalnya, ketika mengevaluasi blok saham dan hak partisipasi - karakteristik aset dan liabilitas tetap);
• dinamika perkembangan segmen pasar sasaran (industri).

5. Mengonversi rentang pendekatan ke interval biaya total

Nilai yang diperoleh dari pendekatan penilaian individu mungkin berada di dalam atau di luar rentang nilai yang diperoleh dari pendekatan penilaian lainnya.

5.1. Ketika nilai yang diperoleh oleh pendekatan individu untuk penilaian berada dalam kisaran nilai yang diperoleh oleh pendekatan penilaian lainnya, batas interval di mana nilai total objek penilaian dapat ditemukan (klausul 30 FSO No. 7 ) dapat ditentukan sebagai berikut:

• Opsi 1 - sebagai batas ekstrim dari kisaran biaya pendekatan (dalam hal ini, intervalnya akan lebih lebar dan kemungkinan biaya jatuh ke dalam interval yang dihasilkan lebih tinggi);
• Opsi 2 didasarkan pada rata-rata rentang pendekatan. Total interval biaya diperoleh dengan menggunakan rumus berikut:

5.2. Alasan untuk fakta bahwa nilai yang diperoleh dengan pendekatan penilaian individu tidak termasuk dalam kisaran nilai yang diperoleh oleh pendekatan penilaian lain mungkin adalah sebagai berikut:

• ketika menerapkan pendekatan penilaian, kesalahan yang bersifat teknis atau metodologis dibuat;
• kesalahan dibuat saat menentukan batas rentang;
• informasi yang tersedia tidak memungkinkan satu atau lebih parameter penetapan harga untuk diperhitungkan dalam kerangka pendekatan penilaian tertentu (metode penilaian), atau akuntansi semacam itu tidak tepat, karena mengarah pada degenerasi pendekatan penilaian atau dicirikan oleh kesalahan yang tinggi.

Opsi ketiga membutuhkan komentar tambahan.

Situasi dimungkinkan ketika divergensi nilai (tidak jatuh dalam kisaran nilai yang diperoleh dengan pendekatan lain) mungkin objektif dan kesepakatan mungkin nilai tersebut untuk menentukan nilai akhir dari nilai pasar setelah analisis yang sesuai dengan penetapan alasan perbedaan (sesuai dengan klausul 25 FSO No. 1). Dalam situasi seperti itu, disarankan untuk memperhatikan tidak hanya fakta bahwa hasil antara yang diperoleh termasuk dalam kisaran biaya yang diperoleh dengan menggunakan pendekatan lain, tetapi juga di persimpangan atau non-persimpangan rentang itu sendiri... Kasus-kasus di mana biaya suatu pendekatan tidak termasuk dalam kisaran pendekatan lain secara bijaksana dibagi menjadi kasus-kasus ketika kisaran nilai yang diperoleh oleh pendekatan individual adalah:

• memotong;
• tidak berpotongan.

Dalam kasus pertama, terlepas dari materialitas perbedaan antara hasil antara, mereka dapat didamaikan setelah analisis yang sesuai.

Ada kemungkinan bahwa perbedaan sangat penting untuk kesepakatan hasil antara. Misalnya, subjek penilaian sangat terspesialisasi Kompleks Properti(satu set objek real estat) dari perusahaan kimia, yang ditandai dengan adanya keusangan ekonomi yang signifikan karena rendahnya pemanfaatan perusahaan dengan spesialisasi tersebut (teknologi usang, krisis ekonomi, dll.), serta ketidakmampuan ekonomi dari re-profilingnya. Misalnya, laporan penilaian menggunakan dua pendekatan untuk penilaian - mahal dan menguntungkan. Informasi yang tersedia memungkinkan untuk menentukan nilai keusangan ekonomi hanya berdasarkan metode pendekatan pendapatan (perbedaan biaya pada tingkat beban "normal" dan yang ada) - Gambar. 2. Menggunakan hasil pendekatan pendapatan untuk menentukan nilai keusangan ekonomi dalam pendekatan biaya akan menyebabkan degenerasi pendekatan - hasilnya akan bertepatan.

Beras. 2. Rentang nilai tidak tumpang tindih

Dalam situasi seperti itu, disarankan bagi Penilai untuk:

• ketika menganalisis alasan perbedaan antara rentang hasil yang diperoleh dengan pendekatan penilaian yang berbeda, tunjukkan bahwa pendekatan penilaian berbasis biaya tidak memperhitungkan keusangan ekonomi yang signifikan;
• dalam kesepakatan akhir, menolak untuk memperhitungkan hasil yang diperoleh berdasarkan pendekatan penilaian berbasis biaya.

6. Contoh pembenaran batas-batas rentang

Subyek penilaian adalah bangunan kantor khas yang terletak di pusat regional... Tiga pendekatan penilaian telah diterapkan, di mana satu metode digunakan. Hasil berikut diperoleh: 3,2 juta rubel. (mahal), 3,3 juta rubel. (komparatif), 3,6 juta rubel. (menguntungkan).

Ara. 1. kisaran biaya ditentukan menurut dua kriteria (pengembangan pasar dan omset objek) - itu ± 10%.

Analisis indikator kualitas model diberikan dalam tabel. 3.

Tabel 3.

Analisis kualitas model

Parameter	Pendekatan penilaian
	mahal	komparatif	menguntungkan
Kualitas informasi awal tentang parameter perhitungan	sebenarnya dan indikator kinerja	sebenarnya dan indikator kinerja	penilaian dan indikator perkiraan
Jumlah parameter dalam model desain
Sifat saling pengaruh parameter perhitungan dalam model perhitungan	kekhususan tidak teridentifikasi	kekhususan tidak teridentifikasi	efek pengganda yang diucapkan dalam metode diskon
Kualitas model

Analisis akhir dari rentang, penentuan nilai akhir dari nilai pasar dan intervalnya dapat disajikan dalam bentuk yang ditunjukkan pada tabel. 4 dan gambar. 3.

Tabel 4.

Analisis Rentang Biaya

Parameter	Pendekatan penilaian
	mahal	komparatif	menguntungkan
Hasil perhitungan, gosok.			3 600 000
Kisaran biaya berdasarkan dua kriteria, ± %
Indikator kualitas model, unit
Rentang biaya, ±%
Batas bawah kisaran biaya (C min), gosok.
Batas atas kisaran harga (С max), gosok.	3 520 000
Signifikansi perbedaan	Perbedaan penting: hasil pendekatan pendapatan berada di luar kisaran biaya yang diperoleh dengan pendekatan biaya
Analisis dan identifikasi alasan perbedaan	... [analisis alasan perbedaan] ... Mempertimbangkan hal-hal tersebut di atas, Penilai memandang mungkin untuk menyepakati hasil ketiga pendekatan penilaian untuk menentukan nilai akhir objek penilaian.

Beras. 3. Representasi grafis dari rentang biaya

Tabel 5.

Kesepakatan akhir dari hasil penilaian

Di akhir artikel, mari kita ingat kembali tulisan Francisco Goya "The Sleep of Reason memunculkan monster." Non-partisipasi mayoritas perwakilan komunitas penilai profesional dalam pengembangan dokumen level profesional, jarak mereka dari membuat keputusan yang penting bagi industri, persetujuan diam-diam mereka untuk transfer kekuasaan yang relevan kepada orang lain akan terus mengarah pada kebutuhan akan "tarian ritual" yang serupa dengan yang dibahas. Ekspresikan pendapat Anda tentang dokumen yang terkait dengan Anda bahkan pada tahap persiapannya, misalnya, di situs web Regulation.gov.ru.

Moskow, Juni 2015

Daftar sumber

1. Pertemuan pertama Dewan Kegiatan Penilaian sedang dipersiapkan - [Sumber daya elektronik] // situs web: situs Dewan Pakar NP SROO ..
2. Standar penilaian federal "Konsep umum penilaian, pendekatan, dan persyaratan untuk penilaian (FSO No. 1)", disetujui atas perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tertanggal 20.05.2015, No. 297.
3. Standar penilaian federal "Penilaian real estat (FSO No. 7)", disetujui atas perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tertanggal 25 September 2014, No. 611.
4. Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Saran praktis untuk menentukan batas-batas yang mungkin dari interval biaya total - [Sumber daya elektronik] // situs: situs Dewan Pakar NP "SROO" ".. pdf.
5. Kamus sinonim dari bahasa Rusia. Panduan praktis. - M.: bahasa Rusia. Z.E. Alexandrova. 2011.
6. Ilyin M.O. Penggunaan konsep "materialitas" untuk mengkarakterisasi parameter kualitatif sistem sosial-ekonomi dalam pemeriksaan laporan penilaian // VESTNIK Rossiyskogo universitas ekonomi dinamai G.V. Plekhanov, No. 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO "PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. dan lain-lain Pemeriksaan laporan penilaian: Buku Ajar - M.: Knizhnaya Liniya, 2014.