Pengelolaan kompleks properti korporasi. Penilaian dan pengelolaan kompleks properti

Untuk memenuhi tugasnya, setiap negara membutuhkan sumber daya ekonomi. Salah satunya adalah kekayaan negara. Dan bagaimana negara menjalankan fungsi yang ditugaskan padanya tergantung pada efektivitas pengelolaannya.

Akan tetapi, agar negara dapat mengelola hartanya, diperlukan pemahaman yang jelas tidak hanya tentang apa itu “harta” dan bagaimana kaitannya dengan hak milik, tetapi juga “memiliki gambaran” tentang apa yang dimaksud dengan hak milik. Properti.

Dalam literatur, dan tidak jarang dalam peraturan perundang-undangan, konsep “harta milik” sering diidentikkan dengan konsep harta. Mari kita coba memahami definisi konsep-konsep ini untuk menghilangkan kebingungan dalam terminologi. Properti, dari sudut pandang hukum, adalah sikap kehendak, seperangkat hak yang mungkin dimiliki subjek hukum sehubungan dengan propertinya. Dan properti adalah objek kepemilikan, yang pada gilirannya mengikuti dari Seni. 209 KUH Perdata Federasi Rusia. Kebingungan konsep-konsep ini dapat menyebabkan kesalahpahaman tentang hukum itu sendiri dan objek yang dituju. Sayangnya, ini tidak dihindari oleh beberapa tindakan legislatif. Jadi, dalam Konsep Kebijakan Luar Negeri Federasi Rusia, salah satu tugas prioritas adalah ketentuan bahwa negara harus "memastikan pelestarian dan penggunaan optimal properti Rusia di luar negeri." Seperti yang Anda lihat, dalam hal ini, konsep "properti" tidak mendefinisikan hak, tetapi objek yang dituju, yaitu. "Properti".

Jadi, mari kita definisikan apa itu istilah "properti". Seringkali digunakan sebagai pengganti kata "hal", dan kemudian properti dipahami sebagai totalitas hal. Penggunaan ini tidak sepenuhnya benar, karena konsep sesuatu sebagai objek dunia material, yang berada dalam keadaan alami di alam atau diciptakan oleh kerja manusia, sudah merupakan konsep properti. Secara khusus, dari Seni. 128 KUH Perdata Federasi Rusia, maka "properti" dipahami sebagai seperangkat barang dan hak milik. Dan Seni. 123 KUH Perdata Federasi Rusia juga memasukkan hak klaim dan hutang dalam konsep kompleks properti, yaitu memperluas konsep asli dan mencakup serangkaian kewajiban di dalamnya.

Berdasarkan analisis peraturan perundang-undangan, dapat disimpulkan bahwa properti harus dipahami sebagai seperangkat barang milik subjek tertentu dengan hak kepemilikan dan hak milik dan kewajiban yang timbul dari hak ini. Subyek ini, tergantung pada bentuk kepemilikannya, undang-undangnya meliputi: badan hukum dan individu, Federasi Rusia, subjek Federasi dan kotamadya. Properti yang dimiliki oleh hak kepemilikan Federasi Rusia, didefinisikan sebagai properti federal, yang, bersama dengan properti entitas konstituen Federasi, menjadi milik negara. Alokasi kategori properti federal didasarkan pada prinsip federalisme dan pembagian kekuasaan antara Federasi dan rakyatnya. Padahal, konsolidasi konstitusional dan legislatif atas pembagian barang milik negara merupakan langkah menuju demokratisasi dan liberalisasi dari sistem sebelumnya yang kaku dikte perintah-administrasi pusat. Akan tetapi, masih terdapat kesulitan dalam membedakan kedua jenis barang milik negara ini, yang seringkali tidak hanya mengakibatkan pengelolaan yang tidak efektif, tetapi juga ketidakmungkinan penggunaan barang-barang tersebut. Legislator, menyadari hal ini, berusaha menciptakan kerangka peraturan yang sesuai. Semuanya dimulai pada bulan Desember 1991 dengan Resolusi terkenal dari Soviet Tertinggi Federasi Rusia "Tentang pembatasan milik negara Federasi Rusia menjadi milik federal, milik negara republik di Federasi Rusia, wilayah, wilayah, otonomi daerah, daerah otonom, kota Moskow dan St. Petersburg dan properti kota ". Ketentuan Dekrit tentang definisi komposisi objek demi objek dari properti federal, negara bagian dan kota dan prosedur pendaftaran hak milik telah memenuhi peran positifnya, sebagai akibatnya dimungkinkan untuk membawa klasifikasi negara bagian. objek properti - atas dasar mengklasifikasikannya sebagai federal, properti negara bagian dari subjek dan properti kota.

Klasifikasi ini, berdasarkan teks Resolusi, mencakup jenis objek berikut:

I. Objek yang terkait secara eksklusif dengan properti federal:

• a) benda yang menjadi dasar kekayaan nasional negara;
• b) fasilitas yang diperlukan untuk memastikan berfungsinya otoritas dan administrasi federal dan solusi untuk semua masalah Rusia;
• c) objek produksi pertahanan;
• d) objek industri yang menjamin aktivitas vital ekonomi nasional Rusia secara keseluruhan dan pengembangan sektor-sektor lain dari ekonomi nasional;
• e) fasilitas lain, misalnya: perusahaan industri farmasi, industri obat-obatan biologis, perusahaan dan organisasi untuk produksi alkohol dan minuman beralkohol.

II. Objek properti federal, objek individu yang dapat ditransfer ke kepemilikan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia (perusahaan industri perikanan; peternakan bulu; sanatorium negara dan lembaga resor (bukan bagian dari properti perusahaan); fasilitas hotel di bawah yurisdiksi otoritas pusat dikendalikan pemerintah Federasi Rusia; lembaga perawatan kesehatan dan pendidikan masyarakat, budaya dan olahraga; organisasi penelitian, desain, eksplorasi dan survei; dan jika mereka adalah bagian dari asosiasi penelitian dan produksi - asosiasi ini, perusahaan transportasi darat, perusahaan untuk konstruksi dan pengoperasian sistem dan struktur pengelolaan air, dll.).

AKU AKU AKU. Objek yang terkait dengan properti kota (objek di bawah manajemen operasional pemerintah daerah, gerai ritel, Katering dan pelayanan konsumen bagi penduduk, institusi dan fasilitas pelayanan kesehatan (kecuali rumah sakit dan apotik daerah) dan pendidikan).

Namun, Resolusi tidak memberikan definisi yang cukup jelas tentang kisaran properti milik Federasi Rusia dan properti milik entitas konstituen Federasi. Itu hanya membatasi satu dana properti federal pada waktu itu. Selain itu, banyak objek yang ditentukan dalam lampiran Resolusi ini telah diprivatisasi.

Konsep Pengelolaan Barang Milik Negara dan Privatisasi 27.09/1999 No. 39 juga tidak memberikan daftar yang lengkap.

Hukum yang ada mengandung norma-norma yang hanya menunjukkan jenis tertentu properti yang dimiliki federal atau properti entitas konstituen Federasi Rusia. Misalnya, Seni. 27 dari Kode Tanah Federasi Rusia, pasal. 5 Undang-Undang Federal 21 November 1995 "Tentang Penggunaan Energi Atom", Art. 5 Undang-Undang Federal No. 76-FZ tanggal 2 Mei 1997 "Tentang Penghancuran Senjata Kimia". Jadi, dalam undang-undang "Tentang prinsip-prinsip umum organisasi legislatif (perwakilan) dan badan eksekutif kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia" ditetapkan bahwa properti entitas konstituen Federasi Rusia dapat mencakup:

• - properti yang diperlukan untuk pelaksanaan kekuasaan otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia pada subjek yurisdiksi regional;
• - properti yang diperlukan untuk pelaksanaan kekuasaan otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia dalam hal yurisdiksi bersama;
• - properti yang diperlukan untuk mendukung kegiatan otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia, pegawai negeri sipil negara dari entitas konstituen Federasi Rusia, karyawan perusahaan kesatuan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia dan karyawan lembaga-lembaga negara entitas konstituen Federasi Rusia sesuai dengan hukum entitas konstituen Federasi Rusia;
• - properti yang diperlukan untuk pelaksanaan kekuasaan, hak untuk melaksanakan yang diberikan kepada badan-badan kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia oleh undang-undang federal.

Selain tindakan hukum pengaturan yang disebutkan di atas, daftar properti federal tercantum dalam Undang-Undang Federal No. 122-FZ tanggal 22 Agustus 2004. Properti ini meliputi:

• - properti yang diperlukan untuk memastikan pelaksanaan kekuasaan oleh badan federal kekuasaan negara dalam kerangka kompetensi mereka, yang ditetapkan oleh Konstitusi Federasi Rusia, serta oleh tindakan hukum pengaturan Federasi Rusia yang menentukan status badan-badan ini , termasuk properti perusahaan kesatuan negara federal dan lembaga negara federal yang ditugaskan oleh keputusan Pemerintah Federasi Rusia kepada perusahaan dan lembaga yang berada di bawah badan eksekutif federal;
• - properti yang diperlukan untuk memastikan kepentingan strategis Federasi Rusia di bidang pertahanan dan keamanan negara, perlindungan moral, kesehatan, hak dan kepentingan sah warga negara Federasi Rusia, sesuai dengan daftar yang disetujui oleh Presiden pada usulan Pemerintah Federasi Rusia;
• - properti yang diperlukan untuk mendukung kegiatan badan pemerintah federal, pegawai negeri Federasi Rusia, karyawan perusahaan kesatuan negara federal dan lembaga pemerintah federal, termasuk tempat non-perumahan untuk penempatan badan, perusahaan, dan lembaga ini.

Namun, undang-undang saat ini tidak memuat daftar objek properti federal yang terpadu, lengkap, dan tertutup. Ada kebutuhan untuk mengadopsi undang-undang federal khusus yang akan menyelesaikan masalah daftar properti yang secara eksklusif dimiliki oleh negara dan masalah pembatasan pengelolaan properti federal antara Federasi Rusia dan entitas konstituennya.

Sampai saat ini, daftar properti yang secara eksklusif dapat dimiliki oleh federal harus mencakup:

• - sumber daya alam yang berfungsi untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dan merupakan milik nasional (misalnya, taman alam, suaka margasatwa, cagar alam, dll.);
• - properti yang dimaksudkan untuk melayani kegiatan negara itu sendiri (perbendaharaan negara, dana anggaran negara, milik Bank Sentral, cadangan emas, dana valuta asing, komunikasi federal, dll.);
• - properti yang menjamin pertahanan negara dan keamanan negara (milik angkatan bersenjata, cadangan materi negara, dll.);
• - properti yang memastikan berfungsinya dan pengembangan seluruh ekonomi nasional negara (tanah di bawahnya yang berharga, tanah, sumber daya air, wilayah udara).

Jadi, hingga saat ini, sejumlah objek properti federal telah terbentuk, tersedia untuk sistematisasi dan analisis dan menunggu konsolidasi legislatif khusus.

Properti federal dapat secara kondisional dibagi menjadi beberapa kelompok:

• - yang pertama termasuk properti milik perusahaan dan organisasi federal berdasarkan manajemen operasional atau manajemen ekonomi, yang disebut properti terdistribusi;
• - kelompok kedua termasuk properti yang membentuk perbendaharaan Federasi Rusia;
• - yang ketiga adalah hak milik dan kewajiban Federasi.

Berdasarkan pengertian Seni. 214 KUH Perdata Federasi Rusia dan klausul 2 Pasal 2 Hukum Federal

dari 14.11.2002 No. 161-FZ "Pada Perusahaan Kesatuan Negara Bagian dan Kota", kelompok pertama properti federal dapat mencakup properti dalam kepemilikan federal, ditugaskan ke perusahaan negara federal, perusahaan pemerintah federal dan lembaga federal. Sisa properti adalah perbendaharaan Federasi Rusia. Definisi ini tampaknya tidak sepenuhnya akurat, karena ternyata properti, yang tidak ditugaskan untuk subjek-subjek ini, tetapi diperoleh selama kegiatan mereka, juga merupakan perbendaharaan Federasi Rusia. Dimasukkannya properti tersebut ke dalam perbendaharaan merusak stabilitas hubungan ekonomi, menghilangkan kepercayaan perusahaan negara dari pihak ketiga, karena properti tersebut setiap saat dapat menjadi dasar tanggung jawab properti Federasi Rusia untuk kewajibannya. Dengan demikian, kelompok pertama harus mencakup properti tidak tetap, yaitu milik perusahaan negara federal, perusahaan negara bagian federal, dan lembaga federal.

Ini juga dapat mencakup properti milik otoritas eksekutif federal, yang diperlukan untuk pelaksanaan kekuasaan mereka.

Kelompok kedua properti federal adalah bagian dari perbendaharaan negara, yang mencakup dana anggaran federal dan properti federal lain yang tidak dialokasikan.

Rezim hukum properti yang termasuk dalam properti perbendaharaan memiliki karakteristiknya sendiri: properti bukan milik organisasi mana pun berdasarkan hak milik; digunakan oleh organisasi (badan hukum) untuk mewujudkan tujuannya sendiri hanya dengan keputusan badan negara yang berwenang.

Surat Badan Manajemen Properti Federal tertanggal 15 Juni 2005 kepada departemen teritorialnya sendiri berisi daftar lengkap “objek daftar yang membentuk perbendaharaan negara Federasi Rusia, ini adalah: a) bidang tanah dalam kepemilikan federal; b) petak-petak hutan, tanah di bawahnya, badan air dan benda-benda alam lainnya yang dimiliki federal; c) Saham yang dimiliki secara federal (saham, kontribusi) dari kemitraan ekonomi, serta properti mereka yang tidak termasuk dalam modal dasar; d) properti tak bergerak dan bergerak lainnya dalam kepemilikan federal, termasuk. dialihkan untuk digunakan, disewakan, digadaikan, dan karena alasan lain.”

Bagian ketiga dari properti federal termasuk hak milik Federasi Rusia. Sebagai contoh, kita dapat mempertimbangkan hak-hak yang diperoleh negara setelah privatisasi perusahaan federal dengan mengubahnya menjadi perusahaan saham gabungan dengan penyerahan sebagian saham atau bagian emas kepada negara. Undang-undang federal "Tentang privatisasi properti negara bagian dan kota" mengatur adopsi salah satu dari dua keputusan:

• 1) tentang penggunaan "Saham Emas". "Saham emas" adalah hak milik khusus untuk partisipasi Federasi Rusia dalam pengelolaan perusahaan saham gabungan terbuka. Perwakilan dari Federasi Rusia diangkat ke Dewan Direksi (Dewan Pengawas) dan Komisi Audit perusahaan. Perwakilan memiliki hak untuk memveto ketika rapat umum perusahaan saham gabungan membuat keputusan tentang masalah terpenting dari kegiatan perusahaan, seperti amandemen dan penambahan piagam, reorganisasi, likuidasi, perubahan modal dasar, transaksi besar dan hak-hak lain yang diatur oleh Undang-undang.
• 2) tentang konsolidasi semua atau sebagian saham dalam kepemilikan Federasi Rusia.

Sebagai hasil dari privatisasi dan transformasi negara federal perusahaan kesatuan properti dipindahkan ke kepemilikan pribadi dari perusahaan saham gabungan terbuka; negara, menjadi pemilik saham atau mendapatkan bagian emas, memperoleh hak milik atas kewajiban sehubungan dengan organisasi ini.

Adapun persyaratan dan tanggung jawab, termasuk lembaga perkreditan negara. Berfungsinya pinjaman publik mengarah pada pembentukan hutang publik, yang dipahami sebagai kewajiban hutang Federasi Rusia kepada individu dan badan hukum Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia, kotamadya, negara asing, organisasi keuangan internasional. , dan mata pelajaran hukum internasional lainnya. Kewajiban utang Federasi Rusia mungkin ada dalam bentuk kewajiban berdasarkan:

• 1) pinjaman yang ditarik atas nama Federasi Rusia sebagai peminjam dari lembaga kredit, negara asing, termasuk. untuk pinjaman luar negeri (pinjaman) yang ditargetkan dari organisasi keuangan internasional, subjek hukum internasional lainnya, badan hukum asing;
• 2) surat berharga pemerintah yang diterbitkan atas nama Federasi Rusia;
• 3) pinjaman anggaran yang ditarik ke anggaran federal dari anggaran lain sistem anggaran Federasi Rusia;
• 4) jaminan negara Federasi Rusia;
• 5) kewajiban utang lain yang sebelumnya ditetapkan, sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, ke utang negara Federasi Rusia.

Jelas, pada tahap ini, rentang yang cukup luas dari properti federal telah terbentuk, yang memerlukan definisi legislatif tentang batas-batasnya, untuk menghindari banyak perselisihan tentang delimitasi properti negara antara Federasi Rusia dan entitas konstituen dan kotamadya, yang, pada gilirannya, berikan dampak negatif pada efektivitas pengelolaan seluruh negara secara keseluruhan.

Perusahaan negara bagian dan kotamadya menurut hukum perdata diklasifikasikan sebagai perusahaan kesatuan. Perusahaan kesatuan adalah organisasi komersial yang tidak diberkahi dengan hak kepemilikan atas properti yang diberikan kepadanya oleh pemiliknya. Posisi penting adalah bahwa properti perusahaan kesatuan tidak dapat dibagi dan tidak dapat didistribusikan berdasarkan jenis (saham, saham), termasuk. antara pekerjanya.

Properti perusahaan negara bagian atau kota, masing-masing, dalam kepemilikan negara bagian atau kota dan milik perusahaan tersebut berdasarkan hak manajemen ekonomi atau manajemen operasional.

Di Federasi Rusia, sesuai dengan bagian pertama dari Kode Sipil Federasi Rusia, dua jenis perusahaan kesatuan dibuat dan dioperasikan:

• - berdasarkan hak pengelolaan ekonomi properti, yang dibuat oleh keputusan badan negara yang berwenang atau badan pemerintahan sendiri lokal;
• - berdasarkan hak manajemen operasional properti, yang dibuat dengan keputusan Pemerintah Federasi Rusia berdasarkan properti dalam kepemilikan federal. Perusahaan semacam itu dianggap sebagai perusahaan pemerintah federal.

Yang pertama memiliki jangkauan yang lebih luas dari hak milik daripada yang terakhir:

• - mereka memiliki dana resmi;
• - mereka memiliki kemampuan untuk membuat anak perusahaan;
• - pemilik properti perusahaan-perusahaan ini, sebagai suatu peraturan, tidak bertanggung jawab atas kewajiban perusahaan.

Dalam kegiatan mereka, perusahaan negara bagian dan kota dipandu oleh KUH Perdata Federasi Rusia dan Undang-Undang Perusahaan Negara dan Kota yang diadopsi kemudian, serta peraturan lain yang mengatur kegiatan jenis perusahaan ini.

Menurut paragraf 4 Seni. 113 KUH Perdata Federasi Rusia, badan pengatur perusahaan kesatuan adalah kepala yang diangkat oleh pemilik atau badan yang diberi wewenang oleh pemilik dan bertanggung jawab kepada mereka. Setelah pendaftaran negara, perusahaan kesatuan memperoleh status badan hukum dengan semua hak dan kewajiban yang timbul dari KUH Perdata Federasi Rusia. Piagam perusahaan kesatuan berdasarkan hak manajemen ekonomi disetujui oleh badan negara yang berwenang atau badan pemerintahan sendiri lokal, dan piagam perusahaan milik negara disetujui oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Piagam perusahaan kesatuan harus berisi informasi tentang subjek dan tujuan perusahaan, ukuran modal dasar perusahaan, prosedur dan sumber pembentukannya, lokasi lokasinya, nama perusahaan, dan informasi lainnya. harus ditunjukkan. Ciri-ciri nama perusahaan suatu kesatuan perusahaan adalah indikasi pemilik harta bendanya, dan nama perusahaan perusahaan berdasarkan hak pengurusan operasional harus memuat indikasi bahwa perusahaan itu milik negara.

Perusahaan kesatuan bertanggung jawab atas kewajibannya dengan semua properti miliknya, tidak bertanggung jawab atas kewajiban pemilik propertinya. Pemilik properti perusahaan negara bagian dan kota tidak bertanggung jawab atas kewajiban perusahaan, kecuali untuk kasus-kasus yang ditentukan dalam ayat 3 Seni. 56 KUH Perdata Federasi Rusia.

Perusahaan milik negara bertanggung jawab atas kewajibannya dengan properti, dan jika ada kekurangan properti di perusahaan milik negara, maka Federasi Rusia memikul tanggung jawab tambahan atas kewajibannya berdasarkan klausul 5 Seni. 115 dari KUH Perdata Federasi Rusia. Pemilik properti yang ditugaskan ke perusahaan milik negara memiliki hak untuk menarik kelebihan, properti yang tidak digunakan atau disalahgunakan dan membuangnya atas kebijakannya sendiri.

Dengan demikian, fitur pembeda utama dari perusahaan negara bagian dan kota adalah bahwa mereka memiliki properti yang diberikan kepada mereka berdasarkan hak manajemen ekonomi, mis. memiliki, menggunakan, dan membuang properti dalam batas-batas KUH Perdata Federasi Rusia.

Badan Usaha Milik Negara sehubungan dengan harta yang diberikan kepadanya bertindak sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan (ditetapkan dalam piagam), tugas-tugas pemilik dan tujuan dari harta itu, oleh karena itu Badan Usaha Milik Negara melepaskan harta yang diberikan. untuk itu hanya dengan persetujuan dari pemilik properti ini.

Barang milik daerah merupakan basis ekonomi pemerintah daerah dan berfungsi untuk memenuhi kebutuhan pemerintah daerah. Karakteristik spesifik properti kota berikut dapat dibedakan:

• - menyediakan kondisi kehidupan normal bagi penduduk kotamadya, membentuk dan memelihara sistem jaminan sosial, melayani tujuan perbaikan;
• - beberapa fasilitas produksi dan infrastruktur sosial beroperasi berdasarkan prinsip akuntansi komersial dan memperkuat basis pendapatan anggaran daerah;
• - bertindak dalam dua manifestasi yang saling terkait - sebagai kompleks properti, ekonomi (materi) dan ekonomi (nilai);
• - menciptakan mekanisme yang memungkinkan penduduk kotamadya untuk benar-benar berpartisipasi dalam proses pembuangan, kepemilikan, dan penggunaan properti kota;
• - kehadiran properti kota dalam jumlah yang cukup dirancang untuk memastikan stabilitas pemerintah daerah dan kemandirian relatifnya dari struktur hierarki kekuasaan yang lebih tinggi;
• - Digunakan untuk mengimplementasikan kepentingan keuangan kotamadya sebagai miliknya.

Kelengkapan pemenuhan kebutuhan sosial kotamadya, dan, akibatnya, tingkat realisasi kepentingan ekonominya, tergantung pada konten dan struktur rasional properti kota.

Menurut prinsip korespondensi antara volume dan sifat objek properti dan sifat tugas yang diselesaikan dalam kerangka entitas administratif-teritorial untuk kepentingan penduduknya, 80% dari total stok perumahan, 76% lembaga prasekolah, 82% fasilitas kesehatan, 84% fasilitas olahraga, dll.

Memperhatikan perkembangan ilmuan yang berkaitan dengan kajian aspek hukum pengelolaan barang milik umum, maka dapat disimpulkan bahwa istilah “pengelolaan barang milik daerah” harus ditinjau dari dua pengertian.

Dalam arti luas, manajemen properti kota harus dipahami sebagai sistem yang sesuai dari metode, bentuk dan metode manajemen properti kota.

Di bawah pengelolaan properti kota dalam arti sempit dapat dipahami prosedur pengambilan keputusan oleh otoritas kota yang kompeten terkait dengan kepemilikan, penggunaan, dan pembuangan objek properti kota.

Tugas pokok dan fungsi pengelolaan barang milik daerah:

• 1. Memecahkan serangkaian masalah tentang pembentukan, pengelolaan, dan pembuangan properti kota, properti perbendaharaan kota, penggunaan yang efektif properti kota. Diantara mereka:
  • - pengelolaan dan pembuangan dengan cara yang ditentukan dari properti kota yang dimiliki oleh kotamadya;
  • - implementasi berdasarkan undang-undang Federasi Rusia tentang kebijakan privatisasi perusahaan kota dan objek real estat;
  • - Melakukan langkah-langkah untuk membedakan antara properti yang dimiliki oleh properti Federal, properti dari entitas konstituen Federasi Rusia dan properti kota, termasuk. dalam hal delimitasi properti kota antara MO dan pemukiman yang merupakan bagian dari itu;
  • - organisasi audiensi publik tentang masalah properti (izin (perubahan) dari jenis penggunaan real estat yang diizinkan secara kondisional, pendirian fasilitas umum, dll.), termasuk. dan bidang tanah (jika perlu);
  • - menjalankan fungsi sebagai penyelenggara teknis untuk persiapan dan pelaksanaan lelang (tender), termasuk. dan penawaran untuk penjualan tanah milik Negara atau kotamadya atau hak untuk menyimpulkan perjanjian sewa untuk tanah tersebut di kotamadya.
• 2. Pelaksanaan, dalam kerangka kekuasaan yang diberikan, sesuai dengan undang-undang saat ini, tindakan untuk pengelolaan dan pembuangan properti kota, termasuk. pada pemindahtanganan itu menjadi milik orang lain, mentransfer kepada mereka hak kepemilikan, penggunaan dan pelepasan, yaitu:
  • - pendaftaran sewa (menyewakan kembali) objek properti kota;
  • - pendaftaran pengiriman objek properti kota untuk penggunaan gratis;
  • - pendaftaran penjualan dan privatisasi properti kota;
  • - pendaftaran partisipasi kota dalam perusahaan bisnis, kemitraan;
  • - implementasi transfer properti kota ke manajemen ekonomi dan manajemen operasional, analisis proposal untuk penjualan real estat yang ditugaskan ke yurisdiksi ekonomi;
  • - melakukan fungsi lain untuk pembuangan properti kota, termasuk. plot tanah, stok perumahan, dalam kerangka undang-undang saat ini dan wewenang yang diberikan.
• 3. Melakukan kontrol atas tujuan penggunaan dan keamanan properti kota yang berada dalam yurisdiksi ekonomi dan manajemen operasional badan hukum, yang dialihkan berdasarkan perjanjian sewa, perjanjian untuk penggunaan tanpa pamrih, serta dialihkan dengan cara yang ditentukan kepada orang lain.
• 4. Implementasi akuisisi dan penerimaan objek menjadi kepemilikan kota dengan pendaftaran pendaftaran negara dan penerimaan Sertifikat untuk hak kepemilikan kota di Kantor Layanan Pendaftaran Federal untuk Wilayah Moskow untuk objek real estat.
• 5. Pelaksanaan penghapusan properti kota dengan cara yang ditentukan.
• 6. Identifikasi dan pendaftaran properti tanpa pemilik dalam kepemilikan kota.
• 7. Pendaftaran transaksi hipotek dengan properti kota.
• 8. Melakukan inventarisasi dan akuntansi properti kota di kas kota, manajemen operasional dan manajemen ekonomi perusahaan dan institusi.
• 9. Memelihara Daftar properti kota (termasuk bagian Daftar pada kas kota) sesuai dengan prosedur saat ini.
• 10. Pelaksanaan pengembangan tindakan hukum peraturan daerah untuk pengelolaan dan pembuangan properti kota.
• 11. Pemberian bantuan konsultasi kepada badan hukum dan individu tentang masalah kompetensi Kantor.
• 12. Melaksanakan, dengan persetujuan pemilik, wewenang untuk mengelola dan membuang simpanan kota, saham, saham, blok saham dengan hak untuk mentransfernya ke kepercayaan sesuai dengan undang-undang saat ini.

Menurut pendapat kami, proposal berikut tampaknya bijaksana, yang bertujuan untuk meningkatkan undang-undang saat ini di bidang pengelolaan objek properti kota:

• 1) perlu dalam undang-undang Federasi Rusia untuk menetapkan aturan bahwa pemilik objek properti kota adalah penduduk lokal terorganisir sendiri, disediakan oleh undang-undang, bentuk organisasi dan hukum dalam bentuk formasi kota;
• 2) masuk akal untuk mendefinisikan secara normatif pengelolaan properti kota sebagai prosedur untuk membuat keputusan oleh otoritas kota yang kompeten terkait dengan kepemilikan, penggunaan, dan pembuangan objek properti kota;
• 3) disarankan untuk memasukkan ke dalam undang-undang federal prosedur legislatif semacam itu yang menetapkan bentuk partisipasi langsung dari wakil badan perwakilan dalam pengelolaan properti kota, seperti:
  • - kebutuhan untuk mendapatkan persetujuan dari badan perwakilan untuk transaksi besar tentang pemindahtanganan properti kota;
  • - keputusan oleh administrasi pembentukan kota tentang masalah penggunaan, pemindahtanganan, penyewaan properti kota apa pun hanya berdasarkan pendapat positif dari Komisi yang dibuat khusus tentang pengelolaan properti kota, yang mencakup wakil dari perwakilan lokal tubuh.

Menganalisis tahap pembentukan pemerintah kota di Rusia saat ini, perlu dicatat bahwa untuk pertama kalinya norma-norma legislatif pemerintah kota ditetapkan berdasarkan properti kota. Konstitusi Federasi Rusia dan Undang-Undang Federal "Tentang Prinsip Umum Organisasi Pemerintahan Sendiri Lokal di Federasi Rusia" menentukan arah utama pengembangan undang-undang dan batas independensi pemerintah kota. Kotamadya adalah struktur konstitusional yang dipandu oleh prinsip-prinsip pemerintahan sendiri dan memiliki properti yang sesuai di wilayah kotamadya ini.

Konstitusi Federasi Rusia (1993) dengan jelas mendefinisikan:

• - “Pemerintahan sendiri lokal diakui dan dijamin di Federasi Rusia. Pemerintahan sendiri lokal adalah independen dalam batas-batas kekuasaannya. Badan-badan pemerintahan sendiri lokal tidak termasuk dalam sistem badan-badan kekuasaan negara ”(Pasal 12);
• - "Pemerintahan sendiri lokal di Federasi Rusia memastikan solusi independen oleh populasi masalah kepentingan lokal, kepemilikan, penggunaan, dan pembuangan properti kota";
• - “Pemerintah daerah secara mandiri mengelola properti kota, membentuk, menyetujui dan melaksanakan anggaran daerah, menetapkan pajak dan retribusi daerah, memelihara ketertiban umum, dan juga menyelesaikan masalah lain yang penting bagi daerah”.

Properti kota berfungsi sebagai dasar untuk kegiatan kotamadya dan sebagai alat untuk mengelola solvabilitas dan stabilitas keuangan daerah.

Dalam beberapa tahun terakhir, minat para ilmuwan dan praktisi terhadap masalah efisiensi penggunaan properti kota semakin terlihat. Meningkatnya urgensi masalah ini karena penggunaan lahan kota yang tidak efektif, yang sering disewa atau, lebih buruk, dijual dengan harga minimal. Properti kota dalam keadaan bobrok, seringkali tidak dapat digunakan dan membutuhkan perbaikan besar.

Menganalisis masalah ini, ada beberapa pendekatan untuk menentukan efektivitas penggunaan properti.

Pertama, dalam hal jumlah pendapatan yang diterima. Indikator semacam itu dapat berupa bagian pendapatan anggaran dari penggunaan properti secara ekonomi (dengan memperhitungkan pendapatan dari pajak properti; tidak termasuk pendapatan dari pajak properti).

Kedua, dari sudut kemaslahatan umum. Hanya indikator kualitatif (nair., Penurunan kejahatan anak sebagai akibat dari pembangunan jaringan klub anak-anak).

Ketiga, dari sisi penghematan anggaran. Misalnya, pembangunan gedung administrasi memungkinkan untuk membebaskan stok perumahan, yang ditempati oleh berbagai lembaga (SES, departemen perumahan, kantor paspor, dll.), Dan mentransfernya ke penduduk, serta mengurangi pembayaran ke sektor swasta untuk ruang sewaan.

Sehubungan dengan objek properti kota, tingkat kemanfaatan harus dinilai, dan bukan tingkat efisiensi penggunaan. Jika kita berbicara tentang manajemen yang efektif, maka tingkat efisiensi harus dinilai dari tingkat kepuasan semua pihak yang berkepentingan dalam memecahkan masalah tertentu. Evaluasi efisiensi manajemen saja indikator kuantitatif tidak mungkin, karena pengelolaan keuangan kota dan properti adalah bidang kegiatan tertentu, di mana seringkali bukan jumlah masalah yang diselesaikan yang penting, tetapi kualitas solusinya.

Badan Manajemen Properti Federal telah mengembangkan metodologi untuk menetapkan indikator kinerja utama (KPI) untuk manajer puncak. Evaluasi efektifitas pimpinan BUMN akan bergantung pada permodalan dan dividen yang dibayarkan. Bagi BUMN publik, diusulkan untuk menghitung pengembalian investasi kepada pemegang saham (TSR), tergantung pada hasil dividen dan perubahan harga saham. Untuk perusahaan non-publik - memperhitungkan jumlah dividen dibandingkan dengan nilai rata-rata mereka selama tiga tahun sebelumnya.

Di antara indikator lainnya, Badan Manajemen Properti Federal menyoroti pengembalian modal yang diinvestasikan atau ekuitas, yang memungkinkan untuk menilai efektivitas investasi. Departemen ini juga menawarkan lima kriteria pilihan, di mana anggota dewan direksi harus memilih setidaknya dua.

Pencapaian KPI inilah yang harus diperhitungkan saat memberikan penghargaan kepada manajer di akhir tahun.

Dalam dua dekade terakhir, pemerintah Rusia telah mengadopsi beberapa undang-undang untuk mereformasi organisasi milik negara. Saat ini, mereka biasa disebut perusahaan kota dan negara kesatuan. Keputusan tentang reorganisasi mereka dibuat oleh pemilik, dalam hal ini - oleh pemerintah federal. Yang terakhir, undang-undang saat ini "Tentang Perusahaan Kesatuan Negara dan Kota" diadopsi pada November 2002.

Keputusan untuk mengatur ulang dibuat dalam kasus pekerjaan ilegal perusahaan negara yang tidak cukup efektif:

• - penyalahgunaan keuangan;
• - tidak ada atau keuntungan minimal selama dua tahun terakhir;
• - pelanggaran aturan yang ditetapkan untuk penggunaan real estat; disewakan, dijual atau digunakan oleh badan hukum lain.

Proses pembubaran atau likuidasi organisasi tersebut ditangani oleh pengacara yang kompeten. Kontrol dan kompetensi profesional mereka akan memastikan ketertiban, dan reorganisasi perusahaan akan dilakukan tanpa melanggar hukum federal yang ada. Kegiatan mereka termasuk penilaian yang memadai dari situasi saat ini, pengumpulan paket dokumen yang diperlukan, representasi kepentingan para pihak dalam berbagai kasus.

Pengakhiran kegiatan perusahaan milik negara terjadi dengan cara yang sama seperti perusahaan swasta. Bisa berupa reorganisasi dan likuidasi. Tindakan manajemen semacam itu mulai berlaku hanya jika ada keputusan dari badan federal yang berwenang atau perintah pengadilan.

Bentuk reorganisasi perusahaan negara bagian dan kota:

• a) penggabungan dua atau lebih perusahaan;
• b) bergabung dengan orang lain ke organisasi yang ada;
• c) pembagian menjadi setidaknya dua perusahaan baru;
• d) pemisahan satu atau lebih perusahaan kesatuan;
• e) transformasi ke dalam bentuk organisasi dan hukum lain yang diatur oleh hukum federal.

Perubahan jenis perusahaan milik negara dan status hukum di mana propertinya dialihkan ke kepemilikan perusahaan milik negara lain tidak dianggap sebagai reorganisasi. Dalam hal ini, beberapa perubahan dibuat pada piagam pendahulunya, yang harus dicatat oleh otoritas pendaftaran negara.

• KUH Perdata Federasi Rusia (Bagian 1) tertanggal 30.11.1994 No. 51-FZ. SZ RF. 1994. Nomor 32. Seni. 3301; 2011. Nomor 405-FZ. Seni. 7347.
Undang-Undang Federal 22 Agustus 2004 No. 122-FZ "Tentang Perubahan Undang-undang Federasi Rusia dan Pembatalan Tindakan Legislatif Tertentu Federasi Rusia sehubungan dengan Adopsi Undang-Undang Federal" Tentang Amandemen dan Penambahan Federal Hukum "Tentang Prinsip Umum Organisasi Badan Legislatif kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia "dan" Tentang prinsip umum pengorganisasian pemerintahan sendiri lokal di Federasi Rusia ". SZ RF. 2004. No.35. Dari. 3607.
• Undang-undang Federal 21 Desember 2001 No. 178-FZ "Tentang Privatisasi Properti Negara dan Kota". SZ RF. 2002. No. 4. Pasal. 251; 2011. Nomor 50. Seni. 7343.
• L.I. Koshkina Masalah pengelolaan barang milik negara. Ekonomi dan manajemen properti. 2012. No. 2. S. 15-24.
• Chicherin B.N.Property dan negara - Moskow: Direct-Media, 2011.
• E1 Shilova Z.A. Manajemen properti kota. M.: Akademi, 2012. hal.77.

PRIORITAS Rusia

UDC: 338,121: 656.2

MEMBERIKAN KEPENTINGAN NEGARA SAAT MEMBENTUK MEKANISME PENGELOLAAN KOMPLEKS PROPERTI PERUSAHAAN BESAR *

V.O. FEDOROVICH, Doktor Ekonomi, Direktur Institut Magistrasi E-mail: [dilindungi email] Universitas Ekonomi dan Manajemen Negeri Novosibirsk

Pembentukan mekanisme organisasi dan ekonomi yang rasional untuk mengelola kompleks properti (properti), yang memastikan keseimbangan kepentingan negara dan peserta lain dalam hubungan perusahaan, adalah tugas yang sangat penting, jauh di luar lingkup hanya kepentingan ekonomi. kelompok utama pemegang saham (pemilik). Meremehkan pentingnya tata kelola perusahaan di perusahaan industri dengan partisipasi negara merusak proses investasi, mengurangi efisiensi penggunaan modal, menahan pertumbuhan ekonomi, mencegah mobilisasi tabungan, membuat tidak mungkin analisis objektif profitabilitas berbagai jenis aset (kompleks properti) perusahaan dan kapitalisasinya. Dan, sebaliknya, sistem tata kelola perusahaan yang dipilih dengan benar menjamin perlindungan kepentingan ekonomi negara,

* Artikel disusun berdasarkan materi jurnal "Kepentingan Nasional: Prioritas dan Keamanan". 2013. Nomor 26 (215).

transparansi keuangan bisnis korporasi dan pertanggungjawabannya kepada pemilik dan kreditur.

Formasi perusahaan modern yang tumbuh cepat berbeda secara signifikan dari perusahaan saham gabungan tradisional terutama dalam komposisi dan struktur aset. Seluruh kompleks properti entitas perusahaan modern sebagian besar bergantung pada volume dan kualitas aset tidak berwujud yang berfokus pada faktor manusia. Ini adalah merek komersial, pengembangan sendiri (know-how), perjanjian strategis, paten. Dengan karyawan dan mitra bisnis, perusahaan semacam itu memiliki kontrak saling menguntungkan yang sangat fleksibel dengan tingkat kebebasan ekonomi yang signifikan.

Perusahaan industri yang sangat terintegrasi menarik bagi banyak investor jika mereka berkembang secara dinamis, berfokus pada inovasi dan membayar dividen yang tinggi. Integrasi berbagai bidang usaha dengan penciptaan mekanisme yang memadai untuk

tata kelola yang baik meningkat posisi kompetitif setiap perusahaan modern. Jalur peningkatan kerangka kerja legislatif di bidang tata kelola perusahaan ditentukan oleh kepentingan ekonomi dunia usaha. Kepentingan ini terletak pada bidang membangun kemitraan yang dapat diandalkan antara pemasok utama sumber daya dan dibagi oleh para peserta (pemilik) dan kreditur. Masalah utama peserta yang tertarik dalam hubungan perusahaan diselesaikan selama negosiasi.

Keragaman kepentingan pemegang saham atau kelompok utama mereka dalam hal insentif, sikap terhadap risiko, preferensi untuk strategi investasi dan sumber pembiayaan menentukan variabilitas metode dan cara membentuk pengelolaan kompleks properti entitas perusahaan besar. Dengan demikian, mekanisme pengelolaan organisasi dan ekonomi pada perusahaan berisiko tinggi yang menggunakan modal ventura dan mengandalkan faktor manusia dalam kegiatan ekonominya bisa sangat berbeda dengan perusahaan yang sudah lama berada di pasar.

Selain kekhasan struktur modal (properti) perusahaan, mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola kompleks properti sangat ditentukan oleh undang-undang, sistem peraturan negara, dan praktik bisnis yang mapan. Kondisi ini mengatur batas-batas kelembagaan pengelolaan perusahaan properti (modal) dari perusahaan industri besar yang terintegrasi.

Kerangka kelembagaan untuk pengelolaan properti adalah:

Aturan dan peraturan untuk pembentukan hukum status (kepemilikan) dan perlindungan selanjutnya;

Standar yang diadopsi secara sukarela, kode nasional yang mengatur sistem manajemen perusahaan internal kompleks properti;

Budaya bisnis berdasarkan norma sosial, keyakinan agama dan kekhasan nasional dari negara bagian (wilayah) tertentu.

Dalam proses pembentukan mekanisme organisasi, ekonomi dan keuangan yang memastikan pengelolaan kompleks properti yang efektif, penting untuk memecahkan masalah kelembagaan yang timbul dalam proses pembagian di tingkat legislatif hak untuk memiliki properti.

ness dan hak kontrol perusahaan. Jika model kontrol perusahaan luar dicirikan oleh difusi struktur kepemilikan, maka model orang dalam mengandaikan konsentrasi kepemilikan (dan karenanya manajemen strategis) di antara satu atau lebih pemilik. Negara dapat menjadi anggota dari kedua sistem kontrol perusahaan.

Keseimbangan kepentingan ekonomi para partisipan dalam model pihak luar dicapai atas dasar interaksi para partisipan yang tidak bersatu (pemilik-pemegang saham) dan manajer puncak korporasi yang memiliki peluang ekonomi nyata. Permasalahan model orang dalam terletak pada ketidakseimbangan kepentingan ekonomi partisipan pengendali (atau kelompoknya) dan partisipan minoritas (pemilik).

Mari kita membahas faktor-faktor utama yang mempengaruhi pembentukan model dasar mekanisme manajemen properti untuk menyeimbangkan kepentingan ekonomi negara dan peserta lain dalam hubungan perusahaan. Ini adalah tingkat konsentrasi kepemilikan, motivasi, insentif material dan moral untuk manajemen produksi, dukungan institusional untuk proses merger (akuisisi) dan divisi, model untuk pembentukan modal ekuitas (resmi), kepemilikan silang saham, dll. Pada akhirnya, pengaruh faktor-faktor ini juga mempengaruhi efisiensi, aktivitas ekonomi korporasi, aktivitas inovatifnya, interaksi dengan usaha menengah dan kecil (kewirausahaan) dan pertumbuhan ekonominya.

Mekanisme organisasi dan ekonomi pengelolaan kompleks properti ditujukan untuk memecahkan masalah yang timbul antara peserta (pemilik) dan negara (dan negara juga dapat menjadi salah satu pemilik), serta antara peserta dan manajemen produksi. Ketika memisahkan fungsi kepemilikan dan kontrol, motivasi utama untuk menemukan mekanisme manajemen dan kontrol yang optimal yang meminimalkan biaya transaksi secara tradisional dianggap sebagai persaingan. Tetapi bahkan persaingan pasar dengan dominasi bentuk kepemilikan negara tidak menyelesaikan masalah konflik kepentingan ekonomi dalam sistem "peserta (pemilik) - manajemen produksi", serta dalam sistem "negara (pemilik) - regulasi negara. badan kegiatan ekonomi" (negara bagian - otoritas pajak fiskal) ...

Dalam literatur ekonomi, masalah tata kelola perusahaan dianggap dari dua posisi. Yang pertama adalah konsep pemegang saham (owners) dan lingkaran partisipan yang sempit. Bagi pemegang saham, yang paling dapat diterima adalah pertanggungjawaban penuh atas manajemen produksi (manajer puncak) kepada pemilik, yaitu kepada anggota korporasi. Untuk itu, dibentuk mekanisme organisasi dan ekonomi yang memungkinkan untuk memaksimalkan hak peserta (pemilik) dalam mengelola instrumen berikut:

Melalui pembayaran dan opsi kompensasi, motivasi ekonomi manajer terkait dengan motivasi ekonomi pemilik;

Untuk memperkuat perlindungan institusional pemilik dan hak-hak mereka, larangan (pembatasan) perdagangan orang dalam diperkenalkan, dan pasar untuk merger dan divisi diatur.

Dari sudut pandang pemegang saham, kriteria evaluasi yang menentukan adalah jumlah maksimum pendapatan pemilik, ditentukan oleh laba konsolidasi maksimum perusahaan. Dalam hal ini, harga pasar kompleks properti korporasi dianggap sebagai kriteria paling sederhana, dihitung sebagai produk dari harga saham (kuotasi pertukaran) dan jumlahnya. Indikator ini memungkinkan untuk menilai secara komprehensif efektivitas pengelolaan kegiatan ekonomi perusahaan secara keseluruhan.

Konsep lain memperhitungkan kepentingan ekonomi dari lingkaran orang yang lebih luas - peserta (pemilik), manajer puncak, kreditur, personel dan otoritas pemerintah (lembaga pemerintah). Bukan rahasia lagi bahwa tujuan ekonomi dari kategori orang (subyek) ini dapat sangat berbeda. Dengan demikian, tujuan pemilik dan manajer ketika memisahkan fungsi kontrol dan kepemilikan paling sering tidak sesuai. Tidak seperti peserta yang ingin meningkatkan nilai (modal) perusahaan, untuk manajemen produksi (manajemen menengah dan atas) yang utama adalah remunerasi material saat ini, untuk personel - peningkatan upah, yang dicapai dengan meningkatkan volume penjualan (menangkap pangsa pasar yang lebih besar), serta menjual proyek investasi yang berisiko.

Masalah keseimbangan antara kepentingan peserta (pemilik) dan manajemen produksi dapat dipertimbangkan atas dasar konsep “hak sisa”, yang membuktikan ketidakmungkinan kontrak yang ideal, di mana semua kondisi dan keadaan saling menguntungkan.

kadang-kadang perlu untuk membuat keputusan manajemen dalam keadaan dan situasi yang tidak terduga yang tidak ditentukan dalam kontrak. Dalam beberapa kasus, peserta memiliki "hak kontrol residual", yang secara tajam memperburuk masalah asimetri informasi. Jadi, perbedaan level pelatihan kejuruan dan kesadaran pemilik dan pengelola sering menyebabkan kerugian serius.

Mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola kompleks properti dalam kerangka model pertama juga mencakup hubungan dengan lingkungan kelembagaan dan memberikan peluang untuk mempertimbangkan kepentingan ekonomi kreditur, personel, dan lembaga pemerintah (berwenang). Dengan mengintegrasikan kepentingan ekonomi kelompok-kelompok ini, model ini memungkinkan untuk menilai secara memadai aktivitas manajer puncak perusahaan dan memberi mereka target nyata. Dalam hal ini, nilai tambah ekonomi (EVA) dapat berfungsi sebagai indikator integral yang kompleks (Tabel 1).

Landasan konseptual pembentukan mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola properti perusahaan industri besar yang diusulkan oleh berbagai peneliti didasarkan pada konsep modern mengelola nilai perusahaan, yang tujuan utamanya adalah pertumbuhan nilai pasar. perusahaan melalui peningkatan nilai pasar saham. Sistem indikator yang digunakan sebagai perkiraan terus ditingkatkan. Teknologi informasi modern memungkinkan untuk menerimanya dalam mode pemantauan online. Berdasarkan generalisasi hasil perkembangan teoritis dan terapan dasar dari penulis asing dan domestik, skema langkah demi langkah diusulkan untuk pembentukan mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola properti perusahaan industri dan transportasi, dengan mempertimbangkan hubungan struktural elemen-elemennya (Gbr. 1).

Saat melakukan penilaian suatu perusahaan, itu digunakan kategori ekonomi nilai bisnis. Dalam bentuknya yang paling umum, ini adalah buku atau nilai nominal, yaitu total neraca atau nilai aset organisasi. Namun, nilai sebenarnya dari organisasi berbeda dari nilai nominal yang harus dibayar, misalnya, untuk perbedaan tertentu antara nilai buku aset tidak lancar (termasuk tidak berwujud) dan nilai pasarnya (misalnya, karena periode yang signifikan.

Tabel 1

Indikator kinerja perusahaan untuk berbagai kelompok pemangku kepentingan

Peserta (pemilik) Pemberi pinjaman Manajemen produksi (manajer puncak)

Pengembalian modal ekuitas Rasio likuiditas absolut Profitabilitas produk. Pengembalian penjualan

Jumlah laba per saham Karakteristik ekonomi arus kas Pendapatan marjinal

Rasio jumlah dividen dan nilai aset Nilai likuidasi korporasi Indikator perputaran aset

Kapitalisasi untuk nilai buku perusahaan Leverage (leverage keuangan) Leverage operasi ( leverage operasi)

Dinamika tingkat kapitalisasi korporasi Pangsa (struktur) kewajiban utang relatif terhadap kapitalisasi Struktur piutang dan utang, rasionya

Pengembalian aset dan jumlah total laba konsolidasi Stabilitas keuangan perusahaan Produktivitas gaji dan intensitas gaji produk, efisiensi penggunaan personel

Beban pajak atas properti Tingkat cakupan pembayaran bunga Efisiensi proyek investasi (payback period)

Tingkat kenaikan modal saham Solvabilitas Efisiensi kegiatan produksi, ekonomi dan keuangan

penggunaan yang bermanfaat). Biasanya, dua pendekatan digunakan untuk menurunkan nilai pasar perusahaan.

Pendekatan pertama mengasumsikan bahwa nilai pasar sesuai dengan harga ekuilibrium yang ditetapkan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dalam pelaksanaan transaksi yang terkait dengan perubahan kepemilikan korporasi (jual beli organisasi).

Nilai pasar suatu perusahaan merupakan nilai relatif yang dipengaruhi oleh banyak faktor. Komponen propertinya harus dinilai secara komprehensif sebagai mekanisme pengembangan diri, tindakan yang dikondisikan oleh keadaan aset dan bergantung pada efisiensi manajer perusahaan. Cukup sering, penilaian kuantitatif dari nilai ekonomi korporasi digunakan - niat baik, yang ditentukan oleh perbedaan antara harga riil dan nilai buku aset korporasi.

Pendekatan kedua didasarkan pada dasar-dasar yang dijelaskan di atas, yaitu, harga pasar suatu perusahaan disesuaikan dengan jumlah pertumbuhan masa depan dalam asetnya karena penilaian ekonomi dari nilai probabilistik arus kas masuk. Dalam praktiknya, ini biasanya merupakan jumlah arus kas yang didiskontokan selama masa manfaat aset perusahaan.

Nilai tambah ekonomi (EVA) adalah nilai tambah buku dengan nilai sekarang dari EVA masa depan. Dengan kata lain, ini adalah nilai tingkat pengembalian dikurangi rata-rata tertimbang

biaya modal dikalikan dengan jumlah modal yang diinvestasikan.

Sebagai bagian dari pengelolaan nilai kompleks properti korporasi, indikator EVA digunakan dalam penyusunan anggaran modal, dalam menilai efisiensi kegiatan ekonomi baik divisi struktural yang terpisah, anak perusahaan dan perusahaan tanggungan (badan hukum), dan entitas perusahaan (grup) secara keseluruhan.

Ide ekonomi dasar menggunakan EVA adalah bahwa modal saham dari setiap entitas perusahaan harus menghasilkan setidaknya pengembalian yang sama seperti investasi dengan tingkat risiko yang sama di pasar untuk saham pemerintah atau perusahaan (obligasi).

Untuk mengkarakterisasi kepentingan negara dalam pembentukan pembayaran pajak dan non-pajak ke anggaran semua tingkatan, mari kita membahas lebih detail opsi skenario untuk perilaku ekonomi entitas perusahaan besar dengan dominasi atau partisipasi 100% dalam struktur saham. modal bentuk kepemilikan negara. Kepentingan ekonomi negara berkaitan dengan penetapan jumlah dan jangka waktu penerimaan penghasilan. Kita berbicara tentang penerimaan pajak dan bukan pajak dari anggaran negara, yang pembayarnya (subjek perpajakan), menurut undang-undang saat ini, semuanya badan hukum terdaftar di Unified State Register of Enterprises and Organizations (USRPO). Aspek ekonomi dan hukum dari masalah ini dalam satu atau lain cara bersentuhan dengan

Memastikan keseimbangan

kepentingan ekonomi subjek hubungan perusahaan

Kepentingan ekonomi subjek hubungan perusahaan

Pemilik

pemberi pinjaman

Manajer

Nilai tambah ekonomi (BUL) Nilai tambah ekuitas (MDR)

Penciptaan model tata kelola perusahaan

Struktur kepemilikan sebagai penilaian kuantitatif dari peluang ekonomi (kekuatan) peserta dalam manajemen properti (swasta, negara bagian, kota)

Milik negara 100%

Struktur kepemilikan terkonsentrasi dengan alokasi pemilik dominan (kehadiran sekelompok pemegang saham minoritas)

Struktur kepemilikan distributif (tersebar) dengan sejumlah besar pemegang saham kecil "sama" (satu saham - satu suara)

Model orang dalam Model orang luar

tata kelola perusahaan tata kelola perusahaan

Konsep pemegang saham Konsep pemegang saham

Anggaran gabungan Federasi Rusia, anggaran gabungan entitas konstituen Federasi Rusia

Pajak pendapatan perusahaan

Pendapatan pajak

Pajak properti badan hukum

Pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota, atau dari kegiatan organisasi negara bagian dan kota;

Pendapatan bukan pajak

Beras. 1. Tahapan pembentukan organisasi dan mekanisme ekonomi pengelolaan properti

perusahaan besar dengan partisipasi negara

masalah tata kelola perusahaan struktur bisnis besar.

Berkaitan dengan hal tersebut, perlu dijawab pertanyaan-pertanyaan berikut. Bagaimana menentukan kepentingan ekonomi negara dengan persamaan segala bentuk kepemilikan? Bagaimana mempengaruhi proses integrasi dan disintegrasi dalam perekonomian nasional agar manfaat ekonomi dari pemilik

adalah aktivitas maksimum subjek dan penggunaan properti? Indikator apa yang harus digunakan dalam kasus ini?

Sesuai dengan undang-undang saat ini, pendapatan anggaran dianggap sebagai dana moneter yang diterima dengan cara yang tidak dapat ditarik kembali dan gratis dari otoritas negara Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia dan otoritas lokal.

pemerintahan sendiri. Secara umum, penerimaan anggaran berasal dari pembayaran pajak dan bukan pajak serta transfer gratifikasi. Pendapatan dana anggaran yang ditargetkan diperhitungkan secara terpisah.

Pendapatan pajak termasuk pajak dan biaya federal, regional dan lokal yang disediakan oleh undang-undang pajak Federasi Rusia, serta penalti dan denda, pendapatan bukan pajak adalah pendapatan dari penggunaan properti negara bagian atau kota (setelah pajak dan biaya), dari layanan berbayar yang disediakan lembaga anggaran di bawah yurisdiksi badan eksekutif federal, badan eksekutif entitas konstituen Federasi Rusia, badan pemerintah daerah, dll.

Menurut Seni. 42 dari Kode Anggaran Federasi Rusia (BC RF), pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota meliputi:

Dana yang diterima dalam bentuk sewa untuk sewa untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota;

Dana yang diterima dalam bentuk bunga atas saldo anggaran pada rekening pada lembaga perkreditan;

Dana yang diterima dari transfer properti negara bagian atau kota ke manajemen perwalian;

Dana dari pelunasan pinjaman negara, pinjaman anggaran dan pinjaman anggaran, termasuk dana dari penjualan properti dan agunan lainnya yang ditransfer ke penerima pinjaman anggaran, pinjaman anggaran dan jaminan negara bagian dan kota kepada otoritas eksekutif terkait sebagai jaminan untuk kewajiban anggaran pinjaman, pinjaman anggaran dan jaminan negara bagian dan kota;

Pembayaran untuk penggunaan dana anggaran yang diberikan kepada anggaran lain, negara asing atau badan hukum dengan dasar yang dapat dikembalikan dan dibayar;

Penghasilan dalam bentuk laba yang dapat diatribusikan ke saham di modal dasar (cadangan) perusahaan bisnis dan kemitraan, atau dividen atas saham yang dimiliki oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya;

Lainnya disediakan oleh hukum Pendapatan RF dari penggunaan properti,

dalam kepemilikan negara bagian dan kota.

Pendapatan lembaga anggaran yang diterima dari wirausaha dan kegiatan yang menghasilkan pendapatan lainnya diperhitungkan sepenuhnya dalam perkiraan pendapatan dan pengeluaran lembaga anggaran dan tercermin dalam pendapatan anggaran yang sesuai sebagai pendapatan dari penggunaan properti di negara atau kepemilikan kota, atau sebagai pendapatan dari penyediaan layanan berbayar.

Kepentingan ekonomi negara, ditafsirkan sebagai volume dan intensitas (kecepatan) masuknya sumber daya keuangan (uang) ke anggaran tingkat yang sesuai, mencirikan negara sebagai pengatur hubungan perusahaan. Meja 1 kelompok indikator disajikan yang mencirikan pemilik negara sebagai peserta yang setara dalam pembentukan modal dasar - kompleks properti entitas perusahaan besar. Untuk mencirikan hubungan ekonomi negara sebagai pengatur hubungan perusahaan melalui berfungsinya sistem perpajakan untuk kegiatan ekonomi (wirausaha), mari kita perhatikan dinamika periode tujuh tahun dari jumlah total pendapatan dan penerimaan pajak ke anggaran federal Federasi Rusia (Gbr. 2).

Tujuan dari analisis array informasi, disajikan secara grafis pada Gambar. 2-5, adalah untuk mengidentifikasi tren dan ketergantungan antara penerimaan pajak dan bukan pajak terhadap anggaran. Jumlah penerimaan yang ditunjukkan memungkinkan untuk memberikan penilaian ekonomi volumetrik (kuantitatif) dari penggunaan nyata kompleks properti entitas perusahaan besar dalam periode waktu yang sesuai.

Penilaian ekonomi yang cepat mencirikan sistem perpajakan kegiatan industri, ekonomi dan keuangan perusahaan melalui pemungutan pajak pertambahan nilai dan pajak penghasilan.

Penilaian ekonomi strategis dapat diperoleh berdasarkan analisis sistem pengumpulan pajak properti, sewa untuk penggunaan properti (kompleks properti) dalam sirkulasi ekonomi dan jumlah penerimaan (pelaporan dan perencanaan) dari penjualan negara bagian dan kota. properti, restrukturisasi dan korporatisasi kompleks properti organisasi negara bagian dan kota.

Untuk mencapai keseimbangan kepentingan ekonomi peserta dalam entitas perusahaan, perlu untuk menentukan rasio volume tertentu

25.000 20 LLC

15.000 10 LLC

jenis penerimaan kas ini. Nilai ini memungkinkan untuk menilai efisiensi fungsi kompleks properti dari organisasi yang berpartisipasi dan divisi strukturalnya (Gbr. 3).

Analisis Gambar. 3 dapat dilihat bahwa ada perbedaan total skala besar yang jelas antara pendapatan pajak dan bukan pajak dari anggaran federal Federasi Rusia, yang menunjukkan "bobot ekonomi" kecil dari pendapatan negara dari properti (kompleks properti).

Untuk menilai kualitas kebijakan ekonomi yang ditempuh oleh Pemerintah Federasi Rusia dalam hal operasional dan penggunaan strategis kompleks properti dengan 100% atau bagian lain yang cukup pasti dari properti negara bagian atau kota di ibukota perusahaan besar, disarankan untuk menganalisis dinamika pendapatan bukan pajak ke anggaran Federasi Rusia,

16 000 14 000 12 000

6 000 4 000 2 000 0

termasuk total penerimaan dari penggunaan dalam sirkulasi ekonomi kompleks properti organisasi bentuk kepemilikan negara bagian dan kota. Perubahan nyata dalam pendekatan telah terlihat sejak 2008 (Gbr. 4), yang juga dikonfirmasi oleh korespondensi tertentu antara penilaian operasional dan strategis penggunaan kompleks properti entitas perusahaan dalam perputaran ekonomi (Gbr. 5).

Pembuktian ekonomi legitimasi regulasi negara proses privatisasi sebagai alat untuk mengelola perubahan struktural dan kapitalisasi entitas perusahaan dengan ekuitas atau 100% partisipasi negara dalam properti dibuktikan dengan tingkat pertumbuhan yang sama dari pendapatan yang sesuai (lihat Gambar. 4 dan 5). Kisah ini dibahas secara lebih rinci oleh penulis dalam artikel.

Model untuk merekonsiliasi kepentingan ekonomi negara dan kepentingan kelompok peserta ini dalam hubungan perusahaan dengan pembentukan indikator keuangan volumetrik agregat ditunjukkan pada Gambar. 6.

Mari kita pertimbangkan pembentukan mekanisme regulasi negara untuk kepentingan ekonomi subjek hubungan perusahaan di Rusia. Saat ini, pilihan sumber dan bentuk pembiayaan (investasi) untuk memastikan pengembangan strategis dan produksi saat ini dan kegiatan ekonomi sangat penting bagi perusahaan. Mari kita membahas lebih rinci tentang distribusi kepentingan ekonomi para peserta-pemegang saham (pemegang hak milik), kreditur dan kelompok fungsi perusahaan (badan hukum), yaitu anak perusahaan, organisasi yang bergantung dan berafiliasi, dan negara secara setara. subjek dari hubungan tersebut, di satu sisi, dan pengaturnya - di sisi lain.

Beras. 2. Dinamika jumlah total pendapatan dan pendapatan pajak dari anggaran federal gabungan Federasi Rusia pada 2005-2011, miliar rubel: I - pendapatan anggaran gabungan Federasi Rusia; II - pendapatan pajak

Beras. 3. Dinamika penerimaan pajak (I) dan non-pajak (II) dari sisi pendapatan anggaran federal Federasi Rusia pada 2005-2011, miliar rubel.

Praktek menunjukkan bahwa kepentingan ekonomi pemegang saham, diintegrasikan ke dalam struktur kepemilikan entitas perusahaan tertentu, menyebabkan perbedaan yang cukup signifikan dalam struktur sumber pendanaan jangka panjang (strategis) dan jangka pendek (operasional) mereka tidak hanya dari kelompok itu sendiri. , tetapi juga anak perusahaan dan afiliasi individu dalam perusahaan.

Pengaturan negara tentang kepentingan ekonomi subyek hubungan perusahaan dalam konteks pertumbuhan ekonomi tertentu disediakan dengan bantuan mekanisme organisasi dan ekonomi manajemen properti. Dianalogikan dengan pembagian fungsi manajemen dan kegiatan ekonomi di tingkat aparatur negara, manajemen di tingkat korporasi juga dibagi menjadi fungsi pemegang saham (title holders), fungsi kontrol publik (jasa audit eksternal) dan fungsi harian. manajemen produksi, kegiatan ekonomi dan keuangan saat ini (manajemen produksi). Sebagai aturan, dalam praktiknya, kepentingan semua subjek ini mengungkapkan perbedaan yang signifikan, terutama antara peserta (pemegang saham-investor) dan manajer perusahaan.

Perwakilan manajemen puncak perusahaan, bertindak untuk kepentingan mereka sendiri, mencoba untuk menerima upah setinggi mungkin dan, dengan menggunakan kekuasaan resmi, dapat menyita sebagian dari aset melalui organisasi afiliasi untuk tujuan mereka sendiri. Manajer juga dapat menggunakan cara yang tersedia untuk mereka sesuai dengan undang-undang saat ini untuk menentang diri mereka sendiri

kepada pemilik (pemegang saham) berupa sisa pendapatan yang diterima korporasi (laba konsolidasi yang ditahan).

Kerangka kelembagaan hubungan properti yang timbul selama reformasi perusahaan industri besar, serta hubungan perusahaan modern yang diatur oleh negara, ditentukan oleh tiga tindakan legislatif dasar. Ini adalah undang-undang federal tertanggal 04.25.1996 No. 39-F3 "Di pasar sekuritas", tanggal 26.12.1995 No. 208-FZ "Pada perusahaan saham gabungan", tertanggal 05.03.1999 No. 46-FZ "Tentang perlindungan hak dan hukum

Beras. 4. Dinamika jumlah PNBP (I) dan pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian dan kota (II)

pada 2005-2011, miliar rubel

Beras. 5. Dinamika pajak penghasilan (I) dan pendapatan dari penggunaan barang milik negara (II) pada 2005-2011, miliar rubel.

Beras. 6. Keseimbangan kepentingan ekonomi negara dan peserta utama lainnya

hubungan perusahaan

kepentingan investor di pasar efek”. Undang-undang federal tentang perusahaan saham gabungan memungkinkan untuk membentuk di Rusia sistem manajemen dua tingkat untuk entitas perusahaan besar (OJSC), secara umum, yang terdiri dari dewan manajemen dan dewan direksi. Undang-undang ini menciptakan dasar hukum yang cukup kuat untuk manajemen perusahaan yang efektif dari properti struktur organisasi yang kompleks.

Menurut undang-undang ini, minoritas minoritas di dewan direksi dapat memblokir transaksi yang bertentangan dengan kepentingan ekonomi mereka. Dengan demikian, keputusan untuk mengubah modal dasar, mengadopsi amandemen piagam, dan dalam jumlah besar (yaitu, melebihi setengah dari nilai buku kompleks properti perusahaan) memerlukan tiga perempat suara rapat umum pemegang saham.

Perlindungan hak pemegang saham dari kemungkinan “dilusi” saham yang beredar tampaknya juga sudah cukup. Penerbitan saham baru (tambahan) harus ditempatkan di pasar sekunder pada nilai pasar. Pengambilan keputusan terkait penempatan harus disetujui oleh dua pertiga mayoritas rapat umum. Tata cara pemungutan suara sendiri juga diatur secara ketat, apalagi jika jumlah pemegang sahamnya lebih dari 1.000 orang. Menurut undang-undang, setiap pemegang saham memiliki hak untuk memilih, yang "beratnya" sesuai dengan jumlah saham dikalikan dengan jumlah anggota dewan direksi yang akan dipilih. Perhatian yang cukup juga diberikan pada pengendalian eksternal atas

kegiatan manajemen produksi adalah, pertama-tama, audit eksternal wajib, dan untuk perusahaan dengan staf lebih dari 500 orang. - pencatat sekuritas independen eksternal (saham entitas perusahaan).

Undang-undang Perlindungan Investor Federal mengatur aturan perilaku untuk pendaftar sekuritas, lembaga kustodian, dan pedagang. Hal ini sangat memudahkan prosedur penjualan (pembelian dan penjualan) surat berharga secara bebas di pasar sekunder. Selain itu, undang-undang saat ini menetapkan standar yang agak ketat mengenai jumlah informasi keuangan yang akan dipublikasikan di pers terbuka. Ini adalah tahunan laporan keuangan(Bentuk pertama dan kedua), informasi tentang peristiwa penting bagi perusahaan (perubahan modal dasar, komposisi dewan direksi, kepala manajer, struktur modal saham).

Vektor utama kepentingan ekonomi para peserta, yang diatur oleh undang-undang saat ini (tindakan legislatif dan peraturan Federasi Rusia), ditunjukkan pada Gambar. 7.

Mari kita mengomentari yang ditunjukkan pada Gambar. 7 arah dan tingkat interaksi kepentingan ekonomi kelompok mata pelajaran.

1-2 - hubungan antara peserta dan manajemen produksi, terutama karena jenis kepemilikan (terkonsentrasi atau tersebar), yang menjadi dasar pembentukan modal dasar entitas perusahaan. Ada peluang potensial di sini

Beras. 7. Arah utama interaksi antara kepentingan ekonomi negara dan subjek lain dari hubungan perusahaan, diatur oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini: 1- peserta (pemilik, yaitu pemegang saham);

2 - manajemen produksi (menengah-tinggi

manajer); 3- kreditur; 4 -personil (karyawan); 5 badan pengatur negara

merger atau akuisisi badan hukum dan risiko terkait kehilangan pekerjaan.

2-3 - hubungan antara manajemen produksi dan lembaga kredit, yang sering kali menentukan tidak hanya hubungan antara pemberi pinjaman dan pemberi pinjaman, yang diatur oleh stabilitas keuangan organisasi dan likuiditas bisnis. Hubungan antara manajer puncak dan lembaga perkreditan sering berkembang menjadi hubungan antara peserta (pemilik) dan kreditur sebagai calon pemilik institusional dari entitas perusahaan (tautan 3-1 pada Gambar 7).

2-4 - hubungan antara manajer puncak dan personel perusahaan, diatur oleh sistem kontrak dan ketentuan perjanjian bersama yang dibuat setiap tahun antara administrasi (manajer puncak) dan personel yang dipekerjakan perusahaan.

3-5 - hubungan antara lembaga pemerintah (perbankan) dan bank komersial atau antara Bank Sentral Federasi Rusia dan organisasi komersial di bidang pengaturan hubungan kredit dan perpajakan lembaga kredit, termasuk pengaturan mata uang.

4-5 - hubungan antara majikan dan karyawan, diatur oleh negara melalui undang-undang sipil dan perburuhan.

5-1 - hubungan antara lembaga pemerintah (otoritas) dan peserta

(pemilik), diatur oleh ketiga undang-undang tersebut di atas.

5-3 - hubungan antara instansi pemerintah (otoritas) dan manajemen produksi, diatur oleh hukum perdata dan Kode Tata Kelola Perusahaan.

Jika kita mempertimbangkan arah dampak kepentingan ekonomi untuk masing-masing dari lima subjek hubungan perusahaan yang disajikan pada Gambar. 7, dengan mempertimbangkan arah pengaruh yang masuk dengan tanda minus, dan yang keluar dengan tanda plus, dimungkinkan untuk menyusun persamaan keseimbangan kepentingan ekonomi mitra dalam hubungan perusahaan, yang harus diperhitungkan dalam manajemen dan disesuaikan dengan mekanisme organisasi dan ekonomi pengelolaan properti.

Kontradiksi antara kepentingan ekonomi peserta (pemilik) dan manajemen produksi (manajer puncak) dipertimbangkan dalam teori konseptual agen atau konsep transfer kekuasaan - teori keagenan. Pada saat yang sama, kepentingan ekonomi pemilik dan manajer diselidiki, kelompok kontradiksi utama mereka diklasifikasikan.

Pendekatan konseptual yang agak berbeda membentuk dasar teori pemangku kepentingan, yang mengusulkan cara untuk menyelaraskan kepentingan ekonomi semua entitas yang secara langsung atau tidak langsung terkait dengan fungsi perusahaan. Menurut konsep ini, tujuan kegiatan ekonomi perusahaan mana pun bukanlah untuk memaksimalkan nilai perusahaan (pertumbuhan kapitalisasi), tetapi untuk meningkatkan citranya dengan meningkatkan status sosial dan ekonomi personel dan mengurangi risiko lingkungan. Dengan tidak adanya asimetri informasi, manajer membuat keputusan manajemen, dengan mempertimbangkan semua pihak yang berkepentingan (pemilik, kreditur, personel, dll.).

Mari kita coba untuk benar-benar menilai kemungkinan manajemen produksi untuk menyeimbangkan kepentingan ekonomi dari subyek hubungan perusahaan. Untuk melakukan ini, kami mengklasifikasikan ke dalam kelompok-kelompok ketidaksepakatan ekonomi yang berpotensi mungkin terjadi dalam proses pelaksanaan hak dan kewajiban subjek, sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini (Tabel 2).

Meringkas tabel data. 2, kontradiksi utama berikut dalam kepentingan ekonomi dari kelompok subjek yang dipertimbangkan dapat dibedakan.

Meja 2

Kepentingan ekonomi kelompok utama subjek diperhitungkan ketika membentuk mekanisme organisasi dan ekonomi manajemen properti

Subyek hubungan perusahaan Karakteristik kepentingan ekonomi Tingkat pengaruh terhadap pencapaian tujuan Tanggung jawab

Pemilik (anggota): mayoritas (dewan direksi), pemegang saham minoritas (dewan direksi) Strategis, jangka panjang Taktis, operasional, jangka pendek Tinggi Rendah Dibatasi oleh partisipasi Dibatasi oleh partisipasi

Manajemen produksi: direktur eksekutif (manajer umum), manajer puncak (dewan, administrasi), personel, karyawan (dewan kolektif, serikat pekerja) Taktis dan jangka pendek (amplitudo), individu Operasional, jangka pendek, kolektif (kelompok) Grup taktis dan operasional individu Tinggi (sebagian terbatas) Sedang (terbatas) Rendah, minimal Tinggi individu Sedang individu Rendah

Negara - peserta (pemegang saham) Strategis, orientasi sosial ekonomi Tinggi, dibatasi oleh struktur kepemilikan Tinggi, dibatasi oleh partisipasi

Negara adalah otoritas regulasi dan fiskal Strategis, ditujukan untuk target ekonomi makro Tinggi Tinggi

Pemangku kepentingan (termasuk afiliasi) Taktis dan jangka menengah Terbatas atau rendah Rendah, tergantung pada kondisi kontrol

1. Ketidaksepakatan dalam kepentingan ekonomi antara peserta (pemilik) dan manajemen produksi (manajer puncak) bisa sangat signifikan. Jadi, pemilik tertarik pada kapitalisasi maksimum dan pembayaran dividen, dan manajer puncak - dalam remunerasi material yang tinggi (upah, bonus, status manajerial). Dominan tergantung pada tingkat konsentrasi kepemilikan.

2. Kepentingan yang saling bertentangan dari kelompok pemegang saham dominan (pemegang saham mayoritas) dan pemegang saham lainnya (pemegang saham minoritas) dari suatu perusahaan, sebagai suatu peraturan, memanifestasikan dirinya sehubungan dengan dinamika nilai pasar saham: pemegang saham mayoritas telah lama- kepentingan jangka pendek, dan pemegang saham minoritas memiliki kepentingan jangka pendek. Adapun investasi, untuk beberapa inovasi strategis sangat menentukan, untuk yang lain - operasional. Misalnya, menurut Perusahaan Keuangan Internasional, bagian laba ditahan (bersih) yang dialokasikan oleh perusahaan nasional Federasi Rusia untuk pembayaran dividen meningkat menjadi 21%, sementara pembayaran tersebut dilakukan di kurang dari 30% perusahaan regional dengan penjualan kurang dari $10 juta atau lebih dari 50% perusahaan dengan penjualan lebih dari $10 juta.

3. Ketidaksepakatan antara manajer puncak dan staf (karyawan), serta antara pemilik dan karyawan, sebagian besar diselesaikan berdasarkan kontrak

saat mempekerjakan (mempekerjakan) untuk bekerja, di masa depan - dengan bantuan serikat pekerja, undang-undang sipil dan perburuhan.

4. Perbedaan kepentingan pemilik dan pemangku kepentingan lainnya (afiliasi, instansi pemerintah).

Praktik telah menunjukkan bahwa mekanisme organisasi dan ekonomi yang rasional untuk mengelola kompleks properti berkontribusi pada pengaturan hubungan perusahaan di semua tingkat hierarki manajemen subjek, yang pada akhirnya menyederhanakan proses bisnis dan berkontribusi pada pertumbuhan investasi dalam ekonomi nasional. Pada saat yang sama, penilaian ekonomi kuantitatif yang secara komprehensif dan cukup obyektif mempertimbangkan kepentingan ekonomi negara dan subjek hubungan perusahaan lainnya dan mencerminkan efektivitas mekanisme pengelolaan kompleks properti disediakan oleh dua indikator yang identik dan banyak digunakan. - nilai tambah modal ekuitas (nilai tambah pasar, MAV) dan nilai tambah ekonomi (nilai tambah ekonomi, EVA).

Masalah penyelesaian kontradiksi ekonomi dari subyek hubungan perusahaan sedang dipelajari secara aktif di negara-negara kapitalis maju. Model tata kelola perusahaan Anglo-Amerika dan Jerman-Jepang secara tradisional dibedakan. Yang pertama berfokus pada regulasi pemerintah pasar modal untuk legal

perlindungan pemilik (peserta), serta badan hukum sebagai peserta yang setara dalam perputaran ekonomi. Pada saat yang sama, hak kelompok minoritas pemegang saham sama-sama dilindungi (dalam kasus struktur kepemilikan yang tersebar). Ada juga skema khusus untuk partisipasi perwakilan karyawan (personil perusahaan) dalam direksi, melalui mekanisme ini, kepentingan ekonomi personel diperhitungkan.

Dalam model tata kelola perusahaan Jerman-Jepang (Jerman, Jepang, Austria, Belanda, Belgia, Prancis, Italia, dll.), Ada sistem manajemen dua tingkat - dewan dan dewan pengawas, yang mencakup direktur independen - perwakilan dari semua mata pelajaran hubungan ekonomi. Model tata kelola perusahaan Rusia, termuda, dalam praktiknya mengabadikan hak-hak yang agak signifikan yang mengekspresikan kepentingan semua subjek hubungan perusahaan dari direktur eksekutif (presiden OJSC, ketua dewan direksi, jenderal (direktur eksekutif). perlu memberikan perhatian khusus pada pengalaman Jerman, di mana partisipasi karyawan dalam properti, manajemen, dan proses produksi menentukan motivasinya, minatnya pada hasil akhir dari kegiatan perusahaan (yang tidak hanya berkontribusi pada keseimbangan kepentingan ekonomi dari kelompok yang disebutkan). mata pelajaran, tetapi juga memenuhi prinsip-prinsip keadilan ekonomi dan sosial).

Mari kita pertimbangkan beberapa model situasional yang khas untuk praktik hubungan perusahaan modern dan yang memungkinkan kita berbicara tentang kemungkinan mengintegrasikan kepentingan ekonomi dalam mengelola kompleks properti entitas perusahaan besar.

Pemilik memiliki perangkat yang efektif, dengan bantuan yang memungkinkan untuk menyesuaikan keputusan manajerial manajer. Ini adalah mekanisme kontrol internal dan eksternal, penggunaan orang independen di dewan direksi, perubahan struktur kepemilikan - dalam kasus merger (akuisisi) atau divisi perusahaan. Dalam beberapa kasus, harmonisasi relatif dari kepentingan pemilik dan manajer dimungkinkan melalui mekanisme kompensasi moneter. Relativitas disebabkan oleh ukuran tanggung jawab, yang diukur dengan sejumlah biaya tertentu, yang ditanggung oleh pemilik dan manajer sebagai akibat dari keputusan manajemen mereka.

Yang memperumit situasi yang sedang dipertimbangkan adalah munculnya subjek ketiga - eksponen dari pendapat yang sepenuhnya bertentangan.

Kepentingan ekonomi tertentu - kreditur (dalam hal pinjaman jangka panjang, kreditur dianggap sebagai investor) sebagai pemegang kewajiban utang korporasi. Ketika ada situasi konflik(ketidaksesuaian kepentingan ekonomi pemilik dan kreditur) menjadi ancaman nyata kebangkrutan korporasi. Namun, jika ada sedikit atau tidak ada risiko pada utang korporasi, pemberi pinjaman tidak tertarik pada tingkat pengembalian atau nilai pasar (kapitalisasi) korporasi itu sendiri. Jika risiko seperti itu masih ada, maka pemilik selalu memiliki keuntungan tertentu atas kreditur. Keuntungan tersebut terletak dalam bidang hukum, karena klaim atas saham, dalam esensi ekonomi dan hukumnya, adalah klaim residual, dan jika terjadi penurunan nilai kewajiban utang, nilai kewajiban atas saham tetap tidak berubah untuk beberapa waktu.

Tidak dikecualikan bahwa manajemen produksi membuat keputusan manajerial yang memungkinkan (dalam kerangka undang-undang saat ini) untuk mentransfer aset perusahaan ke dalam lingkup kekuatannya sendiri, memperkuat posisi ekonominya. Jika manajer bertindak untuk kepentingan pemilik, maka jika ada risiko gagal bayar, mereka mungkin tertarik untuk mentransfer sumber daya kredit kepada pemilik perusahaan, misalnya dengan cara berikut:

Sumber daya investasi langsung (pinjaman) ke aset hasil tinggi yang paling berisiko. Ketika menghasilkan keuntungan, pemilik tetap menjadi pemenang, jika tidak, risiko kerugian ditanggung oleh kreditur;

Mengurangi kapitalisasi biaya yang dibiayai oleh sumber daya keuangan yang ditarik (penerbitan saham tambahan). Biasanya, penarikan dilakukan sampai keuntungan yang diterima karena ini (nilai sekarang bersih) ternyata sama dengan jumlah dana yang ditarik untuk ini (investasi). Jika pada saat yang sama pinjaman digunakan sebagai dana tambahan, maka pertumbuhan nilai pasar kewajiban utang menjadi semacam "modal" untuk bagian investasi ini. Saat melunasi kewajiban utang, dalam hal ini terjadi pengurangan investasi;

Setelah melakukan kebijakan kredit yang cukup aktif untuk pembayaran sebagian dana yang dipinjam oleh pemilik korporasi. Ini membantu mengurangi nilai pasar kewajiban utang dan melestarikan

penurunan (walaupun sering penurunan) tingkat kapitalisasi korporasi. Pada saat yang sama, jumlah dividen yang diterima oleh pemilik sebagian besar mengkompensasi penurunan nilai saham mereka;

Dengan menyembunyikan informasi yang berkaitan dengan kesehatan keuangan korporasi dari kreditur. Dengan menunda prosedur restrukturisasi atau memanfaatkan celah dalam undang-undang, manajer membuat prosedur kebangkrutan dan reorganisasi perusahaan serumit mungkin. Manfaat ekonomi (sangat relatif) karena pelestarian struktur umur kewajiban utang dan peningkatan risiko diterima oleh pemilik yang merugikan kreditur. Memecahkan masalah mendamaikan kepentingan pemilik dan manajer memerlukan pencarian pendekatan dan metode untuk mengukur kualitas keputusan manajemen secara kuantitatif. Pemilik berpotensi siap dan mampu membayar secara memadai untuk keputusan manajerial manajer dengan adanya indikator yang memungkinkan secara efektif, dengan tingkat objektivitas tertentu, untuk mengukur dan mengevaluasi kontribusi manajerial mereka. Indikator tersebut dapat berfungsi sebagai jumlah laba per saham biasa, kapitalisasi korporasi, dinamika positif profitabilitas, tingkat nilai tambah ekonomi atau nilai tambah modal saham.

Kriteria yang dipilih dengan benar untuk penilaian ekonomi strategis operasional akan memperkuat motivasi profesional manajemen perusahaan untuk menghasilkan pendapatan keuangan yang meningkatkan kapitalisasi perusahaan, daripada restrukturisasi organisasi semu dan investasi berisiko dengan pengembalian rendah. Ekonomi Rusia saat ini ditandai dengan penguatan posisi negara. Hal ini diwujudkan dalam pengaturan hubungan ekonomi dan keuangan di tingkat makro dalam peningkatan porsi kepemilikan negara di sektor-sektor ekonomi yang penting. Peraturan negara tentang pasar keuangan, proses restrukturisasi perusahaan industri dan transportasi besar mempengaruhi struktur modal dasar, keseimbangan kepentingan ekonomi para peserta dan sumber pendanaan strategis dan saat ini untuk kegiatan ekonomi. Dalam praktiknya, ini terjadi melalui implementasi target program pemerintah(peminjaman ke sektor ekonomi tertentu), regulasi harga pasar saham, melalui partisipasi negara dalam perusahaan industri besar

formasi (kepemilikan), melalui kebijakan suku bunga kredit (partisipasi negara dalam lembaga kredit, penyesuaian tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia, dll.).

Sebagaimana disebutkan di atas, koordinasi kepentingan ekonomi para peserta (pemilik) dapat berdampak langsung pada struktur sumber pendanaan untuk entitas perusahaan besar. VB Kondratyev mempertimbangkan tiga pendekatan dasar untuk menjelaskan perbedaan dalam struktur pendanaan. Dalam kerangka pendekatan pertama, struktur permodalan korporasi tampak bergerak ke arah model optimal yang terdefinisi dengan baik yang dimungkinkan dengan kondisi peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang kepailitan dan tingkat perpajakan, menyelaraskan komposisi dan struktur aset, tingkat risiko investasi dan besarnya profitabilitas.

Pendekatan kedua mencirikan pengaruh konflik kepentingan ekonomi antara orang dalam dan orang luar pada optimalitas struktur sumber keuangan perusahaan. Dalam hal ini, diyakini bahwa biaya keagenan yang terkait dengan pelaksanaan kekuasaan manajerial manajer korporasi berlaku.

Pendekatan ketiga berfokus pada masalah yang terkait dengan ketidaksempurnaan pasar keuangan Rusia. Asimetri informasi tertentu dan adanya biaya transaksi membatasi kemampuan manajemen produksi untuk mengelola proses investasi. Benturan kepentingan ekonomi antara pemilik, kreditur, dan manajemen dapat berdampak langsung pada efisiensi korporasi dan strategi pengembangannya, sehingga sulit untuk membentuk struktur sumber pendanaan yang rasional. Jadi, analisis pembiayaan utang, di satu sisi, memberikan kontrol atas tindakan manajemen produksi, tetapi, di sisi lain, mengarah pada peningkatan biaya keagenan. Ini dijelaskan oleh fakta bahwa pertumbuhan risiko kredit berkontribusi pada peningkatan proporsi remunerasi kepada kreditur dan pemegang kewajiban hutang lainnya, yang mereka terima ketika mendistribusikan laba bersih konsolidasi dari semua investasi yang menguntungkan perusahaan. Prospek redistribusi pendapatan seperti itu pada kenyataannya berkontribusi pada penolakan pemilik dari investasi modal yang menguntungkan secara strategis.

Sebagai perkiraan pertama, struktur keuangan entitas perusahaan besar, di mana ada (atau berlaku) negara bagian

properti donasi dapat diwakili oleh indikator dasar berikut:

Indikator stabilitas keuangan (rasio sendiri dan uang pinjaman);

Bagian kewajiban utang dalam jumlah total pembiayaan penanaman modal;

Bagian kewajiban jangka pendek dalam total kewajiban korporasi;

Tingkat cakupan kewajiban utang dengan uang tunai, yaitu rasio kas kotor saat ini, sebelum pajak dan amortisasi, dengan tingkat bunga rata-rata untuk periode kewajiban utang (pinjaman).

Mencapai keseimbangan kepentingan semua peserta dalam entitas perusahaan besar (termasuk negara) dan insentif untuk membangun struktur rasional kompleks properti, memastikan mobilisasi dan transfer sumber daya keuangan yang optimal, harus:

Pengesahan kesetaraan semua bentuk kepemilikan, pengembangan metode untuk mendaftarkan hak terkait dan perlindungan selanjutnya;

Distribusi yang jelas tentang hak dan kewajiban para pihak, konsistensi keputusan dan ketentuan yang diadopsi berdasarkan tindakan legislatif dan peraturan;

Reformasi sektor korporasi yang konsisten melalui sistem undang-undang federal yang menetapkan prosedur untuk penciptaan, penggabungan (merger) dan pemisahan entitas perusahaan besar, serta undang-undang tentang fungsi pasar saham (pasar sekuritas), tentang kebangkrutan organisasi, dll.;

Transparansi manajemen kompleks properti (dukungan distribusi sumber daya keuangan dengan pelaporan yang andal dan transparan tentang produksi dan kegiatan ekonomi perusahaan dan kondisi keuangannya);

Kontrol reguler atas distribusi kekuasaan manajerial intra-perusahaan, analisis prosedur pengambilan keputusan, kepatuhan terhadap aturan pelaporan statistik dan keuangan.

Bibliografi

1. Bocharova I. Yu. Kepentingan intrafirm dalam pembentukan model tata kelola perusahaan nasional // Ilmu Ekonomi Rusia modern... 2005. No. 3. S. 116-123.

2. Kondratyev VB Tata kelola perusahaan dan proses investasi. Moskow: Nauka, 2003.

3. Kungurov Yu.A., Fedorovich V.O. Manajemen keuangan dalam rangka mereformasi kompleks industri besar. Novosibirsk: SAFBD, 2009.

4. Buku tahunan statistik Rusia. 2012. M.: Rosstat, 2012.

5. Fedorovich VO Formasi perusahaan besar: konsentrasi faktor produksi dan pertumbuhan ekonomi // sekolah keuangan Siberia. 2005. No. 1. S. 87-96.

6. Fedorovich VO Komposisi dan struktur mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola properti formasi perusahaan industri besar // sekolah keuangan Siberia. 2006. No. 2. S. 45-54.

7. Fedorovich VO, Kontsipko NV Penelitian tentang mekanisme pembentukan dan distribusi penghematan keuangan strategis perusahaan // Buletin Universitas Negeri Tomsk. Ekonomi. 2012. No. 1. S. 135-144.

8. Fedorovich V. O., Kontsipko N. V. Mekanisme keuangan untuk pembentukan penghematan keuangan strategis di perusahaan industri besar // Buletin NSUEU 2012. No. 3. P. 83-93.

9. Fedorovich VO, Kungurov Yu.A., Fedorovich TV Kapitalisasi perusahaan terbesar: penilaian ekonomi transformasi struktural dalam ekonomi nasional Rusia // Keuangan dan kredit. 2008. No.18.S.32-38.

10. Fedorovich VO, Fedorovich TV State property: manajemen perubahan struktural dan kapitalisasi entitas perusahaan besar // ECO. 2006. No. 7. S. 28-41.

11. Fedorovich VO, Fedorovich TV Model informasi analisis manajemen di perusahaan besar (kelompok) // sekolah keuangan Siberia. 2005. No. 3. S. 18-27.

12. Fedorovich VO, Fedorovich TV Transformasi struktural di kompleks industri Rusia // sekolah keuangan Siberia. 2005. No. 3. S. 73-78.

13. Fedorovich TV, Kungurov Yu.A., Fedorovich VO Restrukturisasi sektor publik: pembentukan holding industri energi nuklir // ECO. 2008. No. 7. S. 16-29.

14. Fedorovich TV, Fedorovich VO Identifikasi komponen keuangan dan investasi dari efek sinergi dan perannya dalam meningkatkan efisiensi sistemik bisnis // Analisis ekonomi: teori dan praktik. 2008. No. 21. S. 24-33.

15. Aplikasi Shcherbakova O.N. teknologi modern penilaian nilai bisnis dari perusahaan yang beroperasi // Manajemen keuangan. 2003. No. 1. S. 105-121.

16. Ross S. The Economic Theory of Agency: The Principal's Problem // American Economic Review 1973. Vol.63, May.

Dalam pengertian konvensional, properti biasanya dipahami sebagai aset tetap perusahaan. Pendekatan ini muncul dari definisi yang diberikan dalam kamus ekonomi, yang menyatakan bahwa properti adalah objek material dari hak-hak sipil, terutama hak milik. Selain itu, properti dianggap sebagai seperangkat hak milik (aset) atau hak milik dan kewajiban (aset + kewajiban) milik orang tertentu. Kepemilikan adalah kepemilikan yang sebenarnya dari sesuatu, salah satu kekuatan pemilik.

Dalam literatur ekonomi, banyak penulis menganggap kompleks properti suatu perusahaan sebagai seperangkat properti dan investasi tidak bergerak dan bergerak, aset tidak berwujud (termasuk dan tidak termasuk dalam neraca), aset yang beredar, sekuritas, dan aset lainnya.

Manajemen kompleks properti dirancang untuk menyelesaikan tugas-tugas berikut: untuk memastikan reproduksi aset tetap yang sederhana dan diperluas, keamanan dan peningkatan yang diperlukan dalam aset yang beredar sendiri, penggunaan plot tanah yang rasional di bawah kendali perusahaan, 1

1 Grigoriev V.V., Ostrovkin I.M. Penilaian perusahaan: Pendekatan properti: Panduan studi. M.: Delo, 2000.

pengembangan fasilitas produksi dan pemeliharaan properti dalam rangka kerja 1.

Masalah pengelolaan barang milik organisasi dan perusahaan menjadi agenda sehubungan dengan proses privatisasi dan pengalihan kepemilikan kepada perusahaan saham gabungan dari berbagai jenis barang milik negara dalam bentuk bangunan, struktur, peralatan, mesin, mekanisme. dan elemen lain dari aset tetap.

Pemilik muncul, tetapi struktur dan komposisi properti yang diterima dalam proses transfer terbentuk hingga tahun 1991, tidak lebih banyak dari kebutuhan produksi, tetapi dalam proses memberi perusahaan aset tetap, mengalokasikan investasi modal terpusat. Dengan kata lain, milik banyak perusahaan adalah konsekuensi dari sistem terencana pengelolaan ekonomi nasional, dan komposisinya sesuai dengan sistem ini, yaitu. struktur produksi, nomenklatur dan volume produk.

Selanjutnya, dalam proses pengembangan hubungan pasar, aset tetap baru diperoleh, yang usang dan usang diganti. Modal tetap perusahaan dibentuk sebagai perkiraan nilai aset tetap dan aset berwujud dan tidak berwujud lainnya, yang dikreditkan ke neraca dan digunakan untuk jangka waktu yang lama dalam banyak siklus produksi. Selama operasi, aset produksi utama secara bertahap mentransfer nilainya ke biaya produksi sebagian, secara bertahap menjadi tidak dapat digunakan dan perlu diganti. Selama operasi, perusahaan harus dapat mengumpulkan dana dalam jumlah yang cukup untuk penggantian atau modernisasi peralatan.

Oleh karena itu, kompleks properti terutama merupakan kategori reproduktif. Setiap perusahaan berkewajiban untuk memastikan reproduksi potensi sumber dayanya. Kurangnya perhatian terhadap masalah ini menyebabkan penuaan aset tetap yang tajam, tingkat keausan yang tinggi, lebih dari 60%, pengenalan teknologi baru yang sangat lambat, sikap yang tidak efektif terhadap tanah, penurunan tingkat kualifikasi pekerja, pengurangan ukuran modal kerja sendiri dan konsekuensi negatif lainnya. Hasil dari tren ini jelas - banyak perusahaan berada di ambang kebangkrutan.

Dalam ekonomi pasar, sangat penting untuk menciptakan mekanisme manajemen properti yang efektif di tingkat perusahaan untuk mendapatkan nilai maksimum yang mungkin untuk

1 Kozlovsky A.V. Kompleks Properti organisasi konstruksi: Buku teks, manual. L.: GUU, 2001.

adalah. Penting untuk mempertimbangkan secara komprehensif masalah pengelolaan kompleks properti, dengan mempertimbangkan semua hubungan yang muncul dalam produksi dan penjualan produk, untuk mengoptimalkan biaya dan pengeluaran, beban pajak, memastikan keandalan ekonomi dan keuangan perusahaan, meminimalkan kemungkinan kebangkrutan, likuidasi atau penjualan bisnis.

Kompleks properti suatu perusahaan harus menyediakan kondisi optimal dan dasar untuk pengembangan yang efektif, untuk ini perlu:

• menentukan efisiensi perusahaan, berdasarkan prinsip-prinsip pendekatan sistematis terpadu untuk menilai dampak berbagai kelompok faktor lingkungan eksternal dan internal, serta tergantung pada keberadaan dan tingkat pengaruh berbagai faktor risiko dan ketidakpastian dalam proses berfungsinya perusahaan dalam berbagai situasi ekonomi;
• untuk menerapkan kebijakan sumber daya perusahaan, yang memastikan penggunaan sumber daya yang rasional di berbagai fase siklus konstruksi.

Disarankan untuk menganalisis kategori "kompleks properti" sebagai objek dan subjek hukum perdata, serta mempertimbangkan penilaian nilai real estat dan tanah sebagai sumber investasi.

Perusahaan konstruksi adalah penghubung struktural terpenting dalam proses investasi. Jika proses investasi secara keseluruhan cukup efektif, maka hasilnya memiliki dampak positif yang signifikan terhadap sektor lain: industri bahan bangunan, industri kimia dan metalurgi, dll. Dengan kata lain, ada efek ekonomi dari subkontraktor berupa peningkatan volume produksi dan keuntungan. Oleh karena itu, proses investasi harus memiliki prospek yang jelas dan strategi investasi yang efektif dan dipikirkan dengan matang. Strategi ini ditentukan oleh perubahan di pasar investasi, peran negara, sistem pajak saat ini, permintaan efektif konsumen produk konstruksi dan faktor lainnya. Oleh karena itu, setiap keputusan investasi harus dibuat dalam beberapa opsi, yang secara signifikan mempengaruhi struktur kompleks properti perusahaan.

Strategi investasi dan kemungkinan spesifikasinya mengandaikan akumulasi sumber daya keuangan yang diperlukan untuk implementasinya. Sayangnya, tingkat profitabilitas yang rendah adalah 1 Kulikov A.S. Penilaian nilai real estat sebagai sumber investasi: Abstrak penulis. di .... cand. ekonomi. ilmu pengetahuan. M., 2001.

produksi dan kebijakan penyusutan yang ada tidak memungkinkan untuk memastikan tingkat penghematan yang diperlukan untuk memastikan reproduksi aset tetap perusahaan konstruksi yang sederhana, belum lagi diperpanjang. Dan hanya kompleks properti yang dinilai dengan benar, menurut banyak ilmuwan, di kondisi modern dapat menjadi jaminan menarik investasi dari luar dan dianggap dalam kondisi modern sebagai sumber investasi.

Dalam beberapa tahun terakhir, banyak peneliti masalah pasar sekuritas Rusia mengajukan tesis bahwa Perusahaan Rusia sebagian besar diremehkan oleh pasar dibandingkan dengan perusahaan di negara maju atau bahkan berkembang. Jadi, menurut perkiraan analis, perusahaan Rusia dinilai terlalu rendah dibandingkan dengan rekan-rekan asing mereka.

Mari kita membahas fitur kompleks properti perusahaan konstruksi. Perusahaan konstruksi, tidak seperti perusahaan industri, tidak menempati sebidang tanah yang luas. Pengecualian dibuat oleh perusahaan yang memiliki basis produksi sendiri, misalnya pabrik pembangunan rumah. Perusahaan konstruksi mungkin memiliki tambang untuk ekstraksi pasir atau kerikil, tempat pembuangan sampah untuk pemasangan struktur logam, wilayah yang ditempati oleh departemen produksi dan peralatan teknologi.

Mempertimbangkan properti bergerak dan investasi, dapat dicatat bahwa tempat utama di dalamnya ditempati oleh mesin, mekanisme, kendaraan, alat dan inventaris. Grup ini menyumbang lebih dari 70% dari seluruh kompleks properti perusahaan konstruksi. Struktur properti ini juga terkait dengan fakta bahwa mesin dan mekanisme konstruksi sangat mahal, memiliki masa pakai yang lama, tetapi pada saat yang sama tingkat pemanfaatan yang sangat rendah dari waktu ke waktu. Oleh karena itu, pengembalian bagian aktif dari properti adalah 60-70%.

Mengevaluasi artikel "Persediaan dan biaya", dapat dicatat bahwa dalam kondisi modern, perusahaan konstruksi tidak perlu membuat stok bahan bangunan dalam jumlah besar, karena pasar ini cukup jenuh. Pengecualian dapat berupa perusahaan yang beroperasi di wilayah di mana, karena kondisi alam dan iklim, perlu untuk memastikan pengiriman bahan musiman, dan, oleh karena itu, untuk membuat stok selama beberapa bulan. Selain itu, masalah saham memiliki dua sisi - pengalihan dana dari perputaran ekonomi untuk jangka waktu yang lama dan perlambatan perputarannya, serta ketersediaan jumlah yang cukup dari aset yang beredar untuk melestarikan saham ini.

Dalam artikel "Uang tunai dan aset keuangan lainnya" orang dapat mencatat tingkat piutang yang tinggi karena pelanggaran persyaratan dan ketentuan pembayaran oleh pelanggan untuk pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang dilakukan. Perusahaan konstruksi juga dikenakan biaya tambahan karena ada kesenjangan waktu antara penyelesaian pekerjaan pada objek dan penerimaannya oleh pelanggan. Selama periode ini, perusahaan konstruksi dipaksa untuk menanggung biaya yang terkait dengan pengoperasian fasilitas yang dibangun. Ini terutama berlaku untuk bangunan tempat tinggal dan fasilitas sosial.

Dalam proses pendalaman hubungan pasar dan sehubungan dengan revaluasi berkala aset tetap, strukturnya mulai berubah.

Revaluasi aset tetap, yang dilakukan berdasarkan koefisien untuk mengubah nilai bukunya menjadi nilai pengganti, yang dikembangkan oleh Komite Statistik Negara Rusia, secara alami menyebabkan perbedaan yang signifikan antara nilai riil dan nilai buku aset tetap.

Jelas, dengan struktur aset tetap seperti itu, industri lebih baik dibandingkan dengan yang lain, karena objek utama penanaman modal adalah bagian aktif.

Dalam beberapa tahun terakhir, hubungan antara berat jenis bangunan dan struktur dan bagian aktif dari aset telah berubah secara terbalik. Ini karena faktor pasar dan perubahan kuantitatif dalam nomenklatur jenis mesin dan mekanisme utama.

Perlu dicatat bahwa dalam struktur kompleks properti semua perusahaan konstruksi terbesar di Republik Tatarstan, karena akuntansi aset tidak berwujud dan kekayaan intelektual yang tidak terorganisir dengan baik, bagian mereka dalam saldo aset tidak melebihi 1%.

Dengan demikian, analisis informasi statistik menunjukkan bagian yang signifikan dari aset tetap dalam struktur kompleks properti perusahaan konstruksi.

Selain itu, analisis kualitatif keadaan kompleks properti perusahaan menunjukkan bahwa:

• aset tetap perusahaan dicatat pada nilai buku, yang tidak sesuai dengan nilai pasarnya;
• struktur properti tidak termasuk nilai kavling tanah;
• para pemimpin bisnis tidak memperhatikan akuntansi

aset tidak berwujud.

Selama revaluasi properti (sekelompok aset tetap homogen) suatu perusahaan, sebagai suatu peraturan, awalnya

(nilai buku. Akibatnya, jumlah pajak properti yang harus dibayar ke anggaran berubah:

di mana b "Tapi dan AHf - jumlah pajak properti, masing-masing, sebelum dan sesudah revaluasi aset tetap;

DAN I - perubahan (kenaikan atau penurunan) nilai pajak properti sebagai akibat dari revaluasi aset tetap.

Perubahan nilai properti revaluasi akan menyebabkan perubahan proporsional dalam jumlah pengurangan depresiasi, yang pada gilirannya, karena atribusi ke biaya produk (pekerjaan, layanan), akan mempengaruhi perhitungan jumlah pendapatan. pajak:

di mana AHJJ dan AH "- jumlah pajak penghasilan, masing-masing, sebelum dan sesudah revaluasi aset tetap;

DAN P - perubahan (kenaikan atau penurunan) jumlah pajak penghasilan sebagai akibat dari revaluasi aset tetap.

Dengan demikian, revaluasi aset tetap menciptakan kemungkinan pengelolaan basis kena pajak untuk pajak properti dan pajak penghasilan.

Kami akan menunjukkan poin-poin utama pencarian cadangan untuk pengembangan perusahaan berdasarkan pengelolaan aset tetap melalui revaluasi mereka.

Tugas modern yang menentukan dari revaluasi aset tetap meliputi:

• penghapusan penilaian campuran aset tetap dengan biaya awal penuh dalam harga tahun yang berbeda;
• memperoleh data objektif yang mencerminkan jumlah total volume, jenis dan struktur sektoral, sebaran wilayah, dan kondisi teknis aset tetap;
• menentukan penyusutan fisik yang sebenarnya dan membandingkannya dengan akumulasi biaya penyusutan;
• memperoleh dasar yang masuk akal untuk menghitung biaya penyusutan;
• koordinasi volume dana dengan dinamika produksi;
• optimalisasi perpajakan dengan menghitung ulang pajak bumi dan bangunan;
• minimalisasi penetapan harga dengan menyeimbangkan bagian depresiasi dalam biaya barang (pekerjaan, jasa);
• meningkatkan pengelolaan aset tetap dengan menentukan efisiensi penggunaannya dalam proses produksi;

• penetapan biaya realisasi aktiva tetap;
• penentuan volume dan struktur penanaman modal, produksi aset tetap;
• asuransi properti perusahaan;
• pengalihan aset tetap ke sewa operasi;
• organisasi leasing;
• pendaftaran aktiva tetap sebagai sumbangan kepada modal dasar perusahaan lain;
• pengembangan rencana bisnis untuk pelaksanaan proyek investasi.

Saat ini, revaluasi aset tetap semakin jarang dilihat oleh para peneliti dan eksekutif bisnis sebagai prosedur akuntansi dan kontrol dan semakin bertindak sebagai mekanisme perencanaan bisnis. Evaluasi ulang memungkinkan para manajer untuk menilai secara memadai potensi pengembangan perusahaan dan menguraikan cara-cara penerapannya.

Sumber lain untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan aset tetap perusahaan adalah meningkatkan kualitas akuntansi mereka.

Revaluasi yang dilakukan dengan baik berdasarkan data inventaris teknis memastikan pengurangan kerugian laba saat menjual atau menghapus mesin dan peralatan. Memecahkan masalah perusahaan saat ini dengan menunda tanpa batas waktu penggantian aset tetap usang dapat menyebabkan konsekuensi yang sulit dihilangkan bagi perusahaan ini, untuk mempertanyakan keberadaan mereka. Perubahan nilai sisa sebagai akibat dari pelaksanaan proses gabungan inventarisasi teknis dan revaluasi memungkinkan penggantian peralatan yang usang berdasarkan penghapusan bagian yang tidak disusutkan pada saat kerugian minimal oleh keuntungan.

Dengan demikian, ketika sistem hubungan ekonomi berubah dan tren pasar meningkat, revaluasi aset tetap semakin berubah dari alat kontrol dan akuntansi menjadi mekanisme untuk mengidentifikasi cadangan internal dan meningkatkan efisiensi produksi. Dimasukkannya revaluasi aset tetap dalam teknologi pemasaran manajemen perusahaan memungkinkan, melalui penggunaan pendekatan terpadu, untuk secara signifikan meningkatkan dampaknya terhadap kegiatan perusahaan secara keseluruhan.

Penilaian nilai pasar properti ditentukan dengan menggunakan pendekatan klasik untuk menilai nilai - biaya, komparatif dan menguntungkan.

Ketika menentukan nilai pasar dari item penilaian, harga yang paling mungkin ditentukan di mana item penilaian dapat diasingkan pada tanggal penilaian di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan nilai harga transaksi tidak mencerminkan keadaan luar biasa, yaitu Kapan:

• salah satu pihak dalam transaksi tidak berkewajiban untuk mengalihkan subjek penilaian, dan pihak lain tidak berkewajiban untuk menerima kinerja;
• para pihak dalam transaksi sangat menyadari subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;
• subjek penilaian disajikan di pasar terbuka melalui penawaran umum yang khas untuk objek penilaian serupa;
• harga transaksi merupakan imbalan yang wajar untuk objek penilaian dan tidak ada paksaan untuk menyelesaikan transaksi sehubungan dengan pihak-pihak yang bertransaksi dari pihak manapun;
• pembayaran untuk materi pelajaran dinyatakan dalam istilah moneter. Kemungkinan keterasingan di pasar terbuka berarti bahwa objek

penilaian disajikan di pasar terbuka melalui penawaran umum yang khas untuk objek serupa, sedangkan periode eksposur objek di pasar harus cukup untuk menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang cukup.

Kewajaran para pihak dalam transaksi berarti bahwa harga transaksi adalah harga tertinggi yang dapat dicapai secara wajar oleh penjual dan harga terendah yang dapat dicapai secara wajar oleh pembeli.

Kelengkapan informasi yang tersedia berarti bahwa pihak-pihak yang bertransaksi memiliki informasi yang cukup tentang subjek transaksi, bertindak dalam upaya untuk mencapai persyaratan transaksi terbaik dari sudut pandang masing-masing pihak, sesuai dengan volume penuh informasi tentang keadaan pasar dan subjek penilaian yang tersedia pada tanggal penilaian.

Tidak adanya keadaan luar biasa berarti bahwa masing-masing pihak dalam transaksi memiliki motif untuk transaksi, sementara tidak ada paksaan terhadap para pihak untuk menyelesaikan transaksi.

Pendekatan biaya adalah seperangkat metode untuk menilai nilai objek yang dinilai, berdasarkan penentuan biaya yang diperlukan untuk reproduksi atau penggantian objek yang dinilai, dengan mempertimbangkan keausan. Biaya reproduksi objek penilaian adalah biaya yang diperlukan untuk membuat salinan yang tepat dari objek penilaian menggunakan bahan dan teknologi yang digunakan untuk membuat objek penilaian. Biaya penggantian item penilaian adalah biaya yang diperlukan untuk membuat item serupa menggunakan bahan dan teknologi yang digunakan pada tanggal penilaian.

Pendekatan komparatif - seperangkat metode untuk menilai nilai objek penilaian berdasarkan perbandingan objek penilaian dengan objek - analog dari objek penilaian yang ada informasi tentang harga. Benda – benda yang dianalogikan dengan objek penilaian untuk tujuan penilaian adalah suatu benda yang serupa dengan objek penilaian ditinjau dari segi ekonomi, material, karakteristik teknis dan lain-lain yang menentukan nilainya.

Pendekatan pendapatan - seperangkat metode untuk menilai nilai item penilaian, berdasarkan penentuan pendapatan yang diharapkan dari penggunaan item penilaian.

Kompleks tanah dan properti adalah objek kepentingan universal, faktor dalam proses reproduksi, elemen dasar dari hubungan properti dan membutuhkan modern dan manajemen yang efektif... Salah satu tugas penting manajemen adalah penilaian nilai properti perusahaan.

Manajemen kompleks properti perusahaan dan organisasi properti negara bagian atau kota di Federasi Rusia dilakukan berdasarkan norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia, serta atas dasar Undang-Undang Federal No. 161-FZ "Tentang Perusahaan Kesatuan Negara Bagian dan Kota" anggaran rumah tangga.

Tugas utama manajemen kompleks properti perusahaan dan organisasi bentuk kepemilikan negara bagian dan kota - pemenuhan persyaratan pemilik (pembentukan negara bagian, kota) untuk akuntansi, penggunaan, dan pembuangan properti. Dalam hal ini, penanda efektifitas pengelolaan kompleks properti adalah sebagai berikut.

1. Kelengkapan akuntansi dan pendaftaran hak atas properti, yang dipastikan dengan mempertimbangkan komposisi kompleks properti dalam register negara, dan khususnya:

melakukan inventarisasi tahunan untuk mengontrol komposisi kompleks properti bekas dengan inspeksi aktualnya;

melakukan inventarisasi teknis untuk mengidentifikasi objek real estat;

• - pendaftaran kadaster;
• - memasukkan informasi ke dalam daftar properti federal;
• - persetujuan daftar barang bergerak dan sangat berharga;

memastikan pendaftaran negara hak milik Federasi Rusia;

• - memastikan pendaftaran negara hak pemilik properti di rem.
• 2. Penggunaan (keterlibatan) dalam pelaksanaan kegiatan perundang-undangan dipastikan dengan memperhatikan penggunaan fasilitas dan manajemen kualitas yang tinggi dari setiap fasilitas:
  • - kurangnya benda yang tidak terpakai;
  • - penggunaan kompleks properti yang ditargetkan, mis. kehadiran program untuk penggunaannya dengan indikator, dengan mempertimbangkan departemen mana, atas dasar apa, dalam kondisi apa menggunakan objek;
  • - untuk objek properti bergerak - kehadiran orang yang bertanggung jawab secara finansial, verifikasi ketersediaan aktual objek, beban kerjanya, pengembangan dan kepatuhan terhadap standar penggunaan dan fungsi.
• 3. Kecukupan properti dipastikan dengan menentukan komposisi optimal kompleks properti berdasarkan studi kelayakan, merencanakan langkah-langkah yang tepat.
• 4. Kualitas teknis properti dipastikan dengan mempertimbangkan kondisi teknisnya, yang dilakukan dengan mengidentifikasi tingkat keausan, kepatuhan terhadap persyaratan keselamatan, efisiensi energi, pekerjaan perencanaan untuk menjaga kompleks properti dalam kondisi yang tepat.
• 5. Efektivitas biaya dipastikan berdasarkan analisis dan penentuan struktur biaya optimal untuk pemeliharaan kompleks properti, adanya akuntansi manajemen yang ketat untuk struktur biaya, tidak termasuk biaya yang tidak perlu.
• 6. Efisiensi penggunaan investasi properti dipastikan dengan memperhitungkan pendapatan dari pelepasan kompleks properti, dengan pengecualian kasus pelepasan yang membawa dampak negatif. hasil keuangan, adanya studi kelayakan transaksi untuk pelepasan properti, adanya pendapatan dari setiap transaksi.

tugas refleksi

Jelaskan masing-masing kriteria kinerja yang ditentukan, dengan menyoroti, jika mungkin, beberapa elemen konstituen di masing-masingnya, atas dasar yang memungkinkan untuk menentukan tingkat efektivitas dampak pengelolaan. Apakah mungkin untuk memilih di antara kriteria ini yang mendasar, dan yang signifikansinya tidak signifikan?

Dalam hal ini, keputusan dapat dibuat tentang perbaikan, rekonstruksi, penjualan, sewa, pelepasan hak manajemen operasional, dll.

Pengelolaan kompleks properti dengan bentuk kepemilikan negara bagian atau kota dilakukan berdasarkan prinsip dan pendekatan yang sama yang berlaku untuk pengelolaan perusahaan kesatuan negara bagian dan kota.

Di Federasi Rusia, untuk meningkatkan kualitas tata kelola perusahaan dalam organisasi dengan partisipasi negara, langkah-langkah diambil untuk menciptakan sistem remunerasi yang memadai untuk badan pengatur sehubungan dengan pencapaian indikator kinerja utama; penerapan pendekatan berimbang dalam pembayaran dividen oleh perusahaan saham gabungan dengan partisipasi negara; pengembangan dan implementasi program untuk pembuangan aset non-inti dan aset inti dalam organisasi dengan partisipasi negara.

Saat ini, ketika membuat keputusan tentang jumlah dividen yang dibayarkan oleh perusahaan saham gabungan dengan partisipasi negara, Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia dan Badan Manajemen Properti Federal dipandu oleh Atas perintah Pemerintah Federasi Rusia tanggal 29 Mei 2006 No. 774-r yang menurutnya posisi Federasi Rusia sebagai pemegang saham pada masalah kebijakan dividen harus dibentuk berdasarkan kebutuhan untuk mengalokasikan setidaknya 25% dari laba bersih perusahaan untuk pembayaran dividen, tidak termasuk pendapatan (pengeluaran) yang diterima dari revaluasi investasi keuangan, kecuali ditentukan lain oleh tindakan Pemerintah Federasi Rusia.

Dengan demikian, adopsi oleh Pemerintah Federasi Rusia pada tahun 2012 dari amandemen yang diusulkan oleh Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia atas Perintah Pemerintah Federasi Rusia tersebut tentang penentuan jumlah minimum tetap dari bagian laba bersih. dialokasikan untuk pembayaran dividen oleh perusahaan dengan partisipasi negara, memungkinkan perkiraan yang lebih akurat tentang jumlah pendapatan anggaran federal dalam periode perencanaan dari partisipasi RF di modal dasar perusahaan saham gabungan dengan partisipasi negara.

Selain itu, menurut instruksi Presiden Federasi Rusia tertanggal 02.04.2011 No. Pr-846 2 dan tanggal 27/04/2012 No. Pr-1092 3, pekerjaan berlanjut pada penggantian bertahap pegawai negeri sipil di badan pengatur entitas bisnis, saham (saham) yang dimiliki oleh Federasi Rusia, oleh direktur profesional 4.

Di bawah Badan Manajemen Properti Federal, sebuah komisi telah dibentuk dan berfungsi untuk pemilihan direktur independen, perwakilan kepentingan Federasi Rusia dan pakar independen untuk pemilihan badan manajemen dan kontrol perusahaan saham gabungan dengan partisipasi negara. Komposisi komisi ini mencakup perwakilan organisasi publik dan profesional, karyawan badan eksekutif federal cabang dan Badan Manajemen Properti Federal. Kegiatan komisi bersifat terbuka, memastikan transparansi prosedur pengajuan aplikasi dan memilih kandidat dari antara direktur profesional untuk berpartisipasi dalam badan manajemen dan pengendalian perusahaan saham gabungan.

Sebagai bagian dari pelaksanaan klausa 4 instruksi Presiden Federasi Rusia tertanggal 05.06.2013 No. Pr-1474 Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia telah mengembangkan pedoman untuk aplikasi oleh perusahaan negara, perusahaan milik negara, perusahaan negara kesatuan, serta perusahaan bisnis di modal dasar di mana bagian partisipasi Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia secara agregat melebihi 50%, indikator kinerja utama, termasuk, antara lain, kapitalisasi perusahaan dan tingkat pengembalian. Selanjutnya, pencapaian indikator kinerja utama akan diperhitungkan ketika membuat keputusan tentang remunerasi untuk manajemen organisasi dengan partisipasi negara dan keputusan personel.

Fungsi pengawasan dan kontrol mengenai pengelolaan kompleks properti perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian atau kota ditugaskan ke Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia, tugas utamanya dalam arah ini adalah:

• - memastikan optimalisasi komposisi kompleks properti perusahaan dan organisasi, termasuk dengan memantau aktivitas perusahaan dan organisasi yang merupakan bagian dari kompleks properti, dengan hak untuk mengatur ulang, mengubah menjadi entitas bisnis atau bentuk organisasi dan hukum lainnya, melikuidasi perusahaan dan organisasi milik negara bagian atau kota yang tidak melakukan kegiatan keuangan dan ekonomi;
• - pembentukan dan implementasi sistem pemantauan dan kontrol ekonomi atas kegiatan perusahaan dan organisasi, termasuk adopsi dan implementasi strategi untuk pengembangan dan program kegiatan mereka, pembentukan sistem untuk menilai indikator kinerja perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian atau kota, yang propertinya merupakan bagian dari kompleks properti, dan efisiensi penggunaan properti federal;
• - manajemen properti yang efektif dari perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian atau kota.

Fitur pengelolaan kompleks properti. Ada masalah yang belum terselesaikan sehubungan dengan pengelolaan kompleks properti organisasi dan perusahaan bentuk kepemilikan negara bagian dan kota.

Jadi, dalam pengelolaan kompleks properti ini, mereka sering membedakan berorientasi pada teknologi dan pendekatan yang berpusat pada manusia. Tujuan dari kedua pendekatan tersebut adalah untuk berfokus pada pemenuhan kebutuhan manusia, tetapi keduanya berbeda dalam cara mencapainya dan dalam indikator kinerja. Secara khusus, masing-masing pendekatan memiliki sistem indikator (indikator) pencapaian hasil kinerjanya sendiri dan metode umpan balik untuk melacak tingkat pencapaian tujuan.

Pendekatan berorientasi teknologi berfokus terutama pada indikator infrastruktur sebagai sarana pemenuhan kebutuhan penduduk. Dengan pendekatan ini diasumsikan bahwa ketersediaan sarana untuk memenuhi kebutuhan penduduk secara otomatis mengarah pada kepuasan kebutuhan tersebut.

Dalam hal ini, umpan balik dilakukan melalui pelacakan informasi statistik. tipe teknis(misalnya, jumlah meter persegi perumahan, jumlah dana asimilasi, jumlah tempat tidur di rumah sakit, dll.), Dan tingkat pencapaian tugas tertentu dan kelayakan pelaksanaan tindakan yang sesuai ditentukan oleh karyawan badan-badan pemerintahan. Menurut pendekatan berorientasi teknologi, konsumen akhir layanan - komunitas - praktis dikecualikan dari proses manajemen dan umpan balik.

Pendekatan yang berpusat pada manusia ditujukan pada hasil akhir - memenuhi kebutuhan penduduk. Dalam hal ini, umpan balik dilakukan secara langsung melalui populasi berdasarkan informasi sosial daripada statistik. Indikator untuk pendekatan ini adalah indeks pembangunan manusia: umur panjang, tingkat pendidikan, tingkat pendapatan per kapita, tingkat kepuasan terhadap berbagai layanan, keadaan aman, lingkungan, dll.

Kombinasi pendekatan ini di bidang properti negara dan kota memiliki kelebihan dan kekurangannya sendiri. Pendekatan pertama memungkinkan pemerintah dan otoritas lokal untuk merumuskan tugas secara mandiri dari masyarakat, tugas-tugas ini secara ekonomi lebih menjanjikan dan berskala besar. Meskipun dengan pendekatan ini, kerugian lingkungan dan sosial mungkin terjadi. Dengan pendekatan kedua, perhatian pejabat badan-badan pemerintahan sendiri lokal ditujukan untuk memecahkan masalah sosial saat ini yang dekat dengan masyarakat, tetapi tidak begitu menjanjikan dari sudut pandang ekonomi, dan oleh karena itu kemungkinan penerapan inovasi dari pendekatan ini agak rendah.

Pendekatan berorientasi teknologi telah menyebar luas dalam praktik asing dan domestik dalam mengelola kompleks perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian dan kota. Tetapi melalui penghapusan masyarakat dari pengelolaan organisasi hidupnya sendiri, dari partisipasi dalam pengambilan keputusan, dari kontrol atas kegiatan otoritas negara bagian dan lokal, dibuat dasar untuk melakukan tindakan korupsi dan ada perasaan tidak efektif. menerapkan pendekatan seperti itu untuk mengelola kompleks properti perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian dan kota. Jalan keluar dari situasi ini terlihat dalam pembangunan transparansi dan keterbukaan dalam proses pengelolaan kompleks properti perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian dan kota, yang dapat dicapai melalui penggunaan teknologi informasi dan komunikasi dalam manajemen.

Mempertimbangkan kelemahan yang ditunjukkan dari pendekatan berorientasi teknologi untuk manajemen, negara-negara maju secara demokratis mencoba menerapkan pendekatan berorientasi manusia di sampingnya. Mereka menyediakan teknologi sosial seperti untuk melibatkan warga sebagai referendum dan jajak pendapat konsultatif, dengar pendapat dan diskusi publik, inisiatif lokal sebagai bentuk konsultasi publik, perencanaan strategis pengembangan masyarakat dengan partisipasi perwakilan dari komunitas yang relevan, dll. Dengan demikian, pendekatan yang berpusat pada teknologi dan manusia saling melengkapi. Namun, untuk keputusan manajemen yang dibenarkan, indikator pendekatan yang berpusat pada manusia harus diubah menjadi indikator teknis rencana aksi struktur manajemen. Salah satu indikator utama pendekatan yang berpusat pada manusia dan penilaiannya adalah indeks pembangunan manusia, yang erat kaitannya dengan pelaksanaan manajemen berdasarkan prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan, yang nilainya terletak pada pembangunan yang seimbang secara komprehensif.

Manajemen kompleks properti perusahaan dan organisasi dengan kepemilikan negara bagian dan kota dilakukan di Federasi Rusia untuk memastikan pembangunan berkelanjutan baik negara bagian pada umumnya dan pembentukan kota pada khususnya, untuk memastikan pengembangan yang terkendali. Oleh karena itu, elemen utama dari perkembangan ini adalah kegiatan manajemen lembaga publik.

Pembangunan berkelanjutan mengacu pada fungsi yang seimbang dari tiga komponen: alam, masyarakat dan ekonomi. Aspek ekologi dari pembangunan berkelanjutan terletak pada mengarahkan upaya masyarakat menuju konservasi dan pemanfaatan yang rasional sumber daya alam, pengaturan kegiatan entitas ekonomi dari sudut pandang meminimalkan dampak negatif dari kegiatan mereka terhadap lingkungan. Aspek ekonomi adalah pengembangan diri berdasarkan teknologi yang sangat efisien, hemat sumber daya, ramah lingkungan, dan ekonomis. Sosial - dalam menciptakan kondisi bagi individu, untuk pengembangan dan pendidikannya sendiri. Komponen sosial dari pembangunan berkelanjutan berhubungan langsung dengan indeks pembangunan manusia. Pembangunan manusia mengandaikan, di satu sisi, pembentukan kemampuan manusia (meningkatkan kesehatan, memperoleh pengetahuan dan) keterampilan profesional), dan di sisi lain - penggunaan peluang ini untuk rekreasi, pekerjaan, kegiatan budaya, sosial, politik.

Jadi, pada tahap ini, perhatian harus difokuskan pada pengenalan teknologi yang aman secara sosial untuk komunitas teritorial yang mengelola kompleks properti perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian dan kota, yang berfokus pada seseorang dan kebutuhannya. Teknologi tersebut dapat didasarkan pada pendekatan yang fungsional dan beragam secara sosial.

Model untuk meningkatkan sistem manajemen kompleks properti perusahaan dan organisasi bentuk kepemilikan negara bagian dan kota, berdasarkan penggunaan pendekatan fungsional dan diversifikasi sosial yang diusulkan, ditunjukkan pada Gambar. 5.1.

Beras. 5.1.

Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, tradisional dalam pengelolaan properti negara bagian dan kotamadya adalah pendekatan fungsional sosial, yang dikondisikan oleh kesadaran akan sifat properti komunal, meskipun saat ini memerlukan perbaikan dan menyelaraskannya dengan persyaratan tahap pembangunan saat ini. pengembangan pemerintahan sendiri lokal di Rusia dan tren ekonomi. Peningkatan penerapan pendekatan fungsi sosial terdiri dari:

• - dalam menarik masyarakat untuk pemerintahan sendiri (melalui pembentukan infrastruktur publik dan pengaruh langsung pada organisasi penyediaan layanan vital);
• - meningkatkan fungsi perusahaan kesatuan kota;
• - pembentukan ikatan organisasi dan ekonomi antar kota untuk pengelolaan fasilitas negara bagian dan kota, pengembangan dan implementasi proyek bersama komunitas teritorial berdasarkan objek milik negara dan kota.

Keterlibatan penduduk kotamadya dalam proses pengelolaan objek kompleks properti perusahaan dan organisasi bentuk kepemilikan negara bagian dan kota berkontribusi pada pengembangan kepentingan perusahaan di antara populasi dalam pengelolaan objek tersebut. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik dunia, ini tidak hanya membawa hasil sosial, tetapi juga murni ekonomi (pengembangan berbagai bentuk pengaturan mandiri untuk penyediaan layanan dan, karenanya, organisasi penyediaan mereka yang lebih efisien, tarif wajar yang transparan, kontrol kualitas layanan, sikap "ekonomis" terhadap objek, dan, akibatnya, dan properti negara bagian dan kota). Di Rusia, pada tahap saat ini, proses seperti itu dapat dihalangi oleh keengganan penduduk kota untuk menggunakan mekanisme pemerintahan sendiri untuk mengelola bagian dari properti negara bagian dan kota, yang secara langsung terkait dengan kemampuan nyata masyarakat untuk mengatur diri sendiri. pemerintah secara keseluruhan.

Contoh praktis

Piagam Pemerintahan Sendiri Lokal Eropa (1985) tidak terbatas pada menyatakan hak otoritas lokal untuk secara mandiri membuat keputusan tentang isu-isu penting lokal, tetapi berfokus pada kemampuan nyata mereka untuk mengimplementasikannya. Di Rusia, "hukum" secara konstitusional diabadikan dan pada dasarnya diatur oleh hukum, tetapi tingkat "kemampuan nyata" tetap rendah. Perbedaan antara otonomi materi dan keuangan dan swasembada ekonomi dalam pemerintahan sendiri lokal, baik kekuasaan yang diberikan maupun tradisi dan tindakan internasional, memberikan alasan untuk percaya bahwa kompetensi penduduk kotamadya dalam manajemen ekonomi sebagai subjek hubungan ekonomi , dibandingkan dengan negara lain, terbatas.

Efisiensi pengelolaan kompleks properti perusahaan dan organisasi kepemilikan negara bagian dan kota, yang menjadi basis sektor ekonomi negara bagian / kota, tanpa memperhitungkan interaksi dengan populasi negara bagian dan (atau) kotamadya, adalah mustahil. Ketersediaan keuangan, properti, personel, organisasi, sumber daya informasi yang memadai, dll., juga penting untuk kemampuan nyata untuk mengelola urusan lokal secara mandiri. Pendekatan ini sangat penting, karena memungkinkan untuk mengetahui dalam kasus mana lembaga pemerintahan sendiri lokal benar-benar berfungsi, dan di mana ia tetap hanya dideklarasikan, dan model hukum formalnya tidak diterapkan dalam praktik.

Mekanisme pemerintahan sendiri kompleks properti organisasi dan perusahaan bentuk kepemilikan negara bagian / kota meliputi:

• - kemungkinan untuk membuat organisasi dengan fungsi khusus pengawasan (manajemen) sehubungan dengan fasilitas sosial, melaksanakan keahlian sosial dari berbagai jenis proyek di tingkat negara bagian atau lokal;
• - inisiatif dan inovasi sosial;
• - memantau kualitas layanan dan kepatuhannya terhadap persyaratan peraturan;
• - penciptaan / penyebaran maksimum badan swadaya penduduk dan memberi mereka fungsi terpisah untuk mengelola dan memastikan ketersediaan layanan negara bagian / kota.

Analisa masalah

Saat ini, sektor publik ekonomi dan bidang memastikan aktivitas vital penduduk negara bagian pada umumnya atau kotamadya pada khususnya secara bertahap dikuasai oleh struktur swasta dalam kerangka kerja sama dengan pihak berwenang atas dasar kemitraan. Kerjasama antara sektor swasta dan publik / kota dan menyediakan penduduk dengan layanan berkualitas tinggi paling bijaksana dalam bidang pendukung kehidupan penduduk seperti pasokan air, sanitasi dan pembuangan sampah, utilitas, transportasi, perawatan kesehatan dan pendidikan, yaitu. di sektor-sektor yang secara tradisional diklasifikasikan sebagai layanan publik.

Inti dari kemitraan publik-swasta direduksi menjadi transfer oleh mitra negara (di tingkat lokal - oleh pemerintah daerah) kepada mitra swasta dari fungsi tertentu mengelola objek properti negara bagian atau kota di wilayah tertentu untuk memastikan kehidupan kotamadya pada kondisi yang ditetapkan dengan jelas berdasarkan alokasi sumber daya, manfaat, tanggung jawab, dan risiko yang efektif.

Keterlibatan mitra swasta dalam pengelolaan objek kompleks properti bentuk kepemilikan negara bagian atau kota mempromosikan penggunaan mekanisme pasar dan ekonomi.

Perlu dicatat keunggulan kompetitif berikut:

• - Harga rendah unit produk (jasa) dengan tetap menjaga kualitasnya; keterampilan kewirausahaan dan kemampuan untuk membenarkan rasio harga-kualitas secara ekonomi;
• - kemampuan untuk mempromosikan produk Anda di pasar dan mengejar kebijakan kemitraan dengan konsumen;
• - peningkatan efisiensi manajemen berdasarkan respons yang fleksibel terhadap fluktuasi permintaan;
• - manajemen yang berpengalaman dan akses ke teknologi baru, yang dibatasi dalam kerangka monopoli negara atas sektor layanan publik;
• - peluang untuk pergerakan modal dan akses ke sumber daya kredit.

Dengan demikian, kami memiliki alasan untuk menegaskan bahwa pada tahap ini perlu untuk fokus pada peningkatan sistem manajemen kompleks properti perusahaan dan organisasi bentuk kepemilikan negara bagian dan kota dengan mendefinisikan teknologi manajemen yang aman secara sosial yang berfokus pada seseorang dan kebutuhannya. . Pilihan yang mungkin untuk mencapai ini adalah kombinasi rasional yang diusulkan dari pendekatan fungsional dan diversifikasi sosial.

Yang pertama adalah kebutuhan objektif dalam kaitannya dengan institusi properti negara dan kota secara keseluruhan, memastikan implementasi nyata dari fungsi utama administrasi negara dan pemerintahan sendiri lokal. Yang kedua menciptakan peluang untuk menggunakan keunggulan mekanisme pasar di sektor negara bagian dan kota.

• Perintah Pemerintah Federasi Rusia 29 Mei 2006 No. 774-r "Tentang pembentukan posisi pemegang saham - Federasi Rusia di perusahaan saham gabungan, yang sahamnya berada dalam kepemilikan federal."
• Daftar instruksi untuk pelaksanaan langkah-langkah prioritas yang bertujuan untuk meningkatkan iklim investasi di Rusia dari 02.04.2011. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/10807 (tanggal diakses: 29.11.2015).
• Daftar arahan pengembangan kompetisi dan kewirausahaan tertanggal 27/04/2012. URL: http://kremlin.ru/events/president/news/15166 (tanggal diakses: 29.11.2015).
• Rosimushchestvo tertanggal 16 September 2011 No. GN-15/28327 "Tentang pelaksanaan sub-ayat" e "paragraf 1 instruksi Presiden Federasi Rusia tertanggal 02.04.2011 No. 846". URL: http: //base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? Req = doc; base = HUKUM; n = 120137 (tanggal diakses: 29.11.2015).
• "Pedoman metodologis untuk penerapan indikator kinerja utama oleh perusahaan negara, perusahaan milik negara, perusahaan negara kesatuan, serta badan usaha, di ibukota resmi di mana bagian Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia di agregat melebihi lima puluh persen" (vtb. Rosimushchestvo). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LA W; n = 17105 (W = 134; dst = 100002.0; rnd = 0,056764388210389205 (tanggal akses: 11) /29/2015).
• Klenov S.N. Dukungan hukum administrasi negara bagian dan kota), Moskow, 2015, hlm. 82.
• Shamarova G. M. Dasar-dasar Manajemen Negara Bagian dan Kota. Moskow, 2013, hal. 116.
• Piagam Pemerintahan Lokal Eropa (dilakukan di Strasbourg pada 15/10/1985).

Dalam literatur ekonomi, segala sesuatu yang dimiliki dan digunakan perusahaan dalam kegiatan produksi, disebut milik perusahaan. Sesuai dengan Seni. 132 dari bagian pertama KUH Perdata “perusahaan sebagai objek hak adalah kompleks properti yang digunakan untuk melakukan kegiatan wirausaha. Struktur perusahaan sebagai kompleks properti mencakup semua jenis properti yang dimaksudkan untuk kegiatannya, termasuk kavling tanah, bangunan, struktur, peralatan, inventaris, bahan baku, produk, hak tagih, hutang, serta hak untuk penunjukan, perusahaan individual, produk, karya dan layanannya (nama perusahaan, merek dagang, merek layanan), dan hak eksklusif lainnya, kecuali ditentukan lain oleh hukum atau kontrak ”.

Properti perusahaan mencakup semua jenis properti yang diperlukan untuk pelaksanaan kegiatan ekonomi.

Biasanya, elemen berwujud dan tidak berwujud dibedakan dalam komposisi properti.

Elemen material dan material meliputi bidang tanah, bangunan, struktur, mesin, peralatan, bahan baku, produk setengah jadi, produk jadi, dan uang tunai.

Elemen tak berwujud dibuat selama kehidupan suatu perusahaan. Ini termasuk: reputasi perusahaan dan lingkaran pelanggan tetap, nama perusahaan dan merek dagang yang digunakan, keterampilan manajemen, kualifikasi personel, metode produksi yang dipatenkan, pengetahuan, hak cipta, kontrak, dll. yang dapat dijual atau dialihkan.

Relevansi topik pekerjaan yang dipilih terletak pada kenyataan bahwa properti suatu perusahaan adalah subjek studi dari berbagai disiplin ilmu: hukum memeriksa aspek hukum keberadaan, perlindungan, pengalihan hak dan kewajiban properti; dalam analisis kegiatan ekonomi, efektivitas penggunaan berbagai jenis properti perusahaan dipertimbangkan; dalam ilmu ekonomi, properti suatu perusahaan dianggap sebagai sumber ekonomi, sumber daya ekonomi, yang penggunaannya menjamin kegiatan perusahaan; akuntansi mencerminkan pergerakan properti dan sumber utama pembentukannya.

Prinsip-prinsip manajemen properti perusahaan berbeda tergantung pada bentuk organisasi perusahaan. Saat ini, di Rusia, bentuk organisasi dan hukum dasar berikut, yang disetujui oleh hukum, dapat dibedakan:

1. Individu menggunakan tenaga kerja upahan

perusahaan tanpa menggunakan tenaga kerja upahan

penuh 2. Kemitraan Perseroan Terbatas

Campuran

buka 3. Perusahaan saham gabungan ditutup federal 4. Kotamadya negara bagian

5. Nirlaba organisasi publik

Tujuan kerja: untuk menentukan prinsip dan metode dasar manajemen properti perusahaan dari sudut pandang manajemen.

Prasyarat untuk manajemen yang efektif adalah adanya tujuan. Tujuan pengelolaan perusahaan sebagai entitas ekonomi adalah indikator keuangan dan ekonomi yang dapat ditentukan sebagai hasil dari peramalan kegiatan perusahaan di masa depan. Indikator target dapat ditentukan hanya jika perusahaan memiliki rencana bisnis yang dikembangkan, yang berikut ini: bagaimana, dalam kerangka waktu, dan mengapa indikator keuangan dan ekonomi tertentu dapat dicapai.

Pemilik perusahaan mana pun dapat menilai seberapa efektif propertinya digunakan, hanya dengan membandingkan indikator yang direncanakan dengan yang dicapai. Sayangnya, selama 10 tahun terakhir, pemerintah belum mengambil langkah praktis untuk menciptakan sistem perencanaan yang kurang lebih efisien di sektor ekonomi riil.

Dimungkinkan untuk membuat sejumlah badan yang terlibat dalam pengelolaan barang milik negara, tetapi tidak mungkin untuk mengelola tanpa tujuan yang jelas dan informasi berkualitas tinggi. Jika tidak ada rencana, tidak akan ada tindakan konstruktif dan konsisten yang ditujukan untuk mencapai tujuan tertentu.

tugas pekerjaan:

1. Untuk mempelajari tindakan hukum normatif utama yang mengatur masalah manajemen properti perusahaan di Federasi Rusia pada tahap ini.

2. Mempelajari sistem pengelolaan barang milik negara dan kota;

3. Jelaskan manajemen krisis kekayaan perusahaan pada tahap kepailitan.

Pekerjaan itu dilakukan berdasarkan informasi yang diperoleh dari literatur pendidikan dan referensi, serta dari sumber lain: tindakan hukum pengaturan, majalah, dokumentasi perusahaan, penilaian ahli, informasi statistik terbuka.

1. Jenis dan bentuk pengelolaan properti perusahaan

1.1 Peraturan hukum manajemen properti perusahaan

hukum federal"Tentang Perusahaan Kesatuan Negara dan Kota" mendefinisikan, sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia (Kode Sipil Federasi Rusia), status hukum perusahaan kesatuan negara dan perusahaan kesatuan kota (selanjutnya juga disebut sebagai kesatuan perusahaan), hak dan kewajiban pemilik properti mereka. Badan Usaha Milik Negara (BUMN) merupakan salah satu jenis badan usaha milik negara. Badan Usaha Milik Negara adalah Badan Usaha Milik Negara yang langsung berada di bawah penguasaan agensi pemerintahan.

Properti perusahaan kesatuan adalah milik Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia, atau formasi kota.

Properti perusahaan kesatuan dibentuk oleh:

Properti yang diberikan kepada perusahaan kesatuan berdasarkan hak manajemen ekonomi atau atas dasar hak manajemen operasional oleh pemilik properti ini;

Pendapatan suatu kesatuan perusahaan dari kegiatannya;

Sumber lain yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.

Properti perusahaan kesatuan tidak dapat dibagi dan tidak dapat didistribusikan dengan kontribusi (saham, saham), termasuk di antara karyawan perusahaan kesatuan.

Perbedaan antara hak manajemen ekonomi dan manajemen operasional terletak pada isi dan volume kekuasaan yang diterima oleh subjek hak-hak ini dari pemilik ke properti yang diberikan kepadanya.

Subyek hak manajemen ekonomi dan manajemen operasional hanya dapat berupa badan hukum yang ada dalam bentuk organisasi dan hukum khusus - "perusahaan" dan "lembaga".

Subjek hak manajemen ekonomi di bawah undang-undang saat ini dapat berupa perusahaan kesatuan negara bagian atau kota (Pasal 113 - 114 KUH Perdata Federasi Rusia) sebagai jenis organisasi komersial.

Subjek hak manajemen operasional dapat berupa perusahaan kesatuan (Pasal 115 KUHPerdata Federasi Rusia), termasuk dalam kategori organisasi komersial, dan institusi (Pasal 120 KUH Perdata Federasi Rusia) yang terkait dengan struktur non-komersial, serta perusahaan milik pribadi.

Hak pengelolaan ekonomi milik perusahaan sebagai organisasi komersial; atau kepada suatu lembaga yang melaksanakan otorisasi oleh pemiliknya kegiatan wirausaha; Oleh karena itu, lebih luas daripada hak pengelolaan operasional, yang dapat menjadi milik lembaga non-komersial menurut sifat kegiatannya, atau milik perusahaan milik negara.

Sesuai dengan Seni. 294 KUH Perdata Federasi Rusia, hak manajemen ekonomi adalah hak perusahaan kesatuan negara bagian atau kota untuk memiliki, menggunakan, dan membuang properti pemilik dalam batas yang ditentukan oleh hukum atau tindakan hukum lainnya.

Hak manajemen operasional sesuai dengan paragraf 1 Seni. 296 KUH Perdata Federasi Rusia adalah hak suatu lembaga atau perusahaan milik negara untuk memiliki, menggunakan, dan membuang properti pemilik yang ditugaskan padanya dalam batas-batas yang ditetapkan oleh hukum, sesuai dengan tujuan-tujuannya. kegiatan, tugas pemilik dan tujuan properti.

Pemilik pendiri memiliki hak untuk mengambil properti dari subjek hak manajemen operasional hanya dalam tiga kasus yang ditentukan oleh hukum (berlebihan, tidak digunakan atau digunakan untuk tujuan lain), dan membuangnya atas kebijakannya sendiri. Tidak ada properti selain produk jadi, badan usaha milik negara tidak berhak melakukan pelepasan tanpa persetujuan pemiliknya.

1.2 Tujuan dan prinsip umum pengelolaan barang milik negara

Tugas pengelolaan barang milik negara meliputi dua blok utama: manajemen strategis dan manajemen operasional.

Isu-isu manajemen strategis meliputi:

Solusi investasi;

Keputusan tentang masalah kewajiban utang perusahaan, terutama untuk anggaran negara (baik pajak maupun pinjaman dan penjaminan);

Masalah memilih arah pengembangan spesifik perusahaan negara.

Manajemen operasional mencakup tiga kelompok tugas utama: perencanaan, pengendalian, dan pengambilan keputusan manajemen. Efisiensi tinggi pengelolaan barang milik negara dapat dipastikan melalui implementasi, salah satu konsep yang paling umum manajemen modern, - "manajemen berdasarkan tujuan". Manajemen tujuan membutuhkan tujuan yang jelas, terukur dan dapat dicapai, serta strategi dan rencana tindakan yang akan memastikan bahwa tujuan terpenuhi. Perencanaan bisnis bukanlah langkah mundur, tetapi pandangan profesional ke masa depan. Kurangnya tujuan dan rencana menimbulkan tidak bertanggung jawab dalam pengelolaan perusahaan. Jika tidak ada tujuan dan cara untuk mencapainya tidak ditentukan, maka tidak ada kriteria yang jelas untuk menilai efektivitas manajemen. Akibatnya, prosedur kontrol di pihak pemilik (dalam hal ini negara) berubah dari fungsi manajemen yang paling penting menjadi formalitas kosong. Dengan demikian, keberadaan rencana bisnis, yang mencakup tujuan tertentu (dalam bentuk indikator keuangan dan ekonomi), serta ketentuan utama dari strategi untuk pengembangan perusahaan dan kinerja operasi, adalah kondisi yang paling penting. untuk menciptakan sistem manajemen berdasarkan tujuan.