Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare obținute prin diferite metode. Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare

Metode de evaluare diferite atunci când sunt utilizate abordări diferite poate da rezultate inegale în determinarea valorii unei afaceri. Într-o piață ideală, toate cele trei abordări ar trebui să conducă la aceeași valoare, dar în practică, valorile obținute prin diferite metode pot diferi semnificativ (de la 5 la 50% sau chiar mai mult, mai ales atunci când se evaluează o afacere). În acest sens, Standardele Federale de Evaluare ale Rusiei și Standardele Internaționale au prezentat cerințele pentru reducerea rezultatelor diferite în cadrul „valorii totale a valorii subiectului de evaluare”.

Valoarea totală a valorii obiectului de evaluare- valoarea valorii obiectului de evaluare, obținută ca urmare a generalizării rezultatelor calculelor valorii obiectului de evaluare de către evaluator folosind diverse abordări și metode de evaluare. Pentru a reuni valorile disparate ale valorii obținute prin abordările clasice ale evaluării, rezultatele sunt reconciliate.

Coordonarea rezultatelor evaluării este obținerea unei evaluări finale a proprietății prin cântărirea și compararea rezultatelor obținute folosind diferite abordări ale evaluării.

Pentru a conveni asupra rezultatelor, este necesar să se determine „greutățile”, în conformitate cu care valorile individuale obținute anterior vor forma valoarea de piață finală a proprietății, ținând cont de toți parametrii semnificativi pe baza avizului expertului evaluatorului. . Reconcilierea rezultatelor obținute prin diferite abordări de evaluare se realizează după formula:

unde C este totalul - costul total al obiectului de evaluare;

C zp, C cn, C dp - costuri determinate de abordări de cost, comparative și profitabile;

K zp, K cn, K dp - factorii de ponderare corespunzători selectați pentru fiecare abordare a evaluării.

În raport cu acești coeficienți, egalitatea este îndeplinită:

La stabilirea ponderii fiecărei abordări, se iau în considerare (în mod expert): caracterul complet și fiabilitatea informațiilor; aptitudine pentru scop; avantajele și dezavantajele abordărilor într-o situație specifică etc.

Ponderile alese pentru fiecare abordare de evaluare sunt rotunjite la cel mai apropiat 10% (mai rar la 5%) pentru a utiliza aceste ponderi pentru reconciliere. Greutățile rotunjite sunt utilizate pentru a calcula valoarea convenită a proprietății care se evaluează. Valoarea rezultată este rotunjită.

Tabelul 1.2 oferă o analiză comparativă a abordărilor tradiționale de evaluare a valorii întreprinderilor.

Tabelul 1.2

Analiza comparativă a abordărilor de evaluare a valorii întreprinderilor

	Avantaje	Defecte
Costitor	Ia în considerare influența factorilor de producție și economici asupra modificării valorii activelor. Oferă o evaluare a nivelului de dezvoltare a tehnologiei, ținând cont de gradul de amortizare a activului. Calculele se bazează pe documente financiare și contabile, de ex. rezultatele evaluării sunt mai fundamentate	Reflectă valoarea trecută. Nu ține cont de situația pieței la data evaluării. Nu ține cont de perspectivele de dezvoltare a întreprinderii. Nu ține cont de riscuri. Static. Nu există nicio legătură cu rezultatele prezente și viitoare ale întreprinderii
Profitabil	Ține cont de schimbările viitoare ale veniturilor, cheltuielilor Ține cont de nivelul de risc (prin rata de actualizare). Ține cont de interesele investitorului	Dificultate de a prezice rezultatele și costurile viitoare. Este posibil să folosiți mai multe rate de rentabilitate, ceea ce face dificilă luarea deciziilor. Nu ține cont de condițiile pieței. Complexitatea calculelor
Comparativ (piață)	Pe baza datelor reale ale pieței Reflectă practica existentă a vânzărilor și cumpărăturilor Ia în considerare influența factorilor din industrie (regionali) asupra prețului acțiunilor unei întreprinderi	Nu caracterizează clar trăsăturile pregătirii organizatorice, tehnice, financiare a întreprinderii. Sunt luate în considerare doar informațiile istorice. Necesită multe corecții la informațiile analizate. Nu ține cont de așteptările viitoare ale investitorilor

Pe baza acestor date, putem concluziona că niciuna dintre ele nu poate fi folosită ca principală. Așadar, pentru a determina valoarea finală a valorii de piață a companiei, se analizează avantajele și dezavantajele abordărilor utilizate și calitatea informațiilor obținute cu atribuirea unui coeficient de pondere fiecărei abordări.

Potrivit cercetătorilor din domeniul evaluării afacerilor V.E. Esipov, G.A. Makhovikova, V.V. Terekhova, A.N.Damshakova, aplicarea directă a metodelor clasice în Rusia este dificilă din cauza motive obiective :

1. Subdezvoltarea pieței de valori mobiliare din Rusia.

2. Secretul informațional, ducând la complexitatea utilizării, în primul rând, a unei abordări comparative.

3. Necesitatea efectuării unui număr mare de ajustări legate de lipsa de transparență în situațiile financiare. Pentru evaluare, conducerea ar trebui să utilizeze datele contabile de gestiune, care ar trebui ajustate în scopul evaluării.

4. Incertitudinea privind planificarea pe termen lung în contextul rus (de regulă, activitățile sunt planificate în Rusia pentru un an) duce la dificultăți în aplicarea metodelor de evaluare profitabile. Practic, se folosesc date istorice din perioadele anterioare.

5. Evaluarea contabilă a activelor este semnificativ subestimată în comparație cu valoarea de piață, ceea ce duce la o subestimare a valorii activelor nete. Este necesară o reevaluare de piață a tuturor imobilizărilor și imobilizărilor necorporale.

6. Metodele tradiționale de evaluare dau un rezultat „punctual” în timp, care nu poate fi utilizat pentru managementul operațional sau strategic al întreprinderii. Niciuna dintre situațiile obligatorii pentru evaluare nu sugerează posibilitatea unei monitorizări suplimentare.

7. Dificultate în găsirea informațiilor și calcule greoaie. Utilizarea unei evaluări a afacerii în mod regulat ar trebui să fie cât mai simplă posibil, iar rezultatele sunt clare.

Astfel, dintre abordările existente ale evaluării, metoda venitului reflectă cel mai exact valoarea companiei ca afacere, adică un mecanism de lucru care generează profit. Cu toate acestea, utilizarea datelor de prognoză pune la îndoială acuratețea calculelor. Sursele de informare pentru utilizarea metodei comparative sunt foarte limitate. piata ruseasca controlul corporativ (faliment și fuziuni și achiziții) operează în principal în afara piețelor de valori organizate și volumul redistribuirii acțiunilor în economia (industriei) Rusiei, având loc în afara piețelor organizate, în principiu, este dificil de estimat. Drept urmare, în condițiile rusești, abordarea proprietății a evaluării întreprinderilor este adesea cea mai relevantă. Acest lucru se datorează în primul rând disponibilității informațiilor inițiale fiabile și accesibile pentru calcule (deoarece baza principală de informații a abordării proprietății este bilanțul întreprinderii), precum și utilizării, într-o anumită măsură, a binecunoscutului , tradiționale pentru economia internă, abordări de cost pentru aprecierea valorii unei întreprinderi. Dar principalul dezavantaj al abordării proprietății este că nu ține cont de posibilitățile viitoare ale întreprinderii în obținerea de venit net. De asemenea, calcularea costului pe baza abordare costisitoare nu face posibilă identificarea surselor de creare de valoare și, prin urmare, exclude gestionarea acestora.

Astfel, majoritatea experților în domeniul evaluării ajung la concluzia că baza metodologică a evaluării afacerilor este imperfectă. „Tehnicile care oferă o estimare ponderată a valorii unei afaceri pot fi utilizate numai în scopul vânzării unei afaceri într-o formă sau alta.” Dar dacă managerii au nevoie de valoarea unei afaceri nu pentru a vinde, ci pentru a-și forma o strategie și a lua decizii de management menite să implementeze o abordare valorică a managementului? În același timp, metodele de evaluare a afacerilor pentru luarea deciziilor de management propuse de economiștii occidentali Modigliani, Damodaran, Copeland nu își găsesc aplicarea în Rusia, precum și în alte țări cu piețe emergente și ineficiente, care se caracterizează printr-o serie de probleme similare, precum gradul ridicat de dependență de investițiile și împrumuturile străine pe fondul, de regulă, a unei datorii interne și/sau externe considerabile, slăbiciunea și instabilitatea sectorului financiar din cauza poverii băncilor cu datorii neperformante semnificative de întreprinderi, infrastructură subdezvoltată, cadru de reglementare imperfect, sistem subdezvoltat situațiile financiare emitenții sau nerespectarea acesteia cu standardele internaționale și opacitatea informațiilor asociate acestora și nivelul ridicat de riscuri, opacitatea informațiilor, în cazul în care nu există o piață de valori dezvoltată și, prin urmare, nu există o evaluare a pieței întreprinderilor în sine. Și datorită gradului scăzut de eficiență a pieței, nu există metode complet adaptate de evaluare a afacerilor în arsenalul companiilor autohtone.

Evaluarea imobiliară este o opinie de expert întemeiată metodic cu privire la valoarea unui obiect imobiliar sau procesul de determinare a valorii.

Rezultatele evaluării sunt coordonate folosind 3 abordări diferite: comparativă, costisitoare și profitabilă.

O abordare comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu proprietăți similare de pe piață și pe compararea imobilului evaluat cu analogi.

Avantajele abordării comparative sunt:

cea mai simplă abordare;

statistic solid;

sugerează metode de corectare;

furnizează date pentru alte abordări în evaluare.

Dezavantajele abordării comparative sunt:

necesită o piață activă;

datele comparative nu sunt întotdeauna disponibile;

necesită introducerea de amendamente, dintre care un număr mare afectează fiabilitatea rezultatelor;

bazat pe evenimente trecute, exclude așteptările viitoare.

Abordarea costurilor este un set de metode de evaluare a valorii unui obiect imobiliar bazat pe determinarea costurilor necesare refacerii sau inlocuirii unui obiect imobiliar, tinand cont de amortizarea acestuia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, conform căruia se presupune că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult pentru proprietate decât costul construirii unei proprietăți de utilitate similară proprietății evaluate.

Beneficiile abordării costurilor:

La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.

Această abordare este recomandabilă sau singura posibilă în următoarele cazuri:

analiza tehnică și economică a costului construcției noi;

justificarea necesității actualizării instalației existente;

evaluarea clădirilor speciale;

la evaluarea obiectelor din sectoare de piață „pasive”;

analiza eficienței utilizării terenurilor;

rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;

rezolvarea problemelor de impozitare;

la convenirea asupra valorilor obiectului imobiliar obtinute prin alte metode.

Dezavantajele abordării costurilor:

Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.

Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.

Discrepanța dintre costurile de achiziție ale proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceleiași proprietăți, întrucât amortizarea acumulată este dedusă din costul construcției în timpul procesului de evaluare.

Probleme în calcularea costului de reproducere a clădirilor vechi.

Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.

Evaluare separată teren din clădiri.

Evaluare problematică terenuri in Rusia.

Abordarea bazată pe venit a evaluării imobiliare reflectă motivația cumpărătorului tipic de imobil profitabil: venitul viitor așteptat cu caracteristicile cerute. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a investiției, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venitul pe care îl aduce.

Principalul avantaj pe care îl are o abordare profitabilă a evaluării imobiliare în comparație cu piața și costul este că reflectă mai mult viziunea investitorului asupra imobilului ca sursă de venit, de exemplu. această calitate a proprietății este luată în considerare ca principal factor de preț. Abordarea de evaluare a veniturilor este strâns legată de metodele de piață și de cost.

Valoarea medie ponderată a valorii proprietății (V) este luată ca valoare de piață.

Coeficienți de semnificație ai estimărilor valorii unui obiect imobiliar, obținuți prin abordarea cost, comparativ și, respectiv, prin venit; - valoarea totală a imobilului estimat conform abordării costului, mii de ruble; - valoarea totală a imobilului estimat; imobiliare conform abordării comparative, mii de ruble; - valoarea totală a imobilului obiect după abordarea veniturilor, mii de ruble

În raport cu acești coeficienți, egalitatea trebuie îndeplinită:

Astfel, valoarea medie ponderată a valorii proprietății (V) este:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, mii de ruble.

CONCLUZIE

Aprovizionare pe piata serviciilor
Piața ofertei Problema locuințelor, probabil, a fost și rămâne relevantă în orice moment, cu toate acestea, spre deosebire de problema locuințelor obișnuite, problema unui adăpost temporar într-un oraș străin este oarecum ...

Deschidere Casa pe acțiuni
Un plan de afaceri este un document care conține principalele aspecte ale unei viitoare afaceri. Acesta analizează provocările cu care s-ar putea confrunta un antreprenor și, de asemenea, identifică modalități de a...

Calculul economic al operaţiilor de fracturare hidraulică
Fracturarea hidraulică este cea mai comună metodă de stimulare a fundului. Esența acestui proces constă în injectarea unui lichid într-o formațiune permeabilă sub presiune...

Etapa finală în determinarea valorii obiectului imobiliar evaluat este procedura de acordare a rezultatelor obținute de evaluator la implementarea diverselor abordări și metode (consacrate în standardele internaționale și ruse). activitati de evaluare) în legătură cu un obiect în cadrul unui proces (sarcină pentru evaluare).

Necesitatea efectuării acestei proceduri se datorează faptului că, în majoritatea cazurilor, implementarea diferitelor abordări și metode dă rezultate inegale de cost (uneori diferența de calcul al prețului pieței ajunge până la
50 %). Motivul pentru aceasta este că majoritatea piețelor sunt imperfecte, utilizatorii potențiali pot fi dezinformați, iar producătorii pot fi ineficienți.

Reconcilierea rezultatelor evaluării- aceasta este obţinerea valorii finale a obiectului evaluării obiectului prin cântărirea şi compararea rezultatelor obţinute folosind diferite abordări ale evaluării.

Valoarea totală a valorii obiectului de evaluare- aceasta este valoarea cea mai probabilă a valorii obiectului de evaluare, obținută ca urmare a generalizării rezultatelor calculelor valorii obiectului de evaluare de către evaluator folosind diverse abordări și metode de evaluare. Poate fi prezentat sub forma unei singure valori monetare sau a unui interval de valori valorice cele mai probabile.

De regulă, una dintre abordările utilizate ca urmare a evaluării este considerată de bază, celelalte două sunt necesare pentru ajustarea rezultatelor obținute. Aceasta ia în considerare importanța și aplicabilitatea fiecărei abordări într-o situație specifică. Din cauza subdezvoltării pieței, a specificului obiectului sau a lipsei de informații disponibile, se întâmplă ca unele dintre abordările într-o situație anume să nu poată fi aplicate.

Concordarea rezultatelor obținute prin diferite abordări de evaluare se realizează conform formulei (27):

Unde Cu rezultatul.- costul total al obiectului de evaluare;

Cu joint venture- costul determinat de abordarea comparativă;

Cu salariu- costul determinat de abordarea costului;

Cu DP- costul determinat de abordarea veniturilor;

k 1, k 2, k 3- ponderile adecvate alese pentru fiecare abordare de evaluare.

În raport cu coeficienții de ponderare, egalitatea trebuie îndeplinită:

Factorii de ponderare pentru reconcilierea rezultatelor obținute în costul total sunt rotunjiți la cel mai apropiat 10% (mai rar la 5%). Rotunjirea este necesară datorită faptului că greutățile nerotunjite oferă clientului raportului o idee eronată asupra acurateței rezultatului obținut.

Pe baza ponderilor rotunjite, valoarea convenită a proprietății care se evaluează se calculează prin înmulțirea valorii obținute cu fiecare abordare cu ponderea de apropiere rotunjită. Valoarea rezultată în unități monetare este rotunjită.

Atunci când sunteți de acord, este necesar să luați în considerare:

Completitudinea și acuratețea informațiilor;

Conformitatea procedurii de evaluare cu scopul evaluării;

Avantajele și dezavantajele abordărilor într-o situație specifică.

Astfel, valoarea totală a valorii este doar prețul cel mai probabil al proprietății care se evaluează.

Printre numeroasele metode de determinare a factorilor de ponderare și de acordare a rezultatelor obținute se numără următoarele:

Metoda de analiză logică;

Metoda analizei ierarhice;

Metoda de potrivire a criteriilor etc.

Metoda de analiză logică constă în alegerea coeficienților de pondere la acordul expert al rezultatelor evaluării, pe baza analizei logice efectuate de evaluator, luând în considerare toți parametrii semnificativi. Această metodă este cea mai comună în practica de evaluare.

De exemplu, este necesar să se determine valoarea unui obiect imobiliar dacă la determinarea valorii de către un evaluator s-au obținut următoarele rezultate (Tabelul 23).

Comentariu asupra rezultatelor: în acest caz, cea mai mare „pondere” (70%) este atribuită abordării veniturilor, întrucât subiectul evaluării este o clădire industrială care aduce un venit stabil. Abordării prin cost i s-a atribuit o „pondere” mai mică (30%) datorită faptului că costurile de reproducere nu corespund întotdeauna cu valoarea de piață. Abordarea comparativă nu a fost aplicată, întrucât evaluatorul nu a găsit obiecte similare.

Tabelul 23

Implementarea metodei analizei logice

Metoda analizei ierarhice dezvoltat la începutul anilor 70 ai secolului XX. Matematicianul american Thomas Saaty ca o procedură de sprijinire a deciziei, pe care a numit-o „proces de ierarhie analitică”. Autorii ediției ruse au tradus acest titlu drept „Metoda de analiză a ierarhiei”.

Această metodă aparține clasei de criterii și este utilizată activ în prezent, inclusiv în activitățile de evaluare. Metoda se bazează pe o procedură ierarhică de evaluare a alternativelor. Să o reprezentăm astfel:

Nivelul 0: scopul este de a evalua ponderea abordării evaluării;

Nivelul 1: criterii - fiabilitatea rezultatelor obținute; respectarea obiectivelor evaluării;

Nivelul 2: criterii - fiabilitatea bazată pe fiabilitatea informațiilor; fiabilitate datorită vastității informațiilor.

Numărul de niveluri poate fi nelimitat. Totuși, în acest caz, trebuie îndeplinită următoarea condiție: fiecare nivel trebuie dezvăluit de nivelul care îl urmează. Deci, de exemplu, un criteriu de nivel 1 „fiabilitatea rezultatelor obținute” poate fi dezvăluit de nivelul 2, iar nivelul 2 ar trebui să fie dezvăluit de nivelul 3 și așa mai departe. În practică, ele sunt mai des limitate la primul nivel. Următoarea etapă în implementarea metodei analizei ierarhice este obținerea unei evaluări a fiecărei alternative pentru fiecare criteriu.

De exemplu, trebuie să determinați factorii de ponderare pentru calcularea valorii unui obiect de evaluare folosind metoda analizei ierarhice. Pentru a stabili rezultatul comparării unei perechi de alternative, poate fi utilizată o scală de evaluare (Tabelul 24).

Rezultatele comparațiilor perechi și calculul coeficienților de greutate sunt înregistrate în formă tabelară (Tabelul 25).

Explicații pentru tabel. 25: Fracția 3/1 se scrie la intersecția dreptei „Cost” și a coloanei „Profitabil”. Aceasta exprimă opinia evaluatorului că abordarea „Cost” în această situație are o superioritate moderată față de abordarea prin venituri, i.e. semnificația abordării costurilor în acordul final este de trei ori mai mare decât a abordării prin venituri. Raționamentul suplimentar este similar.

Conform rezultatelor calculului, valoarea normalizată în scopul armonizării rezultatelor este rotunjită și convertită în procente (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

Algoritmul este același la stabilirea factorilor de ponderare pentru rezultatele costurilor obținute prin alte abordări.

Tabelul 24

Scala de evaluare a rezultatelor comparării alternativelor

Tabelul 25

Calculul coeficienților de greutate prin metoda analizei ierarhiilor pe baza
rezultatele comparațiilor pereche ale alternativelor

Metoda de potrivire a criteriilor. Pentru a determina ponderile diferitelor abordări, această metodă utilizează patru criterii obiective, alese la discreția evaluatorului, care descriu avantajele sau dezavantajele individuale ale metodei de calcul aplicate, ținând cont de caracteristicile evaluării unui anumit obiect.

Calculul „greutăților” metodelor utilizate se realizează în mai multe etape:

1) se construiește o matrice de factori în care fiecărei abordări i se atribuie patru tipuri de puncte în conformitate cu patru criterii (sunt mai multe criterii, prin urmare, sunt mai multe puncte);

2) se determină suma punctelor fiecărei abordări, apoi - abordările utilizate;

3) în raport cu numărul de puncte această abordare la suma punctelor tuturor demersurilor utilizate se determină ponderea calculată a demersului, procentual;

4) ponderile estimate ale abordărilor sunt rotunjite la cel mai apropiat 10%, mai rar - 5%.

De exemplu, este necesar să se determine valoarea totală a valorii obiectului de evaluare folosind metoda criteriilor de potrivire. Rezultatele evaluării obiectului, obținute folosind abordările venit, comparativ și cost, precum și opinia evaluatorului conform criteriilor stabilite, sunt prezentate în tabel. 26.

Tabelul 26

Metode de reconciliere a rezultatelor evaluării

Scopul armonizării rezultatelor obținute cu ajutorul metodelor utilizate este de a identifica, în cadrul problemei care se rezolvă, avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre acestea și, prin urmare, de a determina o singură estimare a costurilor. Avantajele (dezavantajele) fiecărei metode în evaluarea valorii unui obiect sunt determinate de următoarele criterii:

1. Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial cumpărător sau vânzător.
2. Calitatea și amploarea informațiilor inițiale pe baza cărora se efectuează analiza.
3. Capacitatea metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței și costul fondurilor.
4. Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice subiectului de evaluare.

Procesul de consolidare a rezultatelor obţinute prin diferite abordări conduce, ţinând cont de ajustări suplimentare, la stabilirea costului final, care realizează scopul evaluării.

Valoarea totală medie ponderată este calculată folosind formula

S P = V mier S mier + V zat S zat + V dox S dox , Unde

S cf, S zat, S dox - costul obiectului - obținut folosind abordările comparativ, cost și, respectiv, venit;

V cf, V zat, V dox este factorul de ponderare al rezultatului obținut folosind abordările comparative, costuri și, respectiv, venituri și

V cf + V zat + V tox = 1

În această lucrare se utilizează o procedură de ierarhizare (metoda analizei ierarhice). Clasamentul este aranjarea rezultatelor evaluării obținute folosind diferite abordări (metode) în ordinea creșterii calității. Pentru ierarhizare, în primul rând, este necesar să se formuleze criterii de calitate prin care rezultatele evaluării să fie comparate folosind diferite abordări (metode).

Mai mult, nu abordările (metodele) ca atare sunt supuse comparării, ci rezultatele utilizării acestor abordări (metode).

Criteriile de calitate sunt formulate pentru toate cele trei abordări.

Este important de remarcat faptul că este pur și simplu imposibil de evitat subiectivitatea în acordarea rezultatelor, ca în întregul proces de evaluare. Numai cu ajutorul unor metode, tehnici, procedee se poate încerca să se reducă gradul de subiectivitate, inclusiv la acordul rezultatelor.

Evaluatorul a ales un sistem de patru factori. Pentru fiecare factor, fiecare dintre metodele utilizate este atribuită:

0 puncte - dacă această metodă nu îndeplinește deloc criteriile acestui factor;
1 punct - dacă această metodă îndeplinește criteriile acestui factor în măsura în care Evaluatorul poate considera insuficientă, sub medie, mai proastă decât de obicei, insuficientă pentru încrederea obișnuită prin rezultatul acestei metode;
2 puncte - daca aceasta metoda satisface criteriile acestui factor in masura in care Evaluatorul o poate considera destul de acceptabila, medie, normala, suficienta pentru increderea obisnuita a rezultatului acestei metode;
3 puncte - dacă metoda dată îndeplinește perfect criteriile acestui factor.
1. Respectarea tipului de cost calculat:

Se presupune că abordarea comparativă corespunde întotdeauna cu valoarea de piață - 3 puncte.

Abordarea bazată pe costuri pe piețele în care nu este în curs de construcție nu este o alternativă viabilă la achiziționarea activelor existente în cantitate suficientă.

Ponderea abordării costurilor conform acestui criteriu este de 2 puncte.

2. Fiabilitate și suficiență:

Într-o abordare comparativă, Evaluatorul a analizat o cantitate suficientă de date de piață. Aceste date, bazate pe sursele lor, erau destul de sigure. Ținând cont de acest lucru, au fost stabilite 3 puncte pentru rezultatele pentru acest factor.

Abordarea costului pentru obiecte în condițiile prevalenței ofertei asupra cererii este semnificativ mai puțin fiabilă în comparație cu celelalte două abordări.

Ca urmare, ponderea abordării costurilor conform acestui criteriu este de 3 puncte.

3. Capacitatea de a lua în considerare factorii de preț:

În teoria prețurilor, se crede că abordarea comparativă reflectă pe deplin structura factorilor de preț. Ținând cont de faptul că am estimat mai devreme fiabilitatea datelor de piață în sine, în cadrul acestui factor este necesar să se evalueze numai proprietatea fundamentală a abordării de a reflecta piața. Prin urmare, abordării comparative i s-a atribuit o pondere de 3 puncte.

În perioada în care oferta domină asupra cererii, abordarea costurilor reflectă într-o măsură mult mai mică structura factorilor de preț al pieței, ponderea 2 puncte.

4. Capacitatea de a lua în considerare motivația:

Abordarea comparativă este în cea mai mare parte punctul de referință cel mai evident pentru entitățile de pe piață - 3 puncte.

Valoarea de referință a costurilor în volumul limitat al construcției în curs de desfășurare nu este tocmai adecvată în ceea ce privește contabilizarea motivației prețului obiectelor - 2 puncte.

Tabelul 5

REZULTATELE GENERALIZĂRII COSTULUI TOTAL AL OBIECTULUI DE EVALUARE ȘI COERENTAREA REZULTATELOR CALCULULUI

	Comparativ	Costitor	Profitabil
Rezultatul calculului, frecare.			Nefolosit
Aplicarea abordării în calcule
Fiabilitatea și suficiența informațiilor pe baza cărora s-au efectuat analizele și calculele
Capacitatea abordării de a ține cont de structura factorilor de preț specifici obiectului
Capacitatea abordării de a reflecta motivația, intențiile reale ale cumpărătorului/vânzătorului tipic
Corespondența abordării tipului de cost calculat
Clasament total
Coeficient de greutate,%
Greutatea rezultatelor calculului metodei de evaluare corespunzătoare, ruble.
Valoarea convenită a valorii de piață a obiectului de evaluare, ruble, incl. TVA

Ca urmare a analizei și calculelor folosind tehnicile de evaluare existente, Evaluatorul a determinat valoarea finală a valorii de piață a mașinii VAZ 21213, care după rotunjire a fost:

58000 (cincizeci și opt de mii) de ruble

Concluzie: costul total se incadreaza in intervalul de piata definit pentru obiectul de evaluare in Sectiunea Analiza Pietei.

Judecata evaluatorului asupra posibilelor limite ale intervalului în care, în opinia sa, se poate afla valoarea de piață.

Evaluarea valorii de piață, indiferent cât de precise și fiabile ar fi metodele obținute, conține întotdeauna o anumită incertitudine (neclaritate, ambiguitate) și nu poate fi considerată ca fiind valoarea exactă a valorii de piață. În cele mai multe cazuri, în practică, evaluatorul operează cu un anumit eșantion de prețuri de piață, fără a avea informații despre întregul volum de oferte (în special tranzacții). În aceste cazuri, valoarea „adevărată” a valorii de piață (adică valoarea statisticilor pe care le-am ales populatia generala) nu poate fi determinată, întrucât populația generală de prețuri nu este disponibilă pentru analiză. În astfel de situații se pune problema evaluării valorii statisticilor pentru o populație generală pe baza unui eșantion de reprezentanți ai acesteia (adică o parte a acestei populații). Și această problemă nu are o soluție exactă. Este imposibil să se determine valoarea „exactă” a așteptării matematice ca valoare medie pentru întreaga populație generală fără a analiza această populație. În acest sens, valoarea de piață nu este observată în piață în majoritatea sarcinilor practice.

Din punctul de vedere al statisticii matematice, costul, ca variabilă aleatorie, se calculează pe baza valorilor prețurilor obiectelor analogice xi, i = 1,…, n, înțeles ca n din observațiile sale independente. . Prețurile tuturor obiectelor din segmentul considerat al pieței acționează ca populație generală, iar valoarea obiectului de evaluare se obține ca urmare a prelucrării unui eșantion de valori din populația generală disponibilă evaluatorului.

Teoria și practica estimării în cele mai multe cazuri utilizează așteptarea sa matematică ca indicator al RS, a cărei estimare se obține prin calcularea mediei eșantionului, însoțind-o, de regulă, de o estimare a preciziei sub formă de limite. interval de încredere... Cu toate acestea, definiția menționată mai sus a PC indică cea mai probabilă valoare, care în cazul general corespunde unei alte statistici a unei variabile aleatorii - modul. Și numai pentru distribuțiile unimodale simetrice ale variabilelor aleatoare, care, în special, este distribuția normală, valorile așteptării matematice și ale modului coincid.

În același timp, procedura prin care evaluatorul selectează analogi ai obiectului evaluat nu este, strict vorbind, o procedură de selecție aleatorie din populația generală și nu poate garanta omogenitatea eșantionului. De asemenea, este imposibil să se excludă posibilitatea unor erori de evaluator atunci când se formează un eșantion de date de piață privind prețurile obiectelor analogice. Ținând cont de acest lucru, trebuie recunoscut că ipoteza distribuției normale a unui eșantion de date de piață nu poate fi considerată ca fiind acceptată automat și, prin urmare, este necesar să o testăm.

Confirmarea ipotezei normalității distribuției datelor eșantionului cu privire la prețurile analogilor este necesară și pentru aplicarea corectă a metodelor de corelare-regresie în determinarea valorii unui obiect evaluat, ținând cont de diferențele acestuia față de analogii din unul sau mai mulți. semne de influență. Se știe că prezența proprietăților optime în metoda celor mai mici pătrate utilizată pentru a construi dependențe de regresie este strâns legată de distribuția normală a parametrului rezultat (eșantion de prețuri de piață) și de absența erorilor brute în eșantion. O altă condiție pentru asigurarea corectitudinii regresiei construite este normalitatea distribuției erorilor, care trebuie verificată în etapa finală a analizei de regresie.

Pentru a verifica eșantionul de analogi pentru conformitatea cu condiția de distribuție normală și omogenitate, s-au calculat coeficienții de variație și oscilații, coeficientul de asimetrie, coeficientul de curtoză, eroarea standard de asimetrie și eroarea standard de curtoză și eșantionul a fost verificat pentru absența valorilor aberante.

Coeficientul de variație V caracterizează măsura relativă a abaterii valorilor măsurate de la media aritmetică:

V = H 100%, unde

V este coeficientul de variație;

y - abaterea standard (funcția STDEV);

a - medie aritmetică (funcția MEDIE).

Cu cât valoarea coeficientului de variație este mai mare, cu atât este relativ mai mare răspândirea și o uniformitate mai mică a valorilor studiate. Dacă coeficientul de variație este mai mic de 10%, atunci variabilitatea seriei de variații este considerată a fi nesemnificativă, de la 10% la 20% se referă la medie, mai mult de 20% și mai puțin de 33% la semnificativ, iar dacă coeficientul de variație depășește 33%, atunci aceasta indică eterogenitatea informațiilor și necesitatea excluderii celor mai mari și mai mici valori.

Eșantionul a fost verificat pentru valori aberante în timpul procesului de evaluare. Conform rezultatelor calculelor unei campanii comparative, coeficientul de variație este în limita a 24,69%

Concluzie: Limitele posibile ale intervalului în care poate fi situată valoarea de piață pot fi în intervalul + - 24,69% din valoarea de piață calculată.

textul articolului.

1. Introducere

La 20 mai 2015, prin ordinele Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei, au fost aprobate noi ediții a trei standarde federale de evaluare de bază - FSO nr. 1-3. NP "SROO" Consultanță de specialitate»A acoperit în detaliu procesul de elaborare a acestor documente, atrăgând atenția comunității de evaluare profesională asupra prevederilor problematice ale acestora.

Din păcate, din cauza activității reduse a comunității, nu a fost posibilă eliminarea tuturor prevederilor problematice. Acest articol este dedicat analizei la prima vedere a punctului 25 din OFS nr. 1, un fel de „ ou de Paște»O nouă serie de standarde federale de evaluare. Literal suna asa:

„În cazul utilizării mai multor abordări de evaluare, precum și a mai multor metode de evaluare în cadrul oricăreia dintre abordările de evaluare, se realizează un acord preliminar al rezultatelor acestora pentru a obține un rezultat intermediar al evaluării subiect de evaluare prin această abordare. La reconcilierea rezultatelor evaluării intermediare semnificativ diferite, obținute prin abordări sau metode diferite, raportul trebuie să reflecte analiza efectuată și motivul stabilit pentru discrepanțe. O diferență semnificativă este considerată a fi o astfel de diferență în care rezultatul obținut la aplicarea unei abordări (metode) este în afara limitelor intervalului de valori specificat de evaluator, obținut la aplicarea unei alte abordări (metode) (dacă există).

Rețineți că această prevedere a apărut „din senin”, după încheierea lucrărilor Grupului de lucru din cadrul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei, în care era în curs de dezvoltare o nouă versiune a FSO nr.

Reconstituim sensul clauzei specificate a standardului:

Raportul de evaluare ar trebui să reflecte unele analize și motivul discrepanței dintre rezultatele obținute atât pentru diferite abordări, cât și pentru metodele de evaluare.
Acest lucru ar trebui făcut numai dacă există o discrepanță semnificativă între rezultatele indicate - ar trebui să fie clar din raportul de evaluare dacă rezultatele diferă semnificativ sau nu.
Criteriul de semnificație a discrepanței dintre rezultate este legat de „ limitele intervalului de costuri„Obținut prin aplicarea unei abordări (metode) diferite.
Prin urmare, în raportul de evaluare trebuie specificate limitele acestor intervale, deoarece fără aceasta nu va fi clar dacă discrepanța este semnificativă sau nu (desigur, acest lucru este valabil pentru o situație în care în raportul de evaluare se aplică mai mult de o abordare a evaluării).

Ținând cont de cerința introdusă de clauza 30 din OFS nr.7 de a face judecăți cu privire la posibilele limite ale intervalului în care se poate afla valoarea finală a valorii obiectului evaluat, se obține o structură pe trei niveluri: intervale (metode). ) → intervale (abordări) → interval (valoarea finală a valorii obiectului evaluat).

În acest sens, Evaluatorul practicant ar trebui să aibă următoarele întrebări:

Ce este o „gamă”? Cum diferă „intervalul” de la FSO # 1 de „intervalul” de la FSO # 7?
Care este partea semnificativă a specificarii intervalelor în abordări (metode)?
Cum se definește și cum se indică în raportul de evaluare intervalul de costuri după abordare (metodă)?

Să luăm în considerare toate aceste aspecte folosind exemplul abordărilor de evaluare, în timp ce toate rezultatele analizei pot fi folosite și pentru metodele de evaluare.

2. Ce este „interval”

Masa 1 prezintă cele mai comune definiții ale termenului „gamă”.

Tabelul 1.

Definiții comune ale termenului „interval”

Nu. p/ P	O sursă	Definiție
	SI. Ozhegov, N.Yu. Şvedova	1. Intervalîntre cele mai joase și cele mai înalte sunete ale unei voci cântând, melodie sau instrument muzical (special). 2. Zona în care se desfășoară unele. măsurători(specialist.). Interval de oscilație. Raza de masurare. Gama de frecvențe radio. 3. transfer. Volumul, dimensiunea cunoștințelor, interese (carte). Om de știință dintr-o gamă largă.
	„Dicționar explicativ al marii limbi ruse vie”
	„Dicționar explicativ al limbii ruse” ed. D.N. Ushakova	1. Totalitatea tuturor sunetelor de la limita cea mai joasă până la cea mai înaltă reproduse de o voce dată sau instrument muzical(muzică). Gama unei voci umane este în medie de două octave. Bariton cu o gamă largă. 2. transfer. Acoperire, volum, dimensiune (interese, cunoștințe, activități etc.; cărți).
	„Noul dicționar al limbii ruse. Explicativ și derivativ " T.F. Efremova	2. Schimbați zona niste magnitudini. 3. transfer. Limitele de distribuție, volumul a ceva (despre cunoștințe, abilități etc.).

Se poate concluziona că termenii „interval” și „interval” în general sunt sinonimi, în special, acest lucru este confirmat. În plus, domeniul de aplicare al acestora este oarecum diferit:

„Interval” – este folosit mai des în legătură cu problemele matematice;
„Range” - pentru a descrie vibrațiile undelor (voce, muzică, frecvențe radio) și este, de asemenea, mai des folosit la figurat în vorbirea de zi cu zi.

3. Care este conținutul specificării intervalelor în abordări?

În unele rapoarte de evaluare, rezultatele evaluării obținute folosind diferite abordări și/sau metode de evaluare diferă semnificativ.

Motivul apariției unei astfel de diferențe în majoritatea cazurilor îl reprezintă erorile din raportul de evaluare, mai rar motive obiective sub forma imposibilității luării în considerare a oricărui factor de preț sau grad înalt incertitudinile datelor inițiale. Prin urmare, discrepanțe semnificative în rezultate semnalează în primul rând necesitatea unei analize și verificări atente a calculelor. Problemele identificării erorilor (instrumente de denaturare a valorii) sunt discutate în detaliu în.

În acest sens, se ridică următoarele întrebări:

Este posibil să se reconcilieze rezultatele de calcul obținute în mod semnificativ diferite?
Care este diferența semnificativă?

Răspunsul la această întrebare poate fi obținut doar pe baza analiza calitativa situație specifică (calitatea datelor inițiale, metodologia utilizată, caracteristicile subiectului de evaluare și piața).

În condițiile în care este imposibil să se stabilească legal limitele unei astfel de răspândiri, a fost destul de problematic să se confrunte cu un astfel de instrument de denaturare a valorii.

În clauza 25 a noii ediții a OSF nr. 1 este fixat unul dintre posibilele criterii de semnificație a diferenței - este legat de limitele intervalelor și se stabilește și o cerință de a analiza motivele semnificative. diferenta de rezultate.

Motivul pentru a solicita evaluatorului să specifice un astfel de număr de intervale și intervale este controversat. Conducând această tendință până la absurd, se poate prevedea că în viitor va fi necesar să se indice și să justifice intervale pentru fiecare dintre parametrii de preț în raportul de evaluare. În această parte, autorii consideră că ar fi corect să ne limităm doar la indicarea intervalelor pentru rezultatul costului final și să evaluăm materialitatea discrepanțelor pe baza unei analize calitative a criteriilor de mai sus. În același timp, având în vedere că acest articol a apărut deja în OFS, sunt necesare recomandări practice simple pentru implementarea lui.

4. Cum se determină intervalul de costuri după abordare?

Esenţa economică şi matematică a intervalului de valori obţinut prin diferite abordări (metode) este identică cu esenţa intervalului în care se poate situa valoarea totală a valorii obiectului evaluat. Să explicăm această teză.

În primul rând, este posibilă o situație în care valoarea obiectului de evaluare este determinată folosind o singură metodă în cadrul unei abordări a evaluării. Evident, în acest caz, „intervalul” va coincide cu „intervalul”.

În al doilea rând, au fost descrise în detaliu motivele dispersării prețurilor (aspecte de piață și obiect, eroare de calcul), care sunt aceleași pentru toate comportamentele unei entități de piață, al cărei comportament este modelat la determinarea valorii. De exemplu:

la evaluarea unei clădiri, volatilitatea pieței asociată cu o conștientizare insuficientă a vânzătorului se va manifesta în toate abordările de evaluare: cost - prețuri pentru Materiale de construcțieși munca, profitul antreprenorului; comparativ - prețurile obiectelor analogice, valoarea ajustărilor; profitabil - tarife de închiriere pentru obiecte analogice, previziuni, amploarea riscurilor;
motivele acumulării erorilor de calcul nu sunt specifice, în funcție de modelul de calcul specific (abordarea evaluării).

Astfel, în raport cu limitele intervalului valorii obţinute prin abordarea (metoda) de evaluare, sunt adevărate toate prevederile cuprinse în relaţia intervalului în care poate fi situată valoarea finală a obiectului de evaluare. Aceasta înseamnă că poate fi utilizată o matrice 3D modificată a intervalelor (intervalelor) de cost, un exemplu al căruia în legătură cu evaluarea imobiliară a fost propus pe baza unei analize a unei game semnificative de rapoarte de evaluare efectuată în perioada 2002 - 2015, Fig. unu.

Orez. 1. Modificat 3D-matricea intervalelor de cost (interval),%

Caracteristicile dezvoltării pieței:

regiuni joase - deprimate; obiecte aflate la o distanță considerabilă de centrele regionale;
medii - centre regionale;
mare - peste milioane de orașe, mari aglomerări urbane.

Caracteristica rotației obiectului:

low - obiecte imobiliare comerciale mari, obiecte cu caracteristici unice;
in medie - proprietate comerciala scară medie;
apartamente la standarde înalte și proprietăți comerciale la scară mică.

Calitatea modelului este un indicator integral care depinde de următoarele aspecte principale:

calitatea informațiilor inițiale privind parametrii de calcul - informațiile pot fi reale (de exemplu, aria obiectului conform datelor documentelor tehnice contabile), estimate (de exemplu, valoarea medie a costurilor de exploatare în funcție de date analitice pentru obiecte dintr-o clasă similară) şi prognoză.

Reamintim că rapoartele de evaluare pot respecta cerințele legislației privind activitățile de evaluare și se pot baza pe informații de calitate (detaliu) variabilă, desigur, ținând cont de principiul fundamental al materialității. De exemplu, într-un raport de evaluare - în abordarea veniturilor, valoarea cheltuielilor de exploatare a unui tipic spatiu de birouri definit ca mijlocul intervalului de piață corespunzător (40 - 60 de unități →50 de unități). Într-un alt raport de evaluare - pe baza unor informații detaliate privind parametrii obiectului de evaluare de către actualul proprietar, Evaluatorul clarifică în mod rezonabil cuantumul cheltuielilor de exploatare din intervalul pieței la aproximativ 55 de unități. (valoarea se datorează, de exemplu, pierderilor de căldură crescute din cauza particularităților de umplere a deschiderilor ferestrelor, care pot fi monitorizate de contoarele sistemului de încălzire).

numărul de parametri din modelul de proiectare - tab. 2;
natura influenței reciproce a parametrilor de calcul în modelul de calcul (influență aditivă, multiplicativă etc.).

Valoarea acestui indicator este determinată de Evaluator cu experiență pe baza analizei indicatorilor de calitate specificați. Analiza arată că în majoritatea cazurilor valoarea indicatorului „calitatea modelului” este în intervalul 0,8 - 1,2.

Masa 2.

Exemple de parametri de proiectare

Abordarea evaluării	Parametru
costisitoare	teren - prețurile obiectelor analogice, ajustări; costuri de înlocuire (reproducție) - costuri unitare pentru construcția unei instalații analogice, ajustări, profitul antreprenorului; uzura si uzura.
comparativ	prețurile obiectelor analogice; ajustări.
profitabil	tarif de închiriere pentru obiecte analogice; ajustări; componente de cost (utilități, taxe, management etc.); rata de modificare a indicatorilor în timp; rata de actualizare și raportul de capitalizare.

Intervalul rezultat este determinat folosind următoarele formule:

Algoritmul final pentru determinarea limitelor intervalelor:

Pasul 1. Determinarea intervalului de costuri, în funcție de evoluția pieței și de cifra de afaceri a obiectului de evaluare (Fig. 1).
Pasul 2. Determinarea indicatorului de calitate al modelului (Fig. 1).
Pasul 3. Determinarea intervalului prin formula (1).
Pasul 4. Determinarea limitelor intervalului prin formula (2).
Pasul 5. Analiza și determinarea motivelor discrepanței (dacă este necesar).

Algoritmul propus în aceste recomandări poate fi folosit și pentru a justifica coeficienții de ponderare la acordul rezultatelor evaluării obținute prin abordări separate. Factorii de ponderare pot fi determinați pe baza indicatorilor de calitate ai modelului (reciproci):

Rețineți că modelul propus în vedere generala poate fi folosit nu numai pentru a determina limitele intervalelor în evaluarea imobiliară, ci și la evaluarea altor tipuri de obiecte de evaluare. În aceste scopuri, dacă este necesar, este necesar să se adapteze scara propusă la caracteristicile pieței unui anumit tip de obiecte de evaluare sau să se propună propria sa scară pe baza datelor statistice relevante. În acest caz, adaptarea scalei ar trebui să se bazeze pe analiza următoarelor aspecte:

unicitatea obiectului și disponibilitatea „produselor de substituție” pe piață;
caracteristicile părților constitutive ale subiectului de evaluare (de exemplu, la evaluarea blocurilor de acțiuni și a participațiilor - caracteristicile activelor fixe și pasivelor);
dinamica dezvoltării segmentelor de piaţă ţintă (industrii).

5. Conversia intervalelor de abordări la intervalul costului total

Valoarea obținută din abordările individuale de evaluare poate fi în sau în afara intervalelor de valori obținute din alte abordări de evaluare.

5.1. Atunci când valorile obținute prin abordări individuale de evaluare se încadrează în intervalele de valori obținute prin alte abordări de evaluare, limitele intervalului în care poate fi situată valoarea totală a obiectului de evaluare (clauza 30 OSF nr. 7) ) poate fi determinată după cum urmează:

Opțiunea 1 - ca limitele extreme ale intervalelor de cost al abordărilor (în acest caz, intervalul va fi mai larg și probabilitatea ca costul să cadă în intervalul rezultat este mai mare);
Opțiunea 2 se bazează pe media intervalelor de apropiere. Intervalul de cost total se obține folosind următoarea formulă:

5.2. Motivele pentru faptul că valorile obținute prin abordări individuale de evaluare nu se încadrează în intervalele de valori obținute prin alte abordări de evaluare pot fi următoarele:

la implementarea abordărilor de evaluare au fost comise erori de natură tehnică sau metodologică;
a fost făcută o eroare la definirea limitelor intervalelor;
informațiile disponibile nu permit luarea în considerare a unuia sau mai multor parametri de stabilire a prețurilor în cadrul unei anumite abordări de evaluare (metoda de evaluare), sau o astfel de contabilitate este inadecvată, deoarece conduce la o degenerare a abordării evaluării sau este caracterizată printr-o eroare mare.

A treia opțiune necesită comentarii suplimentare.

Este posibilă o situație când divergența valorilor (care nu se încadrează în intervalele de valori obținute prin alte abordări) poate fi obiectivă și acord posibil astfel de valori pentru a determina valoarea finală a valorii de piață după o analiză adecvată cu stabilirea motivelor discrepanțelor (în conformitate cu clauza 25 FSO nr. 1). În astfel de situații, este indicat să se acorde atenție nu numai faptului că rezultatele intermediare obținute se încadrează în intervalele de cost obținute prin alte abordări, ci și pe intersecția sau neintersecția intervalelor în sine... Cazurile în care costul unei abordări nu se încadrează în intervalul altor abordări sunt împărțite în mod adecvat în cazuri în care intervalele de valori obținute prin abordări individuale sunt:

se intersectează;
nu se intersectează.

În primul caz, în ciuda caracterului semnificativ al discrepanței dintre rezultatele intermediare, acestea pot fi reconciliate după o analiză adecvată.

Este posibil ca discrepanțele să fie critice pentru acordul rezultatelor intermediare. De exemplu, subiectul evaluării este unul foarte specializat Complex imobiliar(un set de obiecte imobiliare) ale unei întreprinderi chimice, care se caracterizează prin prezența unei învechiri economice semnificative din cauza utilizării reduse a întreprinderilor de specializare similară (tehnologii învechite, criză economică etc.), precum și a inutilității economice. a convertirii sale. De exemplu, raportul de evaluare folosește două abordări ale evaluării - costisitoare și profitabilă. Informațiile disponibile fac posibilă determinarea valorii învechirii economice numai pe baza metodelor abordării veniturilor (diferența de cost la nivelul de încărcare „normal” și existent) - Fig. 2. Utilizarea rezultatelor abordării veniturilor pentru determinarea valorii învechirii economice în abordarea prin cost va duce la degenerarea abordărilor - rezultatele acestora vor coincide.

Orez. 2. Intervalele de valori nu se suprapun

Într-o astfel de situație, este recomandabil ca Evaluatorul să:

atunci când se analizează motivele discrepanței dintre intervalele de rezultate obținute prin diferite abordări ale evaluării, indicați că abordarea de evaluare bazată pe costuri nu a luat în considerare învechirea economică semnificativă;
în acordul final, refuzați să luați în considerare rezultatele obținute pe baza unei abordări bazate pe costuri a evaluării.

6. Un exemplu de justificare a limitelor intervalelor

Subiectul evaluării este o clădire tipică de birouri situată în centru regional... Au fost implementate trei abordări ale evaluării, în cadrul cărora se utilizează o singură metodă. S-au obținut următoarele rezultate: 3,2 milioane de ruble. (costisitor), 3,3 milioane de ruble. (comparativ), 3,6 milioane de ruble. (profitabil).

Smochin. 1. intervalul de cost a fost determinat în funcție de două criterii (dezvoltarea pieței și cifra de afaceri a obiectelor) - a fost de ± 10%.

Analiza indicatorului de calitate al modelului este prezentată în tabel. 3.

Tabelul 3.

Analiza calitatii modelului

Parametru	Abordarea evaluării
Parametru	costisitoare	comparativ	profitabil
Calitatea informațiilor inițiale privind parametrii de calcul	real și indicatori de performanță	real și indicatori de performanță	evaluare și indicatorii de prognoză
Numărul de parametri în modelul de proiectare
Natura influenței reciproce a parametrilor de calcul în modelul de calcul	specificitate neidentificat	specificitate neidentificat	efect multiplicator pronunțat în metoda de actualizare
Calitate model

Analiza finală a intervalelor, determinarea valorii finale a valorii de piață și intervalul acesteia pot fi prezentate în forma prezentată în tabel. 4 și fig. 3.

Tabelul 4.

Analiza intervalelor de cost

Parametru	Abordarea evaluării
Parametru	costisitoare	comparativ	profitabil
Rezultatul calculului, frecare.			3 600 000
Interval de cost bazat pe două criterii, ± %
Indicator de calitate a modelului, unități
Interval de cost, ±%
Limita inferioară a intervalului de cost (C min), frecați.
Limita superioară a intervalului de preț (С max), frecați.	3 520 000
Semnificația diferențelor	Diferențele esenţial: rezultatul abordării prin venit este în afara intervalului costului obținut prin abordarea costului
Analiza și identificarea motivelor discrepanțelor	... [analiza motivelor discrepanței] ... Având în vedere cele de mai sus, Evaluatorul a considerat că este posibil să se convină asupra rezultatelor tuturor celor trei abordări ale evaluării pentru a determina valoarea finală a obiectului evaluării.

Orez. 3. Reprezentarea grafică a intervalelor de costuri

Tabelul 5.

Acordul final al rezultatelor evaluării

La sfârșitul articolului, să ne amintim de gravura lui Francisco Goya „Somnul rațiunii dă naștere monștrilor”. Neparticiparea majorității reprezentanților comunității de evaluare profesională la elaborarea documentelor nivel profesional, distanța lor față de luarea deciziilor care sunt importante pentru industrie, consimțământul lor tacit la transferul puterilor relevante către alții vor continua să conducă la necesitatea unor „dansuri rituale” similare celor discutate. Exprimați-vă părerea despre documentele legate de dvs. chiar și în etapa de pregătire a acestora, de exemplu, pe site-ul regulation.gov.ru.

Moscova, iunie 2015

Lista surselor

Se pregătește prima ședință a Consiliului pentru Activitatea de Evaluare - [Resursă electronică] // site: site-ul Consiliului de experți NP SROO ..
Standard federal de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)”, aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 mai 2015, nr. 297.
Standard federal de evaluare „Evaluare imobiliară (FSO nr. 7)”, aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 25 septembrie 2014, nr. 611.
Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. Sfaturi practice pentru a determina limitele posibile ale intervalului de cost total - [Resursa electronica] // site: site of NP "SROO" Expert Council ".. pdf.
Dicționar de sinonime ale limbii ruse. Ghid practic. - M .: Limba rusă. Z.E. Alexandrova. 2011.
Ilyin M.O. Utilizarea conceptului de „materialitate” pentru a caracteriza parametrii calitativi ai sistemelor socio-economice în examinarea rapoartelor de evaluare // VESTNIK Rossiyskogo universitate economică numit după G.V. Plehanov, nr. 5 (47) 2012. - M: FGBOU VPO „PRUE im. G.V. Plekhanov, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Ilyin M.O., Lebedinsky V.I. și altele.Examinarea rapoartelor de evaluare: Manual - M .: Knizhnaya Liniya, 2014.