Metoda multiplicatorului chiriei brute. Rata totală de capitalizare
În cadrul abordării de piață a evaluării obiectelor imobiliare, fie multiplicatorul brut chiriei, fie coeficientul de capitalizare este adesea folosit pentru a compara obiectele analoge și obiectul de evaluare.
Multiplicatorul chiriei brute (GRM) este raportul dintre prețul de vânzare al unei proprietăți și venitul din acea proprietate. Se înțelege că, dacă există diferențe de facilități sau locație între proprietatea în cauză și proprietățile comparabile, acestea sunt deja reflectate în prețurile de vânzare și tarifele de închiriere.
Calculul coeficientului global de capitalizare (R) se bazează pe valorificarea directă a veniturilor primite din exploatarea unei proprietăți comparabile prin împărțirea acesteia la prețul de vânzare al unei proprietăți comparabile. Utilizarea acestei metode de evaluare imobiliară face posibilă eliminarea dezavantajelor inerente metodei multiplicatorului de chirie brută, întrucât în acest caz, sunt selectate obiecte comparabile, caracterizate printr-un flux de venit similar ca risc și durată cu fluxul de venit al proprietății care se evaluează.
Specialiștii-evaluatori efectuează de obicei evaluarea proprietății prin toate cele trei metode luate în considerare (costisitoare, profitabilă și de piață). Costul final al proprietății este determinat ca urmare a acordului, i.e. analiza concluziilor alternative despre valoarea obiectului de evaluare obtinute pe baza diverselor demersuri in vederea determinarii aprecierii finale a costului.
Criteriile de aprobare sunt:
Conformitatea fiecărei abordări cu scopul utilizării evaluării;
Acuratețea informațiilor și calculelor pentru fiecare abordare;
Validitatea și consistența dovezilor furnizate în cursul aplicării fiecărei abordări.
Pe baza analizei efectuate, evaluatorul acordă o pondere fiecărei abordări. Astfel, estimarea finală a costului este o medie ponderată a costului.
Rezultatele muncii de evaluare sunt prezentate de obicei sub forma unui raport. în care standarde internaționale solicită ca un astfel de raport să fie denumit „Raport de evaluare” sau „Certificat de evaluare”.
Clasificarea unificată a rapoartelor de evaluare la nivel organizatii internationale nedezvoltat încă. În același timp, există diferite clasificări ale rapoartelor la nivel național și la nivel de departamente guvernamentale individuale și companii comerciale.
Cele mai numeroase sunt clasificările rapoartelor în funcție de profunzimea de studiu a materialului și de gradul de detaliere al prezentării principalelor fapte și concluzii. De exemplu, luați în considerare următoarea clasificare utilizată de Institutul de Evaluare (SUA): raport oral; scrisoare raport; scurt raport; raport complet.
Forma orală a rapoartelor de evaluare este de obicei folosită dacă cele mai superficiale și nesuportate informații preliminare sunt suficiente pentru client. Un raport de evaluare orală poate fi utilizat în cazurile în care trimiterile ulterioare la acesta vor fi excluse. Transferul rezultatelor evaluării către client poate avea loc într-o întâlnire personală sau telefonic. Anunțarea expertizei în instanță a evaluatorului este considerată și raport oral de evaluare. Fiecare raport oral trebuie să includă o descriere a proprietății care este evaluată, informații faptice, ipoteze făcute și o justificare a judecății de valoare.
Raportul scrisorii conține Caracteristici generale proprietatea în curs de evaluare și valoarea valorii obținute în urma analizei. În acest caz, sunt posibile două situații - evaluarea a fost efectuată într-o versiune prescurtată și evaluarea a fost efectuată într-o versiune completă.
În prima opțiune, scrisoarea trebuie să indice toate limitările în care s-a efectuat evaluarea și, de asemenea, să menționeze că rezultatul prezentat este preliminar. În a doua opțiune, scrisoarea ar trebui să indice că evaluarea a fost efectuată în întregime și ar trebui să includă, de asemenea, un link către locația versiunii complete a raportului. În practică, astfel de scrisori sunt cel mai adesea folosite ca o notificare către client cu privire la finalizarea lucrării de evaluare.
Forma scurtă a raportului este utilizată pe scară largă în organizațiile specializate implicate în asigurări și împrumuturi ipotecare. La fel ca un raport cu scrisoare, un raport de sinteză poate reflecta fie rezultatele unei evaluări limitate, fie rezultatele unei evaluări complete. În cazul în care evaluarea a fost efectuată în conformitate cu termenii de referință pentru evaluare într-o versiune prescurtată sau în prezența unor restricții semnificative, astfel de fapte ar trebui indicate atât în raport, cât și în toate referințele la acesta. Dacă raportul de sinteză reflectă rezultatele obținute în raportul complet, atunci trebuie făcută referire la caracterul complet al studiului și la locația raportului complet.
Rapoartele scurte pot fi realizate fie sub formă narativă, fie sub formă de formulare și tabele special concepute.
În fine, ultimul tip de raport de evaluare, din clasificarea luată în considerare, este raportul complet, adică Descriere completa informațiile inițiale, analiza acesteia și concluziile despre valoarea valorii.
Să luăm în considerare mai detaliat conținutul tipic al unui raport complet privind evaluarea valorii de piață.
În esență, un raport de evaluare complet este un document în formă liberă. Cu toate acestea, experiență activitati practice arată că o anumită structurare şi standardizare a prezentării materialului simplifică mult atât scrierea, cât şi studiul unui astfel de document. Recomandat forma standard Un raport complet de evaluare a pieței conține următoarele secțiuni principale.
Pagina titlu
Pe Pagina titlu sunt indicate denumirea si adresa obiectului evaluarii, data evaluarii, numele clientului si evaluatorului.
O scrisoare de intentie adresata clientului precede raportul. Confirmă finalizarea lucrării de evaluare, furnizează principalele caracteristici ale obiectului de evaluare și valoarea bunului obținut în urma evaluării.
Rezumatul principalelor fapte și concluzii
V aceasta sectiune Raportul enumeră următoarele elemente:
Dispoziții de bază termeni de referinta pentru evaluare;
Informații suplimentare care sunt semnificativ legate de valoarea valorii;
Principalele rezultate obținute în analiza și prelucrarea informațiilor inițiale.
Materialul din această secțiune este conceput pentru a familiariza prompt clientul cu punctele principale ale lucrării efectuate.
Ipoteze cheie, ipoteze și limitări
Lista cerințelor preliminare, ipotezelor și restricțiilor utilizate de evaluator este un element obligatoriu al raportului. Totodată, sunt subliniate în mod deosebit pozițiile indicate de client și care nu coincid cu abordările standard în evaluare.
O listă aproximativă de cerințe preliminare, ipoteze și restricții în evaluarea valorii de piață conține următoarele poziții.
Raportul de evaluare este de încredere numai în întregime. Utilizarea prevederilor individuale și a concluziilor în afara contextului întregului raport este incorectă și poate duce la denaturarea rezultatelor cercetării.
Rezultatele și conținutul raportului sunt valabile numai în scopul evaluării specificate în termenii de referință.
Pentru a evita interpretarea greșită a rezultatelor evaluării, orice referințe la materialele raportului, precum și traducerea raportului în limbi straine fără ediția corespunzătoare și permisiunea evaluatorului nu sunt permise.
Lucrările de examinare tehnică a obiectului de evaluare au fost efectuate în măsura convenită cu clientul. (Dacă, în opinia evaluatorului, profunzimea studiului este insuficientă, ceea ce poate afecta rezultatul obținut, trebuie indicat acest fapt). Pentru prezența defectelor ascunse, a căror depistare este imposibilă prin metode vizuale sau nedistructive, evaluatorul nu își asumă responsabilitatea.
Studiile speciale ale situației de mediu nu sunt prevăzute de termenii de referință pentru evaluare. (Dacă da, în ce măsură.)
Expertiza aspectelor juridice ale drepturilor de proprietate nu a fost efectuată. Proprietatea care se evaluează este considerată liberă de orice pretenție de la terți, cu excepția cazurilor specificate în raport.
Opinia evaluatorului asupra valorii primite este valabilă doar de la data evaluării. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru schimbările în situație după data evaluării, care pot afecta valoarea obiectului evaluat.
Rezultatul evaluării depinde în întregime de adecvarea și acuratețea informațiilor utilizate și de ipotezele făcute. Ca urmare, valoarea obținută a valorii de piață este de natură probabilistică cu anumiți parametri de dispersie, indiferent dacă este exprimată ca un singur număr sau ca un interval.
Raportul de evaluare conține opinia profesională a evaluatorului cu privire la valoarea obiectului în scopul evaluării specificate în caietul de sarcini și nu constituie o garanție că obiectul de evaluare va fi vândut pe piața liberă la un preț egal cu valoarea primită în acest raport.
Alături de pozițiile comune, această listă ar trebui să includă articole suplimentare, care, în opinia evaluatorului, afectează semnificativ rezultatul. De exemplu: dacă evaluarea a fost efectuată fără informații suficiente necesare, dacă clientul nu a dezvăluit scopul evaluării etc. În astfel de cazuri, evaluatorul ar trebui să precizeze dacă Informații suplimentareși cercetare pentru o concluzie finală asupra valorii. Separat, trebuie să indicați instrucțiunile specifice ale clientului pentru evaluare.
Lista condițiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării sau un link către acestea
Dacă, în conformitate cu acordul de evaluare, se presupune publicarea rezultatelor evaluării sau o legătură deschisă către acestea, atunci, odată cu depunerea raportului, evaluatorul trebuie să furnizeze un proiect de material pentru publicare sau referire. Acest proiect trebuie să conțină un minim informatie necesara, ceea ce va evita interpretarea incorectă a rezultatelor evaluării. În plus, evaluatorul trebuie să declare în scris că înainte de a-și da acordul, trebuie să citească și să studieze proiectul de formă și conținutul publicației propuse. Evaluatorul trebuie să primească o copie în avans înainte de a o tipări și să o semneze.
Numele, calificarea și statutul evaluatorului;
Data și baza evaluării;
Indicarea standardelor în conformitate cu care se efectuează evaluarea;
Ipoteze speciale și abateri de la standardele adoptate în timpul evaluării;
Limitări și instrucțiuni ale clientului care au avut loc în timpul acestei evaluări.
Data și domeniul de aplicare a examinării tehnice
Se indică data sau perioada în care a fost efectuată examinarea tehnică, numele și calificările experților sau evaluatorilor, volumul și profunzimea lucrărilor efectuate. Dacă în timpul procesului de evaluare sunt relevate fapte care indică necesitatea unei expertize tehnice mai profunde, se dă opinia specialiştilor cu privire la impactul datelor suplimentare asupra valorii obiectului.
Dacă din anumite motive accesul la obiect sau la elementele individuale ale structurii a fost dificil, este necesar să se indice acest fapt.
Determinarea bazei valorii
Prevăzut definiție completăși comentarii relevante ale bazei de evaluare convenite în termenii de referință.
Analiza situației socio-economice din regiune
În această secțiune a raportului, se efectuează un studiu al situației pieței în următoarele domenii:
Scurta descriere caracteristicile naturale și climatice ale regiunii;
Indicatori macroeconomici cheie;
Indicatori cheie pe sectoare ale economiei, dinamica modificărilor acestora și impactul asupra poziționării obiectului de evaluare în piață;
Indicatori de bază dezvoltare sociala, dinamica schimbării acestora și influența asupra poziționării obiectului de evaluare în piață;
Principalele caracteristici ale pieței imobiliare;
Concluzii privind secțiunea de fundamentare a poziționării actuale și prospective a obiectului evaluat în piață, determinând cel mai probabil cumpărător tipic și motivația investițională a acestuia.
Ca exemplu, este furnizată o hartă a regiunii care indică locația obiectului de evaluare.
Analiza locației obiectului de evaluare
Pe baza caracteristicilor specifice ale locației, sunt identificați factori pozitivi și negativi care afectează semnificativ costul:
Natura tipului de utilizare a terenului înconjurător;
Accesibilitatea la transport;
Rețele de inginerie și servicii publice;
infrastructura socială;
Localizare economică;
Starea ecologică a zonei;
reputația socială;
Mediul criminalității.
Ca o ilustrare, este furnizată o hartă a zonei care indică locația obiectului de evaluare.
Descrierea obiectului de evaluare
Se oferă o descriere detaliată a terenului, clădirilor și structurilor. Sunt detaliate soluțiile de amenajare și proiectare a spațiului, suportul ingineresc al unității. Ca ilustrație sunt date planuri, cartograme, materiale fotografice.
Anexa la referat contine un act de examinare tehnica a unui obiect cu liste cu defecte.
Analiza celor mai bune și cele mai multe utilizare eficientă
În funcție de componența caietului de sarcini, se face o analiză a utilizării optime și eficiente a unui teren ca liber, și/sau a proprietății cu îmbunătățiri existente.
„Determinarea costului prin metoda costului”,
„Determinarea valorii metodei pieței”,
„Determinarea valorii metodei venitului”
Reconcilierea rezultatelor evaluării
Pe baza analizelor și calculelor efectuate, și ținând cont de toate constatările, se formulează opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piață a obiectului evaluat.
Certificat de evaluare
În această secțiune a raportului, evaluatorul:
informează despre standarde profesionale pe baza căreia a fost efectuată lucrarea;
Confirmă conformitatea la evaluarea standardelor etică profesională;
Își declară statutul atunci când efectuează munca, adică dacă este evaluator intern, extern sau independent;
Furnizează valoarea obţinută în urma evaluării, indicând data evaluării;
Își pune semnătura și sigiliul.
Lista literaturii folosite
Este furnizată o listă a literaturii normative, tehnice, speciale și a surselor tipărite utilizate în evaluare.
Informatii generale despre evaluator
Specifica institutii de invatamant, inclusiv cele profesionale, datele absolvirii acestora, denumirea specialităților și calificărilor primite, grade academiceși titluri, apartenență și calificări în societăți profesionale, o listă a lucrărilor de evaluare efectuate și alte informații care permit clientului să obțină o opinie cu privire la profesionalismul și experiența evaluatorului.
Aplicații
Aplicația include:
Informații despre obiecte analoge indicând sursele de obținere a informațiilor;
Calcule și informații care au fost utilizate în efectuarea lucrării, cu indicarea surselor;
Materiale grafice și fotografice care ilustrează obiectul evaluării.
Competențe dezvoltate:
stiu
- care este procedura de coordonare a rezultatelor evaluării obiectelor tehnice obținute prin utilizarea metodelor de diverse abordări (în special, costisitoare și comparative);
- care este sistemul de criterii de alegere a coeficienților de greutate;
a fi capabil să
- justificați coeficienții aleși pentru ponderare, suficiența matricei de date utilizate pentru evaluare;
- identificarea și analizarea contradicțiilor în concluziile analitice pe care se bazează deciziile de evaluare;
proprii
- metode de evaluare a experților;
- metoda de analiză a ierarhiilor pentru efectuarea procedurii de coordonare a rezultatelor evaluării.
Procedura de aprobare ca etapă finală a raportului de evaluare
Etapa finală a evaluării este coordonarea rezultatelor obținute prin diverse metode în cadrul abordărilor utilizate. Scopul unui astfel de acord este obținerea valorii finale finale a costului. Costul final al mașinii evaluate este o judecată expertă, imparțială și rezonabilă a unui evaluator calificat, profesionist cu privire la unul sau altul tip de valoare de evaluare a obiectului de evaluare înregistrată în misiunea de evaluare. În conformitate cu cerințele Serviciului Federal de Securitate pentru raport, suma valorii evaluate este dată sub forma unei singure ruble, reprezentând valoarea punctuală a evaluării.
Coordonare - analiza concluziilor alternative obținute prin aplicarea a trei abordări diferite ale evaluării, pentru a determina singura valoare (acordată) a valorii estimate.
Evaluatorul nu trebuie pur și simplu să facă o medie a celor trei valori. Valoarea finală estimată nu este niciodată recunoscută ca rezultat al medierii, adică nu poate fi obținută prin însumarea tuturor costurilor estimate și apoi împărțind această sumă la numărul de abordări utilizate. Medierea rezultatelor diferitelor metode nu garantează concluzia corectă despre evaluare, deoarece în acest caz se presupune că, la efectuarea evaluării, fiecare abordare a dat un rezultat la fel de fiabil, ceea ce este extrem de rar în practică.
Pe ideal (deschisă și competitivă), toate cele trei abordări clasice ar trebui să conducă la aceeași valoare. Cu toate acestea, majoritatea piețelor sunt imperfecte, cererea și oferta nu sunt în echilibru. Utilizatorii potențiali pot fi dezinformați, iar producătorii pot fi ineficienți. Din aceste și alte motive, aceste abordări pot da diferiți indicatori de valoare, pe care evaluatorul îi compară între ei în timpul procedurii de aprobare.
Evaluatorul ar trebui să țină cont de faptul că clientul, de regulă, solicită o explicație a motivelor discrepanței dintre rezultate și justificarea procesului de reconciliere. Evaluatorii profesioniști din Statele Unite consideră acceptabilă o diferență de 10% în valorile obținute folosind diferite abordări. Dacă, atunci când se pune de acord cu oricare dintre indicatorii de cost, acesta diferă semnificativ de ceilalți, atunci evaluatorul trebuie să afle cu siguranță de ce. În cazul în care motivul nu se datorează erorilor matematice sau de altă natură care pot fi corectate, atunci raportul de evaluare ar trebui să indice ce a condus la o astfel de discrepanță și, eventual, o mai puțină încredere în rezultatul obținut pe baza acestei abordări atunci când este de acord.
Opțiunea cea mai preferată pentru efectuarea procedurii de reconciliere a rezultatelor obținute în vederea obținerii valorii finale a costului este considerată a fi medie ponderată. Evaluatorul cântărește măsura în care una sau alta abordare corespunde scopului evaluării obiectului în cauză, dacă calculele sunt susținute de date de piață, dacă le contrazic. La concluzia finală, el se bazează într-o măsură mai mare pe indicatorul de cost, care se obține pe baza celei mai adecvate abordări a sarcinii. Decizia întrebării despre care estimări de cost să acorde mai multă pondere și, ca urmare a unei abordări sau alteia, să cântărească în raport cu rezultatele altor abordări, este cheia în etapa finală a evaluării.
Evaluatorul trebuie să demonstreze că setul de date utilizat este suficient pentru a face evaluarea din punctul de vedere al tuturor participanților pe piață.
Calculul valorii finale a costului ar trebui să fie precedat de un control cuprinzător al procedurii de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că informațiile utilizate metode de analiză, ipotezele și logica justificării au făcut posibilă obținerea unor rezultate adecvate și comparabile ale costului mașinii (echipamente, vehicul). Metodele de analiză trebuie să corespundă scopului evaluării, determinat de tipul valorii, metoda și stadiul de calcul al costurilor.
Evaluatorul este obligat să identifice și să analizeze contradicțiile în concluziile analitice pe care se bazează deciziile și calculele de evaluare în diverse abordări ale evaluării, pentru a elimina neconcordanțe. Pentru determinare gravitație specifică(ca procent sau fracțiune dintr-o unitate) pentru fiecare rezultat al oricărei abordări, un cantitativ și analiza calitativa, tinand cont următorii factori:
- scopul evaluării și utilizarea prevăzută a rezultatelor acesteia:
- tipul (standardul) de valoare (de exemplu, valoarea justă de piață sau valoarea investitiei);
- natura cotei de proprietate care se evaluează;
- cantitatea și calitatea dovezilor care susțin această abordare;
- nivelul de control al dreptului de proprietate în cauză;
- nivelul de lichiditate al acestuia.
Luarea în considerare a tuturor factorilor vă permite să cântăriți și, în cele din urmă, să trageți concluzia finală.
Specialiștii-evaluatori efectuează de obicei evaluarea proprietății prin toate metodele luate în considerare. În funcție de obiectivele evaluării și de informațiile disponibile, fiecare dintre cele trei metode de evaluare este aplicabilă într-o măsură mai mare sau mai mică și oferă un rezultat mai mult sau mai puțin fiabil. Aceste diferențe ar trebui să fie luate în considerare la aducerea concluziilor obținute prin aceste metode într-o singură evaluare integrală a proprietății.
Pe piețele dezvoltate, aproape de echilibrul cererii și ofertei, toate cele trei valori ale estimărilor obținute metode diferite ar trebui să fie aproape unul de celălalt. Pe astfel de piețe, apropierea estimărilor obținute servește ca o confirmare indirectă a corectitudinii și fiabilității acestora. Dar în piețele imobiliare subdezvoltate și/sau dezechilibrate care le caracterizează Rusia modernă, estimările obţinute prin diferite metode pot diferi semnificativ unele de altele. Dar, ca rezultat, ar trebui să se obțină o singură evaluare a obiectului.
Etapa finală a evaluării implică decizia asupra discrepanțelor în rezultatele celor trei abordări diferite.
Această sarcină include de obicei:
Indicarea valorii obiectului, calculată folosind fiecare dintre cele trei abordări;
O scurtă descriere a procedurii de efectuare a calculelor, cantitatea și calitatea informațiilor utilizate, acceptată
ipotezele și restricțiile și conformitatea acestora cu condițiile tipice de piață;
Stabilirea puterii și slăbiciunii relative a fiecăreia dintre abordările utilizate în raport cu acest tip de imobil și cu un anumit obiect;
Emiterea unei judecăți pe această bază cu privire la cât de multă pondere ar trebui acordată rezultatului fiecărei abordări utilizate.
Modelul acordului rezultatelor este exprimat prin următoarea formulă:
C= (С1* К1+ C2 * K2+ С3*К3)/(К1+K2+K3),
CU- valoarea finală a evaluării obiectului;
C1- evaluare prin metoda compararii vanzarilor;
C2- evaluarea prin metoda capitalizării venitului;
C3- evaluarea prin metoda costului;
K1;K2 și K3 factori de ponderare corespunzători
(de obicei în procente: Kl + K2 + K3 = 100 ).
Totodată, se acordă o atenție deosebită factorilor care influențează „determinarea ponderii specifice fiecărei metode (abordări). Acordând ponderi sau gradul de încredere fiecărei metode, evaluatorii determină pe baza cantității și calității informațiilor. obţinut prin aceste metode, nivelul lichidităţii obiectului, scopul evaluării.
Compararea valorilor obținute se realizează și luând în considerare factorii de impact intern și extern asupra costului obiectului, deprecierea fizică și funcțională a obiectului, prețul standard, tipurile de cost, element cu element compararea costurilor și luarea în considerare abaterea limită nivelul de evaluare a obiectului în conformitate cu „Standardul pentru analiza indicatorilor de valoare relativă” adoptat de IAAO.
Atunci alegerea valorii finale a valorii obiectului poate fi efectuată în trei moduri: ca medie aritmetică, ponderare matematică și ponderare subiectivă a rezultatelor evaluării.
Ponderea matematică a rezultatelor evaluării constă în acordarea anumitor ponderi (în procente) fiecărui rezultat al aprecierii valorii obiectului și calcularea mediei ponderate, care va fi valoarea finală a obiectului. Ponderea subiectivă a rezultatelor evaluării constă în cântărirea intuitivă a metodelor de evaluare utilizate prin analizarea avantajelor și dezavantajelor acestora, acordând anumite ponderi rezultatelor evaluării obținute prin diverse metode, și alegerea pe această bază a valorii finale a proprietății. Acuratețea și fiabilitatea rezultatului evaluării în acest caz depind de calificările și experiența expertului evaluator.
În acest caz, de regulă, media aritmetică a celor trei rezultate de evaluare nu este derivată și unul dintre ele nu este selectat ca final (acestea sunt acceptabile, dar rare cazuri speciale ale modelului general de potrivire a estimărilor prin trei metode) . De obicei, conform acestui model, valoarea finală a evaluării este aleasă undeva între ele.
În general, metoda de comparare a vânzărilor oferă cea mai bună aproximare a condițiilor unei piețe dezechilibrate, întrucât informațiile pe care le folosește iau în considerare automat echilibrul dintre cerere și ofertă pentru proprietăți similare proprietății care se evaluează, precum și întregul set de factori care afectează prețurile lor de piață. Dacă este suficient pentru utilizarea sa informaţii de încredere, iar piața de vânzare și cumpărare este mai dezvoltată decât piața de închiriere (de exemplu, ca și piața de apartamente din Moscova), atunci ar trebui să fie preferată față de alte metode.
Pentru acele tipuri de obiecte în care predomină piața de închiriere (de exemplu, depozitele din Moscova) și există informații relevante despre închiriere, dar este limitată la cumpărare și vânzare, cea mai mare pondere ar trebui acordată metodei de valorificare a venituri „(în oricare dintre implementările sale). În aceste două cazuri, în absența (ca și la Moscova) a unei piețe de teren dezvoltate și cu dezechilibrul cererii și ofertei de bunuri imobiliare tipice Rusiei moderne, este recomandabil să se acorde un greutate redusă la metoda costului.
Dacă piața pentru acest tip de obiecte nu este dezvoltată nici pentru vânzare, nici pentru închiriere, iar informațiile de piață corespunzătoare sunt aproape inaccesibile, atunci, în mod necesar, metoda costului primește o pondere mare, iar celelalte două au ponderi mai mici. Dar, în același timp, trebuie înțeles că estimarea obținută poate să nu corespundă cererii efective, iar prețul unei tranzacții pe piață poate diferi semnificativ de cel obținut prin metoda costului de evaluare.
În general, cu cât piața este mai dezvoltată, cu atât stabilitatea și echilibrul acesteia sunt mai mari, cu atât prețul tranzacției va fi mai aproape de valoarea de piață a obiectului.
Coordonarea rezultatelor obținute pe baza diverselor abordări și metode este ultimul pas în determinarea valorii proprietății care se evaluează. Rezultatul final al evaluării poate fi prezentat sub forma unei valori monetare unice sau intervalul valorilor cele mai probabile, reprezentat de valorile minime și maxime.
Pe această etapă evaluare, în primul rând, este necesară verificarea rezultatelor obținute pentru a identifica erorile matematice și logice care cresc gradul de discrepanță între rezultatele abordărilor venit, cost și comparativ.
Procedura de acord asupra rezultatelor verificate este determinată de conținutul sarcinii de evaluare, de abordările și metodele de evaluare utilizate, de caracterul complet și de fiabilitatea informațiilor utilizate și de identificarea avantajelor și dezavantajelor metodelor utilizate.
Criteriile determinante pentru ierarhia fiecărui rezultat sunt capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial vânzător sau cumpărător, calitatea informațiilor pe baza cărora se efectuează analiza, capacitatea fiecărei metode și abordări de a lua în considerare. fluctuațiile pieței contului. piața și caracteristicile specifice de preț ale obiectului, cum ar fi locația, dimensiunea, rentabilitatea potențială.
Având în vedere cele de mai sus, evaluatorul acceptă coeficienți de pondere pentru rezultate intermediare obținute folosind diverse abordări. Valoarea ponderii fiecărei abordări poate fi calculată atât prin metode experte, cât și prin metode matematice.
ACORD FINAL DE REZULTATE
Elementul final al procesului de evaluare este de a compara rezultatele obținute din diferite abordări și de a le aduce la un singur cost. Procesul de reducere ia în considerare punctele forte și punctele slabe ale fiecărei abordări, determină cât de mult afectează acestea în mod semnificativ evaluarea unei reflectări obiective a pieței. Procesul de comparare a rezultatelor aplicării abordărilor conduce la stabilirea costului final, care atinge scopul evaluării. Costul final este raționamentul profesional al evaluatorului cu privire la valoarea obiectului evaluării.
Ultimul pas în determinarea valorii afacerii care se evaluează este procedura de coordonare a rezultatelor obținute de evaluator la implementarea diverselor abordări și metode (fixate de standarde internaționale și rusești). activitati de evaluare) în legătură cu un obiect în cadrul unui proces (sarcină pentru evaluare). Costul final este raționamentul profesional al evaluatorului cu privire la valoarea obiectului evaluat.
Necesitatea acestei proceduri se datorează faptului că, în majoritatea cazurilor, implementarea diferitelor abordări și metode dă rezultate de costuri diferite (uneori diferența ajunge la 50%). Motivul pentru aceasta este că majoritatea piețelor sunt imperfecte, utilizatorii potențiali pot fi dezinformați, iar producătorii pot fi ineficienți. Din aceste motive și dintr-o serie de alte motive, utilizarea unor abordări diferite și dă o valoare diferită.
Reconcilierea rezultatelor evaluării- aceasta este primirea evaluării finale a obiectului prin cântărirea și compararea rezultatelor obținute folosind diferite abordări ale evaluării.
Valoarea finală a valorii obiectului de evaluare- aceasta este valoarea cea mai probabilă a valorii obiectului de evaluare, obținută ca urmare a generalizării rezultatelor calculelor de valoare a obiectului de evaluare justificate de evaluator folosind diverse abordări și metode de evaluare. Poate fi reprezentat ca o valoare monetară unică sau ca un interval de valori valorice cele mai probabile.
De obicei, una dintre abordări este considerată de bază, celelalte două sunt necesare pentru ajustarea rezultatelor obținute. Aceasta ia în considerare importanța și aplicabilitatea fiecărei abordări într-o anumită situație. Din cauza subdezvoltării pieței, a specificului obiectului sau a lipsei de informații disponibile, se întâmplă ca unele dintre abordările într-o anumită situație să nu poată fi aplicate.
FORMULA GENERALĂ A ACORDULUI FINAL A REZULTATELOR EVALUĂRII
unde - costul total al obiectului de evaluare, r.; - costurile determinate de abordările venit, comparativ, respectiv cost, p.; – factori de ponderare corespunzători aleși pentru fiecare abordare de evaluare;
Coeficienții de pondere pentru coordonarea rezultatelor obținute în costul final sunt rotunjiți cu o precizie de 10% (mai rar până la 5%). Rotunjirea este necesară datorită faptului că greutățile neronunjite oferă clientului raportului o idee eronată despre acuratețea rezultatului.
Când sunteți de acord, luați în considerare:
1) completitudinea și fiabilitatea informațiilor;
2) conformitatea procedurii de evaluare cu obiectivele evaluării;
3) avantajele și dezavantajele abordărilor într-o anumită situație.
Astfel, valoarea finală este doar prețul cel mai probabil al afacerii evaluate.
METODE DE DETERMINARE A COEFICIENȚILOR DE PONDERARE ȘI DE ACORDARE A REZULTATELOR EVALUĂRII
Metodele diferă prin utilizarea în potrivirea datelor finale a metodelor inegale de alegere a coeficienților de pondere atribuiți rezultatelor evaluării obținute prin diferite abordări. Dacă în prima metodă se folosește doar analiza logică, atunci în celelalte este logico-matematică, adică evaluatorul își impune raționamentul logic pe o scară de rating, atunci, pe baza metodei de calcul alese, valoarea preliminară a coeficienților de pondere. este determinat; valorile rezultate sunt rotunjite.
METODA DE ANALIZĂ LOGICĂ
Metoda de analiză logică constă în alegerea coeficienţilor de ponderare la coordonarea rezultatelor evaluării expert , pe baza analizei logice efectuate de evaluator, luând în considerare toți parametrii relevanți. Această metodă este cea mai comună în practica de evaluare.
EXEMPLU DE APLICARE A METODEI DE ANALIZĂ LOGICĂ
1. Determinați valoarea finală a evaluării SA Samara Plant, efectuată în vederea achiziționării în continuare a afacerii.
2. Determinați estimarea finală a costurilor complex imobiliar OJSC Samara Plant.
METODA DE CONSOLIDARE PE CRITERII
Pentru a determina coeficienții de ponderare ai diferitelor abordări, această metodă utilizează patru criterii obiective , alese la discreția evaluatorului, care descriu avantajele sau dezavantajele individuale ale metodei de calcul aplicate, ținând cont de specificul evaluării unei anumite afaceri.
Calculul „greutăților” prin această metodă se realizează în mai multe etape:
1) se construiește o matrice de factori, în care fiecărei abordări i se atribuie patru tipuri de puncte în conformitate cu patru criterii (sunt mai multe criterii, prin urmare, sunt mai multe puncte);
2) se determină suma punctelor fiecărei abordări, apoi - abordările utilizate;
3) în raport cu suma punctelor acestei abordări la suma punctelor tuturor abordărilor utilizate, se determină ponderea estimată a abordării, în procente;
4) ponderile estimate ale abordărilor sunt rotunjite la 10%, mai rar - 5%.
EXEMPLU DE APLICARE A METODEI DE CONSOLIDARE PE CRITERII
Determinați valoarea finală a valorii obiectului de evaluare prin metoda potrivirii conform criteriilor.
| O abordare | Profitabil | Comparativ | costisitoare |
| Cost estimat, freacă. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Criteriu | Puncte | ||
| 1. Capacitatea de a reflecta adevăratele intenții ale unui potențial investitor și vânzător | |||
| 2. Fiabilitatea și suficiența informațiilor pe baza cărora s-au efectuat analizele și calculele | |||
| 3. Capacitatea parametrilor metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței | |||
| 4. Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale obiectului care îi afectează valoarea | |||
| TOTAL DE PUNCTE PENTRU ABORDAREA | |||
| Abordarea a fost luată | da | da | da |
| Total de puncte | |||
| Greutate de apropiere, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Greutate de apropiere rotunjită, % | |||
| Valoarea abordării, ținând cont de cântărire, frecați. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| VALOAREA ACORDATĂ A COSTULUI, frecare. | 3 500 000 | ||
| VALOAREA TOTALĂ DE PIAȚĂ A OBIECTULUI DE EVALUARE ROTUNJIT, frec. | 3 500 000 |
METODA DE ANALIZĂ IERARHIE
Metoda analizei ierarhice(AHP) - o procedură sistematică de prezentare ierarhică a elementelor care definesc esența oricărei probleme. Constă în împărțirea (descompunerea) problemei în componente mai simple și prelucrarea ulterioară a judecăților secvențiale ale evaluatorului pe baza comparațiilor perechi.
În MAI, scopul principal al studiului și toți factorii care, într-o măsură sau alta, afectează realizarea scopului, sunt repartizați pe niveluri în funcție de gradul și natura influenței. La primul nivel al ierarhiei există întotdeauna un vârf - scopul studiului. Al doilea nivel al ierarhiei este format din factori care afectează direct atingerea scopului. În acest caz, fiecare factor este reprezentat în ierarhia în construcție printr-un vârf conectat la un vârf de nivelul I. Al treilea nivel este format din factori de care depind vârfurile celui de-al 2-lea nivel. etc. Acest proces de construire a unei ierarhii continuă până când toți factorii principali sunt incluși în ierarhie, sau este imposibil să se obțină direct informațiile necesare pentru cel puțin unul dintre factorii ultimului nivel. La sfârșitul construcției ierarhiei, pentru fiecare vârf părinte, se efectuează o evaluare a coeficienților de pondere, care determină gradul de dependență al acestuia față de vârfurile care îl influențează mai mult decât nivel scăzut. În acest caz, se utilizează metoda comparațiilor în perechi.
Metoda comparațiilor perechi (versiunea lui T. Saaty).
În această modificare, ca și în versiunea clasică a metodei comparațiilor pereche, factorii studiați sunt comparați între ei. Mai mult, în această metodă, factorii sunt comparați în perechi în raport cu impactul lor („greutate”, sau „intensitate”) asupra caracteristicii lor comune.
| A1 | A2 | … | Un | Fie A1, A2, ..., An principalii factori care determină compoziția obiectului. Apoi, pentru a determina structura obiectului, se completează matricea de comparații perechi. Dacă notăm ponderea factorului Ai ca w i , atunci elementul de matrice a ij = w i / w j . Astfel, în varianta propusă de aplicare a metodei comparațiilor pereche, nu se determină valorile diferențelor de valori ale factorilor, ci raportul acestora. În acest caz, evident a ij = 1/a ji . Prin urmare, matricea de comparație perechi în acest caz este o matrice pozitiv-definită, invers simetrică, cu rang egal cu 1. | |
| A1 | un 12 | … | un 1n | ||
| A2 | un 21 | … | un 2n | ||
| … | … | … | |||
| Un | un n1 | un n2 | … |
Pentru a efectua comparații subiective pereche, T. Saaty a dezvoltat o scară de importanță relativă.
Într-o piață ideală, toate cele trei abordări ar trebui să conducă la aceeași valoare, dar în practică, valorile obținute prin diferite metode pot varia semnificativ (de la 5 la 50% sau chiar mai mult, mai ales atunci când se evaluează o afacere). De exemplu, atunci când se analizează o întreprindere instabilă financiar al cărei profit este nesemnificativ (dacă există), valoarea obținută pe baza abordării venitului este foarte mică, dar întreprinderea are active corporale semnificative și se obține folosind abordarea costurilor valoarea costului poate depăși de zeci și sute de ori valoarea anterioară.
În conformitate cu legea, dacă nu se prevede altfel în contractul de evaluare, valoarea finală a valorii obiectului de evaluare trebuie exprimată în ruble ca valoare unică.
Valoarea finală a valorii obiectului de evaluare- valoarea obiectului evaluat, obţinută ca urmare a generalizării justificate de către evaluator a rezultatelor calculării valorii obiectului evaluat folosind diverse abordări ale evaluării şi metodelor de evaluare.
Pentru a reuni valorile disparate ale costurilor obținute prin abordările clasice ale evaluării, rezultatele sunt armonizate.
Reconcilierea rezultatelor evaluării- aceasta este obținerea unei evaluări finale a proprietății prin cântărirea și compararea rezultatelor obținute folosind diverse abordări ale evaluării.
De regulă, una dintre abordări este considerată de bază, celelalte două sunt necesare pentru corectarea rezultatelor obținute. Aceasta ia în considerare importanța și aplicabilitatea fiecărei abordări într-o anumită situație. Din cauza subdezvoltării pieței, a specificului obiectului sau a lipsei de informații disponibile, se întâmplă ca unele dintre abordările într-o anumită situație să nu poată fi aplicate.
Pentru a conveni asupra rezultatelor, este necesar să se determine „greutățile”, conform cărora valorile individuale obținute anterior vor forma valoarea finală de piață a proprietății, ținând cont de toți parametrii semnificativi pe baza avizului expertului evaluatorului.
Reconcilierea rezultatelor obținute prin diferite abordări de evaluare se realizează conform formulei
S IT \u003d S ZP × K 1 + S DP × K 2 + S SP × K 3, (4.3)
Unde ACEASTA- costul total al obiectului de evaluare;
S ZP, S DP, S SP– costuri determinate de cost, venit și abordări comparative;
K 1, K 2, K 3 sunt factorii de ponderare corespunzători aleși pentru fiecare abordare de estimare.
În ceea ce privește acești coeficienți, este valabilă următoarea egalitate:
K 1 + K 2 + K 3 = 1.
Ponderile selectate pentru fiecare abordare de evaluare sunt rotunjite la cel mai apropiat 10% (mai puțin frecvent 5%) în scopul utilizării acestor ponderi pentru reconciliere. Rotunjirea este necesară datorită faptului că ponderile nerotunjite oferă cititorului raportului o idee eronată despre acuratețea rezultatului. Valoarea finală este doar prețul cel mai probabil.
Pe baza ponderilor rotunjite, valoarea convenită a proprietății care se evaluează se calculează prin înmulțirea rezultatului obținut folosind fiecare abordare cu ponderea rotunjită a abordării calculată în scopul potrivirii valorilor. Valoarea rezultată este rotunjită.
La stabilirea unui acord se iau în considerare următoarele:
1) completitudinea și fiabilitatea informațiilor;
2) potrivirea scopului;
3) avantajele și dezavantajele abordărilor într-o anumită situație.
De exemplu, avantajele metodei fluxurilor de numerar actualizate sunt luarea în considerare a așteptărilor administrației întreprinderii cu privire la profiturile, cheltuielile, investitii de capital. Dar acestea sunt doar estimări de prognoză care se pot schimba în realitate. Cu toate acestea, această metodă arată suma pe care investitorul este dispus să o plătească, concentrându-se pe așteptările cu privire la performanța întreprinderii, ținând cont de rentabilitatea necesară a investiției.
Abordarea comparativă este singura care ține cont de situația pieței, ea reprezintă o evaluare bazată pe date reale privind cotațiile bursiere și vânzările întreprinderilor similare. Principalul său dezavantaj este necesitatea de a se ajusta pentru natura închisă a companiei (metoda pieței de capital). În plus, totul, chiar și întreprinderile mici, prezintă diferențe semnificative, ceea ce necesită ajustări complexe. În plus, această abordare se bazează pe informații retrospective care nu țin cont de perspectivele de dezvoltare a întreprinderii.
