Topik 4
SAYA.
II.
AKU AKU AKU.
IV. Bentuk pemberian properti negara bagian dan kota untuk kepemilikan dan penggunaan organisasi lain
V
vi. Evaluasi peralatan, kendaraan
SAYA. Karakteristik real estat
Perumahan adalah benda-benda fisik yang letaknya tetap di ruang angkasa dan segala sesuatu yang tidak dapat dipisahkan dengannya baik di bawah permukaan maupun di atas permukaan bumi atau segala sesuatu yang merupakan benda yang melayani, serta hak, kepentingan, dan manfaat yang timbul dari kepemilikan benda. Objek fisik dipahami sebagai plot dan struktur tanah yang saling berhubungan dan terletak di atasnya.
Perbedaan konsep real estat sebagai objek penilaian dan definisi KUHPerdata tercermin pada Gambar. 1.1.
Properti
Sebagai objek penilaian Dalam definisi
Kode sipil
Bumi sebagai objek fisik
dan segala sesuatu yang berhubungan dengannya pendaftaran negara
Kavling tanah Kavling tanah
Plot tanah bawah Plot tanah bawah
Badan air terisolasi Badan air terisolasi
Hutan Hutan
Perkebunan abadi Perkebunan abadi
Bangunan Gedung
Konstruksi Konstruksi
Kapal laut
Pesawat terbang
Kapal navigasi darat
Benda luar angkasa
Beras. 1.1. Konsep real estat sebagai objek penilaian dan dalam definisi KUH Perdata
Akibatnya, objek real estat dipahami, pertama, perusahaan secara keseluruhan sebagai kompleks properti, dan kedua, sebidang tanah, yang bagian integralnya dapat berupa:
o bangunan (struktur) atau sekelompok bangunan (struktur) yang terletak di situs ini, struktur bawah tanah yang terkait dengan situs ini;
o badan air yang terisolasi, penanaman tahunan;
o struktur rekayasa dan jaringan yang menghubungkan sebidang tanah dan bangunan (struktur) yang terletak di atasnya dengan fasilitas infrastruktur seperempat atau kota. Ini juga termasuk bagian kepemilikan dalam fasilitas infrastruktur rekayasa yang dioperasikan bersama oleh pemilik real estat di seperempat atau kota;
o fasilitas perbaikan lahan stasioner;
o elemen dukungan ekonomi, transportasi dan teknik yang terkait dengan properti ini, tetapi terletak di luar batas bidang tanahnya;
o objek lain yang, dalam kombinasi dengan komponen real estat yang disebutkan di atas, merupakan keseluruhan struktural atau fungsional yang tidak dapat dipisahkan.
II. Penyusutan aset tetap perusahaan. penilaian mereka
Penyusutan adalah proses pemindahan nilai aset tetap ke produk manufaktur. Jika mesin itu berharga 100 ribu rubel, bertahan 10 tahun dan selama ini 100 ribu bagian (10 ribu per tahun) diproduksi di atasnya, maka ia mentransfer 1 rubel ke setiap bagian. biayanya, dan pengurangan depresiasi tahunan adalah 10 ribu rubel, mis. 10 ribu bagian * 1 gosok.
Pengurangan depresiasi- elemen biaya perusahaan untuk produksi produk. Setelah penjualan produk sebagai bagian dari hasil, jumlah yang sesuai dengan pengurangan amortisasi ditransfer ke akun perusahaan. Jika perusahaan mengumpulkan biaya penyusutan untuk mesin ini setiap tahun, maka dalam 10 tahun akun yang sesuai akan menjadi 100 ribu rubel. - jumlah yang cukup untuk restorasi lengkap (penggantian) mesin. Akibatnya, pengurangan depresiasi adalah sumber sederhana (dan, dalam kasus tertentu, diperpanjang) reproduksi aset tetap.
Dalam prakteknya, biaya penyusutan untuk setiap objek tidak diakumulasikan pada akun khusus, dan jumlah biaya penyusutan yang diterima untuk periode tertentu untuk semua objek dikirim untuk membiayai penanaman modal pada periode ini. Pembiayaan biaya penyusutan yang ditargetkan - pembiayaan penggantian elemen aset tetap.
Di Rusia, karena inkonsistensi dalam undang-undang akuntansi dan pajak, perusahaan dipaksa untuk menghitung biaya penyusutan untuk objek yang sama dua kali - untuk tujuan akuntansi dan untuk tujuan pajak laba.
Metode dan prosedur untuk menghitung pengurangan penyusutan untuk akuntansi didefinisikan dalam Peraturan Akuntansi "Akuntansi untuk Aktiva Tetap" (PBU 6/01), disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 30 Maret 2001 No. 26-n. Peraturan tersebut mengatur tentang:
ü organisasi, ketika menerima objek untuk akuntansi, menentukan masa manfaatnya. Penentuan masa manfaat suatu aset tetap didasarkan pada perkiraan umur aset tersebut sesuai dengan kinerja atau kapasitas yang diharapkan; keausan fisik yang diharapkan, tergantung pada mode operasi (jumlah shift), kondisi alam dan pengaruh lingkungan yang agresif, sistem perbaikan; peraturan dan pembatasan lainnya pada penggunaan properti ini (misalnya, masa sewa).
Masa manfaat benda-benda yang ditentukan oleh perusahaan diperlukan untuk menghitung norma (jumlah) pengurangan penyusutan.
Dalam praktiknya, sebagian besar perusahaan tidak menentukan masa manfaat objek (ini adalah pekerjaan yang sangat melelahkan), tetapi menggunakan tarif pengurangan penyusutan yang seragam untuk pemulihan penuh aset tetap, yang disetujui oleh Resolusi No. 1072:
ü akrual biaya penyusutan untuk aset tetap dilakukan dengan salah satu cara berikut: linier; dengan cara mengurangi saldo; dengan cara menghapuskan biaya menurut jumlah tahun masa manfaat; metode penghapusan biaya secara proporsional dengan volume produk (pekerjaan);
ü selama tahun pelaporan, pengurangan penyusutan untuk aset tetap dibebankan setiap bulan terlepas dari metode perhitungan yang diterapkan sebesar 1/12 dari jumlah tahunan;
ü akrual biaya penyusutan untuk aset tetap dilakukan terlepas dari hasil kegiatan organisasi dalam periode pelaporan dan tercermin dalam catatan akuntansi periode pelaporan yang terkait;
ü objek aset tetap dengan nilai tidak lebih dari 2000 rubel. per unit, serta pembelian buku, brosur dan publikasi lainnya diperbolehkan untuk dihapuskan dari biaya produksi (biaya penjualan) pada saat dikeluarkan untuk produksi atau operasi;
ü tidak dikenakan biaya penyusutan untuk fasilitas perumahan (bangunan tempat tinggal, asrama, apartemen, dll), fasilitas perbaikan eksternal dan fasilitas serupa lainnya (kehutanan, fasilitas jalan, fasilitas khusus dan lingkungan navigasi, dll), serta ternak produktif, kerbau , lembu dan rusa, tanaman keras yang belum mencapai umur operasional. Item aset tetap juga tidak dikenakan depresiasi, properti konsumen yang tidak berubah dari waktu ke waktu (petak tanah dan sumber daya alam).
cara linier... Jumlah pengurangan penyusutan tahunan ditentukan berdasarkan biaya awal atau nilai (penggantian) saat ini (dalam hal revaluasi) objek dan tarif penyusutan dihitung berdasarkan masa manfaat objek ini.
Metode saldo menurun... Jumlah pengurangan penyusutan tahunan ditentukan berdasarkan nilai sisa objek pada awal tahun dan tarif penyusutan dihitung berdasarkan masa manfaat objek ini dan faktor percepatan yang ditetapkan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia.
Faktor akselerasi diterapkan di seluruh daftar industri teknologi tinggi dan spesies yang efektif mesin dan peralatan yang dipasang oleh otoritas eksekutif federal.
Metode penghapusan nilai dengan jumlah tahun masa manfaat. Jumlah pengurangan penyusutan tahunan ditentukan berdasarkan biaya awal atau biaya (penggantian) saat ini (dalam hal revaluasi) objek dan rasio, di mana pembilangnya adalah jumlah tahun yang tersisa sampai akhir masa manfaat. dari objek ini, dalam penyebut - jumlah tahun masa manfaat objek ...
Metode penghapusan biaya secara proporsional dengan volume produk (pekerjaan). Penyusutan dihitung berdasarkan indikator alami volume produksi (pekerjaan) pada periode pelaporan dan rasio biaya awal objek dan perkiraan volume produksi (pekerjaan) untuk seluruh masa manfaat objek.
Metode linier berarti depresiasi garis lurus. Metode pengurangan saldo dan penghapusan biaya dengan jumlah tahun masa manfaat berarti percepatan penyusutan aset tetap.
Metode dan prosedur untuk menghitung biaya penyusutan untuk perpajakan keuntungan didefinisikan dalam Art. 256-259 dari Kode Pajak Federasi Rusia.
Harta yang dapat disusutkan adalah harta benda, hasil kegiatan intelektual, dan benda kekayaan intelektual lainnya yang dimiliki oleh Wajib Pajak dan digunakan oleh Wajib Pajak untuk memperoleh penghasilan dan biayanya dilunasi dengan menghitung penyusutan.
Properti yang dapat disusutkan tidak termasuk tanah, objek penggunaan alam lainnya (air, tanah di bawahnya dan sumber daya alam lainnya), serta persediaan, barang, surat berharga, instrumen keuangan dari transaksi forward (termasuk forward, kontrak berjangka, opsi).
Struktur properti yang dapat disusutkan juga tidak termasuk:
· Properti organisasi anggaran;
Properti organisasi nirlaba, dengan pengecualian properti yang diperoleh sehubungan dengan implementasi kegiatan wirausaha dan digunakan untuk melakukan kegiatan tersebut;
· Properti yang diperoleh dengan menggunakan alokasi anggaran dan dana lain yang sejenis (dalam hal nilai yang dapat diatribusikan pada jumlah dana tersebut);
· Objek perbaikan eksternal (objek kehutanan, fasilitas jalan, struktur khusus lingkungan navigasi) dan objek serupa lainnya;
· Ternak produktif, kerbau, lembu, yak, rusa, hewan liar jinak lainnya (kecuali hewan draft);
· Bangunan yang diperoleh (buku, brosur, dan benda serupa lainnya), karya seni;
· Properti, biaya awal hingga 10 ribu rubel. inklusif. Biaya properti tersebut termasuk dalam komposisi biaya material secara penuh pada saat dioperasikan;
· Properti yang diperoleh (dibuat) dengan mengorbankan dana yang diterima sesuai dengan paragraf. 15.20 hal 1 seni. 251 dari Kode Pajak Federasi Rusia, serta properti yang ditentukan dalam paragraf. 7 klausa 1 251 dari Kode Pajak Federasi Rusia.
Aset tetap berikut dikecualikan dari komposisi properti yang dapat disusutkan:
v ditransfer (diterima) berdasarkan kontrak untuk penggunaan gratis;
v dipindahkan, dengan keputusan manajemen organisasi, ke konservasi selama lebih dari 3 bulan;
v yang atas keputusan manajemen organisasi sedang menjalani rekonstruksi dan modernisasi selama 12 bulan.
Apabila suatu obyek aktiva tetap dimothball, maka penyusutan dibebankan padanya sesuai dengan prosedur yang berlaku sampai dengan mothball itu.
Properti yang dapat disusutkan dialokasikan ke kelompok penyusutan sesuai dengan masa manfaatnya.
Masa manfaat adalah jangka waktu selama suatu item aset tetap dan (atau) item aset tidak berwujud digunakan untuk memenuhi tujuan kegiatan wajib pajak. Masa manfaat ditentukan oleh wajib pajak secara independen pada tanggal komisioning properti yang dapat disusutkan ini sesuai dengan ketentuan pasal ini dan berdasarkan klasifikasi aset tetap yang ditentukan oleh pemerintah.
Properti yang dapat disusutkan digabungkan menjadi berikut: kelompok depresiasi:
yang pertama - semua properti berumur pendek dengan masa manfaat 1 sampai 2 tahun inklusif;
kedua - properti dengan masa manfaat 2 hingga 3 tahun inklusif;
ketiga - properti dengan jangka waktu lebih dari 3 tahun hingga 5 tahun inklusif;
keempat - properti dengan jangka waktu lebih dari 5 tahun hingga 7 tahun inklusif;
kelima - properti dengan jangka waktu lebih dari 7 tahun hingga 10 tahun inklusif;
keenam - properti dengan jangka waktu lebih dari 10 tahun sampai dengan 15 tahun inklusif;
ketujuh - properti dengan jangka waktu lebih dari 15 tahun sampai dan termasuk 20 tahun;
kedelapan - properti dengan jangka waktu lebih dari 20 tahun hingga dan termasuk 25 tahun;
kesembilan - properti dengan jangka waktu lebih dari 25 tahun sampai dengan dan termasuk 30 tahun;
kesepuluh - properti dengan jangka waktu lebih dari 30 tahun.
Klasifikasi aset tetap yang termasuk dalam kelompok penyusutan telah disetujui oleh Keputusan Pemerintah RF 1 Januari 2002 No. 1.
Untuk jenis aset tetap yang tidak termasuk dalam kelompok penyusutan, masa manfaat ditetapkan oleh wajib pajak sesuai dengan spesifikasi dan rekomendasi dari organisasi manufaktur.
Untuk tujuan akuntansi pajak, penyusutan dibebankan dengan dasar garis lurus atau non-linier.
Jumlah penyusutan ditentukan oleh pembayar pajak setiap bulan untuk setiap objek properti yang dapat disusutkan.
Metode penyusutan garis lurus. Ini diterapkan pada bangunan, struktur, perangkat aksesori yang termasuk dalam kelompok penyusutan kedelapan - kesepuluh, terlepas dari waktu commissioning benda-benda ini. Wajib pajak memiliki hak untuk menerapkan salah satu metode di atas untuk sisa aset tetap.
Metode penyusutan yang dipilih oleh wajib pajak diterapkan pada properti yang dapat disusutkan yang merupakan bagian dari kelompok penyusutan yang sesuai, dan tidak dapat diubah selama seluruh periode penyusutan untuk objek ini, kecuali untuk kasus yang ditentukan dalam paragraf 5 Seni. Kode Pajak Federasi Rusia.
Akrual penyusutan sehubungan dengan objek properti yang dapat disusutkan dilakukan sesuai dengan tarif penyusutan yang ditentukan untuk objek ini, berdasarkan masa manfaatnya.
Bila menggunakan metode garis lurus, jumlah akrual untuk satu bulan penyusutan sehubungan dengan objek properti yang dapat disusutkan ditentukan sebagai produk dari biaya (penggantian) aslinya dan tarif penyusutan yang ditentukan untuk objek ini.
Dengan metode linier, tarif penyusutan untuk setiap objek properti yang dapat disusutkan ditentukan dengan rumus:
di mana K adalah tingkat penyusutan sebagai persentase dari biaya awal (penggantian) properti yang dapat disusutkan;
Metode penyusutan non-linier. Sehubungan dengan objek properti yang dapat disusutkan, itu didefinisikan sebagai produk dari nilai sisa objek dan tarif penyusutan yang ditentukan untuk objek ini:
Dimana K adalah tingkat penyusutan sebagai persentase dari nilai sisa yang diterapkan pada properti yang dapat disusutkan ini;
n adalah masa manfaat dari properti yang dapat disusutkan ini, yang dinyatakan dalam bulan.
Selain itu, dari bulan setelah bulan di mana nilai sisa dari properti yang dapat disusutkan akan mencapai 20% dari nilai awal (penggantian) objek ini, penyusutan dihitung dengan urutan sebagai berikut:
1. Nilai sisa dari harta yang dapat disusutkan untuk perhitungan penyusutan ditetapkan sebagai nilai dasarnya untuk perhitungan selanjutnya.
2. jumlah amortisasi yang masih harus dibayar selama satu bulan sehubungan dengan objek tertentu dari properti yang dapat disusutkan ditentukan dengan membagi biaya dasar objek ini dengan jumlah bulan yang tersisa sampai berakhirnya masa manfaat dari objek ini.
Sehubungan dengan aset tetap yang dapat disusutkan yang digunakan untuk bekerja di lingkungan yang agresif dan (atau) peningkatan shift, wajib pajak berhak untuk menerapkan koefisien khusus untuk tarif penyusutan dasar, tetapi tidak lebih tinggi dari 2. Untuk aset tetap yang dapat disusutkan yang menjadi subjek dari perjanjian sewa pembiayaan (lease agreement), wajib pajak berhak untuk menerapkan koefisien khusus untuk tarif dasar penyusutan, tetapi tidak lebih tinggi dari 3. Ketentuan ini tidak berlaku untuk aset tetap yang termasuk dalam kelompok penyusutan pertama atau ketiga, jika aset tetap tersebut disusutkan dengan menggunakan metode non-linier.
Wajib pajak yang menggunakan aset tetap yang dapat disusutkan untuk bekerja di lingkungan yang agresif dan (atau) peningkatan shift berhak untuk menggunakan koefisien khusus yang ditentukan dalam paragraf ini hanya ketika menghitung penyusutan terkait dengan aset tetap ini. Untuk tujuan bab ini, lingkungan agresif dipahami sebagai kombinasi faktor alami dan (atau) buatan, yang pengaruhnya menyebabkan peningkatan keausan (penuaan) aset tetap selama operasinya. Bekerja di lingkungan yang agresif juga disamakan dengan keberadaan aset tetap yang bersentuhan dengan lingkungan teknologi yang eksplosif, beracun, atau agresif lainnya, yang dapat berfungsi sebagai penyebab (sumber) inisiasi keadaan darurat.
Organisasi yang mentransfer (menerima) aset tetap, yang merupakan subjek dari perjanjian sewa yang dibuat sebelum berlakunya Bab 25 Kode Pajak Federasi Rusia, memiliki hak untuk membebankan penyusutan pada properti ini dengan menggunakan metode dan norma yang ada pada saat transfer (penerimaan) properti, serta menggunakan koefisien khusus, tetapi tidak lebih tinggi dari 3.
Akrual penyusutan diperbolehkan sesuai dengan tarif penyusutan yang ditetapkan dalam Art. 259 Kode Pajak Federasi Rusia dengan keputusan kepala organisasi, diabadikan dalam kebijakan akuntansi untuk keperluan pajak. Penggunaan tarif penyusutan yang dikurangi hanya diperbolehkan sejak awal periode pajak dan selama periode ini.
Penilaian aset tetap.
Dalam praktiknya, jenis penilaian elemen aset tetap (benda) berikut digunakan.
Harga awal- jumlah biaya aktual organisasi untuk akuisisi, konstruksi, pembuatan elemen aset tetap, tidak termasuk PPN dan pajak yang dapat diganti lainnya.
Biaya penggantian- penilaian unsur-unsur aset tetap, diberlakukan pada tahun-tahun sebelumnya, dalam harga modern dan kondisi reproduksi. Ditentukan dengan revaluasi elemen aset tetap.
Dalam ekonomi yang stabil, harga barang dan alat kerja yang stabil, tarif yang tinggi kemajuan teknis, inovasi aktif, biaya penggantian elemen aset tetap akan kurang dari yang awal.
Biaya historis aset tetap dikurangi depresiasi(nilai sisa asli) sama dengan biaya awal penuh, dikurangi dengan jumlah penyusutan fisik (jumlah biaya penyusutan untuk renovasi).
Biaya penggantian aset tetap dikurangi depresiasi(nilai penyusutan pengganti) sama dengan biaya penggantian penuh dikurangi jumlah penyusutan fisik (jumlah biaya penyusutan yang disesuaikan untuk renovasi).
Nilai buku aset tetap mewakili nilai semua elemen aset tetap suatu perusahaan dalam penilaian campuran: elemen-elemen aset tetap yang belum dinilai kembali dicatat di neraca pada biaya aslinya dikurangi penyusutan, elemen yang sama dari aset tetap yang direvaluasi sebesar biaya penggantian dikurangi depresiasi.
Dalam ekonomi pasar, perusahaan juga menentukan pasar, asuransi, agunan, investasi, ahli, nilai likuidasi elemen aset tetap.
Harga pasar elemen aset tetap - harga yang paling mungkin di mana elemen tertentu dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan tidak ada keadaan yang tercermin dalam nilai aset tetap. harga transaksi:
salah satu pihak dalam transaksi tidak berkewajiban untuk mengalihkan subjek penilaian, dan pihak lain tidak berkewajiban untuk menerima kinerja;
para pihak dalam transaksi sangat menyadari subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;
subjek penilaian disajikan ke pasar terbuka dalam bentuk penawaran umum;
harga transaksi adalah imbalan yang wajar untuk objek penilaian dan tidak ada paksaan untuk menyelesaikan transaksi sehubungan dengan para pihak dalam transaksi dari pihak mana pun;
pembayaran untuk objek dinyatakan dalam bentuk uang.
Nilai yang dapat diasuransikan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pemegang polis dan penanggung berdasarkan nilai pasar dari unsur aktiva tetap ini. Nilai penggantian yang dapat diasuransikan adalah total biaya dari unsur-unsur aset tetap yang tercermin dalam polis asuransi. Nilai yang dapat diasuransikan termasuk penyusutan (residual insurable value) adalah nilai penggantian yang dapat diasuransikan dikurangi dengan penyusutan yang masih harus dibayar.
Nilai agunan digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman, kredit. Ini terdiri dari bagian-bagian berikut:
jumlah pinjaman yang diberikan;
Penggantian kerugian atau denda (denda, penalti) karena keterlambatan pemenuhan kewajiban utama;
bunga pinjaman;
penggantian biaya pengadilan dan biaya-biaya lain yang disebabkan oleh penyitaan atas pokok gadai;
penggantian biaya yang terkait dengan penjualan barang gadai.
Nilai investasi - penilaian fasilitas, dengan mempertimbangkan peningkatan yang diharapkan sebagai hasil dari modernisasi yang diusulkan (yaitu, dengan mempertimbangkan investasi dalam fasilitas).
Ulasan ahli elemen aset tetap adalah penilaian nilai elemen aset tetap tersebut, yang, sebagai suatu peraturan, tidak memiliki analog.
Nilai likuidasi elemen aset tetap - harga di mana mereka dapat dijual selama likuidasi perusahaan.
Kebijakan depresiasi- seperangkat prinsip, rencana, tindakan pemerintah, dilakukan dalam hal pendidikan, distribusi dan penggunaan pengurangan depresiasi. Kebijakan depresiasi mencakup pengaturan terpusat dari umur layanan standar (tingkat depresiasi); izin (larangan) penggunaan alat penyusutan dipercepat dan penetapan batas (limit) penggunaan penyusutan dipercepat; penetapan aturan penggunaan pengurangan depresiasi; stimulasi penggunaan penyusutan yang dimaksudkan dan sanksi atas penyalahgunaan penyusutan yang dipercepat.
AKU AKU AKU. Pemeliharaan aset tidak berwujud perusahaan. Amortisasi aset tidak berwujud
Komposisi aset tidak berwujud (aset tidak berwujud) perusahaan ditentukan oleh dua tindakan normatif: Peraturan tentang akuntansi "Akuntansi aset tidak berwujud" (PBU 14/2000) dan bab 25 dari Kode Pajak.
Saat menerima aset untuk akuntansi sebagai aset tidak berwujud, pemenuhan satu kali dari kondisi berikut diperlukan:
a) kurangnya material dan struktur material (fisik);
b) kemungkinan identifikasi (pemisahan, pemisahan) oleh organisasi properti;
c) digunakan dalam pembuatan produk, dalam kinerja pekerjaan atau penyediaan layanan, atau untuk kebutuhan manajemen organisasi;
d) digunakan untuk waktu yang lama, mis. masa manfaat, berlangsung lebih dari 12 bulan. atau siklus operasi normal jika melebihi 12 bulan;
e) organisasi tidak mengharapkan penjualan kembali properti ini selanjutnya;
f) kemampuan untuk membawa manfaat ekonomi (penghasilan) organisasi di masa depan;
g) adanya dokumen yang ditandatangani dengan benar yang mengkonfirmasi keberadaan aset itu sendiri dan hak eksklusif organisasi atas hasil aktivitas intelektual (paten, sertifikat, dokumen perlindungan lainnya, perjanjian tentang penugasan (akuisisi) paten, merek dagang, dll).
Sesuai dengan kondisi ini, hak eksklusif milik aset tidak berwujud:
· Pemilik merek dagang dan merek jasa, sebutan asal barang;
· Pemegang paten atas prestasi seleksi.
Aset tidak berwujud juga termasuk: reputasi bisnis organisasi dan biaya organisasi (biaya yang terkait dengan pembentukan badan hukum, diakui sesuai dengan dokumen konstituen sebagai bagian dari kontribusi peserta (pendiri) ke modal dasar (kumpulan) organisasi).
Aset tidak berwujud tidak termasuk kualitas intelektual dan bisnis personel organisasi, kualifikasi dan kemampuan mereka untuk bekerja, karena mereka tidak dapat dipisahkan dari kariernya dan tidak dapat digunakan tanpanya. Aset tidak berwujud diterima untuk akuntansi pada biaya awalnya.
Biaya awal aset tidak berwujud dibeli dengan biaya ditentukan sebagai jumlah pengeluaran aktual untuk pembelian mereka, tidak termasuk PPN dan pajak yang dapat dikembalikan lainnya (kecuali sebagaimana ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia).
Sebenarnya biaya untuk pembelian aset tidak berwujud mungkin:
× jumlah yang dibayarkan sesuai dengan kesepakatan pengalihan (akuisisi) hak kepada pemegang hak cipta (penjual);
× jumlah yang dibayarkan kepada organisasi untuk informasi dan layanan konsultasi terkait dengan akuisisi aset tidak berwujud;
× biaya pendaftaran, bea cukai, biaya paten dan pembayaran serupa lainnya yang dilakukan sehubungan dengan pengalihan (akuisisi) hak eksklusif dari pemegang hak cipta;
× pajak yang tidak dapat dikembalikan yang dibayarkan sehubungan dengan perolehan aset tidak berwujud;
× remunerasi yang dibayarkan kepada organisasi perantara melalui mana aset tidak berwujud itu dibeli;
× biaya lain yang terkait langsung dengan perolehan aset tidak berwujud.
Ketika membayar untuk aset tidak berwujud yang diperoleh, jika persyaratan perjanjian memberikan penundaan atau pembayaran dengan angsuran, biaya aktual diterima untuk akuntansi dalam jumlah penuh hutang usaha.
Ketika membeli aset tidak berwujud, biaya tambahan mungkin timbul untuk membawanya ke kondisi di mana aset tersebut sesuai untuk digunakan untuk tujuan yang direncanakan. Ini bisa menjadi jumlah upah pekerja yang dipekerjakan, pengurangan yang sesuai untuk asuransi dan keamanan sosial, material dan biaya lainnya. Biaya tambahan meningkatkan biaya awal aset tidak berwujud.
Biaya awal aset tidak berwujud yang dibuat oleh organisasi itu sendiri ditentukan sebagai jumlah dari biaya aktual pembuatan dan pembuatan (sumber daya material yang dikeluarkan, remunerasi tenaga kerja, layanan organisasi pihak ketiga di bawah kontrak rekanan (pelaksana bersama), biaya paten yang terkait dengan memperoleh paten, sertifikat, dll.) , dengan pengecualian pajak pertambahan nilai dan pajak yang dapat dikembalikan lainnya (kecuali untuk kasus-kasus yang diatur oleh undang-undang Federasi Rusia).
Aset tidak berwujud dianggap mapan jika:
1) hak eksklusif atas hasil kegiatan intelektual yang diperoleh dalam rangka memenuhi tugas resmi atau tugas tertentu dari pemberi kerja adalah milik organisasi pemberi kerja;
2) hak eksklusif atas hasil aktivitas intelektual yang diperoleh penulis berdasarkan perjanjian dengan pelanggan yang bukan pemberi kerja milik organisasi pelanggan;
3) sertifikat merek dagang atau hak untuk menggunakan sebutan asal diterbitkan atas nama organisasi.
Bisnis umum dan pengeluaran serupa lainnya tidak termasuk dalam pengeluaran aktual untuk perolehan, pembuatan aset tidak berwujud, kecuali jika terkait langsung dengan perolehan aset.
Sesuai dengan Kode Pajak aset tidak berwujud, yang diperoleh dan (atau) diciptakan oleh wajib pajak hasil aktivitas intelektual dan objek kekayaan intelektual lainnya (hak eksklusif untuk mereka) yang digunakan dalam produksi produk (kinerja pekerjaan, penyediaan layanan ) atau untuk kebutuhan manajemen organisasi untuk waktu yang lama diakui (durasi lebih dari 12 bulan).
Untuk mengenali aset tidak berwujud, perlu untuk membawa manfaat ekonomi (penghasilan) kepada wajib pajak, serta ketersediaan dokumen yang ditandatangani yang mengkonfirmasi keberadaan aset itu sendiri dan (atau) hak eksklusif wajib pajak atas hasil kegiatan intelektual. (paten, sertifikat, dokumen hak lainnya, perjanjian penugasan (akuisisi) paten, merek dagang).
Aset tidak berwujud, khususnya, termasuk hak eksklusif:
· Pemegang paten untuk suatu penemuan, desain industri, model utilitas;
· Untuk merek dagang dan merek jasa, sebutan asal barang dan nama perusahaan;
· Pemegang Paten atas prestasi seleksi;
· Memiliki pengetahuan, formula atau proses rahasia, informasi mengenai pengalaman industri, komersial atau ilmiah.
Biaya awal aset tidak berwujud yang diamortisasi ditentukan sebagai jumlah biaya untuk perolehan, pembuatan dan membawanya ke kondisi di mana mereka layak untuk digunakan, tidak termasuk jumlah pajak yang diperhitungkan sebagai biaya sesuai dengan Kode Pajak.
Nilai aset tidak berwujud dibuat oleh organisasi itu sendiri ditentukan sebagai jumlah dari biaya aktual pembuatannya, produksinya (termasuk biaya material, biaya tenaga kerja, layanan organisasi pihak ketiga, biaya paten yang terkait dengan perolehan paten, sertifikat), tidak termasuk jumlah pajak yang diperhitungkan untuk dalam komposisi biaya sesuai dengan Kode Pajak.
Aset tidak berwujud tidak termasuk:
penelitian, pengembangan dan pekerjaan teknologi yang tidak memberikan hasil positif;
kualitas intelektual dan bisnis personel organisasi, kualifikasi dan kemampuan mereka untuk bekerja.
Perbandingan komposisi harta tidak berwujud yang diberikan dalam PBU 14/2000 dan dalam KUHP menunjukkan bahwa pada dasarnya jenis yang sama dikaitkan dengan harta tidak berwujud, tetapi terdapat perbedaan.
Dalam PBU 14/2000, aset tidak berwujud meliputi reputasi bisnis organisasi dan biaya organisasi (biaya yang terkait dengan pembentukan badan hukum, diakui sesuai dengan dokumen penyusunnya sebagai bagian dari kontribusi peserta (pendiri) kepada yang berwenang ( dikumpulkan) modal organisasi). Jenis aset tidak berwujud ini tidak termasuk dalam aset tidak berwujud yang tercantum dalam Seni. 257 dari Kode Pajak Federasi Rusia.
Pada saat yang sama, dalam Kode Pajak, aset tidak berwujud mencakup hak eksklusif atas nama perusahaan, serta kepemilikan pengetahuan, formula atau proses rahasia, informasi mengenai pengalaman industri, komersial atau ilmiah. Jenis aset tidak berwujud ini tidak termasuk dalam aset tidak berwujud yang diberikan dalam PBU.
Disarankan untuk menetapkan satu komposisi aset tidak berwujud.
Di industri, pada akhir tahun 2000, aset tidak berwujud pada nilai buku berjumlah 23,6 miliar rubel. atau 1,2% dari nilai sisa aset tetap.
Dalam jumlah total aset tidak berwujud dalam industri, yang timbul dari hak cipta dan kontrak lain untuk karya ilmiah, untuk program komputer, dll., menyumbang 33%; hak yang timbul dari paten untuk penemuan, desain industri, sertifikat untuk model utilitas, merek dagang, dll. - 28,8%.
Seperti halnya aset tetap, ada perbedaan definisi beban penyusutan atas aset tidak berwujud untuk tujuan akuntansi dan untuk tujuan pajak atas laba perusahaan.
Untuk tujuan akuntansi, amortisasi aset tidak berwujud dilakukan dengan salah satu cara berikut untuk menghitung pengurangan amortisasi:
linier;
Saldo berkurang;
Penghapusan biaya sebanding dengan volume produk (pekerjaan).
Penerapan salah satu metode untuk sekelompok aset tak berwujud yang homogen dilakukan sepanjang masa manfaatnya.
Selama masa manfaat aset tidak berwujud, akrual biaya penyusutan tidak ditangguhkan, kecuali untuk konservasi organisasi.
Jumlah tahunan akrual pengurangan depresiasi ditentukan ketika:
ü cara linier- berdasarkan biaya awal aset tidak berwujud dan tarif penyusutan yang dihitung berdasarkan masa manfaat objek ini;
ü metode saldo menurun- dari nilai sisa aset tidak berwujud pada awal tahun pelaporan dan tarif penyusutan yang dihitung berdasarkan masa manfaat benda tersebut.
Selama tahun pelaporan, pengurangan amortisasi untuk aset tidak berwujud dihitung setiap bulan, terlepas dari metode akrual yang digunakan, sebesar 1/12 dari jumlah tahunan.
V produksi musiman jumlah pengurangan penyusutan tahunan untuk aset tidak berwujud diperoleh secara merata selama periode kerja organisasi di tahun pelaporan.
ü metode penghapusan biaya secara proporsional dengan volume produk (pekerjaan)- akrual didasarkan pada indikator alami volume produksi (pekerjaan) pada periode pelaporan dan rasio biaya awal aset tidak berwujud dan perkiraan volume produksi (pekerjaan) untuk seluruh masa manfaat aset tidak berwujud.
Masa manfaat aset tidak berwujud ditentukan oleh organisasi ketika objek tersebut diterima untuk akuntansi.
Definisi Hidup yang berguna Aset tidak berwujud dibuat atas dasar:
masa berlaku paten, sertifikat, dan batasan lain pada persyaratan penggunaan objek kekayaan intelektual sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia;
perkiraan umur item, selama entitas dapat memperoleh manfaat ekonomik.
Untuk kelompok aset tidak berwujud tertentu, masa manfaat ditentukan berdasarkan kuantitas produk atau indikator alami lainnya dari jumlah pekerjaan yang diharapkan akan diterima sebagai akibat dari penggunaan objek ini.
Untuk aset tidak berwujud yang masa manfaatnya tidak mungkin ditentukan, tarif penyusutan ditetapkan per 20 tahun (tetapi tidak lebih dari periode aktivitas organisasi).
Pengurangan penyusutan untuk aset tidak berwujud dimulai dari hari pertama bulan berikutnya setelah bulan penerimaan objek ini untuk akuntansi, dan dibebankan sampai biaya dilunasi sepenuhnya atau objek ini dihentikan dari akuntansi sehubungan dengan penugasan (kerugian) organisasi. hak eksklusif atas hasil kegiatan intelektual.
Pengurangan penyusutan untuk aset tidak berwujud berhenti dari hari pertama bulan setelah bulan pelunasan nilai objek ini atau penghapusan objek ini dari catatan akuntansi.
Pengurangan penyusutan untuk aset tidak berwujud tercermin dalam catatan akuntansi periode pelaporan yang terkait, dan diakui terlepas dari hasil aktivitas dalam periode pelaporan.
Pengurangan penyusutan untuk aset tidak berwujud tercermin dalam akuntansi dalam salah satu cara: dengan mengumpulkan jumlah yang sesuai dalam akun terpisah atau dengan mengurangi biaya awal objek.
Pengurangan penyusutan untuk biaya organisasi organisasi tercermin dalam akuntansi dengan penurunan yang merata dalam biaya awal selama 20 tahun (tetapi tidak lebih dari periode aktivitas organisasi).
Penggunaan salah satu metode untuk mencerminkan penyusutan dalam akuntansi untuk sekelompok aset tidak berwujud yang homogen dilakukan sepanjang masa manfaatnya.
Metode dan prosedur untuk menghitung penyusutan aset tidak berwujud untuk tujuan akuntansi pada dasarnya sama dengan yang digunakan untuk menghitung penyusutan aset tetap untuk tujuan akuntansi.
Beberapa perbedaan adalah sebagai berikut:
× di antara metode (metode) untuk menghitung penyusutan aset tidak berwujud tidak ada cara untuk menghapus dengan jumlah tahun masa manfaat;
× untuk aset tidak berwujud yang masa manfaatnya tidak mungkin ditentukan, tarif penyusutan ditetapkan per 20 tahun;
× biaya penyusutan untuk aset tidak berwujud dapat tercermin dalam akuntansi tidak hanya dengan mengumpulkan jumlah yang sesuai, tetapi juga dengan mengurangi biaya awal objek.
Biaya penyusutan aset tidak berwujud untuk tujuan pajak laba dihitung dengan cara yang sama seperti untuk aset tetap - masa manfaat aset tidak berwujud ditentukan.
Penentuan masa manfaat suatu aset tidak berwujud didasarkan pada masa berlaku paten, sertifikat, dan pembatasan lain atas umur manfaat objek kekayaan intelektual sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Federasi Rusia atau hukum yang berlaku di negara asing, serta berdasarkan masa manfaat aset tidak berwujud yang ditetapkan oleh kontrak terkait. Untuk aset tidak berwujud yang masa manfaatnya tidak mungkin ditentukan, tarif penyusutan ditetapkan per 10 tahun (tetapi tidak lebih dari periode aktivitas wajib pajak).
Ingatlah bahwa ketika menghitung biaya penyusutan untuk tujuan akuntansi untuk aset tidak berwujud yang tidak mungkin untuk menentukan masa manfaat, tarif penyusutan ditetapkan per 20 tahun.
Penyusutan dibebankan untuk setiap item aset tidak berwujud dengan menggunakan salah satu metode berikut:
linier;
Non-linier.
IV. Bentuk pemberian properti negara bagian dan kota untuk kepemilikan dan penggunaan organisasi lain
Properti negara bagian dan kota dapat ditransfer ke kepemilikan dan penggunaan organisasi lain berdasarkan sewa, manajemen kepercayaan, manajemen operasional, manajemen ekonomi, penggunaan gratis.
Dari sudut pandang hukum, manajemen ekonomi dan manajemen operasional adalah hak milik khusus untuk real estat, manajemen sewa dan kepercayaan adalah pembatasan (pembebanan) hak milik.
Pilihan bentuk penggunaan real estat ini atau itu ditentukan oleh sejumlah faktor, di antaranya yang utama adalah pencapaian tujuan pengelolaan. Transfer ke manajemen ekonomi, manajemen operasional, penggunaan gratis memungkinkan Anda untuk mewujudkan tujuan yang terkait dengan pengembangan terpadu wilayah kota melalui penciptaan perusahaan dan lembaga kesatuan kota.
Hubungan sewa di Rusia, yang pembentukannya dimulai dengan penerapan Dasar-dasar Perundang-undangan Uni Soviet dan Republik Persatuan tentang Leasing, dikembangkan secara intensif dengan dimulainya reformasi pasar dalam ekonomi Rusia, yang secara signifikan mengubah situasi. perusahaan negara dan terbuka bagi warga negara kemungkinan transisi ke kemandirian ekonomi dalam kegiatan kewirausahaan.
Sesuai dengan undang-undang Union tentang sewa, yang belum dibatalkan hingga saat ini, dan tindakan legislatif dan peraturan berikutnya, sewa adalah kepemilikan dan penggunaan tanah berbasis kontrak, mendesak, dibayar, sumber daya alam lainnya, perusahaan dan kompleks properti lainnya, serta properti, yang diperlukan bagi penyewa untuk secara mandiri melakukan kegiatan ekonomi atau lainnya.
Dalam praktik dunia dan domestik, sewa diperbolehkan dalam pelaksanaan kegiatan wirausaha apa pun yang tidak dilarang oleh hukum, dan dapat diterapkan pada properti dari semua bentuk dan jenis kepemilikan, mis. sebagai objek sewa dapat diambil, termasuk dari negara:
a) bidang tanah dan objek alam terisolasi lainnya;
Pemilik sebidang tanah dapat mengalihkannya kepada orang lain untuk disewakan atau penggunaan jangka waktu tertentu secara cuma-cuma. Undang-undang dapat menetapkan spesifikasi persewaan bidang tanah dan objek alam terisolasi lainnya.
b) perusahaan dan kompleks properti lainnya;
c) bangunan individu, struktur, peralatan, kendaraan, inventaris, alat;
d) jenis barang lain, bahan baku, produk, barang lain yang tidak kehilangan sifat alaminya dalam proses penggunaannya (barang tidak habis pakai);
e) hak klaim, hutang, serta hak untuk penunjukan yang mengindividualisasikan perusahaan, produk, karya dan layanannya (nama perusahaan, merek dagang, merek layanan), dan hak eksklusif lainnya.
Undang-undang dapat menetapkan batasan atau objek tertentu, yang sewanya tidak diperbolehkan atau dibatasi.
Hak untuk menyewa adalah milik pemilik benda yang disewakan atau orang yang diberi kuasa oleh undang-undang atau pemilik untuk mengadakan perjanjian sewa.
Pada tahap awal pembentukan hubungan sewa di Rusia, ketika pemiliknya sebagian besar adalah negara, perusahaan dan organisasi milik negara diberikan hak untuk menyewa kompleks properti, bangunan individu, struktur, peralatan, dan nilai material lainnya yang dalam manajemen ekonomi penuh atau manajemen operasional ... Ini memungkinkan untuk melakukan restrukturisasi serius perusahaan milik negara yang disewakan kepada badan hukum dan warga negara, usaha patungan, asosiasi dan organisasi internasional segala sesuatu yang tunduk pada sewa, dan karena ini, menerima dana yang signifikan untuk kegiatan inti mereka. .
Pengecualian adalah bidang tanah yang disewa oleh otoritas pemerintah terkait. Saat ini, setelah diadopsinya Kode Tanah Federasi Rusia pada tahun 2001 (selanjutnya disebut sebagai RF LC), perubahan signifikan telah terjadi di bidang hubungan pertanahan. Penyewa bidang tanah adalah orang-orang yang memiliki dan menggunakan bidang-bidang tanah berdasarkan perjanjian sewa menyewa atau menyewakan kembali.
Kekuasaan Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia dan badan-badan pemerintah lokal.
Pada saat yang sama, Federasi Rusia yang menetapkan pembatasan hak penyewa tanah... Di samping itu, penyewa tanah wajib melakukan upaya perlindungan tanah.
Berdasarkan perjanjian sewa pembiayaan (lease agreement), lessor dapat memperoleh kepemilikan ditentukan oleh penyewa properti dari penjual yang ditentukan olehnya dan memberi penyewa properti ini dengan biaya untuk kepemilikan sementara dan penggunaan untuk tujuan bisnis. Dalam hal ini, pemilik tidak bertanggung jawab atas pilihan subjek sewa dan penjual. Subyek perjanjian sewa keuangan dapat berupa segala sesuatu yang tidak dapat dikonsumsi yang digunakan untuk kegiatan wirausaha, kecuali untuk bidang tanah dan benda-benda alam lainnya.
Otoritas eksekutif dari entitas konstituen Federasi harus dan dapat memberikan dukungan yang diperlukan untuk pengembangan kegiatan penyewaan yang ditujukan untuk peralatan teknis dan modernisasi produksi, termasuk dengan berpartisipasi dalam pembiayaan proyek-proyek yang relevan dengan mengorbankan anggaran mereka.
Direncanakan untuk membawa volume leasing di Rusia ke tingkat negara-negara maju di Barat: 25-30%.
Intinya, masalah penyewaan barang milik negara terutama muncul pada tahap awal kegiatan wirausaha dan memudar ke latar belakang pada tahap pembentukannya, karena ini menciptakan hubungan ekonomi, termasuk sewa, terkait dengan keadaan lain: aktivitas inovatif, kekayaan intelektual , know-how.-how, leasing, dll., tetapi ini bukan lagi pertanyaan tentang sewa sebagai bentuk hubungan kontrak, tetapi tentang personalia dan kebijakan ilmiah dan teknis, termasuk negara.
Dalam sistem manajemen real estat kota, sewa dan sewa menyewa tempat spesial... Alasan umum pengalihan real estat untuk sewa adalah kelebihan sewa (tanpa penyusutan dan pajak properti) dari pengembalian modal ketika objek digunakan langsung oleh pemiliknya.
Kelayakan mentransfer real estat untuk disewa ditentukan faktor berikut:
properti tersebut tidak digunakan oleh pemiliknya dalam kegiatan ekonomi saat ini, mis. tidak menghasilkan pendapatan;
properti tersebut digunakan oleh pemiliknya, tetapi menimbulkan kerugian karena alasan struktural dan teknologi;
real estat tidak dapat terlibat dalam perputaran ekonomi karena alasan ekonomi (misalnya, tidak ada cukup modal kerja untuk mengatur produksi).
Keuntungan dari sewa sebagai bentuk pengelolaan adalah, pertama, stabilitas memperoleh pendapatan tambahan, dan kedua, kemampuan untuk menggunakan real estate di masa depan untuk pengembangan kegiatan ekonominya sendiri ketika kondisi eksternal berubah. Pada saat yang sama, penerimaan kas dari penggunaan objek didistribusikan dalam jangka panjang.
Properti dapat disewa langsung oleh pemilik. Sesuai dengan persyaratan sewa, mungkin dilarang untuk mengasingkan atau mengubah real estat yang disewa tanpa persetujuan dari pemiliknya.
Untuk memastikan perlindungan real estat dari risiko kehancuran atau pemulihannya jika terjadi kerusakan selama masa sewa, bersamaan dengan kontrak sewa, kontrak asuransi untuk properti kota yang ditransfer ke sewa disimpulkan.
Objek real estat kota dapat disewa, sebagai suatu peraturan, kepada individu atau badan hukum mana pun berdasarkan lelang. Pemindahan dapat dilakukan:
1) oleh kompetisi ketika penggunaan real estat mengandaikan adanya kondisi tertentu yang terkait dengan tujuan fungsional tempat non-perumahan yang disiapkan untuk kompetisi;
2) di lelang ketika penyewa tidak diharuskan untuk memenuhi persyaratan tambahan apa pun, kecuali untuk pembayaran sewa dan penggunaan properti sesuai dengan tujuannya;
3) saat digunakan- setelah perubahan atau penghentian hak nyata yang menyebabkan perlunya membuat perjanjian sewa: a) selama privatisasi properti kota, b) setelah berakhirnya validitas dokumen hak, c) melalui suksesi. Kontrak disimpulkan berdasarkan kondisi penggunaan yang ada;
4) bagaimana transfer di luar kompetisi- dalam kasus luar biasa, daftar yang, sebagai suatu peraturan, tercantum dalam peraturan lokal yang mengatur proses pemindahan hak atas real estat.
Faktor yang memprakarsai pengalihan harta untuk disewakan adalah permohonan dari orang perseorangan atau badan hukum, yang diajukan kepada KUMI (Panitia Pengelola Barang Milik Daerah).
Dalam hal manajemen ekonomi, bangunan non-perumahan dipindahkan ke perusahaan kesatuan kota berdasarkan keputusan kepala pemerintahan setempat. Perusahaan kesatuan adalah organisasi komersial, entitas ekonomi mandiri, yang kegiatannya terkait dengan produksi barang, kinerja pekerjaan, penyediaan layanan untuk memenuhi kebutuhan kota dan menghasilkan keuntungan. Masalah menciptakan perusahaan kesatuan kota, menentukan subjek dan tujuan kegiatan mereka, reorganisasi dan likuidasi, menunjuk direktur (kepala) perusahaan, melakukan kontrol atas penggunaan dan keamanan real estat diputuskan oleh pemilik properti - lokal badan pemerintah (perwakilan atau eksekutif). Keputusan untuk mentransfer real estat ke yurisdiksi ekonomi, sebagai suatu peraturan, diambil bersamaan dengan keputusan untuk membuat perusahaan kesatuan kota. Kepemilikan real estat tidak ditransfer ke perusahaan kesatuan. Jika hak kepemilikan atas perusahaan kota sebagai kompleks properti dialihkan ke pemilik lain, maka perusahaan tersebut mempertahankan hak pengelolaan ekonomi atas properti yang diberikan kepadanya. Hak pengelolaan ekonomi tidak dapat dialihkan oleh perusahaan kepada badan hukum atau orang perseorangan lain. Hak-hak pengelolaan ekonomi tidak dapat disamakan dengan hak-hak pemiliknya, bertepatan dengan mereka sepenuhnya, tetapi selalu dibatasi isinya, terutama oleh kehendak pemiliknya sendiri atau oleh ketentuan-ketentuan langsung dari undang-undang. Ini berarti bahwa pelaksanaan hak-hak ini terjadi bukan atas kebijaksanaan pemiliknya (dalam hal apa pun, tidak hanya atas kebijaksanaannya sendiri), tetapi dalam batas-batas yang ditetapkan oleh pemiliknya.
Manajemen operasional dikaitkan dengan pemindahan tempat non-perumahan ke manajemen operasional lembaga kota berdasarkan keputusan kepala pemerintahan setempat. Keputusan untuk mendirikan lembaga - organisasi nirlaba, yang mencari keuntungan bukan tujuan utama dari kegiatan mereka, diambil oleh pemerintah daerah, atas dasar itu KUMI dan lembaga membuat kesepakatan tentang prosedur untuk penggunaan real estat kota dan pada kondisi untuk penyitaannya. Sebagai aturan, berdasarkan hak manajemen operasional, pemilik mentransfer real estat ke lembaga yang dibiayainya, paling sering yang anggaran. Hak manajemen operasional selanjutnya membatasi subjek yang memilikinya. Hak ini menyiratkan kebutuhan untuk menggunakan properti untuk tujuan pengalihannya. Hak manajemen operasional mewakili hak nyata khusus dari badan hukum untuk memiliki, menggunakan, dan membuang negara dan properti lainnya dalam batas-batas yang ditetapkan oleh hukum, tujuan kegiatannya, tugas pemilik (paling sering ini berarti perlunya kepatuhan yang ketat terhadap perkiraan biaya) dan tujuan real estat.
Lembaga kotamadya tidak memiliki hak untuk mengasingkan atau membuang properti yang diberikan kepadanya, diperoleh dengan mengorbankan dana yang dialokasikan sesuai dengan perkiraan atau tujuan yang ditentukan. Jika, sesuai dengan dokumen konstituen, lembaga diberikan hak untuk melakukan kegiatan yang menghasilkan pendapatan, maka pendapatan yang diterima dan properti yang diperoleh dengan biaya mereka diserahkan kepada lembaga dan dicatat pada neraca terpisah.
Hak manajemen operasional muncul, sebagai suatu peraturan, untuk lembaga kota dari saat transfer properti. Pemindahan aktual tempat non-perumahan untuk manajemen operasional dilakukan setelah kesimpulan perjanjian (kontrak), yang menetapkan kondisi untuk pemindahan real estat, termasuk larangan semua tindakan yang mungkin memerlukan pemindahtanganan properti kota.
Properti yang ditugaskan ke lembaga kota atas dasar hak manajemen operasional tetap dalam kepemilikan kota. Hak pengurusan operasional tidak dapat dialihkan oleh lembaga kepada badan hukum atau perseorangan lain.
Harta tidak bergerak dapat ditarik dari hak pengelolaan operasional dengan keputusan badan-badan yang berwenang untuk mengalihkan atau memberikan hak tersebut.
Kode Sipil Federasi Rusia mendefinisikan perjanjian penggunaan gratis sebagai perjanjian pinjaman. Pemberi pinjaman properti dalam kepemilikan kota adalah KUMI. Tempat non-perumahan dapat ditransfer untuk penggunaan gratis:
× untuk perusahaan kesatuan kota, lembaga dan organisasi kota jika tidak layak untuk mentransfer properti tak bergerak ini kepada mereka untuk manajemen ekonomi atau manajemen operasional;
× badan hukum - organisasi dan individu nirlaba, kepada siapa kotamadya, sesuai dengan hukum, berkewajiban untuk memberikan bantuan dalam mengatur kegiatan mereka;
× organisasi anggaran kota yang melaksanakan kegiatan sosial kegiatan yang berarti untuk kepentingan penduduk kotamadya;
× organ kekuasaan negara dan pemerintah daerah.
Atas usul kepala pemerintahan setempat, badan perwakilan menyetujui daftar real estat, serta organisasi atau individu, kepada siapa properti tersebut ditransfer untuk penggunaan gratis, atau diizinkan untuk mendaftarkan ulang hak sewa ke hak untuk penggunaan gratis, persyaratan kontrak dan penilaian kerugian anggaran. Daftar ini tidak termasuk objek yang ditransfer untuk penggunaan gratis atas permintaan undang-undang federal.
Permohonan pengalihan real estat kota untuk penggunaan gratis diajukan oleh peminjam kepada KUMI secara tertulis. Dokumen-dokumen berikut dilampirkan padanya:
Pembenaran kelayakan mentransfer real estat kota untuk penggunaan gratis;
salinan dokumen konstituen dari badan hukum;
Sertifikat dari inspektorat pajak tentang nomor pokok wajib pajak dalam daftar negara.
Pemindahan real estat kota yang sebenarnya untuk penggunaan serampangan dilakukan setelah pendaftaran sertifikat dan penutupan kontrak di komite pada akta transfer, yang merupakan bagian integral dari kontrak. Kontrak untuk penggunaan properti kota secara cuma-cuma adalah tripartit, karena bangunan non-perumahan dicatat di neraca badan hukum yang memiliki dana non-perumahan. Kontrak dibuat secara tertulis untuk jangka waktu yang ditentukan oleh panitia.
Kepemilikan tidak beralih ke pengguna properti kota. Berdasarkan perjanjian tersebut, KUMI berhak untuk melepaskan harta benda tersebut, yaitu menyewakannya atau menjualnya menjadi properti, sedangkan kontrak untuk hak penggunaan gratis dana non-perumahan, yang dimiliki kotamadya, akan diterbitkan kembali dengan pemilik baru. Kontrol atas kepatuhan terhadap ketentuan kontrak dilakukan oleh komite dan pemegang saldo. Dokumentasi teknis untuk tempat non-perumahan tidak ditransfer ke pengguna.
Setelah berakhirnya kontrak penggunaan serampangan, pemilik menerima penggunaan lebih lanjut dari real estat.
Salah satu cara penggunaan barang milik negara adalah dengan mengalihkannya dengan suatu perjanjian untuk jangka waktu tertentu dalam titipan.
Objek manajemen perwalian dapat berupa kompleks properti perusahaan, objek individu yang terkait dengan real estat, sekuritas, hak yang disertifikasi oleh sekuritas non-dokumenter, hak eksklusif, dan properti lainnya.
Sebagai aturan, pendiri perwalian adalah pemilik properti. Pengusaha perorangan atau organisasi komersial, dengan pengecualian perusahaan kesatuan, dapat bertindak sebagai wali amanat.
Pengalihan barang milik negara kepada perwalian tidak berarti pemindahan kepemilikan secara simultan kepada pengelola perwalian.
Secara hukum ditetapkan bahwa jangka waktu pengelolaan perwalian barang milik negara tidak boleh lebih dari lima tahun.
Untuk jangka waktu pelaksanaan manajemen perwalian, perjanjian manajemen perwalian properti dibuat secara tertulis. Perjanjian tersebut harus menentukan kondisi penting berikut:
ü komposisi properti yang dialihkan ke manajemen perwalian;
ü nama badan hukum (badan atau perwakilan negara), untuk kepentingan di mana properti tersebut dikelola;
ü jumlah dan bentuk remunerasi kepada manajer, jika pembayaran remunerasi ditentukan oleh kontrak.
Pengalihan properti ke manajemen perwalian tunduk pada pendaftaran negara dengan cara yang sama seperti pengalihan kepemilikan properti ini.
Bentuk pengendalian wali amanat adalah laporan yang disampaikan olehnya tentang kegiatannya dalam hal dan dengan cara yang ditetapkan oleh kontrak untuk manajemen fidusia properti. Wali amanat bertanggung jawab atas kerugian yang terjadi kecuali ia membuktikan bahwa kerugian tersebut disebabkan oleh: force majeure, atau tindakan pendiri manajemen.
Arah pengelolaan barang milik negara yang paling menjanjikan di perusahaan saham gabungan, di mana negara memiliki 100% kepemilikan atau saham pengendali, adalah pengalihan saham negara kepada manajemen perwalian dari manajemen langsung perusahaan saham gabungan, yang, berdasarkan hasil kompetisi, ditunjuk berdasarkan kontrak - "sistem kontrak".
V tahun-tahun terakhir institusi manajemen perwalian muncul dalam praktik manajemen real estat kota, mis. pendelegasian hak untuk mengelola real estat berdasarkan kesepakatan. Pada saat yang sama, hak untuk membuang, menggunakan, dan memiliki real estat dialihkan, tetapi pemiliknya menetapkan sebagian pembatasan dalam pelaksanaan hak-hak ini. Awalnya, manajemen perwalian hanya menyangkut saham perusahaan yang diprivatisasi. Setelah berlakunya KUH Perdata Federasi Rusia, manajemen perwalian berlaku untuk semua properti, termasuk real estat.
Para ahli dan praktisi percaya bahwa sewa memiliki sejumlah kelemahan dibandingkan dengan manajemen perwalian. Pertama, sulit untuk mengelola dan mengontrol pengembangan properti, dan kepentingan penyewa dan pemberi sewa di bidang ini mungkin tidak sesuai, dan sarana manajemen dan kontrol murni administratif dan memberlakukan persyaratan yang agak ketat pada pengembangan properti. perjanjian sewa dalam hal pembatasan dan pembebanan. Kedua, sewa adalah tetap dan tidak tergantung pada hasil penggunaan properti yang disewa. Manajemen kepercayaan real estat sebagian besar memecahkan masalah ini. Kepentingan pemilik dan manajer bertepatan. Keuntungan dari penggunaan properti, kecuali gaji manajer, menjadi milik pemilik. Pemilik memiliki kemampuan untuk melakukan kontrol yang efektif atas kegiatan manajer.
Keputusan untuk mentransfer real estat kota ke kepercayaan diambil, sebagai suatu peraturan, oleh badan perwakilan pemerintah daerah. Pemerintah daerah harus menentukan kriteria kelayakan untuk mentransfer real estat menjadi perwalian, menyusun daftar objek yang memenuhi kriteria ini, mengembangkan mekanisme untuk mempersiapkan transfer objek, serta prosedur untuk pemilihan wali dan wali yang kompetitif. sistem untuk memantau kegiatan mereka. Penyiapan dokumen pengalihan real estate kepada trust management dilakukan oleh KUMI.
Menurut KUH Perdata Federasi Rusia, hanya pemilik yang dapat menjadi pendiri manajemen perwalian. Manajemen kepercayaan atas properti dilakukan untuk kepentingannya atau untuk kepentingan orang yang ditentukan olehnya dalam kontrak (penerima manfaat). Hak kepemilikan tidak diberikan kepada wali, ia tidak dapat mengelola barang yang dialihkan kepadanya untuk kepentingannya sendiri, tetapi ia dapat bertindak untuk kepentingan pihak ketiga yang ditunjukkan oleh pendiri manajemen. Properti yang berada di bawah yurisdiksi ekonomi perusahaan kota atau manajemen operasional lembaga kota (organisasi) tidak dapat dialihkan ke manajemen perwalian.
Manajemen kepercayaan properti kota dilakukan berdasarkan kesepakatan standar.
Harta kota yang dialihkan ke dalam perwalian dipisahkan dari harta tak bergerak lainnya dari pendiri manajemen, serta dari real estat wali amanat. Properti ini dicatat oleh wali amanat pada neraca terpisah dan dicatat secara independen. Untuk penyelesaian kegiatan yang terkait dengan manajemen perwalian, rekening bank terpisah dibuka. Wali amanat bertindak atas namanya sendiri, tetapi menunjukkan bahwa ia adalah wali amanat (jika tidak, tanggung jawab atas kewajiban akan dialihkan ke propertinya).
V Sistem indikator yang mencirikan kegiatan entitas ekonomi
Analisis bisnis terdiri dari dua bagian yang saling terkait erat: 1) Analisa keuangan; 2) Analisis manajemen.
Analisis Pembenaran dan Analisis Mutlak
implementasi rencana bisnis indikator keuntungan
Analisis sistem pemasaran Analisis relatif
Indikator profitabilitas
Analisis likuiditas ekonomi yang komprehensif,
PRIORITAS Rusia
UDC: 338.121: 656.2
MEMBERIKAN KEPENTINGAN NEGARA SAAT MEMBENTUK MEKANISME PENGELOLAAN KOMPLEKS PROPERTI PERUSAHAAN BESAR *
V.O. FEDOROVICH, Doktor Ekonomi, Direktur Institut Magistrasi E-mail: [dilindungi email] Universitas Ekonomi dan Manajemen Negeri Novosibirsk
Pembentukan mekanisme organisasi dan ekonomi yang rasional untuk mengelola kompleks properti (properti), yang memastikan keseimbangan kepentingan negara dan peserta lain dalam hubungan perusahaan, adalah tugas yang sangat penting, jauh di luar lingkup hanya kepentingan ekonomi. kelompok utama pemegang saham (pemilik). Meremehkan pentingnya tata kelola perusahaan di perusahaan industri dengan partisipasi negara melemahkan proses investasi, mengurangi efisiensi penggunaan modal, menahan pertumbuhan ekonomi, mencegah mobilisasi tabungan, membuat mustahil untuk menganalisis profitabilitas secara objektif jenis yang berbeda aset (kompleks properti) perusahaan dan kapitalisasinya. Dan, sebaliknya, sistem tata kelola perusahaan yang dipilih dengan benar menjamin perlindungan kepentingan ekonomi negara,
* Artikel disusun berdasarkan materi jurnal "Kepentingan Nasional: Prioritas dan Keamanan". 2013. Nomor 26 (215).
transparansi keuangan bisnis korporasi dan pertanggungjawabannya kepada pemilik dan kreditur.
Formasi perusahaan modern yang tumbuh cepat berbeda secara signifikan dari perusahaan saham gabungan tradisional terutama dalam komposisi dan struktur aset. Seluruh kompleks properti entitas perusahaan modern sebagian besar bergantung pada volume dan kualitas aset tidak berwujud yang berfokus pada faktor manusia. Ini adalah merek komersial perkembangan sendiri(know-how), perjanjian strategis, paten. Dengan karyawan dan mitra bisnis, perusahaan semacam itu memiliki kontrak saling menguntungkan yang sangat fleksibel dengan tingkat kebebasan ekonomi yang signifikan.
Perusahaan industri yang sangat terintegrasi menarik bagi banyak investor jika mereka berkembang secara dinamis, berfokus pada inovasi dan membayar dividen yang tinggi. Integrasi berbagai bidang usaha dengan penciptaan mekanisme yang memadai untuk
tata kelola yang baik meningkat posisi kompetitif setiap perusahaan modern. Cara memperbaiki kerangka hukum di bidang tata kelola perusahaan ditentukan oleh kepentingan ekonomi dunia usaha. Kepentingan ini terletak pada bidang membangun kemitraan yang dapat diandalkan antara pemasok utama sumber daya dan dibagi oleh para peserta (pemilik) dan kreditur. Masalah utama peserta yang tertarik dalam hubungan perusahaan diselesaikan selama negosiasi.
Keragaman kepentingan pemegang saham atau kelompok utama mereka dalam hal insentif, sikap terhadap risiko, preferensi untuk strategi investasi dan sumber pembiayaan menentukan variabilitas metode dan cara membentuk pengelolaan kompleks properti entitas perusahaan besar. Dengan demikian, mekanisme pengelolaan organisasi dan ekonomi pada perusahaan berisiko tinggi yang menggunakan modal ventura dan mengandalkan faktor manusia dalam kegiatan ekonominya bisa sangat berbeda dengan perusahaan yang sudah lama berada di pasar.
Selain kekhasan struktur modal (properti) perusahaan, mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola kompleks properti sangat ditentukan oleh undang-undang, sistem peraturan negara, dan praktik bisnis yang mapan. Kondisi ini mengatur batas-batas kelembagaan pengelolaan perusahaan properti (modal) dari perusahaan industri besar yang terintegrasi.
Kerangka kelembagaan untuk pengelolaan properti adalah:
Aturan dan peraturan untuk pembentukan hukum status (kepemilikan) dan perlindungan selanjutnya;
Standar yang diadopsi secara sukarela, kode nasional yang mengatur sistem manajemen perusahaan internal kompleks properti;
Budaya hubungan bisnis berdasarkan norma sosial, keyakinan agama dan kekhasan nasional dari negara bagian (wilayah) tertentu.
Dalam proses pembentukan mekanisme organisasi, ekonomi dan keuangan yang memastikan pengelolaan kompleks properti yang efektif, penting untuk memecahkan masalah kelembagaan yang timbul dalam proses pembagian di tingkat legislatif hak untuk memiliki properti.
ness dan hak kontrol perusahaan. Jika model kontrol perusahaan luar dicirikan oleh difusi struktur kepemilikan, maka model orang dalam mengandaikan konsentrasi kepemilikan (dan karenanya manajemen strategis) dari satu atau lebih pemilik. Negara dapat menjadi anggota dari kedua sistem kontrol perusahaan.
Keseimbangan kepentingan ekonomi para partisipan dalam model pihak luar dicapai atas dasar interaksi para partisipan yang tidak bersatu (pemilik-pemegang saham) dan manajer puncak korporasi yang memiliki peluang ekonomi nyata. Permasalahan model orang dalam terletak pada ketidakseimbangan kepentingan ekonomi partisipan pengendali (atau kelompoknya) dan partisipan minoritas (pemilik).
Mari kita membahas faktor-faktor utama yang mempengaruhi pembentukan model dasar mekanisme manajemen properti untuk menyeimbangkan kepentingan ekonomi negara dan peserta lain dalam hubungan perusahaan. Ini adalah tingkat konsentrasi kepemilikan, motivasi, insentif material dan moral untuk manajemen produksi, dukungan institusional untuk proses merger (akuisisi) dan divisi, model untuk pembentukan modal ekuitas (resmi), kepemilikan silang saham, dll. Pada akhirnya, pengaruh faktor-faktor ini juga mempengaruhi efisiensi, aktivitas ekonomi korporasi, aktivitas inovatifnya, interaksi dengan usaha menengah dan kecil (kewirausahaan) dan pertumbuhan ekonominya.
Mekanisme organisasi dan ekonomi pengelolaan kompleks properti ditujukan untuk memecahkan masalah yang timbul antara peserta (pemilik) dan negara (bahkan negara juga dapat menjadi salah satu pemilik), serta antara peserta dan manajemen produksi. Ketika memisahkan fungsi kepemilikan dan kontrol, motivasi utama untuk menemukan mekanisme manajemen dan kontrol yang optimal yang meminimalkan biaya transaksi secara tradisional dianggap sebagai persaingan. Tetapi bahkan persaingan pasar dengan dominasi bentuk kepemilikan negara tidak menyelesaikan masalah konflik kepentingan ekonomi dalam sistem "peserta (pemilik) - manajemen produksi", serta dalam sistem "negara (pemilik) - regulasi negara. badan kegiatan ekonomi" (negara bagian - otoritas pajak fiskal) ...
Dalam literatur ekonomi, masalah tata kelola perusahaan dianggap dari dua posisi. Yang pertama adalah konsep pemegang saham (owners) dan lingkaran partisipan yang sempit. Bagi pemegang saham, yang paling dapat diterima adalah pertanggungjawaban penuh atas manajemen produksi (manajer puncak) kepada pemilik, yaitu kepada anggota korporasi. Untuk itu, dibentuk mekanisme organisasi dan ekonomi yang memungkinkan untuk memaksimalkan hak peserta (pemilik) dalam mengelola instrumen berikut:
Melalui pembayaran dan opsi kompensasi, motivasi ekonomi manajer terkait dengan motivasi ekonomi pemilik;
Untuk memperkuat perlindungan institusional pemilik dan hak-hak mereka, larangan (pembatasan) perdagangan orang dalam diperkenalkan, dan pasar untuk merger dan divisi diatur.
Dari sudut pandang pemegang saham, kriteria evaluasi yang menentukan adalah jumlah maksimum pendapatan pemilik, ditentukan oleh laba konsolidasi maksimum perusahaan. Dalam hal ini, harga pasar kompleks properti korporasi dianggap sebagai kriteria paling sederhana, dihitung sebagai produk dari harga saham (kuotasi pertukaran) dan jumlahnya. Indikator ini memungkinkan untuk menilai secara komprehensif efektivitas pengelolaan kegiatan ekonomi perusahaan secara keseluruhan.
Konsep lain memperhitungkan kepentingan ekonomi lingkaran orang yang lebih luas - peserta (pemilik), manajer puncak, kreditur, personel, dan otoritas pemerintah (lembaga negara). Bukan rahasia lagi bahwa tujuan ekonomi dari kategori orang (subyek) ini dapat sangat berbeda. Dengan demikian, tujuan pemilik dan manajer ketika memisahkan fungsi kontrol dan kepemilikan paling sering tidak sesuai. Tidak seperti peserta yang ingin meningkatkan nilai (modal) perusahaan, untuk manajemen produksi (manajemen menengah dan atas) yang utama adalah remunerasi material saat ini, untuk personel - peningkatan upah, yang dicapai dengan meningkatkan volume penjualan (menangkap pangsa pasar yang lebih besar), serta menjual proyek investasi yang berisiko.
Masalah keseimbangan antara kepentingan peserta (pemilik) dan manajemen produksi dapat dipertimbangkan atas dasar konsep “hak sisa”, yang membuktikan ketidakmungkinan kontrak yang ideal, di mana semua kondisi dan keadaan saling menguntungkan.
kadang-kadang perlu untuk membuat keputusan manajemen dalam keadaan dan situasi yang tidak terduga yang tidak ditentukan dalam kontrak. Dalam beberapa kasus, peserta memiliki "hak kontrol residual", yang secara tajam memperburuk masalah asimetri informasi. Jadi, perbedaan level pelatihan kejuruan dan kesadaran pemilik dan pengelola sering menyebabkan kerugian serius.
Mekanisme organisasi dan ekonomi untuk pengelolaan kompleks properti dalam kerangka model pertama juga mencakup hubungan dengan lingkungan kelembagaan dan memberikan peluang untuk mempertimbangkan kepentingan ekonomi kreditur, personel, dan lembaga pemerintah (berwenang). Dengan mengintegrasikan kepentingan ekonomi kelompok-kelompok ini, model ini memungkinkan untuk menilai secara memadai aktivitas manajer puncak perusahaan dan memberi mereka target nyata. Dalam hal ini, nilai tambah ekonomi (EVA) dapat berfungsi sebagai indikator integral yang kompleks (Tabel 1).
Landasan konseptual pembentukan mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola properti perusahaan industri besar yang diusulkan oleh berbagai peneliti didasarkan pada konsep modern pengelolaan nilai korporasi, yang memiliki tujuan utama untuk memastikan pertumbuhan nilai pasar korporasi melalui pertumbuhan nilai pasar saham. Sistem indikator yang digunakan sebagai perkiraan terus ditingkatkan. Teknologi informasi modern memungkinkan untuk menerimanya dalam mode pemantauan online. Berdasarkan generalisasi hasil perkembangan teoretis dan terapan dasar dari penulis asing dan domestik, skema langkah demi langkah diusulkan untuk pembentukan mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola properti perusahaan industri dan transportasi, dengan mempertimbangkan hubungan struktural elemen-elemennya (Gbr. 1).
Saat melakukan penilaian perusahaan, kategori ekonomi nilai bisnis digunakan. di sangat pandangan umum itu adalah buku atau nilai nominal, yaitu, baik total neraca atau nilai aset organisasi. Namun, nilai riil organisasi berbeda dari nilai nominal yang harus dibayar, misalnya, untuk perbedaan tertentu antara nilai buku aset tidak lancar (termasuk tidak berwujud) dan nilai pasarnya (misalnya, karena periode yang signifikan.
Tabel 1
Indikator kinerja perusahaan untuk berbagai kelompok pemangku kepentingan
Peserta (pemilik) Pemberi pinjaman Manajemen produksi (manajer puncak)
Pengembalian modal ekuitas Rasio likuiditas absolut Profitabilitas produk. Pengembalian penjualan
Jumlah laba per saham Karakteristik ekonomi arus kas Pendapatan marjinal
Rasio jumlah dividen dan nilai aset Nilai likuidasi korporasi Indikator perputaran aset
Kapitalisasi untuk nilai buku perusahaan Leverage (leverage keuangan) Level tuas operasi(pengungkit operasi)
Dinamika tingkat kapitalisasi korporasi Pangsa (struktur) kewajiban utang relatif terhadap kapitalisasi Struktur piutang dan utang, rasionya
Pengembalian aset dan jumlah total laba konsolidasi Stabilitas keuangan perusahaan Produktivitas gaji dan intensitas gaji produk, efisiensi penggunaan personel
Beban pajak atas properti Tingkat cakupan pembayaran bunga Efisiensi proyek investasi (payback period)
Tingkat kenaikan modal saham Solvabilitas Efisiensi kegiatan produksi, ekonomi dan keuangan
penggunaan yang bermanfaat). Biasanya, dua pendekatan digunakan untuk menurunkan nilai pasar perusahaan.
Pendekatan pertama mengasumsikan bahwa nilai pasar sesuai dengan harga keseimbangan yang ditetapkan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dalam pelaksanaan transaksi yang terkait dengan perubahan kepemilikan perusahaan (jual beli organisasi).
Nilai pasar suatu perusahaan merupakan nilai relatif yang dipengaruhi oleh banyak faktor. Komponen propertinya harus dinilai secara komprehensif sebagai mekanisme pengembangan diri, tindakan yang dikondisikan oleh keadaan aset dan bergantung pada efisiensi manajer perusahaan. Cukup sering digunakan dalam kasus ini penilaian kuantitatif nilai ekonomi korporasi - goodwill, ditentukan oleh perbedaan antara harga riil dan nilai buku aset korporasi.
Pendekatan kedua didasarkan pada dasar-dasar yang dijelaskan di atas, yaitu, harga pasar suatu perusahaan disesuaikan dengan jumlah pertumbuhan asetnya di masa depan karena penilaian ekonomi dari nilai probabilistik arus kas masuk. Dalam praktiknya, ini biasanya merupakan jumlah arus kas yang didiskontokan selama masa manfaat aset perusahaan.
Nilai tambah ekonomi (EVA) adalah nilai tambah buku dengan nilai sekarang dari EVA masa depan. Dengan kata lain, ini adalah nilai tingkat pengembalian dikurangi rata-rata tertimbang
biaya modal dikalikan dengan jumlah modal yang diinvestasikan.
Sebagai bagian dari pengelolaan nilai kompleks properti korporasi, indikator EVA digunakan dalam penyusunan anggaran modal, dalam menilai efisiensi kegiatan ekonomi baik divisi struktural yang terpisah, anak perusahaan dan perusahaan tanggungan (badan hukum), dan entitas perusahaan (grup) secara keseluruhan.
Ide ekonomi dasar menggunakan EVA adalah bahwa modal saham dari setiap entitas perusahaan harus menghasilkan setidaknya pengembalian yang sama dengan investasi dengan tingkat risiko yang sama di pasar untuk saham pemerintah atau perusahaan (obligasi).
Untuk mengkarakterisasi kepentingan negara dalam pembentukan pembayaran pajak dan non-pajak ke anggaran semua tingkatan, mari kita membahas lebih detail opsi skenario untuk perilaku ekonomi entitas perusahaan besar dengan dominasi atau partisipasi 100% dalam struktur saham. modal bentuk kepemilikan negara. Kepentingan ekonomi negara berkaitan dengan penetapan jumlah dan jangka waktu penerimaan penghasilan. Kita berbicara tentang penerimaan pajak dan bukan pajak dari anggaran negara, yang pembayarnya (subjek perpajakan), menurut undang-undang saat ini, adalah semua badan hukum yang terdaftar dalam Daftar Perusahaan dan Organisasi Negara Terpadu (EGRPO). Aspek ekonomi dan hukum dari masalah ini dalam satu atau lain cara bersentuhan dengan
Memastikan keseimbangan
kepentingan ekonomi subjek hubungan perusahaan
Kepentingan ekonomi subjek hubungan perusahaan
Pemilik
pemberi pinjaman
Manajer
Nilai tambah ekonomi (BUL) Nilai tambah ekuitas (MDR)
Penciptaan model tata kelola perusahaan
Struktur kepemilikan sebagai penilaian kuantitatif dari peluang ekonomi (kekuatan) peserta dalam manajemen properti (swasta, negara bagian, kota)
Milik negara 100%
Struktur kepemilikan terkonsentrasi dengan alokasi pemilik dominan (kehadiran sekelompok pemegang saham minoritas)
Struktur kepemilikan distributif (tersebar) dengan sejumlah besar pemegang saham kecil "sama" (satu saham - satu suara)
Model orang dalam Model orang luar
tata kelola perusahaan tata kelola perusahaan
Konsep pemegang saham Konsep pemegang saham
Anggaran gabungan Federasi Rusia, anggaran gabungan entitas konstituen Federasi Rusia
Pajak pendapatan perusahaan
Pendapatan pajak
Pajak properti badan hukum
Pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota, atau dari kegiatan organisasi negara bagian dan kota;
Pendapatan bukan pajak
Beras. 1. Tahapan pembentukan organisasi dan mekanisme ekonomi pengelolaan properti
perusahaan besar dengan partisipasi negara
masalah tata kelola perusahaan struktur bisnis besar.
Berkenaan dengan itu, perlu menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut. Bagaimana menentukan kepentingan ekonomi negara dengan persamaan segala bentuk kepemilikan? Bagaimana mempengaruhi proses integrasi dan disintegrasi dalam perekonomian nasional sehingga ekonomi memperoleh manfaat dari perekonomian
adalah aktivitas maksimum subjek dan penggunaan properti? Indikator apa yang harus digunakan dalam kasus ini?
Sesuai dengan undang-undang saat ini, pendapatan anggaran dianggap sebagai dana moneter yang diterima dengan cara yang tidak dapat ditarik kembali dan gratis untuk digunakan oleh otoritas negara Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia dan otoritas lokal.
pemerintahan sendiri. Secara umum, penerimaan anggaran berasal dari pembayaran pajak dan bukan pajak serta transfer gratifikasi. Pendapatan dana anggaran yang ditargetkan diperhitungkan secara terpisah.
Pendapatan pajak termasuk pajak dan biaya federal, regional dan lokal yang disediakan oleh undang-undang pajak Federasi Rusia, serta penalti dan denda, pendapatan bukan pajak adalah pendapatan dari penggunaan properti negara bagian atau kota (setelah pajak dan biaya), dari layanan berbayar yang disediakan lembaga anggaran di bawah yurisdiksi badan eksekutif federal, badan eksekutif entitas konstituen Federasi Rusia, badan pemerintah daerah, dll.
Menurut Seni. 42 dari Kode Anggaran Federasi Rusia (BC RF), pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota meliputi:
Dana yang diterima dalam bentuk sewa untuk sewa untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota;
Dana yang diterima dalam bentuk bunga atas saldo anggaran pada rekening pada lembaga perkreditan;
Dana yang diterima dari transfer properti negara bagian atau kota ke manajemen perwalian;
Dana dari pembayaran kembali pinjaman negara, pinjaman anggaran dan pinjaman anggaran, termasuk dana dari penjualan properti dan agunan lainnya yang ditransfer ke penerima pinjaman anggaran, pinjaman anggaran dan jaminan negara bagian dan kota kepada otoritas eksekutif terkait sebagai jaminan untuk kewajiban anggaran pinjaman, pinjaman anggaran dan jaminan negara bagian dan kota;
Pembayaran untuk penggunaan dana anggaran yang diberikan kepada anggaran lain, negara asing atau badan hukum dengan dasar yang dapat dikembalikan dan dibayar;
Penghasilan berupa laba yang dapat diatribusikan kepada penyertaan modal dasar (cadangan) perusahaan bisnis dan kemitraan, atau dividen atas saham yang dimiliki oleh Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya;
Lainnya disediakan oleh hukum Pendapatan RF dari penggunaan properti,
dalam kepemilikan negara bagian dan kota.
Penghasilan lembaga anggaran yang diterima dari wirausaha dan kegiatan menghasilkan pendapatan lainnya sepenuhnya diperhitungkan dalam perkiraan pendapatan dan pengeluaran lembaga anggaran dan tercermin dalam pendapatan anggaran yang sesuai sebagai pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian atau kota, atau sebagai pendapatan dari penyediaan layanan berbayar.
Kepentingan ekonomi negara, ditafsirkan sebagai volume dan intensitas (kecepatan) aliran masuk sumber daya keuangan (uang) ke anggaran tingkat yang sesuai, mencirikan negara sebagai pengatur hubungan perusahaan. Meja 1 kelompok indikator disajikan yang mencirikan pemilik negara sebagai peserta yang setara dalam pembentukan modal dasar - kompleks properti entitas perusahaan besar. Untuk karakteristik hubungan ekonomi negara sebagai pengatur hubungan perusahaan melalui berfungsinya sistem perpajakan kegiatan ekonomi (kewirausahaan), mari kita pertimbangkan dinamika periode tujuh tahun dari total pendapatan dan pendapatan pajak ke anggaran federal Federasi Rusia (Gbr. .2).
Tujuan dari analisis array informasi, disajikan secara grafis pada Gambar. 2-5, adalah untuk mengidentifikasi tren dan ketergantungan antara penerimaan pajak dan bukan pajak terhadap anggaran. Jumlah penerimaan yang ditunjukkan memungkinkan untuk memberikan penilaian ekonomi volumetrik (kuantitatif) dari penggunaan nyata kompleks properti entitas perusahaan besar dalam periode waktu yang sesuai.
Penilaian ekonomi yang cepat mencirikan sistem perpajakan kegiatan industri, ekonomi dan keuangan perusahaan melalui pengumpulan pajak pertambahan nilai dan pajak penghasilan.
Penilaian ekonomi strategis dapat diperoleh berdasarkan analisis sistem pengumpulan pajak properti, sewa untuk penggunaan properti (kompleks properti) dalam sirkulasi ekonomi dan jumlah penerimaan (pelaporan dan perencanaan) dari penjualan negara bagian dan kota. properti, restrukturisasi dan korporatisasi kompleks properti organisasi negara bagian dan kota.
Untuk mencapai keseimbangan kepentingan ekonomi peserta dalam entitas perusahaan, perlu untuk menentukan rasio volume tertentu
25.000 20 LLC
15.000 10 LLC
jenis penerimaan kas ini. Nilai ini memungkinkan untuk menilai efisiensi fungsi kompleks properti dari organisasi yang berpartisipasi dan divisi strukturalnya (Gbr. 3).
Analisis Gambar. 3 dapat dilihat bahwa ada perbedaan total skala besar yang jelas antara pendapatan pajak dan bukan pajak dari anggaran federal Federasi Rusia, yang menunjukkan "bobot ekonomi" kecil dari pendapatan negara dari properti (kompleks properti).
Untuk menilai kualitas kebijakan ekonomi yang diambil oleh Pemerintah Federasi Rusia dalam hal penggunaan operasional dan strategis kompleks properti dengan 100% atau bagian lain yang cukup pasti dari properti negara bagian atau kota di ibukota perusahaan besar, adalah disarankan untuk menganalisis dinamika penerimaan bukan pajak terhadap anggaran Federasi Rusia,
16 000 14 000 12 000
6 000 4 000 2 000 0
termasuk total penerimaan dari penggunaan dalam sirkulasi ekonomi kompleks properti organisasi bentuk kepemilikan negara bagian dan kota. Perubahan nyata dalam pendekatan telah terlihat sejak 2008 (Gbr. 4), yang juga dikonfirmasi oleh korespondensi tertentu antara penilaian operasional dan strategis penggunaan kompleks properti entitas perusahaan dalam perputaran ekonomi (Gbr. 5).
Pembenaran ekonomi Legitimasi regulasi negara tentang proses privatisasi sebagai alat untuk mengelola perubahan struktural dan kapitalisasi entitas perusahaan dengan ekuitas atau 100% partisipasi negara dalam properti dibuktikan dengan tingkat pertumbuhan yang sama dari pendapatan yang sesuai (lihat Gambar 4 dan 5). Kisah ini dibahas secara lebih rinci oleh penulis dalam artikel.
Model untuk merekonsiliasi kepentingan ekonomi negara dan kepentingan kelompok peserta ini dalam hubungan perusahaan dengan pembentukan indikator keuangan volumetrik agregat ditunjukkan pada Gambar. 6.
Mari kita pertimbangkan pembentukan mekanisme regulasi negara untuk kepentingan ekonomi subjek hubungan perusahaan di Rusia. Saat ini, pilihan sumber dan bentuk pembiayaan (investasi) sangat penting bagi perusahaan untuk memastikan keduanya pengembangan strategis dan produksi saat ini dan kegiatan ekonomi. Mari kita membahas lebih rinci tentang distribusi kepentingan ekonomi para peserta-pemegang saham (pemegang akta hak milik), kreditur dan kelompok fungsi perusahaan (badan hukum), yaitu anak perusahaan, organisasi dependen dan afiliasi, dan negara sebagai satu kesatuan. subjek dari hubungan tersebut, di satu sisi, dan pengaturnya - di sisi lain.
Beras. 2. Dinamika jumlah total pendapatan dan pendapatan pajak dari anggaran federal gabungan Federasi Rusia pada 2005-2011, miliar rubel: I - pendapatan anggaran gabungan Federasi Rusia; II - pendapatan pajak
Beras. 3. Dinamika penerimaan pajak (I) dan non-pajak (II) dari sisi pendapatan anggaran federal Federasi Rusia pada 2005-2011, miliar rubel.
Praktik menunjukkan bahwa kepentingan ekonomi pemegang saham, yang diintegrasikan ke dalam struktur kepemilikan entitas perusahaan tertentu, menentukan perbedaan yang cukup signifikan dalam struktur sumber pendanaan jangka panjang (strategis) dan jangka pendek (operasional) mereka tidak hanya dari kelompok itu sendiri. , tetapi juga anak perusahaan dan afiliasi individu dalam perusahaan.
Peraturan Pemerintah kepentingan ekonomi subyek hubungan perusahaan dalam kondisi pertumbuhan ekonomi tertentu dipastikan dengan bantuan mekanisme organisasi dan ekonomi manajemen properti. Dianalogikan dengan pembagian fungsi manajemen dan kegiatan ekonomi di tingkat aparatur negara, manajemen di tingkat korporasi juga dibagi menjadi fungsi pemegang saham (title holders), fungsi kontrol publik (jasa audit eksternal) dan fungsi harian. manajemen produksi, kegiatan ekonomi dan keuangan saat ini (manajemen produksi). Sebagai aturan, dalam praktiknya, kepentingan semua subjek ini mengungkapkan perbedaan yang signifikan, terutama antara peserta (pemegang saham-investor) dan manajer perusahaan.
Perwakilan dari manajemen puncak perusahaan, bertindak untuk kepentingan mereka sendiri, mencoba untuk menerima upah setinggi mungkin dan, dengan menggunakan kekuasaan resmi mereka, dapat menyita sebagian dari aset melalui organisasi afiliasi untuk tujuan mereka sendiri. Manajer juga dapat menggunakan cara yang tersedia untuk mereka sesuai dengan undang-undang saat ini untuk menentang diri mereka sendiri
kepada pemilik (pemegang saham) berupa sisa pendapatan yang diterima korporasi (laba konsolidasi yang ditahan).
Kerangka kelembagaan hubungan properti yang timbul selama reformasi perusahaan industri besar, serta hubungan perusahaan modern yang diatur oleh negara, ditentukan oleh tiga tindakan legislatif dasar. Ini adalah undang-undang federal tertanggal 04.25.1996 No. 39-F3 "Di pasar sekuritas", tanggal 26.12.1995 No. 208-FZ "Pada perusahaan saham gabungan", tertanggal 05.03.1999 No. 46-FZ "Tentang perlindungan hak dan hukum
Beras. 4. Dinamika jumlah PNBP (I) dan pendapatan dari penggunaan properti dalam kepemilikan negara bagian dan kota (II)
pada 2005-2011, miliar rubel
Beras. 5. Dinamika pajak penghasilan (I) dan pendapatan dari penggunaan barang milik negara (II) pada 2005-2011, miliar rubel.
Beras. 6. Keseimbangan kepentingan ekonomi negara dan peserta utama lainnya
hubungan perusahaan
kepentingan investor di pasar efek”. hukum federal pada perusahaan saham gabungan memungkinkan untuk membentuk di Rusia sistem manajemen dua tingkat untuk entitas perusahaan besar (OJSC), secara umum, yang terdiri dari dewan manajemen dan dewan direksi. Undang-undang ini menciptakan dasar hukum yang cukup kuat untuk manajemen perusahaan yang efektif dari properti struktur organisasi yang kompleks.
Menurut undang-undang ini, minoritas minoritas di dewan direksi dapat memblokir transaksi yang bertentangan dengan kepentingan ekonomi mereka. Dengan demikian, keputusan tentang perubahan modal dasar, adopsi amandemen piagam dan transaksi besar (yaitu, melebihi setengah dari nilai buku kompleks properti perusahaan) memerlukan tiga perempat suara rapat umum pemegang saham.
Perlindungan hak pemegang saham dari kemungkinan “dilusi” saham yang beredar tampaknya juga sudah cukup. Penerbitan saham baru (tambahan) harus ditempatkan di pasar sekunder pada nilai pasar. Pengambilan keputusan terkait penempatan harus disetujui oleh dua pertiga mayoritas rapat umum. Tata cara pemungutan suara sendiri juga diatur secara ketat, apalagi jika jumlah pemegang sahamnya lebih dari 1.000 orang. Menurut undang-undang, setiap pemegang saham memiliki hak untuk memilih, yang "beratnya" sesuai dengan jumlah saham dikalikan dengan jumlah anggota dewan direksi yang akan dipilih. Perhatian yang cukup juga diberikan pada pengendalian eksternal atas
kegiatan manajemen produksi adalah, pertama-tama, audit eksternal wajib, dan untuk perusahaan dengan staf lebih dari 500 orang. - pencatat sekuritas independen eksternal (saham entitas perusahaan).
Undang-undang Perlindungan Investor Federal mengatur aturan perilaku untuk pendaftar sekuritas, lembaga kustodian, dan pedagang. Hal ini sangat memudahkan prosedur penjualan (pembelian dan penjualan) surat berharga secara bebas di pasar sekunder. Selain itu, undang-undang saat ini menetapkan standar yang agak ketat mengenai jumlah informasi keuangan yang akan dipublikasikan di pers terbuka. Ini adalah laporan keuangan tahunan (bentuk pertama dan kedua), informasi tentang peristiwa penting bagi perusahaan (perubahan modal dasar, komposisi dewan direksi, kepala manajer, struktur modal saham).
Vektor utama kepentingan ekonomi para peserta, yang diatur oleh undang-undang saat ini (tindakan legislatif dan peraturan Federasi Rusia), ditunjukkan pada Gambar. 7.
Mari kita mengomentari yang ditunjukkan pada Gambar. 7 arah dan tingkat interaksi kepentingan ekonomi kelompok mata pelajaran.
1-2 - hubungan antara peserta dan manajemen produksi, terutama karena jenis kepemilikan (terkonsentrasi atau tersebar), yang menjadi dasar pembentukan modal dasar entitas perusahaan. Terdapat peluang potensial
Beras. 7. Arah utama interaksi antara kepentingan ekonomi negara dan subjek lain dari hubungan perusahaan, diatur oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini: 1- peserta (pemilik, yaitu pemegang saham);
2 - manajemen produksi (menengah-tinggi
manajer); 3- kreditur; 4 -personil (karyawan); 5 badan pengatur negara
merger atau akuisisi badan hukum dan risiko terkait kehilangan pekerjaan.
2-3 - hubungan antara manajemen produksi dan lembaga kredit, yang sering kali tidak hanya menentukan hubungan antara pemberi pinjaman dan pemberi pinjaman, yang diatur oleh stabilitas keuangan organisasi dan likuiditas bisnis. Hubungan antara manajer puncak dan lembaga pemberi pinjaman sering meningkat menjadi hubungan antara peserta (pemilik) dan kreditur sebagai calon pemilik institusional dari entitas perusahaan (tautan 3-1 pada Gambar 7).
2-4 - hubungan antara manajer puncak dan personel perusahaan, diatur oleh sistem kontrak dan ketentuan perjanjian bersama yang dibuat setiap tahun antara administrasi (manajer puncak) dan personel yang dipekerjakan perusahaan.
3-5 - hubungan antara lembaga pemerintah (perbankan) dan bank komersial atau antara Bank Sentral Federasi Rusia dan organisasi komersial di bidang pengaturan hubungan kredit dan perpajakan lembaga kredit, termasuk pengaturan mata uang.
4-5 - hubungan antara majikan dan karyawan, diatur oleh negara melalui undang-undang sipil dan perburuhan.
5-1 - hubungan antara lembaga pemerintah (otoritas) dan peserta
(pemilik), diatur oleh ketiga undang-undang tersebut di atas.
5-3 - hubungan antara instansi pemerintah (otoritas) dan manajemen produksi, diatur oleh hukum perdata dan Kode Tata Kelola Perusahaan.
Jika kita mempertimbangkan arah dampak kepentingan ekonomi untuk masing-masing dari lima subjek hubungan perusahaan yang disajikan pada Gambar. 7, dengan mempertimbangkan arah pengaruh yang masuk dengan tanda minus, dan yang keluar dengan tanda plus, dimungkinkan untuk menyusun persamaan keseimbangan kepentingan ekonomi mitra dalam hubungan perusahaan, yang harus diperhitungkan dalam manajemen dan disesuaikan dengan mekanisme organisasi dan ekonomi pengelolaan properti.
Kontradiksi antara kepentingan ekonomi peserta (pemilik) dan manajemen produksi (manajer puncak) dipertimbangkan dalam teori konseptual agen atau konsep transfer kekuasaan - teori keagenan. Pada saat yang sama, kepentingan ekonomi pemilik dan manajer diselidiki, kelompok kontradiksi utama mereka diklasifikasikan.
Pendekatan konseptual yang agak berbeda mendasari teori pemangku kepentingan, yang menawarkan cara untuk menyelaraskan kepentingan ekonomi semua entitas yang secara langsung atau tidak langsung terkait dengan fungsi perusahaan. Menurut konsep ini, tujuan kegiatan ekonomi perusahaan mana pun bukanlah untuk memaksimalkan nilai perusahaan (pertumbuhan kapitalisasi), tetapi untuk meningkatkan citranya dengan meningkatkan posisi sosial dan ekonomi personel dan mengurangi risiko lingkungan. Dengan tidak adanya asimetri informasi, manajer membuat keputusan manajemen, dengan mempertimbangkan semua pihak yang berkepentingan (pemilik, kreditur, personel, dll.).
Mari kita coba untuk benar-benar menilai kemungkinan manajemen produksi untuk menyeimbangkan kepentingan ekonomi dari subyek hubungan perusahaan. Untuk melakukan ini, kami mengklasifikasikan ketidaksepakatan ekonomi berdasarkan kelompok yang berpotensi mungkin terjadi dalam proses pelaksanaan hak dan kewajiban subjek, sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini (Tabel 2).
Meringkas tabel data. 2, kontradiksi utama berikut dalam kepentingan ekonomi dari kelompok subjek yang dipertimbangkan dapat dibedakan.
Meja 2
Kepentingan ekonomi kelompok utama subjek diperhitungkan ketika membentuk mekanisme organisasi dan ekonomi manajemen properti
Subyek hubungan perusahaan Karakteristik kepentingan ekonomi Tingkat pengaruh terhadap pencapaian tujuan Tanggung jawab
Pemilik (anggota): mayoritas (dewan direksi), pemegang saham minoritas (dewan direksi) Strategis, jangka panjang Taktis, operasional, jangka pendek Tinggi Rendah Dibatasi oleh partisipasi Dibatasi oleh partisipasi
Manajemen produksi: direktur eksekutif (manajer umum), manajer puncak (dewan, administrasi), personel, karyawan (dewan kolektif, serikat pekerja) Taktis dan jangka pendek (amplitudo), individu Operasional, jangka pendek, kolektif (kelompok) Grup taktis dan operasional individu Tinggi (sebagian terbatas) Sedang (terbatas) Rendah, minimal Tinggi individu Sedang Individu Rendah
Negara - peserta (pemegang saham) Strategis, orientasi sosial ekonomi Tinggi, dibatasi oleh struktur kepemilikan Tinggi, dibatasi oleh partisipasi
Negara adalah otoritas regulasi dan fiskal Strategis, ditujukan untuk target ekonomi makro Tinggi Tinggi
Pemangku kepentingan (termasuk afiliasi) Taktis dan jangka menengah Terbatas atau rendah Rendah, tergantung pada kondisi kontrol
1. Ketidaksepakatan dalam kepentingan ekonomi antara peserta (pemilik) dan manajemen produksi (manajer puncak) bisa sangat signifikan. Jadi, pemilik tertarik pada kapitalisasi maksimum dan pembayaran dividen, dan manajer puncak - dalam remunerasi material yang tinggi (upah, bonus, status manajerial). Dominan tergantung pada tingkat konsentrasi kepemilikan.
2. Kepentingan yang saling bertentangan dari kelompok pemegang saham dominan (pemegang saham mayoritas) dan pemegang saham lain (pemegang saham minoritas) dari korporasi, sebagai suatu peraturan, memanifestasikan dirinya sehubungan dengan dinamika nilai pasar saham: pemegang saham mayoritas telah lama- kepentingan jangka pendek, dan pemegang saham minoritas memiliki kepentingan jangka pendek. Adapun investasi, untuk beberapa inovasi strategis sangat menentukan, untuk yang lain - operasional. Misalnya, menurut Perusahaan Keuangan Internasional, bagian laba ditahan (bersih) yang dialokasikan oleh perusahaan nasional Federasi Rusia untuk pembayaran dividen meningkat menjadi 21%, sementara pembayaran tersebut dilakukan di kurang dari 30% perusahaan regional dengan penjualan kurang dari $10 juta atau lebih dari 50% perusahaan dengan penjualan lebih dari $10 juta.
3. Ketidaksepakatan antara manajer puncak dan staf (karyawan), serta antara pemilik dan karyawan, sebagian besar diselesaikan berdasarkan kontrak
saat mempekerjakan (mempekerjakan) untuk bekerja, di masa depan - dengan bantuan serikat pekerja, undang-undang sipil dan perburuhan.
4. Perbedaan kepentingan pemilik dan pemangku kepentingan lainnya (afiliasi, instansi pemerintah).
Praktik telah menunjukkan bahwa mekanisme organisasi dan ekonomi yang rasional untuk mengelola kompleks properti berkontribusi pada pengaturan hubungan perusahaan di semua tingkat hierarki manajemen subjek, yang pada akhirnya menyederhanakan proses bisnis dan berkontribusi pada pertumbuhan investasi dalam ekonomi nasional. Pada saat yang sama, penilaian ekonomi kuantitatif yang secara komprehensif dan cukup obyektif mempertimbangkan kepentingan ekonomi negara dan subjek hubungan perusahaan lainnya dan mencerminkan efektivitas mekanisme pengelolaan kompleks properti disediakan oleh dua indikator yang identik dan banyak digunakan. - nilai tambah modal ekuitas (nilai tambah pasar, MAV) dan nilai tambah ekonomi (nilai tambah ekonomi, EVA).
Masalah penyelesaian kontradiksi ekonomi dari subyek hubungan perusahaan sedang dipelajari secara aktif di negara-negara kapitalis maju. Model tata kelola perusahaan Anglo-Amerika dan Jerman-Jepang secara tradisional dibedakan. Yang pertama berfokus pada regulasi pemerintah pasar modal untuk legal
perlindungan pemilik (peserta), serta badan hukum sebagai peserta yang setara dalam perputaran ekonomi. Pada saat yang sama, hak kelompok minoritas pemegang saham sama-sama dilindungi (dalam kasus struktur kepemilikan yang tersebar). Ada juga skema khusus untuk partisipasi perwakilan karyawan (personil perusahaan) dalam direksi, melalui mekanisme ini, kepentingan ekonomi personel diperhitungkan.
Model tata kelola perusahaan Jerman-Jepang (Jerman, Jepang, Austria, Belanda, Belgia, Prancis, Italia, dll.) memiliki sistem manajemen dua tingkat - dewan dan dewan pengawas, yang mencakup direktur independen - perwakilan dari semua subjek hubungan ekonomi. Model tata kelola perusahaan Rusia, termuda, dalam praktiknya mengabadikan hak-hak yang agak signifikan yang mengekspresikan kepentingan semua subjek hubungan perusahaan dari direktur eksekutif (presiden OJSC, ketua dewan direksi, jenderal (direktur eksekutif). perlu memberikan perhatian khusus pada pengalaman Jerman, di mana partisipasi karyawan dalam proses properti, manajemen, dan produksi menentukan motivasinya, minatnya pada hasil akhir dari kegiatan perusahaan (yang tidak hanya berkontribusi pada keseimbangan kepentingan ekonomi yang disebutkan kelompok mata pelajaran, tetapi juga memenuhi prinsip keadilan ekonomi dan sosial).
Mari kita pertimbangkan beberapa model situasional yang khas untuk praktik hubungan perusahaan modern dan yang memungkinkan kita berbicara tentang kemungkinan mengintegrasikan kepentingan ekonomi dalam mengelola kompleks properti entitas perusahaan besar.
Pemilik memiliki perangkat yang efektif, dengan bantuan yang memungkinkan untuk menyesuaikan keputusan manajerial manajer. Ini adalah mekanisme kontrol internal dan eksternal, penggunaan orang independen di dewan direksi, perubahan struktur kepemilikan - dalam kasus merger (akuisisi) atau divisi perusahaan. Dalam beberapa kasus, harmonisasi relatif dari kepentingan pemilik dan manajer dimungkinkan melalui mekanisme kompensasi moneter. Relativitas disebabkan oleh ukuran tanggung jawab, yang diukur dengan sejumlah biaya tertentu, yang ditanggung oleh pemilik dan manajer sebagai akibat dari keputusan manajemen mereka.
Yang memperumit situasi yang sedang dipertimbangkan adalah munculnya subjek ketiga - eksponen dari pendapat yang sepenuhnya bertentangan.
Kepentingan ekonomi tertentu - kreditur (dalam hal pinjaman jangka panjang, kreditur dianggap sebagai investor) sebagai pemegang kewajiban utang korporasi. Ketika ada situasi konflik(ketidaksesuaian kepentingan ekonomi pemilik dan kreditur) menjadi ancaman nyata kebangkrutan korporasi. Namun, jika ada sedikit atau tidak ada risiko pada utang korporasi, pemberi pinjaman tidak tertarik pada tingkat pengembalian atau nilai pasar (kapitalisasi) korporasi itu sendiri. Jika risiko seperti itu masih ada, maka pemilik selalu memiliki keuntungan tertentu atas kreditur. Keuntungan tersebut terletak dalam bidang hukum, karena klaim atas saham, dalam esensi ekonomi dan hukumnya, adalah klaim residual, dan jika terjadi penurunan nilai kewajiban utang, nilai kewajiban atas saham tetap tidak berubah untuk beberapa waktu.
Tidak dikecualikan bahwa manajemen produksi membuat keputusan manajerial yang memungkinkan (dalam kerangka undang-undang saat ini) untuk mentransfer aset perusahaan ke dalam lingkup kekuatannya sendiri, memperkuat posisi ekonominya. Jika manajer bertindak untuk kepentingan pemilik, maka jika ada risiko gagal bayar, mereka mungkin tertarik untuk mentransfer sumber daya kredit kepada pemilik perusahaan, misalnya dengan cara berikut:
Sumber daya investasi langsung (pinjaman) ke aset hasil tinggi yang paling berisiko. Ketika menghasilkan keuntungan, pemilik tetap menjadi pemenang, jika tidak, risiko kerugian ditanggung oleh kreditur;
Mengurangi kapitalisasi biaya yang dibiayai oleh sumber daya keuangan yang ditarik (penerbitan saham tambahan). Biasanya, penarikan dilakukan sampai keuntungan yang diterima karena ini (nilai sekarang bersih) ternyata sama dengan jumlah dana yang ditarik untuk ini (investasi). Jika pada saat yang sama pinjaman digunakan sebagai dana tambahan, maka pertumbuhan nilai pasar kewajiban utang menjadi semacam "modal" untuk bagian investasi ini. Saat melunasi kewajiban utang, dalam hal ini terjadi pengurangan investasi;
Setelah melakukan kebijakan kredit yang cukup aktif untuk pembayaran sebagian dana yang dipinjam oleh pemilik korporasi. Ini membantu mengurangi nilai pasar kewajiban utang dan melestarikan
penurunan (walaupun sering penurunan) tingkat kapitalisasi korporasi. Pada saat yang sama, jumlah dividen yang diterima oleh pemilik sebagian besar mengkompensasi penurunan nilai saham mereka;
Dengan menyembunyikan informasi dari kreditur mengenai keberlanjutan finansial perusahaan. Dengan menunda prosedur restrukturisasi atau memanfaatkan celah dalam undang-undang, manajer membuat prosedur kebangkrutan dan reorganisasi perusahaan serumit mungkin. Manfaat ekonomi (sangat relatif) karena pelestarian struktur umur kewajiban utang dan peningkatan risiko diterima oleh pemilik yang merugikan kreditur. Memecahkan masalah mendamaikan kepentingan pemilik dan manajer memerlukan pencarian pendekatan dan metode untuk mengukur kualitas keputusan manajemen secara kuantitatif. Pemilik berpotensi siap dan mampu membayar secara memadai untuk keputusan manajerial manajer dengan adanya indikator yang memungkinkan secara efektif, dengan tingkat objektivitas tertentu, untuk mengukur dan mengevaluasi kontribusi manajerial mereka. Indikator tersebut dapat berfungsi sebagai jumlah laba per saham biasa, kapitalisasi korporasi, dinamika positif profitabilitas, tingkat nilai tambah ekonomi atau nilai tambah modal saham.
Kriteria yang dipilih dengan benar untuk penilaian ekonomi strategis operasional akan memperkuat motivasi profesional manajemen perusahaan untuk menghasilkan pendapatan keuangan yang meningkatkan kapitalisasi perusahaan, daripada restrukturisasi organisasi semu dan investasi berisiko dengan pengembalian rendah. Ekonomi Rusia saat ini ditandai dengan penguatan posisi negara. Hal ini diwujudkan dalam pengaturan hubungan ekonomi dan keuangan di tingkat makro dalam peningkatan porsi kepemilikan negara di sektor-sektor ekonomi yang penting. Peraturan negara tentang pasar keuangan, proses restrukturisasi perusahaan industri dan transportasi besar mempengaruhi struktur modal dasar, keseimbangan kepentingan ekonomi para peserta dan sumber pendanaan strategis dan saat ini untuk kegiatan ekonomi. Dalam praktiknya, ini terjadi melalui pelaksanaan program pemerintah yang ditargetkan (peminjaman ke sektor ekonomi tertentu), pengaturan harga pasar saham, melalui partisipasi negara dalam perusahaan industri besar.
formasi (kepemilikan), melalui kebijakan suku bunga kredit (partisipasi negara dalam lembaga kredit, penyesuaian tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia, dll.).
Sebagaimana disebutkan di atas, koordinasi kepentingan ekonomi para peserta (pemilik) dapat berdampak langsung pada struktur sumber pendanaan untuk entitas perusahaan besar. VB Kondratyev mempertimbangkan tiga pendekatan dasar untuk menjelaskan perbedaan dalam struktur pendanaan. Dalam kerangka pendekatan pertama, struktur permodalan korporasi tampak bergerak ke arah model optimal yang terdefinisi dengan baik yang dimungkinkan dalam kondisi peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang kepailitan dan tingkat perpajakan, menyelaraskan komposisi dan struktur aset, tingkat risiko investasi dan besarnya profitabilitas.
Pendekatan kedua mencirikan pengaruh konflik kepentingan ekonomi antara orang dalam dan orang luar pada optimalitas struktur sumber keuangan perusahaan. Dalam hal ini, diyakini bahwa biaya keagenan yang terkait dengan pelaksanaan kekuasaan manajerial manajer korporasi berlaku.
Pendekatan ketiga berfokus pada masalah yang terkait dengan ketidaksempurnaan pasar keuangan Rusia. Asimetri informasi tertentu dan adanya biaya transaksi membatasi kemampuan manajemen produksi untuk mengelola proses investasi. Benturan kepentingan ekonomi antara pemilik, kreditur, dan manajemen dapat berdampak langsung pada efisiensi korporasi dan strategi pengembangannya, sehingga sulit untuk membentuk struktur sumber pendanaan yang rasional. Jadi, analisis pembiayaan utang, di satu sisi, memberikan kontrol atas tindakan manajemen produksi, tetapi, di sisi lain, mengarah pada peningkatan biaya keagenan. Ini dijelaskan oleh fakta bahwa pertumbuhan risiko kredit berkontribusi pada peningkatan proporsi remunerasi kepada kreditur dan pemegang kewajiban hutang lainnya, yang mereka terima ketika mendistribusikan laba bersih konsolidasi dari semua investasi yang menguntungkan perusahaan. Prospek redistribusi pendapatan seperti itu pada kenyataannya berkontribusi pada penolakan pemilik dari investasi modal yang menguntungkan secara strategis.
Sebagai pendekatan pertama struktur keuangan entitas perusahaan besar, yang ibukotanya (atau berlaku) negara bagian
properti donasi dapat diwakili oleh indikator dasar berikut:
Indikator stabilitas keuangan (rasio dana sendiri dan dana pinjaman);
Bagian kewajiban utang dalam jumlah total pembiayaan penanaman modal;
Bagian kewajiban jangka pendek dalam total kewajiban korporasi;
Tingkat cakupan kewajiban hutang dengan uang tunai, yaitu rasio kas kotor saat ini, sebelum pajak dan amortisasi, dengan tingkat bunga rata-rata untuk periode kewajiban hutang (pinjaman).
Mencapai keseimbangan kepentingan semua peserta dalam entitas perusahaan besar (termasuk negara) dan insentif untuk membangun struktur rasional kompleks properti, memastikan mobilisasi dan transfer sumber daya keuangan yang optimal, harus:
Pengesahan kesetaraan semua bentuk kepemilikan, pengembangan metode untuk mendaftarkan hak terkait dan perlindungan selanjutnya;
Distribusi yang jelas tentang hak dan kewajiban para pihak, konsistensi keputusan dan ketentuan yang diadopsi berdasarkan tindakan legislatif dan peraturan;
Reformasi sektor korporasi yang konsisten melalui sistem undang-undang federal yang menetapkan prosedur untuk penciptaan, pengambilalihan (penggabungan) dan pembagian entitas perusahaan besar, serta undang-undang tentang fungsi pasar saham (pasar sekuritas), tentang kebangkrutan organisasi, dll.;
Transparansi manajemen kompleks properti (dukungan distribusi sumber daya keuangan dengan pelaporan yang andal dan transparan tentang produksi dan kegiatan ekonomi perusahaan dan kondisi keuangannya);
Kontrol reguler atas distribusi kekuasaan manajerial intra-perusahaan, analisis prosedur pengambilan keputusan, kepatuhan terhadap aturan pelaporan statistik dan keuangan.
Bibliografi
1. Bocharova I. Yu Kepentingan intrafirm dalam pembentukan model tata kelola perusahaan nasional // Ilmu ekonomi Rusia modern. 2005. No. 3. S. 116-123.
2. Kondrat'ev V.B. Tata kelola perusahaan dan proses investasi. Moskow: Nauka, 2003.
3. Kungurov Yu.A., Fedorovich V.O. Manajemen keuangan dalam rangka mereformasi kompleks industri besar. Novosibirsk: SAFBD, 2009.
4. Buku tahunan statistik Rusia. 2012. M.: Rosstat, 2012.
5. Fedorovich V.O. Formasi perusahaan besar: konsentrasi faktor produksi dan pertumbuhan ekonomi // Siberia sekolah keuangan... 2005. No. 1. S. 87-96.
6. Fedorovich VO Komposisi dan struktur mekanisme organisasi dan ekonomi untuk mengelola properti formasi perusahaan industri besar // sekolah keuangan Siberia. 2006. No. 2. S. 45-54.
7. Fedorovich V.O., Kontsipko N.V. Penelitian tentang mekanisme pembentukan dan distribusi penghematan keuangan strategis perusahaan // Buletin Tomsk Universitas Negeri... Ekonomi. 2012. No. 1. S. 135-144.
8. Fedorovich V. O., Kontsipko N. V. Mekanisme keuangan untuk pembentukan penghematan keuangan strategis di perusahaan industri besar // Buletin NSUEU 2012. No. 3. P. 83-93.
9. Fedorovich VO, Kungurov Yu.A., Fedorovich TV Kapitalisasi perusahaan terbesar: penilaian ekonomi transformasi struktural dalam ekonomi nasional Rusia // Keuangan dan kredit. 2008. Nomor 18. S. 32-38.
10. Fedorovich VO, Fedorovich TV Milik negara: manajemen perubahan struktural dan kapitalisasi entitas perusahaan besar // ECO. 2006. No. 7. S. 28-41.
11. Fedorovich VO, Fedorovich TV Model informasi analisis manajemen di perusahaan besar (kelompok) // sekolah keuangan Siberia. 2005. No. 3. S. 18-27.
12. Fedorovich VO, Fedorovich TV Transformasi struktural di kompleks industri Rusia // sekolah keuangan Siberia. 2005. No. 3. S. 73-78.
13. Fedorovich TV, Kungurov Yu.A., Fedorovich VO Restrukturisasi sektor publik: pembentukan holding industri energi nuklir // ECO. 2008. No. 7. S. 16-29.
14. Fedorovich TV, Fedorovich VO Identifikasi komponen keuangan dan investasi dari efek sinergi dan perannya dalam meningkatkan efisiensi sistemik bisnis // Analisis ekonomi: teori dan praktik. 2008. No. 21. S. 24-33.
15. Aplikasi Shcherbakova O.N. teknologi modern penilaian nilai bisnis dari perusahaan yang beroperasi // Manajemen keuangan. 2003. No. 1. S. 105-121.
16. Ross S. The Economic Theory of Agency: The Principal's Problem // American Economic Review 1973. Vol.63, May.
Dalam pengertian konvensional, properti biasanya dipahami sebagai aset tetap perusahaan. Pendekatan ini muncul dari definisi yang diberikan dalam kamus ekonomi, yang menyatakan bahwa properti adalah objek material dari hak-hak sipil, terutama hak milik. Selain itu, properti dianggap sebagai seperangkat hak milik (aset) atau hak milik dan kewajiban (aset + kewajiban) milik orang tertentu. Kepemilikan adalah kepemilikan yang sebenarnya dari sesuatu, salah satu kekuatan pemilik.
Dalam literatur ekonomi, banyak penulis menganggap kompleks properti suatu perusahaan sebagai seperangkat properti dan investasi tidak bergerak dan bergerak, aset tidak berwujud (termasuk dan tidak termasuk dalam neraca), aset yang beredar, sekuritas, dan aset lainnya.
Manajemen kompleks properti dirancang untuk menyelesaikan tugas-tugas berikut: untuk memastikan reproduksi aset tetap yang sederhana dan diperluas, keamanan dan peningkatan yang diperlukan dalam aset yang beredar sendiri, penggunaan plot tanah yang rasional di bawah kendali perusahaan, 1
1 Grigoriev V.V., Ostrovkin I.M. Penilaian perusahaan: Pendekatan properti: Panduan studi. M.: Delo, 2000.
pengembangan fasilitas produksi dan pemeliharaan properti dalam rangka kerja 1.
Masalah pengelolaan barang milik organisasi dan perusahaan menjadi agenda sehubungan dengan proses privatisasi dan pengalihan kepemilikan kepada perusahaan saham gabungan dari berbagai jenis barang milik negara dalam bentuk bangunan, struktur, peralatan, mesin, mekanisme. dan elemen lain dari aset tetap.
Pemilik muncul, tetapi struktur dan komposisi properti yang diterima dalam proses transfer terbentuk hingga tahun 1991, tidak lebih banyak dari kebutuhan produksi, tetapi dalam proses memberi perusahaan aset tetap, mengalokasikan investasi modal terpusat. Dengan kata lain, milik banyak perusahaan adalah konsekuensi dari sistem terencana pengelolaan ekonomi nasional, dan komposisinya sesuai dengan sistem ini, yaitu. struktur produksi, nomenklatur dan volume produk.
Selanjutnya, dalam proses pengembangan hubungan pasar, aset tetap baru diperoleh, yang usang dan usang diganti. Modal tetap perusahaan dibentuk sebagai perkiraan nilai aset tetap dan aset berwujud dan tidak berwujud lainnya, yang dikreditkan ke neraca dan digunakan untuk jangka waktu yang lama dalam banyak siklus produksi. Selama operasi, aset produksi utama secara bertahap mentransfer nilainya ke biaya produksi sebagian, secara bertahap menjadi tidak dapat digunakan dan perlu diganti. Selama operasi, perusahaan harus dapat mengumpulkan dana dalam jumlah yang cukup untuk penggantian atau modernisasi peralatan.
Oleh karena itu, kompleks properti terutama merupakan kategori reproduktif. Setiap perusahaan berkewajiban untuk memastikan reproduksi potensi sumber dayanya. Kurangnya perhatian terhadap masalah ini menyebabkan penuaan aset tetap yang tajam, tingkat keausan yang tinggi, lebih dari 60%, pengenalan teknologi baru yang sangat lambat, sikap yang tidak efektif terhadap tanah, penurunan tingkat kualifikasi pekerja, pengurangan ukuran modal kerja sendiri dan konsekuensi negatif lainnya. Hasil dari tren ini jelas - banyak perusahaan berada di ambang kebangkrutan.
Dalam ekonomi pasar, sangat penting untuk menciptakan mekanisme manajemen properti yang efektif di tingkat perusahaan untuk mendapatkan nilai maksimum yang mungkin untuk
1 Kozlovsky A.V. Kompleks properti organisasi konstruksi: Buku teks, manual. L.: GUU, 2001.
adalah. Penting untuk mempertimbangkan secara komprehensif masalah pengelolaan kompleks properti, dengan mempertimbangkan semua hubungan yang muncul dalam produksi dan penjualan produk, untuk mengoptimalkan biaya dan pengeluaran, beban pajak, memastikan keandalan ekonomi dan keuangan perusahaan, meminimalkan kemungkinan kebangkrutan, likuidasi atau penjualan bisnis.
Kompleks properti suatu perusahaan harus menyediakan kondisi optimal dan dasar untuk pengembangan yang efektif, untuk ini perlu:
- menentukan efisiensi perusahaan, berdasarkan prinsip-prinsip terintegrasi pendekatan sistem untuk menilai pengaruh berbagai kelompok faktor eksternal dan lingkungan internal, serta tergantung pada keberadaan dan tingkat pengaruh berbagai faktor risiko dan ketidakpastian dalam proses berfungsinya perusahaan dalam berbagai situasi ekonomi;
- untuk menerapkan kebijakan sumber daya perusahaan, yang memastikan penggunaan sumber daya yang rasional di berbagai fase siklus konstruksi.
Disarankan untuk menganalisis kategori "kompleks properti" sebagai objek dan subjek hukum perdata, serta mempertimbangkan penilaian nilai real estat dan tanah sebagai sumber investasi.
Perusahaan konstruksi adalah penghubung struktural terpenting dalam proses investasi. Jika proses investasi secara keseluruhan cukup efektif, maka hasilnya memberikan dampak positif yang signifikan terhadap sektor lain: industri bahan bangunan, industri kimia dan metalurgi, dll. Dengan kata lain, ada efek ekonomi bagi subkontraktor dalam bentuk peningkatan volume produksi dan keuntungan. Oleh karena itu, proses investasi harus memiliki prospek yang jelas dan strategi investasi yang efektif dan dipikirkan dengan matang. Strategi ini ditentukan oleh perubahan di pasar investasi, peran negara, sistem pajak saat ini, permintaan efektif konsumen produk konstruksi dan faktor lainnya. Oleh karena itu, setiap keputusan investasi harus dibuat dalam beberapa opsi, yang secara signifikan mempengaruhi struktur kompleks properti perusahaan.
Strategi investasi dan kemungkinan spesifikasinya mengandaikan akumulasi sumber daya keuangan yang diperlukan untuk implementasinya. Sayangnya, tingkat profitabilitas yang rendah adalah 1 Kulikov A.S. Penilaian nilai real estat sebagai sumber investasi: Abstrak penulis. di .... cand. ekonomi. ilmu pengetahuan. M., 2001.
produksi industri dan yang ada kebijakan depresiasi tidak memungkinkan untuk memberikan tingkat yang diperlukan tabungan untuk memastikan reproduksi sederhana, belum lagi diperpanjang, aset tetap perusahaan konstruksi. Dan hanya kompleks properti yang dinilai dengan benar, menurut banyak ilmuwan, dalam kondisi modern dapat menjadi jaminan untuk menarik investasi dari luar dan dianggap dalam kondisi modern sebagai sumber daya investasi.
Dalam beberapa tahun terakhir, banyak peneliti masalah pasar Rusia sekuritas mengajukan tesis bahwa perusahaan Rusia sebagian besar diremehkan oleh pasar dibandingkan dengan perusahaan di negara maju atau bahkan berkembang. Jadi, menurut perkiraan analis, perusahaan Rusia dinilai terlalu rendah dibandingkan dengan rekan-rekan asing mereka.
Mari kita membahas fitur kompleks properti perusahaan konstruksi. Perusahaan konstruksi, tidak seperti perusahaan industri, tidak menempati sebidang tanah yang luas. Pengecualian dibuat oleh perusahaan yang memiliki basis produksi sendiri, misalnya pabrik pembangunan rumah. Perusahaan konstruksi mungkin memiliki tambang untuk ekstraksi pasir atau kerikil, tempat pembuangan sampah untuk pemasangan struktur logam, wilayah yang ditempati oleh departemen produksi dan peralatan teknologi.
Mempertimbangkan properti bergerak dan investasi, dapat dicatat bahwa tempat utama di dalamnya ditempati oleh mesin, mekanisme, kendaraan, peralatan, dan inventaris. Grup ini menyumbang lebih dari 70% dari seluruh kompleks properti perusahaan konstruksi. Struktur properti ini juga terkait dengan fakta bahwa mesin konstruksi dan mekanismenya sangat mahal, memiliki masa pakai yang lama, tetapi pada saat yang sama memiliki tingkat pemanfaatan yang sangat rendah dari waktu ke waktu. Oleh karena itu, pengembalian bagian aktif dari properti adalah 60-70%.
Mengevaluasi artikel "Persediaan dan biaya", dapat dicatat bahwa dalam kondisi modern, perusahaan konstruksi tidak perlu membuat stok bahan bangunan dalam jumlah besar, karena pasar ini cukup jenuh. Pengecualian dapat berupa perusahaan yang beroperasi di wilayah di mana, karena kondisi alam dan iklim, perlu untuk memastikan pengiriman bahan musiman, dan, oleh karena itu, untuk membuat stok selama beberapa bulan. Selain itu, masalah saham memiliki dua sisi - pengalihan dana dari perputaran ekonomi untuk jangka waktu yang lama dan perlambatan perputaran mereka, serta ketersediaan jumlah yang cukup dari aset yang beredar untuk melestarikan saham ini.
Di dalam artikel " Uang tunai dan aset keuangan lainnya ”, tingginya tingkat piutang dapat dicatat karena pelanggaran syarat dan ketentuan pembayaran oleh pelanggan untuk pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang telah selesai. Perusahaan konstruksi juga dikenakan biaya tambahan karena ada kesenjangan waktu antara penyelesaian pekerjaan pada objek dan penerimaannya oleh pelanggan. Selama periode ini, perusahaan konstruksi dipaksa untuk menanggung biaya yang terkait dengan pengoperasian fasilitas yang dibangun. Ini terutama berlaku untuk bangunan tempat tinggal dan fasilitas sosial.
Dalam proses pendalaman hubungan pasar dan sehubungan dengan revaluasi berkala aset tetap, strukturnya mulai berubah.
Revaluasi aset tetap, yang dilakukan berdasarkan koefisien untuk mengubah nilai bukunya menjadi nilai pengganti, yang dikembangkan oleh Komite Statistik Negara Rusia, secara alami menyebabkan perbedaan yang signifikan antara nilai riil dan nilai buku aset tetap.
Jelas, dengan struktur aset tetap seperti itu, industri lebih baik dibandingkan dengan yang lain, karena objek utama penanaman modal adalah bagian aktif.
Dalam beberapa tahun terakhir, hubungan antara berat jenis bangunan dan struktur dan bagian aktif dari aset telah berubah secara terbalik. Ini karena faktor pasar dan perubahan kuantitatif dalam nomenklatur jenis mesin dan mekanisme utama.
Perlu dicatat bahwa dalam struktur kompleks properti semua perusahaan konstruksi terbesar di Republik Tatarstan, karena akuntansi aset tidak berwujud dan kekayaan intelektual yang tidak terorganisir dengan baik, bagian mereka dalam saldo aset tidak melebihi 1%.
Dengan demikian, analisis informasi statistik menunjukkan signifikan berat jenis aset tetap dalam struktur kompleks properti perusahaan konstruksi.
Selain itu, analisis kualitatif keadaan kompleks properti perusahaan menunjukkan bahwa:
- aset tetap perusahaan dicatat pada nilai buku, yang tidak sesuai dengan nilai pasarnya;
- struktur properti tidak termasuk nilai kavling tanah;
- para pemimpin bisnis tidak memperhatikan akuntansi
aset tidak berwujud.
Selama revaluasi properti (sekelompok aset tetap homogen) suatu perusahaan, sebagai suatu peraturan, awalnya
(nilai buku. Akibatnya, jumlah pajak properti yang harus dibayar ke anggaran berubah:
di mana b "Tapi dan AHf - jumlah pajak properti, masing-masing, sebelum dan sesudah revaluasi aset tetap;
DAN I - perubahan (kenaikan atau penurunan) nilai pajak properti sebagai akibat dari revaluasi aset tetap.
Perubahan nilai properti revaluasi akan menyebabkan perubahan proporsional dalam jumlah pengurangan depresiasi, yang pada gilirannya, karena atribusi ke biaya produk (pekerjaan, layanan), akan mempengaruhi perhitungan jumlah pendapatan. pajak:
di mana AHJJ dan AH "- jumlah pajak penghasilan, masing-masing, sebelum dan sesudah revaluasi aset tetap;
DAN P - perubahan (kenaikan atau penurunan) jumlah pajak penghasilan sebagai akibat dari revaluasi aset tetap.
Dengan demikian, revaluasi aset tetap menciptakan kemungkinan pengelolaan basis kena pajak untuk pajak properti dan pajak penghasilan.
Kami akan menunjukkan poin-poin utama pencarian cadangan untuk pengembangan perusahaan berdasarkan pengelolaan aset tetap melalui revaluasi mereka.
Tugas modern yang menentukan dari revaluasi aset tetap meliputi:
- penghapusan penilaian campuran aset tetap dengan biaya awal penuh dalam harga tahun yang berbeda;
- memperoleh data objektif yang mencerminkan total volume, spesies dan struktur sektoral, sebaran wilayah dan kondisi teknis aset tetap;
- menentukan penyusutan fisik yang sebenarnya dan membandingkannya dengan akumulasi biaya penyusutan;
- memperoleh dasar yang masuk akal untuk menghitung biaya penyusutan;
- koordinasi volume dana dengan dinamika produksi;
- optimalisasi perpajakan dengan menghitung ulang pajak bumi dan bangunan;
- minimalisasi penetapan harga dengan menyeimbangkan bagian depresiasi dalam biaya barang (pekerjaan, jasa);
- meningkatkan pengelolaan aset tetap dengan menentukan efisiensi penggunaannya dalam proses produksi;
- penetapan biaya realisasi aktiva tetap;
- penentuan volume dan struktur penanaman modal, produksi aset tetap;
- asuransi properti perusahaan;
- pengalihan aset tetap ke sewa operasi;
- organisasi leasing;
- pendaftaran aktiva tetap sebagai sumbangan kepada modal dasar perusahaan lain;
- pengembangan rencana bisnis untuk pelaksanaan proyek investasi.
Saat ini, revaluasi aset tetap semakin jarang dilihat oleh para peneliti dan eksekutif bisnis sebagai prosedur akuntansi dan kontrol dan semakin bertindak sebagai mekanisme perencanaan bisnis. Evaluasi ulang memungkinkan para manajer untuk menilai secara memadai potensi pengembangan perusahaan dan menguraikan cara-cara penerapannya.
Sumber lain untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan aset tetap perusahaan adalah meningkatkan kualitas akuntansi mereka.
Revaluasi yang dilakukan dengan baik berdasarkan data inventaris teknis memastikan pengurangan kerugian laba selama penjualan atau penghapusan mesin dan peralatan. Memecahkan masalah perusahaan saat ini dengan menunda tanpa batas waktu penggantian aset tetap yang sudah usang dapat menyebabkan konsekuensi yang sulit dihilangkan bagi perusahaan ini, untuk mempertanyakan keberadaan mereka. Perubahan nilai sisa sebagai akibat dari pelaksanaan proses gabungan inventarisasi teknis dan revaluasi memungkinkan penggantian peralatan usang berdasarkan penghapusan bagian yang tidak disusutkan pada saat kerugian minimal oleh keuntungan.
Dengan demikian, ketika sistem hubungan ekonomi berubah dan tren pasar meningkat, revaluasi aset tetap semakin berubah dari alat kontrol dan akuntansi menjadi mekanisme untuk mengidentifikasi cadangan internal dan meningkatkan efisiensi produksi. Dimasukkannya revaluasi aset tetap dalam teknologi pemasaran manajemen perusahaan memungkinkan, melalui penggunaan pendekatan terpadu, untuk secara signifikan meningkatkan dampaknya terhadap kegiatan perusahaan secara keseluruhan.
Penilaian nilai pasar properti ditentukan dengan menggunakan pendekatan klasik untuk menilai nilai - biaya, komparatif dan menguntungkan.
Ketika menentukan nilai pasar dari item penilaian, harga yang paling mungkin ditentukan di mana item penilaian dapat diasingkan pada tanggal penilaian di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan nilai harga transaksi tidak mencerminkan keadaan luar biasa, yaitu Kapan:
- salah satu pihak dalam transaksi tidak berkewajiban untuk mengalihkan subjek penilaian, dan pihak lain tidak berkewajiban untuk menerima kinerja;
- para pihak dalam transaksi sangat menyadari subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;
- subjek penilaian disajikan di pasar terbuka melalui penawaran umum yang khas untuk objek penilaian serupa;
- harga transaksi merupakan imbalan yang wajar untuk objek penilaian dan tidak ada paksaan untuk menyelesaikan transaksi sehubungan dengan pihak-pihak yang bertransaksi dari pihak manapun;
- pembayaran untuk materi pelajaran dinyatakan dalam istilah moneter. Kemungkinan keterasingan di pasar terbuka berarti bahwa objek
penilaian disajikan di pasar terbuka melalui penawaran umum yang khas untuk objek serupa, sedangkan periode eksposur objek di pasar harus cukup untuk menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang cukup.
Kewajaran para pihak dalam transaksi berarti bahwa harga transaksi adalah harga tertinggi yang dapat dicapai secara wajar oleh penjual dan harga terendah yang dapat dicapai secara wajar oleh pembeli.
Kelengkapan informasi yang tersedia berarti bahwa pihak-pihak yang bertransaksi memiliki informasi yang cukup tentang subjek transaksi, bertindak dalam upaya untuk mencapai persyaratan transaksi terbaik dari sudut pandang masing-masing pihak, sesuai dengan volume penuh informasi tentang keadaan pasar dan subjek penilaian yang tersedia pada tanggal penilaian.
Tidak adanya keadaan luar biasa berarti bahwa masing-masing pihak dalam transaksi memiliki motif untuk transaksi, sementara tidak ada paksaan terhadap para pihak untuk menyelesaikan transaksi.
Pendekatan biaya adalah seperangkat metode untuk menilai nilai objek yang dinilai, berdasarkan penentuan biaya yang diperlukan untuk reproduksi atau penggantian objek yang dinilai, dengan mempertimbangkan keausan. Biaya reproduksi objek penilaian adalah biaya yang diperlukan untuk membuat salinan yang tepat dari objek penilaian menggunakan bahan dan teknologi yang digunakan untuk membuat objek penilaian. Biaya penggantian item penilaian adalah biaya yang diperlukan untuk membuat item serupa menggunakan bahan dan teknologi yang digunakan pada tanggal penilaian.
Pendekatan komparatif - seperangkat metode untuk menilai nilai objek yang dinilai berdasarkan perbandingan objek yang dinilai dengan objek - analog dari objek penilaian yang memiliki informasi tentang harga. Benda – benda yang dianalogikan dengan objek penilaian untuk tujuan penilaian adalah suatu benda yang serupa dengan objek penilaian ditinjau dari segi ekonomi, material, karakteristik teknis dan lain-lain yang menentukan nilainya.
Pendekatan pendapatan - seperangkat metode untuk menilai nilai item penilaian, berdasarkan penentuan pendapatan yang diharapkan dari penggunaan item penilaian.
Kompleks tanah dan properti adalah objek kepentingan universal, faktor dalam proses reproduksi, elemen dasar hubungan properti dan membutuhkan manajemen modern dan efektif. Salah satu tugas penting manajemen adalah penilaian nilai properti perusahaan.
Sistem Informasi " Pengelolaan dan pembuangan kompleks properti"(Selanjutnya disebut sebagai Sistem) dimaksudkan untuk digunakan oleh otoritas negara Federasi Rusia yang menyimpan catatan dan mengelola properti yang terletak di berbagai bentuk hukum... Sistem memiliki fungsi sebagai berikut:
pendaftaran kadaster atas bidang-bidang tanah, barang tidak bergerak dan barang bergerak dalam konteks hukum, ekonomi dan karakteristik teknis;
Memelihara daftar rekanan - badan hukum, individu, pengusaha perorangan, serta perusahaan dan lembaga dalam konteks kontrak (dan transaksi lainnya) dengan objek properti;
Pelaksanaan semua jenis transaksi dengan objek properti, persiapan draft perjanjian, perintah, resolusi, tindakan dan dokumen lainnya;
Perhitungan biaya untuk penggunaan properti, perhitungan denda, denda di rekening pribadi pembayar;
Analisis penerimaan dari Departemen Keuangan Federal pada rekening pribadi pembayar, kemungkinan menggunakan teknologi penagihan (terminal pembayaran), interaksi dengan bank, serta interaksi dengan GIS GMP;
Pemantauan dan analisis keadaan kompleks properti;
Portal Internet untuk rekanan untuk mengakses informasi tentang akun pribadi, menyiapkan tanda terima untuk pembayaran, dll.
Implementasi Sistem akan memungkinkan untuk melakukan:
Kontrol inventaris lengkap real estat, properti bergerak dan plot tanah, kontrol atas integritas dan kelengkapan data;
Mengurangi biaya tenaga kerja, beban kerja pada karyawan dan risiko "faktor manusia" saat menghitung pembayaran untuk penggunaan properti, menyiapkan dan mencetak dokumen keuangan dan akuntansi, menganalisis penerimaan dengan mengotomatiskan pemeliharaan akun pribadi dan menganalisis pembayaran;
Menyiapkan Sistem sesuai dengan perubahan undang-undang (informasi peraturan dan referensi, metode dan parameter perhitungan);
Peningkatan pendapatan dari penggunaan properti karena identifikasi debitur yang cepat dan otomatisasi proses klaim dan klaim;
Refleksi potensi properti, dinamika dan strukturnya;
Pemantauan dan analisis properti dan sumber daya lahan, memastikan kontrol atas penggunaan properti;
Penegakan undang-undang tentang data terbuka dan sebagainya.
DESKRIPSI FUNGSIONALITAS
Subsistem "Mempertahankan satu register objek properti"
Subsistem ini digunakan untuk mengimplementasikan dan menampilkan proses pembentukan objek properti (petak tanah, properti tidak bergerak, properti bergerak) dari pendaftaran negara mereka dengan kemungkinan pembagian oleh kotamadya, kemunculan dan pendaftaran negara hak milik kepada mereka. Ini memiliki fungsi untuk memasukkan / memuat data tentang karakteristik hukum, ekonomi, teknis, dan lainnya, yang mencerminkan pendaftaran hak milik, akuntansi untuk dokumen teknis dan judul, mempertahankan riwayat perubahan objek.
Subsistem memastikan optimalitas keputusan manajemen tentang pelepasan properti ketika disewakan, diasingkan, ditugaskan ke manajemen ekonomi dan manajemen operasional, dialihkan untuk digunakan atau manajemen kepercayaan, berkontribusi sebagai bagian dalam penciptaan entitas bisnis, digunakan sebagai jaminan untuk mengamankan kewajiban kredit.
Subsistem "Menjaga daftar kontraktor"
Memelihara daftar rekanan (badan hukum, individu dan pengusaha perorangan) melibatkan penyimpanan informasi tentang orang-orang yang mengadakan hubungan hukum dengan Administrasi. Informasi ditampilkan pada semua jenis hubungan hukum dengan rekanan di bidang hubungan properti (sewa, akuisisi (pengasingan) properti, dll), riwayat kegiatan disimpan.
Perusahaan dan institusi juga termasuk dalam daftar. Pengumpulan data tentang properti yang ditransfer dan diperoleh oleh mereka dilakukan, analisis kegiatan keuangan dan ekonomi dilakukan.
Kontrol dilakukan pada setiap tahap prosedur likuidasi, kebangkrutan rekanan untuk menyita properti dan menagih utang secara tepat waktu.
Subsistem "Pengelolaan dan pembuangan objek properti"
Subsistem ini berfungsi untuk mengimplementasikan dan menampilkan proses pengelolaan objek (transaksi): transfer properti untuk disewakan, pendaftaran properti, penggunaan gratis, pemeliharaan dan manajemen operasional, penggunaan permanen (tidak terbatas) dan jangka waktu tetap gratis, manajemen kepercayaan, penyimpanan, akuisisi properti, pembelian / penjualan apartemen dan kamar di apartemen komunal.
Subsistem menyediakan persiapan draft dokumen (pesanan, resolusi, perjanjian sewa, dll), menghitung harga pembelian objek.
Pengawasan terhadap keutuhan, kelengkapan dokumen dilakukan, pengawasan terhadap syarat-syarat pelaksanaan dokumen, syarat-syarat penggunaan harta benda, kepatuhan terhadap peraturan-peraturan pelaksanaan transaksi-transaksi dilakukan.
Ada sistem pengingat kepada pengguna tentang peristiwa utama di Sistem (kebutuhan untuk mengeksekusi dokumen, menyiapkan dokumen, dll.).
Subsistem "Memelihara akun pribadi dan administrasi pendapatan dari penggunaan properti"
Subsistem ini digunakan untuk memelihara akun pribadi, menghitung dan menghitung biaya untuk menggunakan properti, membuat perhitungan awal (untuk perjanjian sewa), mengendalikan pembayaran, menganalisis tunggakan dan mengambil tindakan untuk mengurangi tunggakan (pekerjaan klaim), menyiapkan laporan keuangan dan akuntansi.
Subsistem melakukan persiapan formulir penyelesaian dan bentuk pembayaran (PD-4) secara massal dan individu untuk dikirim ke pembayar.
Subsistem menyediakan kemampuan untuk mengumpulkan, menyimpan, dan memproses informasi dari kotamadya, entitas konstituen Federasi Rusia.
Implementasi Undang-Undang Federal Federasi Rusia tertanggal 27 Juli 2010 No. 210-FZ "Tentang organisasi penyediaan layanan negara bagian dan kota", interaksi dengan GIS GMP dipastikan.
Subsistem "Analisis penerimaan (pembayaran) pada rekening pribadi pembayar"
Subsistem ini digunakan untuk berinteraksi dengan otoritas Perbendaharaan Federal, mengunduh dan memproses informasi pembayaran, serta berinteraksi dengan struktur perbankan untuk mengunduh perintah pembayaran. Teknologi penagihan digunakan untuk mengumpulkan pembayaran melalui terminal pembayaran.
Subsistem "Melakukan pekerjaan klaim dengan debitur berdasarkan perjanjian sewa"
Subsistem menggabungkan pekerjaan spesialis dalam implementasi pembayaran untuk penggunaan properti dan layanan hukum. Subsistem mengidentifikasi mangkir, menyiapkan instruksi, klaim pembayaran tunggakan, klaim.
Subsistem mengontrol tenggat waktu untuk pelaksanaan dokumen menggunakan sistem pengingat dan peringatan pengguna.
Gugatan sedang dilakukan sampai dengan masuknya putusan pengadilan ke dalam kekuatan hukum. Aktivitas petugas juru sita sedang dipantau.
Subsistem "Pemantauan keadaan kompleks properti" dan subsistem "Analisis efektivitas pengelolaan properti"
Subsistem memberikan dukungan instrumental untuk pembentukan bahan analitis pada keadaan penggunaan properti pada saat ini dan untuk periode pelaporan yang dipilih, yang berisi teks dan bentuk grafis dari presentasi informasi. Pembentukan bahan analitik diatur dalam mode otomatis sesuai dengan parameter yang ditentukan pengguna.
Dalam kerangka subsistem ini, mekanisme informasi dan dukungan teknologi telah dibuat. kegiatan manajemen dan membuat keputusan manajemen.
Subsistem "Portal Internet"
Subsistem mencakup pembuatan portal elektronik (partai lawan Office), yang memungkinkan pengguna menerima informasi berikut:
Mencetak perintah pembayaran untuk pembayaran hutang pokok, denda, tunggakan untuk penggunaan aktual tanpa memasukkan data tambahan apa pun secara manual;
Kemampuan untuk meninggalkan permintaan untuk menerima sertifikat, pernyataan rekonsiliasi, ekstrak dari akun pribadi dan dokumen lainnya;
Mengajukan permintaan awal untuk perpanjangan kontrak, pengalihan hak sewa, atau penghentian sewa;
UDC 332.1: 338.6 BBK 65.9 (7) K-91
Elena Gazizovna Kosova, pelamar, asisten departemen "Keuangan dan Kredit" dari Institut Ekonomi Lembaga Pendidikan Negara Federal untuk Pendidikan Profesional Tinggi "Akademi Teknologi Kemanusiaan Negara Kaukasia Utara", t89280257925.
FITUR MENGELOLA KOMPLEKS PROPERTI PENDIDIKAN KOTA
(ditinjau)
Artikel ini membahas berbagai bentuk organisasi manajemen dan metode penggunaan kompleks properti kotamadya secara efektif.
Kata kunci: manajemen, kotamadya, ekonomi kota, kompleks properti.
Kosova Elena Gazizovna, pemohon, asisten Departemen Keuangan dan Kredit Institut Ekonomi FSEI HPE ”Akademi Teknologi Kemanusiaan Negeri Kaukasia Utara”, telp.: adalah: 89280257925.
FITUR MANAJEMEN PROPERTI KOTA KOTA
Artikel ini membahas berbagai bentuk organisasi manajemen dan cara efisiensi penggunaan kompleks properti kotamadya kota.
Kata kunci: manajemen, kotamadya perkotaan, ekonomi kota, kompleks properti.
Efisiensi entitas kota ditentukan oleh keadaan ekonominya, dan, pada gilirannya, tergantung pada tingkat penggunaan properti kota dan sumber daya yang dimilikinya. Pembangunan ekonomi kota adalah untuk kepentingan terbaik penduduk.
Bagian integral dari ekonomi kota adalah ekonomi kota, yang merupakan seperangkat perusahaan dan lembaga yang beroperasi di wilayah kotamadya. aktivitas ekonomi bertujuan untuk memenuhi kebutuhan sosial masyarakat.
Mengungkap masalah manajemen ekonomi lokal, kami mencatat bahwa ekonomi lokal adalah seperangkat perusahaan kota, organisasi, institusi, fasilitas infrastruktur teknik, stok perumahan kota, dan properti lain yang melayani populasi formasi kota. Pada prinsipnya, komposisi ekonomi lokal tidak hanya mencakup objek properti kota, tetapi juga perusahaan, organisasi, institusi, dan objek properti federal, republik, dan pribadi, yang kegiatannya terutama terkait dengan melayani penduduk.
Dalam kepemilikan kotamadya kota Cherkessk ada properti yang dimaksudkan untuk menyelesaikan masalah-masalah penting lokal distrik perkotaan, untuk pelaksanaan kekuasaan negara tertentu yang ditransfer ke badan-badan pemerintahan sendiri lokal dari formasi kota, untuk memastikan kegiatan kotamadya perusahaan kesatuan dan lembaga kota, serta untuk memecahkan masalah pengorganisasian dukungan kehidupan kotamadya, hak untuk menyelesaikan yang diberikan kepada otoritas lokal oleh undang-undang Federal.
Komposisi properti kota ditentukan sesuai dengan undang-undang federal dan undang-undang entitas konstituen Federasi Rusia. Menurut Undang-Undang Federal No. 131-FZ tahun 2003, properti kota meliputi:
Properti yang dimaksudkan untuk memecahkan masalah lokal, termasuk tanah kota dan beberapa sumber daya alam;
Properti yang dimaksudkan untuk pelaksanaan kekuasaan negara tertentu oleh badan-badan pemerintahan sendiri lokal;
Properti yang dimaksudkan untuk mendukung kegiatan badan dan pejabat pemerintah daerah, pegawai kota, karyawan perusahaan dan lembaga kota.
Undang-undang federal tahun 2003 menentukan komposisi properti kota, yang:
dapat dimiliki oleh permukiman, kabupaten kota, dan kabupaten kota. Menurut Undang-undang, hanya properti yang diperlukan untuk pemenuhan kekuasaan badan-badan pemerintahan sendiri lokal sebagai otoritas publik yang harus dimiliki oleh kotamadya.
Properti yang dimaksudkan untuk penggunaan komersial (menghasilkan keuntungan) harus dialihkan ke pemilik lain. Properti kota, tergantung pada tujuannya, dapat dibagi menjadi dua kelompok utama: properti yang memungkinkan Anda untuk melakukan kegiatan ekonomi, menghasilkan barang dan menyediakan layanan, dan properti yang memastikan pelaksanaan fungsi manajerial dan non-ekonomi lainnya dari pemerintah daerah. Properti kelompok pertama diberikan kepada perusahaan dan lembaga kota berdasarkan hak manajemen ekonomi atau manajemen operasional. Ini memungkinkan entitas bisnis berfungsi, dan dalam beberapa kasus - untuk menghasilkan keuntungan dan membayar pajak dan biaya ke anggaran. Properti kelompok kedua, tidak ditugaskan untuk perusahaan dan lembaga kota, merupakan (bersama dengan sumber daya keuangan) perbendaharaan kotamadya yang sesuai.
Berdasarkan indikator pada Tabel 1, kita dapat menyimpulkan bahwa perusahaan kota tidak menguntungkan dan basis ekonomi yang diciptakan oleh periode sebelumnya, yaitu pada tahun 2007 dan tahun-tahun sebelumnya, sebagian besar dihancurkan oleh krisis ekonomi, tetapi bantuan tepat waktu dari republik dan otoritas federal berkontribusi pada pelestarian perusahaan kota dan fungsinya. Aspek positifnya adalah peningkatan investasi dalam aset tetap dan stabilitas relatif dari jumlah karyawan (tidak ada penurunan tajam dalam jumlah karyawan), penurunan ketidakberuntungan sebesar 2,5 kali.
Tabel 1 - Dinamika efisiensi penggunaan properti kota di kotamadya Cherkessk, 2007-2009
2007 2008 2009 2008 hingga 2007,% 2009 hingga 2008,%
Perusahaan menurut bentuk kepemilikan, unit 6354 6964 7270 109,6 104,4
nyatakan 279 272 272 97,4 100,0
kotamadya 108 100 101 92,5 101,0
pribadi 5339 5982 6591 112.0 110.1
Rata-rata jumlah karyawan, orang 10,8 10,1 9,9 93,5 98,0
Volume barang yang diproduksi sendiri yang dikirim, pekerjaan dan layanan yang dilakukan, ribuan rubel 1838.3 2100.2 1755.0 114.2 83.5
Ketersediaan aset tetap, juta rubel 2642.4 3188.7 4100.1 120.6 128.5
Investasi modal tetap, juta rubel. 945.3 1301.1 1379.7 137,6 106.0
Seimbang hasil keuangan(laba (+), (kerugian (-) kegiatan organisasi, juta rubel 121,7 -44.7 -17,8 -36.7 -38.8
Sumber: dikompilasi menurut data kotamadya kota Cherkessk.
Seperti yang Anda ketahui, undang-undang yang ada memungkinkan pemerintah daerah atas nama kotamadya untuk memiliki, menggunakan, membuang, dan mengelola properti kota secara mandiri. Sesuai dengan Undang-undang, mereka memiliki hak untuk mentransfer properti kota untuk penggunaan sementara atau permanen kepada individu dan badan hukum, otoritas negara bagian dan badan pemerintahan mandiri lokal, mengasingkan, melakukan transaksi lain sesuai dengan undang-undang federal.
Dalam kondisi modern, fungsi penuh Undang-Undang Federal No. 131, pertanyaan tentang pembentukan sistem tindakan untuk menciptakan mekanisme manajemen dan penggunaan properti kota yang efektif dalam sistem setiap kotamadya tertentu telah menjadi akut yang belum pernah terjadi sebelumnya, sejak properti kota adalah sumber kekuatan keuangan dan ekonomi dari setiap sistem manajemen.
Mari kita pertimbangkan beberapa bentuk manajemen kotamadya yang dapat diterima untuk digunakan oleh kotamadya kota Cherkessk. Sistem pemerintah kota dapat berinteraksi dengan perusahaan swasta melalui bentuk perintah kota. Ini adalah pekerjaan yang ditujukan untuk melakukan pekerjaan pada peningkatan wilayah kotamadya, utilitas umum, pembangunan dan perbaikan fasilitas infrastruktur sosial, produksi produk, penyediaan layanan yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan rumah tangga dan sosial budaya masyarakat. penduduk wilayah kotamadya, untuk melakukan pekerjaan lain menggunakan sumber daya material dan keuangan yang ditentukan dengan mengorbankan anggaran lokal. Akibatnya, keterlibatan subjek dari berbagai bentuk kepemilikan dalam perputaran ekonomi merupakan sifat ekonomi dan hukum dari ekonomi lokal, dan keragaman ini harus digunakan ketika membuat sistem keuangan pemerintah kota.
Sistem administrasi kota saat ini telah menjadi struktur yang mengintegrasikan objek ekonomi lokal dan menyelesaikan semua masalah ekonomi dan sosial dan tugas melayani kompleks ekonomi kota. Salah satu bidang ekonomi dan manajemen kota untuk kota adalah objek infrastruktur sosial-ekonomi, yaitu, lembaga perawatan kesehatan, pendidikan, pendidikan prasekolah, budaya, yang dikelola langsung oleh kota, bidang-bidang ini, sebagai suatu peraturan, adalah bagian dari properti kota dan didukung melalui pendanaan anggaran.
Area manajemen kota skala besar kedua terdiri dari bidang kehidupan ekonomi, bekerja terutama pada prinsip-prinsip perhitungan komersial - ini adalah perdagangan, layanan konsumen, perumahan dan layanan komunal, transportasi, konstruksi.
Lingkup pertama dan kedua bersama-sama mewakili sistem sosial-ekonomi yang mereproduksi kehidupan penduduk yang tinggal di wilayah tertentu.
Salah satu metode pelepasan properti kota kota Cherkessk adalah manajemen operasional, metode ini adalah sistem hubungan di mana perusahaan atau lembaga menggunakan dan membuang properti dalam batas yang ditetapkan oleh hukum, sesuai dengan tujuan kegiatannya, tugas pemilik dan tujuan properti. Pemilik memiliki hak untuk menyita properti yang tidak terpakai yang tidak perlu dan membuangnya atas kebijakannya sendiri. Subjek manajemen operasional dapat membuang properti yang ditugaskan hanya dengan persetujuan pemiliknya. Pemilik, diwakili oleh kotamadya, menentukan prosedur untuk mendistribusikan pendapatan perusahaan atau lembaga, dan entitas bisnis mengelola pendapatan dan properti yang diperoleh dari pendapatan ini secara mandiri. Untuk kewajiban subjek manajemen operasional dalam kasus properti yang tidak mencukupi, kotamadya sebagai pemilik memikul tanggung jawab tambahan.
Untuk sistem pemerintahan kota, metode pelepasan properti kota yang paling hemat biaya adalah sewa, yaitu. sewa untuk penggunaan sementara properti kota yang tidak diberikan kepada badan hukum lain berdasarkan hak milik. Hak untuk menyewa properti kota hanya milik kotamadya sebagai pemiliknya. Pengalihan properti kota diformalkan dengan perjanjian sewa, yang menurutnya lessor berjanji untuk menyediakan properti tertentu kepada lessee untuk penggunaan sementara untuk disewakan. Dalam hal ini, pendapatan yang diterima penyewa sebagai akibat dari penggunaan barang yang disewa sesuai dengan kontrak adalah miliknya. Kavling tanah, benda-benda alam, perusahaan dan kompleks properti lainnya, bangunan, struktur, peralatan, kendaraan dan hal-hal lain yang tidak kehilangan sifat alaminya selama penggunaannya dapat disewakan. Perjanjian sewa harus berisi data yang memungkinkan Anda untuk secara pasti mengidentifikasi properti yang akan ditransfer ke penyewa sebagai objek sewa. Properti ini disewakan bersama dengan semua aksesori dan dokumen terkait. Saat menyimpulkan perjanjian sewa, pemerintah kota memberi tahu penyewa semua hak pihak ketiga atas properti kota yang disewa (kelonggaran, hak gadai, dll.).
Metode manajemen perwalian properti kota sedikit digunakan dalam praktik administrasi kota di Rusia, termasuk kota Cherkessk. Inti dari metode ini terletak pada kenyataan bahwa manajemen perwalian dilakukan berdasarkan kesepakatan, yang dengannya pemerintah kota sebagai pendiri mentransfer properti kepada manajer perwalian untuk jangka waktu tertentu. Manajemen dilakukan untuk kepentingan kotamadya, dalam beberapa kasus, manajemen perwalian mungkin dilakukan untuk kepentingan orang yang dipercaya oleh pemerintah kota. Orang ini dapat menjadi pengusaha perorangan atau organisasi komersial, dengan pengecualian perusahaan kesatuan. Properti tidak tunduk pada transfer ke manajemen kepercayaan dari badan negara atau badan formasi kota lainnya. Pengalihan properti ke perwalian tidak berarti pengalihan kepemilikannya kepada wali amanat, tetapi ia memiliki hak untuk melakukan tindakan hukum dan aktual apa pun sehubungan dengan properti ini sesuai dengan kesepakatan untuk kepentingan kotamadya.
Manajemen kepercayaan dapat mencakup semua objek properti kota, ini adalah perusahaan dan kompleks properti, objek individu, sekuritas, dan properti lainnya. Properti yang telah dialokasikan oleh pemerintah kota berdasarkan manajemen ekonomi atau manajemen operasional tidak dapat dialihkan ke manajemen perwalian.
Bentuk penggunaan properti kota yang efektif adalah partisipasi entitas kota dalam entitas bisnis. Manajemen milik
ke kotamadya dalam saham (saham, saham) di modal dasar badan usaha dilaksanakan oleh pemerintah kabupaten kota. Administrasi distrik kota menunjuk perwakilannya untuk berpartisipasi dalam pekerjaan badan manajemen perusahaan bisnis dan kemitraan, di ibukota resmi yang merupakan bagian dari kotamadya. Privatisasi saham (saham, pasak) milik kota di ibukota resmi badan usaha dilakukan berdasarkan rencana perkiraan yang disetujui untuk privatisasi properti kota dan keputusan tentang kondisi privatisasi mereka diadopsi oleh Duma of kabupaten kota. Perlu dicatat bahwa kotamadya kota Cherkessk memiliki kesempatan untuk menggunakan formulir ini, tetapi melewatkan kesempatan ini.
Beberapa kota, tunduk pada kondisi yang sesuai, dapat mengambil keuntungan dari perjanjian konsesi. Menurut perjanjian konsesi, satu pihak (pemegang konsesi) berjanji dengan biaya sendiri untuk membuat dan (atau) membangun kembali properti yang ditentukan oleh perjanjian ini, yang kepemilikannya menjadi milik atau akan menjadi milik pihak lain (pemegang konsesi), untuk melakukan kegiatan. menggunakan (mengoperasikan) objek perjanjian konsesi, dan pemegang konsesi berjanji untuk memberikan kepada pemegang konsesi selama periode yang ditentukan oleh perjanjian ini, hak untuk memiliki dan menggunakan objek perjanjian konsesi untuk pelaksanaan kegiatan yang ditentukan. Daftar bentuk-bentuk yang diusulkan dari pengelolaan properti kota yang efektif belum final, teori dan praktik akan dibuat, dan cara-cara baru lainnya akan disajikan, tetapi kota Cherkessk dapat menggunakan formulir-formulir di atas untuk kepentingan penduduk.
Literatur:
1. Zotov VB Sistem pemerintahan kota. SPb.: Petrus, 2008.271 hal.
2. Vasilenko I.A. Administrasi negara bagian dan kota. M., 2005.S. 41.
3. Roy OM Sistem pemerintahan kotamadya negara bagian. M., 2005.S.63.
1. Zotov V.B. Sistem pemerintahan kota. SPb.: Petrus. 2008.271 hal.
2. Vasilenko I.A. Manajemen negara bagian dan kota. M.: 2005. H.41.
3. Roy O.M. Sistem pemerintahan kotamadya negara bagian. M.: 2005. H. 63.
